郑州市房地产市场运行情况及走势.docx

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郑州市房地产市场运行情况及走势

11年郑州市房地产市场运行情况及2012年走势

（2011年10月）

一、2011年前3季度郑州房地产市场运行情况1．房地产开发投资情况

2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长18.2%。

2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。

2011年前3季度，房地产开发企业资金到位786.4亿元，同比增长17.1%。

在资金来源中，国内贷款78.9亿元，同比下降2%，占比7.8%；企业自筹资金为401.0亿元，同比增长55.2%，占比39.8%；企业定金及预收款为135.5亿元，同比下降11.3%；个人按揭贷款为69.6亿元，同比下降35.6%。

2．房地产业完成税收情况

2011年前3季度，郑州市房地产业完成税收67.2亿元，同比增长16.4%，增收9.5亿元，增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点，增收额比上年同期下滑15.9亿元。

郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。

3．商品房投放情况

2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。

市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。

4.商品房销售情况

2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。

全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。

市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。

市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/平方米。

5．商品房累计可售情况

2011年9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。

6.购房者构成情况

2011年前3季度，来自“本市城区”的购房者购买商品住房为10561套，购买占比为32.81%，较去年同期提高0.9个百分点；“本市郊县”购房者购买2117套，占比6.58%，较去年同期提高1.6个百分点；“本省其他地区”购房者购买16918套，占比52.56%，较去年同期降低0.7个百分点；“外省市”购房者购买2349套，占比7.3%，较去年同期降低1.77个百分点。

7.二手房交易情况

2011年前3季度，全市二手房交易面积为214.18万平方米，同比下降17.14%；其中，二手住房交易面积为205.83万平方米，同比下降15.76%。

全市二手房交易均价为3869元/平方米；其中，二手住房交易均价为3751元/平方米。

市区二手房交易面积为148.43万平方米，同比下降21.61%；其中，二手住房交易面积为142.34万平方米，同比下降22.41%。

郑州市区二手房交易均价为4816元/平方米；其中，二手住房交易均价为4671元/平方米。

8．保障性住房完成情况

截至2011年9月底，全市保障性住房已开工建设5.57万余套，开工率为102%。

其中，经济适用住房新开工260.29万平方米、26891套；廉租住房新开工13.84万平方米、2858套；公共租赁住房新开工106.13万平方米、24753套，租赁筹集2269套；棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、1154户，开工建设7.77万平方米、1214套。

二、2011年第3季度郑州房地产市场运行情况

1.商品房投放情况

2011年3季度，全市商品房投放面积为402.3万平方米，同比下降8.7%；其中，商品住房投放面积为328.37万平方米，同比下降9.92%。

市区商品房投放面积为279.18万平方米，同比下降16.1%；其中，商品住房投放面积为214.41万平方米，同比下降21.47%。

2011年3季度，二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区商品房投放面积分别为60.33万平方米、11.46万平方米、24.46万平方米、69.41万平方米、59.32万平方米、54.2万平方米，同比增幅分别为-24.14%、-79.87%、33.33%、-16.13%、-9.47%、81.39%。

2.商品房销售情况

2011年3季度，全市商品房销售面积为238.46万平方米，同比下降40.99%；其中，商品住房销售面积为193.32万平方米，同比下降44.53%。

全市商品房销售均价为7122元/平方米，其中商品住房销售均价为5685元/平方米。

市区商品房销售面积为180.45万平方米，同比下降41.4%；其中，商品住房销售面积为138.92万平方米，同比下降46.15%。

市区商品房销售均价为8338元/平方米，其中商品住房销售均价为6612元/平方米。

市区商品住房的主力成交价格为6000元-7000元/平方米和7000元-8000元/平方米，其成交套数分别占商品住房总销售套数的20.09%和18.68%。

2011年3季度，二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区商品房销售面积分别为27.32万平方米、21.86万平方米、13.61万平方米、39.72万平方米、35.73万平方米、20.95万平方米，同比增幅分别为-32.87%、-57.54%、5.4%、-50.26%、-45.11%、-63.82%。

3.二手房交易情况

2011年3季度，全市二手房交易面积为78.06万平方米，同比下降19.02%；其中，二手住房交易面积为74.7万平方米，同比下降14.99%。

全市二手房交易均价为4019元/平方米；其中，二手住房交易均价为3909元/平方米。

市区二手房交易面积为53.55万平方米，同比下降24.56%；其中，二手住房交易面积为51.24万平方米，同比下降24.6%。

郑州市区二手房交易均价为5083元/平方米；其中，二手住房交易均价为4920元/平方米。

4．房屋抵押完成情况

2011年3季度，市区完成各类房地产抵押登记面积260.86万平方米，同比下降24.2%；完成抵押登记金额118.45亿元，同比下降7.3%；其中，完成在建工程抵押51.61万平方米，同比增长44%；预购商品房抵押54.02万平方米，同比下降55.2%。

5．房屋租赁情况

2011年3季度，市区新增非住宅租赁管理面积36.1万平方米，累计完成603.6万平方米；新增住宅登记备案864户，累计完成48159户。

2011年3季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。

据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。

三、2011年3季度郑州房地产市场特点

1．市场销售仍呈弱势但有所提升

2011年3季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅达到4成以上，销售弱势仍然较为明显，但环比却出现一定量的增长。

3季度商品房销售环比增长5.1%，其中商品住房销售环比增长14.26%。

从各月情况看，市区商品房7、8、9三个月的销售面积分别为49.19万、65.27万和65.98万平方米，与去年同期相比分别下降50.53%、42.88%和29.99%，呈现环比增长、同比降幅缩小的态势，商品住房的成交面积集中在80-90平方米和120-144平方米。

郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。

郑州独有的区位优势和城市定位，赋有较强的辐射力和凝聚力，吸引了大量外地购房者来郑置业，一直以来外地人士是郑州购房者的主力军，所占比重较大，而严格的限购政策使外地购房者在郑的购房比例有所下降。

在限贷方面，今年央行采取了加息、提高购房首付款比例、放缓贷款审批速度、对部分人群实现限贷等措施，使得按揭购房的成本加大，抑制了部分依靠按揭购房的投资者和刚性需求者的购房热情。

另一方面，由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快，部分消费者出现了抢购等非理性购房行为，提前透支了部分需求。

与此同时，近几个月郑州房价开始出现松动迹象，消费者的观望情绪渐浓，存在期盼房价下降的心理，一定程度上形成了部分消费者的持币待购。

2．县域房地产投放强劲随着郑州都市区建设的逐步实施，郑州市区部分房地产企业进入县（市），带动了县域房地产的发展。

数据显示，2011年3季度，郑州各县（市）商品房投放量达到123.12万平方米，同比增长14.13%，高出全市增幅22.83个百分点，环比增长35.74%，高出全市增幅25个百分点，占到全市商品房投放总量的30.6%，较去年同期提高6.12个百分点，县域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。

3．商品住房供应结构更趋合理

2011年3季度，郑州市区商品住房投放面积环比增长9.44%，市场供应较为充足。

从商品住房的供应结构上看，90平方米以下商品住房共计投放15058套，占到3季度商品住房投放总套数的64.45%，较前6个月提高7.23个百分点；其中，60-90平方米的商品住房投放占比较前6个月提高12.51个百分点，60平方米以下的商品住房占比降低5.28个百分点。

可以看出，在限购、限贷宏观调控政策下，开发商根据市场变化，适时调整产品结构，减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量，增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。

4．商品住房价格出现松动

2011年3季度，郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/

平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。

从各媒体透露的信息也可以看到，一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。

5．非住宅销售出现萎缩

自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势，但今年5月份之后，随着限贷政策的深化，郑州非住宅市场销量开始出现萎缩。

3季度，非住宅销售面积为41.53万平方米，同比下降16.91%，环比下降17.14%。

价格方面，除7月份外，今年2月份之后的非住宅销售均格基本在13000元/平方米上下波动。

同时，受销售渐弱的影响，3季度市区非住宅投放量为64.77万平方米，较2季度下降15.53%，投放规模有所缩减，非住宅在商品房投放总量的占比也由2季度的28.13%减少至23.2%。

6．商品房存量持续增加

供应增加而销售减弱，使郑州市区商品房存量不断加大。

9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，较去年年底增加251.2万平方米，增幅为67.82%，其中商品住房可售面积为382.49万平方米，较去年年底增加165.19万平方米，增幅为76.02%，再创今年以来的新高。

按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。

从库存结构看，非住宅的累计可售面积达到239.1万平方米，占到库存量的38.47%，远高于24.23%的销售占比。

商品住房方面，60平方米以下的商品住房累计可售套数达到15688套，占到商品住房可售套数的30.96%，库存量较大，开发企业仍需进一步调整产品结构，满足市场需求。

7．高性价比产品去化良好

限购限贷政策后，投资者及购买者减少，一些拥有购买资格的人更加注重实惠和性价比，一些城市高附加值的产品成为了市场销售的主流。

数据显示，2011年3季度，商品住房销售面积排行前30名的楼盘共计销售81.78万平方米，占到季度商品住房销售总量的58.87%，平均销售价格为6299元/平方米，较全市商品住房销售均价低313元/平方米。

美景鸿城、鑫苑逸品香山、远大理想城、二七万达广场等一批高性价比的楼盘在市场销售弱势的情况下仍保持着良好的销售业绩。

8．二手房成交有所反复

近几个月是学区房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分别为18.47万平方米、19.66万平方米，环比分别上涨24.02%和6.45%，但随着“入学季”的结束，9月份二手房交易面积回落至15.42万平方米。

郑州对二手住房实施了限购，二手住房交易受到一定程度的影响，但目前郑州房屋租赁价格上涨，多数二手房主并不急于降价销售。

3季度各月二手住房的交易价格分别为4570元/平方米、4624元/平方米和4671元/平方米，表现为小幅上涨的态势，二手住房与新建商品住房的差价正日趋减少。

四、郑州房地产市场走势分析及建议

短期内国家对楼市的宏观调控不会放松，房地产行业紧缩政策也难以松动，全国的房地产行业仍处在下行通道，开发商与购房者仍将呈胶着状态。

同时，持续的市场低迷使开发商的资金链紧张局面加剧，且银根紧缩的情况在年底可能进一步加剧。

另一方面，年底将至，为确保完成全年销售任务，已有部分开发商开始以价换量，加大促销力度，楼盘打折促销的现象将逐渐增多，范围将逐渐扩大，进而形成示范效应。

在目前的市场环境和调控形势下，对开发企业来说，应正确分析判断市场，了解政策调控的连续性，努力适应市场变化，从公司具体情况出发，积极调整营销策略；做好市场细分，以刚性需求为突破口进行市场推广，调整产品结构，通过灵活适宜的销售战略寻找发展的机遇；注重企业品牌和楼盘品质的塑造，由于在调控时期仍有品质楼盘取得不俗销量，所以企业要在楼盘的品质和质量上下功夫，以期赢得客户的青睐和忠诚。

对有刚性需求购房者来说，应综合理性分析自身家庭状况、经济条件等，树立科学的置业观念。

在此时期，“买涨不买跌”并不是置业的科学观念，消费者应该更多地考虑购房时机的相对性。

目前郑州房地产市场投放量较大，产品丰富，新项目陆续上市，可供选择余地大。

同时受企业资金和销售任务多重因素影响，企业推盘项目价格相对稳定，性价比相对高，而且还制定了相对优惠的营销活动，因此建议购房者时刻关注市场动态，追踪楼盘营销变化，看准时机，把握好购房机会。

对政府部门来说，应进一步加强房地产市场和房地产企业的动态监测，建立健全房地产风险预警机制，追踪了解市场在售项目的销售动态，实时监控房地产企业的经营活动，在问题暴露时实施有效的干预，特别是一些中小型开发企业和自有资金较为薄弱的开发企业，更要关注企业资金和项目销售变化，以防止出现新的“烂尾楼”。