项目经营目标管理责任书范本.docx

1、项目经营目标管理责任书范本项目经营目标管理责任书（本）项目名称：本期开发项目名称：项目所在公司名称：第一部分：定义1. 持有物业：购物中心、酒店、部分甲级写字楼。（无偿拆迁物业归类为持有物业）。2. 销售物业：住宅、豪宅、写字楼、公寓、车库、室外商业街（包括大商业外街、城市商业街、可售酒楼）、回迁物业（有偿）、商务酒店。3. 经营期：项目经营开始至项目结束的时间期。 项目经营计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准。（项目经营期开始之前，股份公司已任命的相关人员并已在项目所在地工作，则此阶段的奖金额度按股份公司当年年终奖金标准

2、发放奖金）。 项目经营计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之。（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时间，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整）。4经营期实际结束时点： 销售物业：销售回款额达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程竣工后6个月（如计划经营期销售回款未达到预期实现销售额的95%，则结束时点位销售回款达到95%时点；如规定结束时点，销售回款达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程结算完成，则结束时点允提前）。 持有物业项目：开业后6个月并取得大产权证。 原则上经营期结束时间按以上规定为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为

3、准。5. 税费计算时点： 费用及税金计算的开始时间：新公司成立之日或已开发项目公司分期项目的开工之日。 费用及税金计算结束的时间：原则上以经营期结束时间为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。第二部分：总则1. 为了加强股份公司开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据股份公司管理的要求，签订本期开发项目的经营目标管理责任书。2. 签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则：以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规运作为基础，以提高综合经济效益为目的。3. 签订开发项目经营目标管理责任书的任务：明确项目公司责任人的义务赋予责任人相应的权利，实施经营

4、业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全的完成开发项目的任务。4. 本经营责任书的实际完成状况，将作为股份公司对项目公司及其领导成员业绩考核的依据。5. 要求项目公司依法经营，在工程合同、营销广告、销售合同等工作中不得违反、地法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任分解到岗、到人。 概况 按政府审批的规划设计案，项目公司_整个开发项目的总经营期间完成_平米销售物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用，_平米持有物业的施工、竣工、验收及开业_平米回迁物业的施工、竣工、验收及开业。 _整个开发项目的总经营期为_年_月_日至_年_月_日，销售期为_年_月_日至_年_月_日。 _总

5、销售收入确保_亿元；项目实际支出不超过_亿元（不含销售部分所得税）。 项目净现金流指标控制在_亿元，销售部分净利润指标控制在_亿元。第三部分：持有物业目标管理及考核办法一、 项目目标及要求（一） 工期控制1. 整个项目所有工程全部竣工的合同工期为_个月（见总承包协议）,工程最终交付时间为_年_月_日，工程交付完成条件如下：（1）所有土建、机电安装、装、外装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关部门验收合格。（2）全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各助理店及_商管公司。 （3）开业前必须取得消防验收合格意见书、四验收合格意见书等手续。 （

6、4）开业前通过竣工质检验收及政府其他管理部门的相关验收。（5）绿化、规划验收工作。以上工作完成的时间应满足开业的要求。2. 在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定）的进场交付时间和需求达到的交付标准，具体如下：（1）大型超市：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（2）影院：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（3）百货：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（4）大歌星：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（5）大玩家：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（6）电器类商家：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（7）大餐饮：_年_月_日进

7、场，职责清单要求的交付标准。（8）毛坯商户：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（9）需项目公司装修其他商铺：_年_月_日进场，职责清单要求的交付标准。（10）步行街餐饮：_年_月_日交付相关业主。3. 持有物业开业时间_年_月_日。4. 持有物业经营期：_项目经营期间为_年_月_日至_年_月_日。5. 自持有物业开业之日_天，将持有物业产权证（俗称“大产权证”）办理完毕；6. 所有持有物业工程决算于开业后_月完成（除股份公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改）。7. 要求项目全面开业后4个月整个工程整改完毕，并经当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，

8、则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接受后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面开业后6个月整改完毕。如6个月未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。（二）质量控制目标及要求1. 工程质量应满足_工程总承包施工协议约定的质量要求。2. 质量验收执行标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。3. 除政府部门验收备案外，还应通过各主力店、业主及_商管公司的验收，以合格接收为准。4. 按照人民国国务院令（第179号）建设工程质量管理条例进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守和地的其他建

9、设法规、条例。5. 坚决杜绝重质量事故（发生政府主管部门认定的单项工程质量事故一次（含）以上；单项工程直接经济损失在100万（含100万元）以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起机体投诉等重大法律纠纷事件，股份公司将追究项目责任人的责任，视情节重程度给予相应 的经济处罚和行政处分。6. 项目公司总经理作为质量控制第一责任人，把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合股份公司制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。（三）安全控制目标及要求1. 安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据建筑法、建筑施工安全

10、检查标准对施工单位进行安全监督和检查。坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。2. 要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计才去安全技术措施。3. 重点监督施工单位安全生产责任规章制度的简历健全和执行情况、事故隐患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。4. 应要求建筑施工企业在施工现场才去安全维护、危险防、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭式管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应

11、当采取安全防护措施。5. 应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。（四）成本控制目标及要求经股份公司与_项目公司共同研究，并报总裁批准，_项目持有物业总成本目标（含地价）确定为_万元，此成本为_项目持有物业所有费用（喊后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，不得以任理由突破（股份公司批准的变更除外）。其中个单项成本控制指标如下：1. 土建开发成本：确定为_万元2. 建安成本（含政府行政事业收费）：确定为_万元3. 物业管理启动费：确定为_万元4. 管理费用：确定为_万元5. 财务

12、费用：确定为_万元6. 税收返还：确定为_万元。（五）招商控制目标项目公司必须配合商管公司的招商服务和开业筹备工作，力争满场开业。权利配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。 （六）项目奖金确定及目标考核根据_项目持有物业的规模及经营期确定该项目的经营目标管理责任奖为_万元，在经营期结束后，并将根据项目公司对各项控制目标完成情况的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。具体考核及发放办法如下：1. 持有物业基本奖金确定： 持有物业基本奖金A1=C1M 基本奖金A1=_万元 按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金基本奖金A1 =C1M序号项

13、目形态C1M（建筑面积）1大商业、写字楼（不销售）25-30元/ m2M12酒店（不含部精装修20元/ m2M23回迁物业18元/ m2M32. 持有物业结算考核：2.1 项目结算奖金= A1BC（其中B为综合调整系数，C为项目特征系数）2.2 综合调整系数B的计算组合：综合调整系数B项目系数调整区间各项系数所占百分比股份公司经办部门计划考核系数0-1.230%计划部工程质量及安全管理考核系数0-1.318%质量监管部成本费用考核系数0-1.310%财务部22%成本控制部品质考核系数0-1.210%规划院其他业务管理考核系数0.7-1.38%商管总部1%投资证券部1%办公室综合调整系数B=计划

14、考核系数30%+工程质量及安全管理考核系数18%+成本费用考核系数32%+品质考核系数10%+其他业务管理考核系数10% 计划考核系数依据关于综合体项目实施模块化管理的考核办法（试行）中计划考核部分进行考核。（1） 计划考核分值=节点综合完成率100（2） 节点综合完成率=（各节点标准分值）100%。（3） 节点得分=（1-延迟天数/期）节点标准分值 注：期是指签订的综合体项目计划执行书中节点工作完成所需的时间，即从节点工作开始到完成的自然天。（4） 计划考核分值与计划系数的对应表计划考核分值考核系数95-1001.290-95（含）1.180-90（含）170-80（含）0.960-70（含

15、）0.850-60（含）0.540-50（含）0.3小于40（含）0 工程质量及安全管理考核系数（1） 工程质量考核系数（70%）序号评分标准考核系数1获级优质工程质量奖项1.32获省级优质工程质量奖项1.23获市级优质工程或经营期工程质量综合考评分数90分（含）以上1.1480分（含）90分1.0575分（含）80分0.9670分（含）75分0.7序号评分标准考核系数760分（含）70分0.58小于60分0说明：1） 若项目经营期发生质量事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行项目质量管控。2） 经营期工程质量综合考评分数计算详见项目质量管控。3） 所有质量奖项均指竣工质量奖项。4） 由于部分奖

16、项在经营期结算时尚未获得，结算时暂按考核分数进行，待获得奖项后再予以补算。（2） 安全管理考核系数（30%）序号评分标准考核系数1获级安全文明工地奖项1.32获省级安全文明工地奖项1.23获市级安全文明工地或经营期安全综合考评分数90分（含）以上1.1480分（含）90分1.0575分（含）80分0.9670分（含）75分0.7760分（含）70分0.58小于60分0说明：1） 若项目经营期发生安全事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行安全管理制度。2） 经营期工程安全综合考评评分计算办法详见项目质量管控。3） 若年度奖金核算时已对发生的安全事故进行奖金扣减，则不重复扣减。 成本费用考核系数（1

17、） 成本考核系数=成本60%+制度执行40%1） 评分细则序号评分标准考核系数1成本节支10%(含)以上1.32成本节支5%10%1.23成本节支5%（含）以1.04成本超支3%以0.75成本超支5%以0.36成本超支5%（含）以上02）制度执行案百分之打分：序号评分标准考核系数1100分1.3290（含）100分1.2380（含）90分1.1470（含）80分0.9560（含）70分0.7650（含）60分0.5750分以下0制度执行具体扣分标准如下（最高扣分100分）- 每一次集团审计通报，扣60分；- 每发生一项应事先审批而未审批，先实施后审批，扣20分；- 每发生一项投诉，经查实成立，

18、扣20分；- 每发生一项不符合制度的直接委托，扣5分；- 每发生一项未按照招标文件约定的评标办法评、定标，扣5分；- 每发生一项投诉，扣5分。（2）费用考核系数1）计算公式费用超支率X= 2）系数计算基本分100分，系数=评分100。出现以下事项，在基础分基数上扣分：- 整体营销费用指标超支，且超支额度10%，扣40分，10%扣80分；- 整体管理费用指标超支，且超支额度10%，扣40分，10%扣80分；- 整体税收返还指标未完成，扣20分；- 股份公司（或审计部）就财务事项给予的通报批评或审计通报，扣10分；- 股份公司财务给予的通报批评，扣5分。出现以下事项，在基础分基础上加分：- 在预算

19、指标外，额外获得税收返还，最高加40分；- 股份公司因财务事项给予的通报表扬，加10分；- 股份公司财务部给予的通报表扬，加5分。 品质考核系数考核细则详见万达商业规划研究院考核办法（试行） 其他业务管理考核系数（1） 商管考核商管考核分数=按照商管提出经规划院同意的设计实施30%+开业条件保障40%+遗留问题整改30%序号评分标准考核系数1100分1.3290分100分（不含）1.2385分90分（不含）1.1475分85分（不含）1.0570分75分（不含）0.9660分70分（不含）0.8760分（不含）以下0.7（2）工商登记管理考核系数考核项目系数评分围权重经办部门公司设立、变更0.

20、71.320%股份公司投资证券部工商档案管理0.71.335%工商年检管理0.71.030%公章移交、销毁0.71.015%期末考评完成情况优秀：评分1.3期末考评完成情况良好：评分1.1期末考评完成情况一般：评分1.0期末考评完成情况不足：评分0.9期末考评完成情况较差：评分0.7（2） 档案管理考核序号评分标准考核系数185分以上1.1275分85分1.0360分75分0.94未达到60分0.73. 出现以下情况中的任一种情形，目标责任奖全额取消（1）属于项目公司直接原因工期目标未能完成（不含股份公司批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了按期开业；（2）属于项目公司直接原因导致开

21、业前政府有关部门验收（如消防、质检等）未能通过，直接影响了整体按期开业或者主力店的按期开业；（3）因质量问题主力店拒绝进场或进场后发现质量问题而拒绝缴纳租金。项目公司在规定期限整改后还达不到质量要求，导致主力店仍然拒缴或少缴租金。4. 目标责任奖金总额经股份公司相关部门考核报股份公司总裁会批准后，由项目公司将奖金具体发放案上报股份公司审核批准后予以发放。二、 年度目标分解及考核（一） 年度目标分解1. 第一年度主要任务目标：（1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、竣工备案、开业） 计划节点1：_ 计划节点2：_ 计划节点3：_ 计划节点4：_（2）招投标按制度要求执行，动态

22、成本不超过目标成本；（3）工程质量、安全不出现事故。2. 第二年度主要任务目标：（1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、竣工备案、开业） 计划节点1：_ 计划节点2：_ 计划节点3：_ 计划节点4：_（2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标恒本；（3）工程质量、安全不出现事故。3. 第三年度主要任务目标：（1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、竣工备案、开业） 计划节点1：_ 计划节点2：_ 计划节点3：_ 计划节点4：_（2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；（3）工程质量、安全不出现事故。（二）年度目标考核1. 考核式： 年度考核系

23、数=（计划考核分数50%+成本考核分数25%+工程质量考核分数25%）/1002. 打分细则 计划考核分数：（1） 计划考核依据关于综合体项目实施模块化管理的考核办法（试行）中计划考核部分进行考核。1) 计划考核分数=节点综合完成率1002) 节点综合完成率=(各节点得分)/(各节点标准分值) 100%3) 节点得分=（1-延迟天数/期）节点标准分值注：期是指签订的综合体项目计划执行书中节点工作完成所需的时间，即从节点工作开始到完成的自然天。（2） 计划管理考核 管理考核分工为：工作提示、警告、通报，其中，1） 警告每次扣除考核分数2分，并纳入项目年度考核中的第一级考核；2）系统通报批评每次扣

24、减计划考核分数5分，并纳入项目年度考核中的第一级考核； 成本考核分数：（1） 考核计算公式：年度考核成本分数=100-扣分数（2） 考核指标确定： - 经股份公司成本控制部判定项目预期实际成本超目标成本，扣40分；- 集团审计通报，扣60分；- 每发生一项应事先审批而未审批，先实施后审批，扣20分；- 每发生一项投诉，经查实成立，扣20分；- 每发生一项不合符制度的直接委托，扣5分；- 每发生一项未按照招标文件约定的评分办法评、定标，扣5分。 工程质量考核分数：年度工程质量考核分数计算办法详见项目质量控制 第四部分：销售物业目标管理及和考核办法一、 项目控制目标（一） 经营期1. 销售物业经营

25、期：_年_月_日至_年_月_日，其中销售期为_年_月_日至_年_月_日，即销售期为_个月。2. 本项目开发经营关键节点控制：开工：_年_月_日开盘：_年_月_日主体封顶：_年_月_日外表：_年_月_日竣工验收：_年_月_日交房入伙：_年_月_日（二） 成本、费用、利润控制目标和要求1.在规定的_销售物业开发项目经营期项目毛利率控制在_%以上，支出总额控制为_万元以下，净利润控制为_万元以上（力争_亿元以上）。2.在项目销售期间，项目须实现总销售额_万元以上，物业验收投入使用后，回款率须达到已销售额的90%以上，销售期结束完成清盘后60天，回款额完成100%。3.在_销售物业项目经营期开发成本和

26、各项费用控制在_万元以（目标成本，不含所得税），其中，土地开发成本_万元，建造成本（含政府行政事业性收费）_万元，营销费用_万元（按销售额的_%计），管理费用_万元，财务费用_万元，营业税金及附加_万；考虑分摊费用及持有资产_万元；实现总销售收入_万元、税收返还_万元；并实现利润总额_万元、净利润（目标利润）_万元。4.如果项目公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经股份公司审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。注释：（1）整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为股份公司和项目公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。（2）这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。（3）要求项目全面交房后3个月整个工程整改完毕，并经过当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面交房后6个月整改完毕。如6个月未完成，则预留的股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留的