郑州市房地产市场运行情况及走势.docx

1、郑州市房地产市场运行情况及走势11 年郑州市房地产市场运行情况及 2012年走势（ 2011 年 10 月）一、 2011 年前 3 季度郑州房地产市场运行情况 1房地产开发投资情况2011 年前 3 季度，全市累计完成房地产开发投资 650.2 亿元，同比 增长 30.6% ，比今年第 1和第 2季度分别回落 8.5和7.8个百分点，占全 市固定资产投资 32.1% ；其中，住宅开发投资完成 440.4 亿元，同比增 长 18.2% 。2011 年前 3 季度，全市商品房新开工面积 1329.7 万平方米，同比 增长 31.9% ；其中，住宅新开工面积 952.4 万平方米，同比增长 27%

2、。2011 年前 3 季度，房地产开发企业资金到位 786.4 亿元，同比增长 17.1% 。在资金来源中，国内贷款 78.9亿元，同比下降 2%，占比 7.8%； 企业自筹资金为 401.0 亿元，同比增长 55.2% ，占比 39.8% ；企业定金 及预收款为 135.5 亿元，同比下降 11.3% ；个人按揭贷款为 69.6 亿元， 同比下降 35.6% 。2房地产业完成税收情况2011 年前 3 季度，郑州市房地产业完成税收 67.2 亿元，同比增长 16.4% ，增收 9.5 亿元，增幅比上年同期 77.9%下滑 61.5 个百分点，增 收额比上年同期下滑 15.9 亿元。郑州市房地

3、产营业税在全省 18 个省辖市 排第 18 位。3商品房投放情况2011 年前 3 季度， 全市商品房投放面积为 1008.51 万平方米，同比 下降 1.77% ；其中，商品住房投放面积为 770.59 万平方米，同比下降 7.52% 。市区商品房投放面积为 716.55 万平方米，同比下降 8.49% ；其 中，商品住房投放面积为 534.93 万平方米，同比下降 14.22% 。4. 商品房销售情况2011 年前 3 季度， 全市商品房销售面积为 707.59 万平方米，同比 下降 35.84% ；其中，商品住房销售面积为 565.07 万平方米，同比下降 40.80% 。全市商品房销售

4、均价为 6629 元/平方米，其中商品住房销售均 价为 5349 元/平方米。 市区 商品房销售面积为 497.65 万平方米，同比下 降 40.32% ；其中，商品住房销售面积为 377.07 万平方米，同比下降 46.16% 。市区商品房销售均价为 8024 元/平方米，其中商品住房销售均 价为 6396 元 /平方米。5商品房累计可售情况2011 年 9 月底，市区 商品房累计可售面积为 621.59 万平方米，同比 增长 46.26% ，其中商品住房累计可售面积为 382.49 万平方米，同比增 长 48.67% 。6.购房者构成情况2011 年前 3 季度，来自“本市城区”的购房者购

5、买商品住房为 10561 套，购买占比为 32.81% ，较去年同期提高 0.9 个百分点；“本市郊县”购房 者购买 2117 套，占比 6.58% ，较去年同期提高 1.6 个百分点；“本省其他 地区”购房者购买 16918 套，占比 52.56% ，较去年同期降低 0.7 个百分 点；“外省市”购房者购买2349 套，占比 7.3% ，较去年同期降低 1.77 个百 分点。7.二手房交易情况2011 年前 3 季度， 全市二手房交易面积为 214.18 万平方米，同比 下降 17.14% ；其中，二手住房交易面积为 205.83 万平方米，同比下降 15.76% 。全市二手房交易均价为 3

6、869 元/平方米；其中，二手住房交易 均价为 3751 元/平方米。 市区 二手房交易面积为 148.43 万平方米，同比 下降 21.61% ；其中，二手住房交易面积为 142.34 万平方米，同比下降 22.41% 。郑州市区二手房交易均价为 4816 元 /平方米；其中，二手住房 交易均价为 4671 元/平方米。8保障性住房完成情况截至 2011 年 9 月底，全市保障性住房已开工建设 5.57 万余套，开 工率为 102% 。其中，经济适用住房新开工 260.29 万平方米、 26891 套； 廉租住房新开工 13.84 万平方米、 2858 套；公共租赁住房新开工 106.13

7、万平方米、 24753 套，租赁筹集 2269 套；棚户区改造完成拆迁 5.54 万 平方米、 1154 户，开工建设 7.77 万平方米、 1214 套。二、 2011 年第 3 季度郑州房地产市场运行情况1.商品房投放情况2011 年3季度，全市商品房投放面积为 402.3 万平方米，同比下降 8.7% ；其中，商品住房投放面积为 328.37 万平方米，同比下降 9.92% 。 市区商品房投放面积为 279.18 万平方米，同比下降 16.1% ；其中，商品 住房投放面积为 214.41 万平方米，同比下降 21.47% 。2011 年 3 季度，二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区

8、、中 原区商品房投放面积分别为 60.33 万平方米、 11.46 万平方米、 24.46 万 平方米、 69.41 万平方米、 59.32 万平方米、 54.2 万平方米，同比增幅分 别为-24.14% 、-79.87%、33.33%、-16.13% 、-9.47% 、81.39% 。2.商品房销售情况2011 年 3 季度， 全市商品房销售面积为 238.46 万平方米，同比下 降 40.99% ；其中，商品住房销售面积为 193.32 万平方米，同比下降 44.53% 。全市商品房销售均价为 7122 元/平方米，其中商品住房销售均 价为 5685 元/平方米。 市区 商品房销售面积为

9、180.45 万平方米，同比下 降 41.4% ；其中，商品住房销售面积为 138.92 万平方米，同比下降 46.15% 。市区商品房销售均价为 8338 元/平方米，其中商品住房销售均 价为 6612 元/平方米。市区商品住房的主力成交价格为 6000 元 -7000 元/ 平方米和 7000 元 -8000 元/平方米，其成交套数分别占商品住房总销售套 数的 20.09%和 18.68% 。2011 年 3 季度，二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中 原区商品房销售面积分别为 27.32 万平方米、 21.86 万平方米、 13.61 万 平方米、 39.72 万平方米、 35.

10、73 万平方米、 20.95 万平方米，同比增幅 分别为-32.87% 、-57.54% 、5.4% 、-50.26% 、-45.11% 、-63.82% 。3.二手房交易情况2011 年 3 季度， 全市二手房交易面积为 78.06 万平方米，同比下降 19.02% ；其中，二手住房交易面积为 74.7 万平方米，同比下降 14.99% 。 全市二手房交易均价为 4019 元 /平方米；其中，二手住房交易均价为 3909 元/平方米。 市区二手房交易面积为 53.55 万平方米，同比下降 24.56% ； 其中，二手住房交易面积为 51.24 万平方米，同比下降 24.6% 。郑州市 区二手

11、房交易均价为 5083 元/平方米；其中，二手住房交易均价为 4920 元/平方米。4房屋抵押完成情况2011 年 3 季度，市区完成各类房地产抵押登记面积 260.86 万平方 米，同比下降 24.2% ；完成抵押登记金额 118.45 亿元，同比下降 7.3%； 其中，完成在建工程抵押 51.61 万平方米，同比增长 44% ；预购商品房 抵押 54.02 万平方米，同比下降 55.2% 。5房屋租赁情况2011 年 3 季度，市区新增非住宅租赁管理面积 36.1 万平方米， 累计 完成 603.6 万平方米；新增住宅登记备案 864 户，累计完成 48159 户。 2011 年 3 季度

12、，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查， 9 月底和 1 月份相比，商铺租赁价格平均上涨 5%，住宅租赁价格平均上涨 15%。三、 2011 年 3 季度郑州房地产市场特点1市场销售仍呈弱势但有所提升2011 年 3 季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅达到 4 成以上， 销售弱势仍然较为明显，但环比却出现一定量的增长。 3 季度商品房销售 环比增长 5.1% ，其中商品住房销售环比增长 14.26% 。从各月情况看， 市区商品房 7、8、9 三个月的销售面积分别为 49.19 万、65.27 万和 65.98 万平方米，与去年同期相比分别下降 50.53% 、42.88%和 29.9

13、9% ，呈现 环比增长、 同比降幅缩小的态势， 商品住房的成交面积集中在 80-90 平方 米和 120-144 平方米。郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷 政策以及消费心理等因素的影响。 郑州独有的区位优势和城市定位， 赋有 较强的辐射力和凝聚力， 吸引了大量外地购房者来郑置业， 一直以来外地 人士是郑州购房者的主力军， 所占比重较大， 而严格的限购政策使外地购 房者在郑的购房比例有所下降。 在限贷方面， 今年央行采取了加息、 提高 购房首付款比例、 放缓贷款审批速度、 对部分人群实现限贷等措施， 使得 按揭购房的成本加大， 抑制了部分依靠按揭购房的投资者和刚性需求者的 购房热情。

14、另一方面， 由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快， 部分消 费者出现了抢购等非理性购房行为， 提前透支了部分需求。 与此同时， 近 几个月郑州房价开始出现松动迹象， 消费者的观望情绪渐浓， 存在期盼房 价下降的心理，一定程度上形成了部分消费者的持币待购。2县域房地产投放强劲 随着郑州都市区建设的逐步实施，郑州市区部分房地产企业进入县 （市），带动了县域房地产的发展。数据显示， 2011 年 3 季度，郑州各县 （市）商品房投放量达到 123.12 万平方米，同比增长 14.13% ，高出全 市增幅 22.83 个百分点，环比增长 35.74% ，高出全市增幅 25 个百分点， 占到全市商品房投

15、放总量的 30.6% ，较去年同期提高 6.12 个百分点，县 域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。3商品住房供应结构更趋合理2011 年 3 季度，郑州市区商品住房投放面积环比增长 9.44% ，市场 供应较为充足。从商品住房的供应结构上看， 90 平方米以下商品住房共 计投放 15058 套，占到 3 季度商品住房投放总套数的 64.45% ，较前 6 个月提高 7.23 个百分点； 其中，60-90 平方米的商品住房投放占比较前 6 个月提高 12.51 个百分点， 60 平方米以下的商品住房占比降低 5.28 个百 分点。可以看出，在限购、限贷宏观调控政策下，开发商根据市场变化，

16、适时调整产品结构， 减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量， 增 加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。4商品住房价格出现松动2011 年 3 季度，郑州市区商品住房各月的销售均价分别为 6676 元 /平方米、 6623 元/平方米和 6549 元/平方米，呈现小幅下探的态势。从各 媒体透露的信息也可以看到，一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略， 通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨 慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出 松动的迹象。5非住宅销售出现萎缩自 2010 年 4 月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量 增的

17、旺势，但今年 5 月份之后，随着限贷政策的深化， 郑州非住宅市场销 量开始出现萎缩。 3 季度，非住宅销售面积为 41.53 万平方米，同比下降 16.91% ，环比下降 17.14% 。价格方面，除 7 月份外，今年 2 月份之后 的非住宅销售均格基本在 13000 元/平方米上下波动。同时，受销售渐弱 的影响， 3 季度市区非住宅投放量为 64.77 万平方米，较 2 季度下降 15.53% ，投放规模有所缩减，非住宅在商品房投放总量的占比也由 2 季 度的 28.13%减少至 23.2% 。6商品房存量持续增加供应增加而销售减弱，使郑州市区商品房存量不断加大。 9 月底，市 区商品房累计

18、可售面积为 621.59 万平方米，较去年年底增加 251.2 万平 方米，增幅为 67.82% ，其中商品住房可售面积为 382.49 万平方米，较 去年年底增加 165.19 万平方米，增幅为 76.02% ，再创今年以来的新高。 按照今年前 9 个月的销售面积均值计算， 目前的库存商品房可售 11 个月， 商品住房可售 9 个月。从库存结构看，非住宅的累计可售面积达到 239.1 万平方米，占到库存量的 38.47% ，远高于 24.23% 的销售占比。商品住 房方面， 60 平方米以下的商品住房累计可售套数达到 15688 套，占到商 品住房可售套数的 30.96% ，库存量较大，开发

19、企业仍需进一步调整产品 结构，满足市场需求。7高性价比产品去化良好限购限贷政策后， 投资者及购买者减少， 一些拥有购买资格的人更加 注重实惠和性价比， 一些城市高附加值的产品成为了市场销售的主流。 数 据显示， 2011 年 3 季度，商品住房销售面积排行前 30 名的楼盘共计销 售 81.78 万平方米，占到季度商品住房销售总量的 58.87% ，平均销售价 格为 6299 元/平方米，较全市商品住房销售均价低 313 元 /平方米。美景 鸿城、鑫苑逸品香山、 远大理想城、 二七万达广场等一批高性价比的楼盘 在市场销售弱势的情况下仍保持着良好的销售业绩。8二手房成交有所反复近几个月是学区房交

20、易的旺季， 7、8 月份二手房成交量分别为 18.47 万平方米、 19.66 万平方米，环比分别上涨 24.02%和 6.45% ，但随着“入 学季”的结束，9 月份二手房交易面积回落至 15.42 万平方米。郑州对二 手住房实施了限购， 二手住房交易受到一定程度的影响， 但目前郑州房屋 租赁价格上涨，多数二手房主并不急于降价销售。 3 季度各月二手住房的 交易价格分别为 4570 元/平方米、 4624 元/平方米和 4671 元/平方米，表 现为小幅上涨的态势，二手住房与新建商品住房的差价正日趋减少。四、郑州房地产市场走势分析及建议短期内国家对楼市的宏观调控不会放松， 房地产行业紧缩政策

21、也难以 松动，全国的房地产行业仍处在下行通道， 开发商与购房者仍将呈胶着状 态。同时，持续的市场低迷使开发商的资金链紧张局面加剧， 且银根紧缩 的情况在年底可能进一步加剧。另一方面， 年底将至， 为确保完成全年销售任务， 已有部分开发商开 始以价换量， 加大促销力度， 楼盘打折促销的现象将逐渐增多， 范围将逐 渐扩大，进而形成示范效应。在目前的市场环境和调控形势下， 对开发企业来说， 应正确分析判断 市场，了解政策调控的连续性， 努力适应市场变化， 从公司具体情况出发， 积极调整营销策略；做好市场细分，以刚性需求为突破口进行市场推广， 调整产品结构， 通过灵活适宜的销售战略寻找发展的机遇； 注

22、重企业品牌 和楼盘品质的塑造， 由于在调控时期仍有品质楼盘取得不俗销量， 所以企 业要在楼盘的品质和质量上下功夫，以期赢得客户的青睐和忠诚。对有刚性需求购房者来说， 应综合理性分析自身家庭状况、 经济条件 等，树立科学的置业观念。在此时期， “买涨不买跌”并不是置业的科学观 念，消费者应该更多地考虑购房时机的相对性。 目前郑州房地产市场投放 量较大，产品丰富，新项目陆续上市，可供选择余地大。同时受企业资金 和销售任务多重因素影响，企业推盘项目价格相对稳定，性价比相对高， 而且还制定了相对优惠的营销活动，因此建议购房者时刻关注市场动态， 追踪楼盘营销变化，看准时机，把握好购房机会。对政府部门来说，应进一步加强房地产市场和房地产企业的动态监 测，建立健全房地产风险预警机制，追踪了解市场在售项目的销售动态， 实时监控房地产企业的经营活动， 在问题暴露时实施有效的干预， 特别是 一些中小型开发企业和自有资金较为薄弱的开发企业， 更要关注企业资金 和项目销售变化，以防止出现新的“烂尾楼”。