项目经营目标管理责任书范本.docx
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项目经营目标管理责任书范本
《项目经营目标管理责任书（本）》
项目名称：
本期开发项目名称：
项目所在公司名称：
第一部分：
定义
1.持有物业：
购物中心、酒店、部分甲级写字楼。
（无偿拆迁物业归类为持有物业）。
2.销售物业：
住宅、豪宅、写字楼、公寓、车库、室外商业街（包括大商业外街、城市商业街、可售酒楼）、回迁物业（有偿）、商务酒店。
3.经营期：
项目经营开始至项目结束的时间期。
█项目经营计划开始时间：
原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准。
（项目经营期开始之前，股份公司已任命的相关人员并已在项目所在地工作，则此阶段的奖金额度按股份公司当年年终奖金标准发放奖金）。
█项目经营计划结束时间：
本期最后一个单体竣工验收后六个月之。
（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时间，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整）。
4．经营期实际结束时点：
█销售物业：
销售回款额达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程竣工后6个月（如计划经营期销售回款未达到预期实现销售额的95%，则结束时点位销售回款达到95%时点；如规定结束时点，销售回款达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程结算完成，则结束时点允提前）。
█持有物业项目：
开业后6个月并取得大产权证。
█原则上经营期结束时间按以上规定为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。
5.税费计算时点：
█费用及税金计算的开始时间：
新公司成立之日或已开发项目公司分期项目的开工之日。
█费用及税金计算结束的时间：
原则上以经营期结束时间为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。
第二部分：
总则
1.为了加强股份公司开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据股份公司管理的要求，签订本期开发项目的经营目标管理责任书。
2.签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则：
以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规运作为基础，以提高综合经济效益为目的。
3.签订开发项目经营目标管理责任书的任务：
明确项目公司责任人的义务赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全的完成开发项目的任务。
4.本经营责任书的实际完成状况，将作为股份公司对项目公司及其领导成员业绩考核的依据。
5.要求项目公司依法经营，在工程合同、营销广告、销售合同等工作中不得违反、地法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任分解到岗、到人。
概况
按政府审批的规划设计案，项目公司_______整个开发项目的总经营期间完成__________平米销售物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用，__________平米持有物业的施工、竣工、验收及开业___________平米回迁物业的施工、竣工、验收及开业。
_______整个开发项目的总经营期为____年____月____日至______年_____月______日，销售期为____年____月____日至______年_____月______日。
_______总销售收入确保_______亿元；项目实际支出不超过_______亿元（不含销售部分所得税）。
项目净现金流指标控制在_______亿元，销售部分净利润指标控制在_______亿元。
第三部分：
持有物业目标管理及考核办法
一、项目目标及要求
（一）工期控制
1.整个项目所有工程全部竣工的合同工期为___个月（见总承包协议）,工程最终交付时间为__年__月__日，工程交付完成条件如下：
（1）所有土建、机电安装、装、外装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关部门验收合格。
（2）全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各助理店及_____商管公司。
（3）开业前必须取得消防验收合格意见书、四验收合格意见书等手续。
（4）开业前通过竣工质检验收及政府其他管理部门的相关验收。
（5）绿化、规划验收工作。
以上工作完成的时间应满足开业的要求。
2.在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定）的进场交付时间和需求达到的交付标准，具体如下：
（1）大型超市：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（2）影院：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（3）百货：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（4）大歌星：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（5）大玩家：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（6）电器类商家：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（7）大餐饮：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（8）毛坯商户：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（9）需项目公司装修其他商铺：
____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。
（10）步行街餐饮：
____年____月____日交付相关业主。
3.持有物业开业时间____年____月____日。
4.持有物业经营期：
______项目经营期间为____年____月____日至____年____月____日。
5.自持有物业开业之日_____天，将持有物业产权证（俗称“大产权证”）办理完毕；
6.所有持有物业工程决算于开业后___月完成（除股份公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改）。
7.要求项目全面开业后4个月整个工程整改完毕，并经当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接受后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面开业后6个月整改完毕。
如6个月未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。
（二）质量控制目标及要求
1.工程质量应满足《________工程总承包施工协议》约定的质量要求。
2.质量验收执行标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。
3.除政府部门验收备案外，还应通过各主力店、业主及_____商管公司的验收，以合格接收为准。
4.按照人民国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守和地的其他建设法规、条例。
5.坚决杜绝重质量事故（发生政府主管部门认定的单项工程质量事故一次（含）以上；单项工程直接经济损失在100万（含100万元）以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起机体投诉等重大法律纠纷事件，股份公司将追究项目责任人的责任，视情节重程度给予相应的经济处罚和行政处分。
6.项目公司总经理作为质量控制第一责任人，把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合股份公司制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。
（三）安全控制目标及要求
1.安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。
树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行安全监督和检查。
坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。
2.要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计才去安全技术措施。
3.重点监督施工单位安全生产责任规章制度的简历健全和执行情况、事故隐患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。
4.应要求建筑施工企业在施工现场才去安全维护、危险防、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭式管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
5.应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。
（四）成本控制目标及要求
经股份公司与______项目公司共同研究，并报总裁批准，______项目持有物业总成本目标（含地价）确定为____万元，此成本为_____项目持有物业所有费用（喊后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，不得以任理由突破（股份公司批准的变更除外）。
其中个单项成本控制指标如下：
1.土建开发成本：
确定为______万元
2.建安成本（含政府行政事业收费）：
确定为____万元
3.物业管理启动费：
确定为______万元
4.管理费用：
确定为_____万元
5.财务费用：
确定为_____万元
6.税收返还：
确定为_____万元。
（五）招商控制目标
项目公司必须配合商管公司的招商服务和开业筹备工作，力争满场开业。
权利配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。
商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。
（六）项目奖金确定及目标考核
根据______项目持有物业的规模及经营期确定该项目的经营目标管理责任奖为_____万元，在经营期结束后，并将根据项目公司对各项控制目标完成情况的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。
具体考核及发放办法如下：
1.持有物业基本奖金确定：
█持有物业基本奖金A1=∑C1×M
█基本奖金A1=__________万元
█按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金
基本奖金A1=C1×M
序号
项目形态
C1
M（建筑面积）
1
大商业、写字楼（不销售）
25-30元/m2
M1
2
酒店（不含部精装修
20元/m2
M2
3
回迁物业
18元/m2
M3
2.持有物业结算考核：
2.1项目结算奖金=A1×B×C（其中B为综合调整系数，C为项目特征系数）
2.2综合调整系数B的计算组合：
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数
所占百分比
股份公司经办部门
计划考核系数
0-1.2
30%
计划部
工程质量及安全
管理考核系数
0-1.3
18%
质量监管部
成本费用考核系数
0-1.3
10%
财务部
22%
成本控制部
品质考核系数
0-1.2
10%
规划院
其他业务管理
考核系数
0.7-1.3
8%
商管总部
1%
投资证券部
1%
办公室
综合调整系数B=计划考核系数×30%+工程质量及安全管理考核系数×18%+成本费用考核系数×32%+品质考核系数×10%+其他业务管理考核系数×10%
█计划考核系数
依据《关于综合体项目实施模块化管理的考核办法（试行）》中计划考核部分进行考核。
（1）计划考核分值=节点综合完成率×100
（2）节点综合完成率={∑（各节点标准分值）}×100%。
（3）节点得分=（1-延迟天数/期）×节点标准分值
注：
期是指签订的《综合体项目计划执行书》中节点工作完成所需的时间，即从节点工作开始到完成的自然天。
（4）计划考核分值与计划系数的对应表
计划考核分值
考核系数
95-100
1.2
90-95（含）
1.1
80-90（含）
1
70-80（含）
0.9
60-70（含）
0.8
50-60（含）
0.5
40-50（含）
0.3
小于40（含）
0
█工程质量及安全管理考核系数
（1）工程质量考核系数（70%）
序号
评分标准
考核系数
1
获级优质工程质量奖项
1.3
2
获省级优质工程质量奖项
1.2
3
获市级优质工程或经营期工程质量综合考评分数90分（含）以上
1.1
4
80分（含）～90分
1.0
5
75分（含）～80分
0.9
6
70分（含）～75分
0.7
序号
评分标准
考核系数
7
60分（含）～70分
0.5
8
小于60分
0
说明：
1）若项目经营期发生质量事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行《项目质量管控》。
2）经营期工程质量综合考评分数计算详见《项目质量管控》。
3）所有质量奖项均指竣工质量奖项。
4）由于部分奖项在经营期结算时尚未获得，结算时暂按考核分数进行，待获得奖项后再予以补算。
（2）安全管理考核系数（30%）
序号
评分标准
考核系数
1
获级安全文明工地奖项
1.3
2
获省级安全文明工地奖项
1.2
3
获市级安全文明工地或经营期安全综合考评分数90分（含）以上
1.1
4
80分（含）～90分
1.0
5
75分（含）～80分
0.9
6
70分（含）～75分
0.7
7
60分（含）～70分
0.5
8
小于60分
0
说明：
1）若项目经营期发生安全事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行《安全管理制度》。
2）经营期工程安全综合考评评分计算办法详见《项目质量管控》。
3）若年度奖金核算时已对发生的安全事故进行奖金扣减，则不重复扣减。
█成本费用考核系数
（1）成本考核系数=成本×60%+制度执行×40%
1）评分细则
序号
评分标准
考核系数
1
成本节支10%（含）以上
1.3
2
成本节支5%～10%
1.2
3
成本节支5%（含）以
1.0
4
成本超支3%以
0.7
5
成本超支5%以
0.3
6
成本超支5%（含）以上
0
2）制度执行案百分之打分：
序号
评分标准
考核系数
1
100分
1.3
2
90（含）～100分
1.2
3
80（含）～90分
1.1
4
70（含）～80分
0.9
5
60（含）～70分
0.7
6
50（含）～60分
0.5
7
50分以下
0
制度执行具体扣分标准如下（最高扣分100分）
---每一次集团审计通报，扣60分；
---每发生一项应事先审批而未审批，先实施后审批，扣20分；
---每发生一项投诉，经查实成立，扣20分；
---每发生一项不符合制度的直接委托，扣5分；
---每发生一项未按照招标文件约定的评标办法评、定标，扣5分；
---每发生一项投诉，扣5分。
（2）费用考核系数
1）计算公式
费用超支率X=
2）系数计算
基本分100分，系数=评分÷100。
出现以下事项，在基础分基数上扣分：
---整体营销费用指标超支，且超支额度<10%，扣40分，≥10%扣80分；
---整体管理费用指标超支，且超支额度<10%，扣40分，≥10%扣80分；
---整体税收返还指标未完成，扣20分；
---股份公司（或审计部）就财务事项给予的通报批评或审计通报，扣10分；
---股份公司财务给予的通报批评，扣5分。
出现以下事项，在基础分基础上加分：
---在预算指标外，额外获得税收返还，最高加40分；
---股份公司因财务事项给予的通报表扬，加10分；
---股份公司财务部给予的通报表扬，加5分。
█品质考核系数
考核细则详见《万达商业规划研究院考核办法（试行）》
█其他业务管理考核系数
（1）商管考核
商管考核分数=按照商管提出经规划院同意的设计实施×30%+开业条件保障×40%+遗留问题整改×30%
序号
评分标准
考核系数
1
100分
1.3
2
90分～100分（不含）
1.2
3
85分～90分（不含）
1.1
4
75分～85分（不含）
1.0
5
70分～75分（不含）
0.9
6
60分～70分（不含）
0.8
7
60分（不含）以下
0.7
（2）工商登记管理考核系数
考核项目
系数评分围
权重
经办部门
公司设立、变更
0.7～1.3
20%
股份公司投资证券部
工商档案管理
0.7～1.3
35%
工商年检管理
0.7～1.0
30%
公章移交、销毁
0.7～1.0
15%
期末考评完成情况优秀：
评分1.3
期末考评完成情况良好：
评分1.1
期末考评完成情况一般：
评分1.0
期末考评完成情况不足：
评分0.9
期末考评完成情况较差：
评分0.7
（2）档案管理考核
序号
评分标准
考核系数
1
85分以上
1.1
2
75分～85分
1.0
3
60分～75分
0.9
4
未达到60分
0.7
3.出现以下情况中的任一种情形，目标责任奖全额取消
（1）属于项目公司直接原因工期目标未能完成（不含股份公司批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了按期开业；
（2）属于项目公司直接原因导致开业前政府有关部门验收（如消防、质检等）未能通过，直接影响了整体按期开业或者主力店的按期开业；
（3）因质量问题主力店拒绝进场或进场后发现质量问题而拒绝缴纳租金。
项目公司在规定期限整改后还达不到质量要求，导致主力店仍然拒缴或少缴租金。
4.目标责任奖金总额经股份公司相关部门考核报股份公司总裁会批准后，由项目公司将奖金具体发放案上报股份公司审核批准后予以发放。
二、年度目标分解及考核
（一）年度目标分解
1.第一年度主要任务目标：
（1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、竣工备案、开业）
☆计划节点1：
______________________________
☆计划节点2：
______________________________
☆计划节点3：
______________________________
☆计划节点4：
______________________________
（2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
（3）工程质量、安全不出现事故。
2.第二年度主要任务目标：
（1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、竣工备案、开业）
☆计划节点1：
______________________________
☆计划节点2：
______________________________
☆计划节点3：
______________________________
☆计划节点4：
______________________________
（2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标恒本；
（3）工程质量、安全不出现事故。
3.第三年度主要任务目标：
（1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、竣工备案、开业）
☆计划节点1：
______________________________
☆计划节点2：
______________________________
☆计划节点3：
______________________________
☆计划节点4：
______________________________
（2）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
（3）工程质量、安全不出现事故。
（二）年度目标考核
1.考核式：
█年度考核系数=（计划考核分数×50%+成本考核分数×25%+工程质量考核分数×25%）/100
2.打分细则
█计划考核分数：
（1）计划考核
依据《关于综合体项目实施模块化管理的考核办法（试行）》中计划考核部分进行考核。
1）计划考核分数=节点综合完成率×100
2）节点综合完成率={∑（各节点得分）/∑（各节点标准分值）}×100%
3）节点得分=（1-延迟天数/期）×节点标准分值
注：
期是指签订的《综合体项目计划执行书》中节点工作完成所需的时间，即从节点工作开始到完成的自然天。
（2）计划管理考核
管理考核分工为：
工作提示、警告、通报，其中，
1）警告每次扣除考核分数2分，并纳入项目年度考核中的第一级考核；
2）系统通报批评每次扣减计划考核分数5分，并纳入项目年度考核中的第一级考核；
█成本考核分数：
（1）考核计算公式：
年度考核成本分数=100-扣分数
（2）考核指标确定：
----经股份公司成本控制部判定项目预期实际成本超目标成本，扣40分；
----集团审计通报，扣60分；
----每发生一项应事先审批而未审批，先实施后审批，扣20分；
----每发生一项投诉，经查实成立，扣20分；
----每发生一项不合符制度的直接委托，扣5分；
----每发生一项未按照招标文件约定的评分办法评、定标，扣5分。
█工程质量考核分数：
年度工程质量考核分数计算办法详见《项目质量控制》
第四部分：
销售物业目标管理及和考核办法
一、项目控制目标
（一）经营期
1.销售物业经营期：
_____年_____月____日至_____年_____月____日，其中销售期为_____年_____月____日至_____年_____月____日，即销售期为____个月。
2.本项目开发经营关键节点控制：
开工：
_____年_____月____日
开盘：
_____年_____月____日
主体封顶：
_____年_____月____日
外表：
_____年_____月____日
竣工验收：
_____年_____月____日
交房入伙：
_____年_____月____日
（二）成本、费用、利润控制目标和要求
1.在规定的_____销售物业开发项目经营期项目毛利率控制在____%以上，支出总额控制为_____万元以下，净利润控制为______万元以上（力争_____亿元以上）。
2.在项目销售期间，项目须实现总销售额______万元以上，物业验收投入使用后，回款率须达到已销售额的90%以上，销售期结束完成清盘后60天，回款额完成100%。
3.在______销售物业项目经营期开发成本和各项费用控制在______万元以（目标成本，不含所得税），其中，土地开发成本_______万元，建造成本（含政府行政事业性收费）______万元，营销费用______万元（按销售额的___%计），管理费用_____万元，财务费用_____万元，营业税金及附加______万；考虑分摊费用及持有资产______万元；实现总销售收入______万元、税收返还______万元；并实现利润总额______万元、净利润（目标利润）______万元。
4.如果项目公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经股份公司审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。
注释：
（1）整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为股份公司和项目公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。
（2）这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。
（3）要求项目全面交房后3个月整个工程整改完毕，并经过当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面交房后6个月整改完毕。
如6个月未完成，则预留的股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留的
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