北京高校物业管理服务及收费指导标准.docx

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北京高校物业管理服务及收费指导标准

北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版

（征求意见稿）

北京高校后勤物业专委会编制

北京学校后勤社会化改革领导小组办公室印发

编制说明

为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费标准，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论，制定此标准，建议北京各高校参照执行。

为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：

一、分类

“指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：

消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。

二、编制的指导思想

1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。

本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项；

2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：

消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大项；

3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。

这种设计方法直接反映了运行成本；

4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：

工资、社会保险、加班费；

5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。

需要指出的是，物业管理服务不是不要经营开发，而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。

经营性资产应该实行托管，通过招投标承包上交经济任务。

三、适用范围

“指导标准”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤管理服务，并作为指导性文件参照执行，不做硬性规定。

四、注意事项

1、人员费用包括：

培训、电话、工资、保险、劳保、加班等费用，不含住房费；

2、2006年北京市最低工资标准为640元/月；

3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整；

4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积；

5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4—6‰的管理用房（不含设备用房）；

6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。

各校在参照过程中如有意见或建议，请随时采取电子邮件方式联系**************.cn

2006年12月

消防、治安

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

四班三运转双岗中控

8人/室

12.5万元/室

（1300元/人.月×12月×8人/室）

0.46万元/室

1、实行24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报；

2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情；

3、中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；

4、处理报警及时率：

100%；

5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护；

6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。

四班三运转单岗门卫

4人/门

6.2万元/门

（1300元/人.月×12月×4人/门）

0.43万元/门

1、站姿：

抬头、挺胸、呈跨立姿势；

2、礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；

3、控制闲杂人员进入大楼；

4、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；

5、保证大堂出入口畅通。

四班三运转双岗巡检

8人/2万㎡

12.5万元/2万㎡

（1300元/人.月×12月×8人/2万㎡）

0.46万元/2万㎡

1、24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次；

2、维持楼区的公共秩序，按指定的巡视路线巡视；

3、巡视签到、电子巡更对点准时、规范；

4、劝止违反安全或公共秩序的行为；

5、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理；

6、巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援；

7、遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理。

注：

1、消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定；

2、巡检面积按建筑面积计量；

3、材料费用包含：

通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。

教学楼、办公楼、学生公寓保洁

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

教学楼

1.5人/千㎡

21600元/千㎡

（1200元/人.月×12月×1.5人/千㎡）

3400元/千㎡

1、楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；桌椅、讲台无灰尘，桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无灰尘，窗帘挂放整齐；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；

2、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、大厅、卫生间整洁；

3、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理。

办公楼

1人/千㎡

14400元/千㎡

（1200元/人.月×12月×1人/千㎡）

3400元/千㎡

1、大理石墙面用纸巾擦拭无灰尘，喷涂墙无污迹；

2、地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍；

3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹；

4、卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、无积水；

5、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。

学生公寓

1人/千㎡

14400元/千㎡

（1200元/人.月×12月×1人/千㎡）

3400元/千㎡

1、负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作；

2、楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味；

3、楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物；

4、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次；

5、公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。

外墙清洗

1.5元/㎡.次

1、目视墙面干净无污渍，清洗后见本色，清洗过程环保、无污染；

2、玻璃面上无污渍、水渍、见本色，光亮。

注：

1、教学楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量；

2、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费；

3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定；

4、材料费用包含：

扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用；

5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。

教学楼、办公楼、学生公寓综合管理

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

教学楼四班三运转单岗楼管

4人/楼

8.6万元/楼

（1800元/人.月×12月×4人/楼）

0.46万元/楼

1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；

2、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；

3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；例行安检出勤率100%；

4、定期对员工进行岗前培训；

5、根据课程安排，提前将教室准备完毕，为师生提供方便、舒适的上课环境；

6、熟悉本楼宇一切情况，包括：

教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力；

7、按学校要求开放关闭教室，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。

办公楼四班三运转单岗楼管

4人/楼

8.6万元/楼

（1800元/人.月×12月×4人/楼）

0.46万元/楼

1、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率95%以上，并按要求及时记录；

2、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；

3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；

4、例行安检出勤率100%；

5、熟悉本楼宇一切情况，包括：

办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；

6、确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；

7、对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。

学生公寓四班三运转单岗楼管

4人/楼

8.6万元/楼

（1800元/人.月×12月×4人/楼）

0.46万元/楼

1、行为举止得体，使用文明规范用语；

2、24小时值班，为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务；

3、对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作；

4、严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录；

5、保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。

注：

1、材料费用包含：

通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用；

2、楼管员要求大专学历。

校园环境绿化保洁

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

绿化二级

养护

7—8.5元/㎡

1、植物配置基本合理。

乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地；

2、树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。

树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；

3、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下；

4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。

注：

1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；绿化养护费的制定参照京政发[2001]14号文件核算（6.5-8.5元/㎡.年）。

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

道路保洁

2.5人/万㎡

45000元/万㎡

（1500元/人.月×12月×2.5人/万㎡）

6600元/万㎡

1、完成校园环境卫生工作；保持道路全天整洁干净；

2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼；

3、雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）；

4、建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中；清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁员集中运出学校。

除四害消杀

1元/㎡

1、四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次灭蚊蝇工作；

2、灭蟑、灭鼠、灭虫害药物，由物业统一管理、发放。

化粪池清掏

0.3元/㎡

1、每年（或每半年）清理一次，硬的表面、块状物全部清运；

2、清理后，目视井内无积物、块状物浮于上面，出人口畅通，保持污水不溢出地面。

垃圾清运

24元/吨

1、居民生活垃圾日产日清，清运率达到100%；

2、垃圾必须排放在指定地点，不得乱倒滥卸；

3、覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；

4、垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；

5、车容车貌保持整洁，设备完好无损；

6、清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；

7、负责垃圾楼、站的管理及日常维护小修。

注：

1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量；

2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项；

3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，面积按建筑面积计量；

4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字[1999]第253号文件核算（25元/吨）。

供配电运行维护

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

630KVA以上（含）变电所四班三运转值守运行维护

8人/所

19.2万元/所

（2000元/人.月×12月×8人/所）

3万元/所

1、保障供电安全运行；

2、主配电室实行24小时运行值班，认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；

3、定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。

设备时刻处于完好状态，保障安全供电；

4、保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。

无人值守变电所及变台、箱变、低压配电室双人巡检维护

3人/主配辖区

7.2万元/主配辖区

（2000元/人.月×12月×3人/主配辖区）

800元/所

1、无人值班变电所设专人每周进行一次巡检，重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决；

2、低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决；

3、变电所每周清扫一次设备表面，每月清扫一次环境卫生，低压配电室每季度清扫一次设备表面及环境卫生。

注：

1、变电所材料费用包含：

变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等，不含大、中修费用；

2、630KVA以上（含）变电所运行维护参照《北京地区电气规程汇编》核算（每班值班人员不少于2人）；

3、11万KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调。

电梯运行维护

楼层分类

电梯类型

运行梯

备用梯

高峰梯

备注

服务标准

15层及以下的楼房轿厢

无人值守电梯运行维护费

交流调压调速

29609

2961

6580

以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。

1、主梯6：

00－24：

00不间断运行，0：

00－6：

00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。

凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

2、凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

3、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

交流调频调压调速

28492

2849

6332

15层及以下的楼房轿厢

有人值守电梯运行维护费

交流调压调速

58347

5835

12966

交流调频调压调速

57230

5723

12718

16-25层的楼房轿厢

无人值守电梯运行维护费

交流调压调速

39665

3966

8814

以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。

交流调频调压调速

38548

3855

8566

16-25层的楼房轿厢

有人值守电梯运行维护费

交流调压调速

68492

6849

15220

交流调频调压调速

67374

6737

14972

26层及以上的楼房轿厢

无人值守电梯运行维护费

交流调压调速

43017

4312

9559

以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。

交流调频调压调速

41899

4190

9311

26层及以上的楼房轿厢

有人值守电梯运行维护费

交流调压调速

71755

7176

15946

交流调频调压调速

70638

7964

15697

注：

1、电梯运行维护费用的制定参照京发改[2005]2662号文件；

2、大、中修报专项。

二次供水运行维护

项目

运行维护费

服务标准

二次供水运行维护

1.2元/㎡

1、保证居民正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要采取应急预案；

2、由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，水箱每年清洗消毒2次，化验水质2次，确保水质符合饮用水标准；

3、维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定；

4、工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许可证、水质化验单。

注：

1、二次供水运行维护面积按建筑面积计量；

2、运行维护费参照京发改[2005]2662号文件制定（0.1元/㎡.月）。

自备井运行维护

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

有人值守的自备井运行维护

3人/眼

5.4万元/眼

（1500元/人.月×12月×3人/眼）

5500元/眼

1、每年化验水质两次，确保符合自备井水质检测标准；

2、实行24小时自备井出水消毒，使矿物质、菌群等不超标。

注：

1、材料费用包含日常工具费、水质化验费及小修费等，大、中修报专项。

中水运行维护

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

有人值守的中水站运行维护

4人/站

86400元/站

（1800元/人.月×12月×4人/站）

0.3元/吨

1．中水设施的管理人员须经过专门培训，并经市节水办公室考核，领取合格证后，方可从事管理工作。

2．制定合理的“操作规程”，并严格按操作规程进行设施的运行管理。

3．有完整的运行管理记录。

4．每年化验水质一次，确保水质符合《城市杂用水水质标准》。

注：

大、中修报专项

浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

洗澡热水

燃气

0.2元/10升

（20元/吨）

1、服务人员培训上岗，持有健康证；

2、维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；

3、按学校提出的时间要求，提供澡水供应；

4、水温：

夏季保持在39度；冬季保持在42度；

5、保持衣柜整洁卫生、室内通风；

6、坐椅无水渍，地面无积水；

7、管理人员巡视检查不间断；及时救助晕堂人员；

8、及时清理地面积水，防止滑倒；

9、办理水卡，开户、充值、挂失、解挂、补办、注销等工作；

10、联系水卡厂家，解决水控系统出现的各种问题；

11、做好水卡室内环境卫生工作，负责财务安全，防火防盗。

燃油

0.35元/10升

（35元/吨）

饮用开水

0.32元/8磅

（90元/吨）

1、司炉人员培训上岗，持有健康证；

2、维护茶炉房设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；

3、按学校提出的时间要求，提供开水供应；

4、输出水温保持在95℃以上。

蒸汽

180元/吨

1、确保用户对蒸汽需求；

2、每2小时一次化验软化水，确保软化水水质符合国家规定标准；

3、严格按国家标准规程操作锅炉，每半年校验一次检测装置；

4、维护、检修设备，使设备完好率在96%以上；

5、通过国家技术监督安全检查，全年无重大安全事故。

注：

1、蒸汽供应费用按照燃气为燃料能源进行测算。

供暖运行维护

项目

人员配置

人员费用

材料费用

服务标准

直供

燃气

0.4人/万㎡

8640元/万㎡

（1800元/人.月×12月×0.4人/万㎡）

2元/㎡

1、按照国家标准安全运行锅炉，司炉人员持证上岗，认真填写运行记录；

2、每日进行安全自查，定期接受技术监督局安全检查；

3、在室外温度不低于零下9℃时，保证室温在16度至20度，且覆盖率在95％以上；

4、每日抽查室内采暖情况，有测温记录；

5、供暖系统软化水每天化验两次，确保水质符合国家规定的检测标准，保证锅炉安全运行；

6、供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并对每次巡视做好巡视记录；

7、供暖季实行24小时全天候服务。

维修人员统一着装，进入用户房间维修需穿鞋套，并对当天维修进行电话跟踪回访，抽查量为维修量的100%；

8、及时修复系统中的跑冒滴漏，返修率不超过1%，用户对维修人员服务态度的投诉小于1%。

用户报修上门服务一次性解决问题有效率达98﹪以上；接到报修后，15分钟内到达现场，出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，1小时内排除并清理干净现场；

9、停暖后，对管网及各种设备进行检修和维护保养，保证锅炉设备完好率100%；

10、运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施。

燃煤

0.8人/万㎡

17280元/万㎡

（1800元/人.月×12月×0.8人/万㎡）

2元/㎡

间供

燃气

0.6人/万㎡

12960元/万㎡

（1800元/人.月×12月×0.6人/万㎡）

2元/㎡

燃煤

1.0人/万㎡

21600元/万㎡

（1800元/人.月×12月×1.0人/万㎡）

2元/㎡

市政供热

0.3人/万㎡

6480元/万㎡

（1800元/人.月×12月×0.3人/万㎡）

2元/㎡

注：

1、供暖面积按建筑面积计量；供暖运行维护费用不含水电气等能源费，不含锅炉、主管网、换热设备的大修更新改造费用；

2、供暖运行维护最低配置8人/站；

3、供暖承包制收费标准：

燃气供暖为30元/120天.㎡；燃煤直接供暖为16.5元/120天.㎡；燃煤间接供暖为19元/120天.㎡；供暖时限超出120天，费用相应递增；根据市场能源费用变化，供暖费用相应调整；

4、供暖运行维护费用的制定参照京价（商）字[2001]372号文件核算。

空调运行维护

项目

人员配置

人员费用

主机维护费用

系统维护费用

服务标准

机房

巡检维护

（无新风）

（有新风、加湿）

直燃机组

５人/机房

１人/万㎡

21600元/人

（1800元/人.月×12月）

2万元/台

3.85元/㎡

4.45元/㎡

1、每天对空调系统进行巡视，保证运行正常，水塔运转正常且不超标，无漏水现象；

2、保障6月至9月的制冷运行，室内温度维持在26度；保障11月至次年3月的换热运行，室内温度不低于16摄氏度；

3、四月机组检修；五月室内风机排风管调试；十月保养全部制冷设备；

4、空调系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。

压缩机组

４人/机房

１人/万㎡

21600元/人

（1800元/人.月×12月）

1.５万元/台

3.85元/㎡

4.45元/㎡

注：

1、空调运行维护面积按建筑面积计量；

2、主机维护费用指机组的维护费用，系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用；

3、空调运行维护费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。

教学楼、办公楼、学生公寓房屋及设施设备小修维护

服务内容

维修费用

服务标准

屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等

屋面、