大学城优质项目市场部分.docx

1、大学城优质项目市场部分第二某些：济南市及区域房地产市场分析1、济南市房地产市场综述1)济南市房地产市场现状及展望通过近几年迅速发展，房地产业已经成为国内重要支柱产业，随着时间推移，在这个产业经济体中，房价成为一种万众瞩目话题，虽然政府近期不断出台一系列宏观调控政策，并试图通过调节贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同步，在一系列外部因素影响下，房地产市场依然存在着许多不稳定因素，变幻莫测。济南市作为山东省省会都市和政治、经济、文化中心，房地产市场始终和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和都市化进程加快，居民家庭购房以及商

2、业购房热潮迅速到来并急剧升温，济南市房地产市场在这种状况下也随之启动，新开发建设住宅社区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不但改进了济南人居住环境，也让泉城变得越来越美。房地产市场发展空间巨大近几年，济南市居民住房消费正在慢慢向更高阶段过渡，济南市房地产市场也在调节中迅速壮大。并且，随着济南市都市框架不断拉大，都市人口急剧增长及都市辐射力增强，济南房地产市场发展步伐也随之加快，一种发展空间巨大房地产市场呈当前咱们面前。此外，市民多样化购房需求，成为推动房地产投资迅速增长重要因素。当前济南市房地产市场上重要有种需求类型：一是积极型需求。随着市民生活水平提高，对住房面积、生活舒服度、有

3、关配套设施建设以及交通便利限度等各方面需求在不断提高，卖旧房买新居积极购房者成为市场消费主力。二是被动型需求。近年来，济南市都市化进程不断加快，道路拓宽和旧城改造范畴不断扩大，大量拆迁户成为房地产市场重要构成某些。三是外来型需求。随着济南市城乡汇集效应增强，投资环境不断优化，都市绿化率和基本设施建设水平提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，某些群众乐意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。房价呈现持续上升态势房地产市场有效需求和各项综合因素决定着房价涨跌。据记录，

4、济南市 第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低是当前配套、环境、交通相对较差北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅依然达到为2.6%，并且房屋价格仍呈现出持续上升态势。济南市房地产价格持续上涨重要有如下几种因素：一是济南市个人投资买房者不断增长，商品房空置比率减少，既有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋需求相比呈现出供不应求局面；二是由于政府严格执行土地年度筹划，建立土地

5、储备体制，控制土地供应，履行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定限度上提高了建设用地价格，房地产开发开始向资我市场转移；三是国家对某些小钢铁、小建材等高耗能、高污染公司关停并转宏观政策，在某些方面提高了房屋建设成本；四是随着济南居民收入水平提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高规定，其需求档次提高也拉动了房价上升；五是近期银行贷款基准利率上调，将在一定限度上增长开发商资金成本；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理投资，在一定限度上也拉动了房价上扬。房地产市场走向规范成熟随着济南市房地产市场发展，开发公司在竞争中不断壮大，某些公司开始追

6、求公司文化和公司品牌建设，“以人为本”开发理念和服务理念已基本形成。此外，由于城乡规划更加科学化，规划管理从封闭向公开转变，并减少了规划决策主观性和随意性，使“一张蓝图管究竟”、“一张蓝图建究竟”理念得到了真正实行。小结：纵观济南市房地产市场发展，正在走向规范和成熟，开发公司也在市场中不断摸索和壮大，而咱们都市建设也在发展中日趋完善，一种极具魅力房地产市场正呈当前咱们面前。2)济南市房地产市场区域板块分析东部区域济南东部地区是老式科技、文教区，知名山东大学、山东师范大学、山东医科大学及众多大中专院校集中于此，山大路是济南硅谷地段，新兴电子计算机、软件业商铺林立，已成为全国第三大科技市场之一。当

7、前，随着都市化发展，城区正向东蔓延，但是由于土地供应紧张，高新区及浆水泉区域将成为近几年济南市热点开发地区。 东部洪楼板块项目名称位置开发商项目规模建筑类型户型面积均价上海花园四期祝舜路和东辰大街交汇处济南豪嘉置业总建28万6层电梯90-1103800天鹅堡二环东路和花园路交汇山东乐成置业占地3万，总建6.59万6栋小高层90-2205000精英爱特公寓洪楼西路41号乐园房地产总建1.8万酒店式公寓30-1004880海蔚广场花园路和洪楼南路交汇山东海蔚置业72墓，16万3栋高层住宅，1栋商务楼108-1264700汇科旺园洪楼南路50号隆生旺源置业11万小高层、高层116、1674800特区

8、数码港山大路与经一路交汇舜华园建设发展有限公司4.6万商业、办公6300锦绣泉城七里河与华龙路交汇处中齐房地产总建26万多层、小高层、高层76、96、1204200本板块市场总供应量约为94万平米，楼体类型重要以小高层、高层为主。主力户型为二室、三室，面积在90130之间。重要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小公司老板、高新区从业人员。规划影响 周边住宅项目开发为区域增长了大量中、高品位消费群体，同步洪南等三个片区及历城区政府东迁将给当前寸土寸金洪楼商业圈带来空前改造建设机遇。洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”，进一步加强商业和文化功能，洪楼区域将成为以商业为主东部商贸中心。东部高薪区

9、经十东路板块项目名称位置开发商项目规模建筑类型户型面积均价中润世纪城经十东路山东中润置业13万多层、小高层、高层150-2605500尚层E墅崇华路以东山东世通房地产约20万5.2米复式、小户型公寓30-50-705200银座花园旅游路和转山西路交汇山东银座久信房地产350亩，总建35万多层，小高层120-1804200三箭平安苑解放东路27号山东豪商房地产10万15栋住宅，2栋公建45-2005000枫润尚东工业南路100号山东三庆置业2万商业公建，精装小户型38、775000新东方花园新宇北路1号山东天业房地产115亩，总建16万多层、小高层107、140、1603900世纪财富中心天辰大

10、街和新宇路交汇济南国庆置业150亩，总建19万办公楼群200、400、6004700荷兰庄园经十东路与旅游路交汇山东百替房产60亩，总建5万多层120-1605100本板块总建筑面积约100万平米，楼体类型重要以多层、小高层和别墅为主。随着经十东路修建，燕山立交桥开通，旅游路通车，优越交通条件和自然景观迅速提高了土地价值。并且东部产业带规划，完善区域配套，高新区产业园，以及优惠政策吸引了众多公司、公司入住。迅速带来了资金和人力资源，为高新区住宅市场提供了潜在有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。南部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型主力户型面积销售均价伟东新都2期伟东置业舜耕路27万小高层

11、3-2-2，1402-2-1，1004500银丰山庄2期银丰地产舜耕路15万多层、小高层3-2-2，1482-2-1，905400齐鲁骏园齐鲁置业英雄山路113号5万小高层1101304500山景园社区市中地产七里山西路南10万多层1201604000天泰太阳树青岛天泰集团阳光舜城南170亩小高层、高层110-200天润苑龙力热电建设路90号4.3万4栋12层小高层4-2-2，1803-2-2，1304300世纪佳园济南房屋建设集团建设路93号17万板式小高层2-1-1，882-2-1，1103-2-2，1404200阳光舜城（锦绣苑）三联城建舜耕路南首60万多层、小高层141-1754000

12、南部由于高山较多，且山体植被较好，清新空气，便捷交通、卫生、医疗、生活条件，及有限可开发用地，使其成为了济南市房价最高地区。健康生态环境和靓丽自然风光构筑了南部重要特色。这里有闻名遐迩千佛山，尚有济南市第一氧吧植物园。这是济南水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、都市规划夹缝中生长。本板块总建筑面积约为400万平米，楼体类型重要以多层和小高层为主。针对高消费目的客户群，户型设计以大面积二室、三室为主。郎茂山周边配套比较完善，交通状况较好。附近楼盘以中高档主，小高层居多，绿化比较好。舜耕路集中了两个大盘伟东新都和阳光舜城，伟东新都为旧村改造楼盘项目，阳光舜城则

13、借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。大盘项目在二环之内开发已接近尾声，寸土寸金在南部体现淋漓尽致，土地资源稀缺性凸显。由于房地产开发重要资源土地限制，当前南部新开发项目重要集中在中小盘放量，但因其区域优越地理位置，新上市楼盘均走高品位市场，如：国华美郡、熙园、银丰山庄（二期）、天泰太阳树。鲁能领秀城以单项目300万平方，成为济南房地产市场“大哥”位置，超大规模社区将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。西部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型主力户型面积销售均价新世界阳光花园新世界阳光经七路669号38万多层、小高层140-1834500阳光100国际新城2期济南阳光1

14、00房地产阳光新路12万小高层1201404100凯旋新城莱钢建设、信莱房地产经十西路南辛庄多层、小高层4000世纪佳园济南房屋建设综合开发建设路20万小高层1051404100三箭如意苑山东毫商房地产建设路85号48万小高层、高层3-2-2，1402-1-1，902-2-1，1106000（精装）华夏金色阳光花园华夏海龙房地产堤口路和纬12路交汇85万，总建115万小高层，多层2-2-1，852-2-1，943-2-2，1303500天建名人广场济南天建房地产无影山中路121号小高层2-2-2，1162-2-2，1473-2-2，186小高层3300多层3600嘉馨当代逸居济南嘉馨房地产南辛

15、庄街6万板式高层2-2-1，1003-2-2，1404000景绣苑济南永达房地产腊山北路6万2期小高层1201403500西部地区是当前济南在建及待建项目比较集中地区，随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目外迁、大量危旧、低矮房屋拆除，各新项目兴建，使一种原本脏、乱、差地区正逐渐显示出青春朝气，步入高档、潮流大型社区行列。此区域生活水平、消费水平比较落后，生活配套不够完善，但是随着几种大型、高档住宅项目开发（阳光100、新世界阳光花园、外海中央都市花园），西部住宅市场价值已经迅速提高。加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划，都昭示着此区域发展前景较好，因而此区域楼盘销售

16、状况比较乐观。但因受济南居住观念、生活配套设施等因素影响，当前房价偏低，从中阐明西部房地产市场仍处在中、中下水平。本区域总建筑面积约为200万平米，楼体类型重要以多层和小高层为主。户型以二室、三室为主，面积在85120之间；有某些小户型与二室补充，面积在5080之间。北部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型户型面积销售均价齐鲁花园齐鲁置业堤口路100号35万小高层126、1473950青年居易济南居易国际北园大街和东工商河路交汇72万13栋多层23563800天建天和园（2期）济南天建房地产小清河北路25万9层小高层1001403300泉星社区济发集团济泺路130号27万多层、小高层2-2-

17、1，1003-2-2，1403900鲁能康桥鲁能房地产北园大街三孔桥23万18栋小高层2-2-1，823-2-2，1204700本地区基本设施及环境条件普通，老式住宅及工厂较多。老式观念上这里不是非常适于居住地区。但随着近年开发量加大，环境已有相称大改观，逐渐为人们所接受。 本区域总建筑面积约为150万平米，楼体类型以多层为主，后起之秀以小高层居多，高层项目所占市场份额较小。主力户型以二室、三室为主，面积在80130。长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；泺口服装城和鞋城吸引诸多外来生意人。此区域经济水平得到了明显提高，楼盘品质也得到长足发展。此区域还需要依托整体水平提高来带动整个住

18、宅市场发展。 小结：从以上状况来看，济南人“住南不住北，住东不住西”生活居住习惯是有一定根据；并且从房地产市场价格来看，东部、南部市场价格明显要高于西部、北部，但是西部、北部房价上涨速度明显要高于东部和南部。随着都市发展建设步伐逐渐加快，西部、北部居住环境逐渐得到人们承认。 3)济南市新盘概况楼盘名称占地面积总建面积项目位置建筑类型备注盛世皇苑（南）3.99万英雄山路与英西南路小高层、高层80-300各种阳光户型组合凯旋新城（西）12万30万经十路西段高层、小高层、多层及花园洋房鲁铁花样年华（西）3万6万堤口路中段3栋高层和1栋多层40%公园式绿化，户型70-127。润业世纪园（北）2.7万6

19、.5万黄台南路中段板式小高层住宅为主面积45到150不等。千佛山熙园（南）2.5万2.2万千佛山风景区内联排别墅、叠拼别墅精品住宅容积率0。88，共100户天泰太阳树（南）11.3万20万阳光舜城南边高层、小高层户型从110到250国华东方美郡（南）36万28万千佛山以南单体别墅、联排别墅、叠层别墅、多层住宅、商业及配套公建居住户数800余户，地上容积率不大于0。8，绿地率不不大于40%名士豪庭（东）34万100万经十路路南历山名郡（中）12万20万历山路以住宅为主，集办公、商业为一体高档综合性社区黄金绿苑（东）87万60万历下区东南部多层，小高层，别墅区群盛华城（西）2万9万经一路北侧纬六路

20、到纬九路之间两栋多层公寓和四栋19层商住楼构成住宅共计750多套泉景天沅（南）38万80万阳光新路高层和小高层京鲁山庄（南）5.7万10万二环南路6666号4栋板式小高层和8栋多层绿化率为35%，面积以80120二居室，三居室，四居室户型为主蝶泉山庄（南）22万22万济南市南部中央花园（西）42.7万88万经十路西段25000都市广场、大型地下停车场湖光山色（北）49万北园路三联商社对面4栋小高层翡翠郡（西）68万天桥区堤口路海信浆水泉居住组团（东）32万32万平顶山以东，老虎山以北，回龙山以西，旅游路以南高层、五层、多层洋房和某些叠拼别墅燕东秀府（东）2万经济学院对面七栋多层带电梯户型从12

21、0280大舜天成自由城（中）2.5万历下区如意街小高层纯正SOHO概念户型银座晶都国际（中）13万顺河街东侧商住楼中润世纪城（二期）（东）13万34万经十东路燕山立交桥东北写字楼、住宅、酒店福润康城（北）2.5万6万山大路北首多层、高层一室、二室、三室，面积：45-140总计653.1万小结：济南市场即将推出楼盘有23个，总建筑面积共685.1万平米，其中位于济南南部楼盘较多，有7个，总建筑面积171.2平方米；东部有5个，总建筑面积228平方米；西部有5个，总建筑面积201平方米；北部有3个，总建筑面积17.4平方米；中间有3个，总建筑面积35.5平方米。这些项目建筑类型重要以小高层为主。可

22、供选取户型面积较多，户型仍是以二居室、三居室为主。4)济南市住宅市场产品及价格分析区域供应量分析从楼市新增供应量来看，济南住宅市场比较活跃，全新楼盘较多，加上后续开发或者长期认购楼盘，上半年筹办开始销售楼盘就有23个。导致上半年市场活跃因素重要是，国家对房地产市场进行宏观调控，新楼盘都采用延期开发，以开发尚未销售楼盘采用长期认购形式，以此避免宏观调控导致市场低迷现状。从区域供应量来看，东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是济南住宅市场比较活跃两个板块，东部区域升值潜力和西部楼盘大盘效应带动了区域市场繁华；南部众多新楼盘亮相让咱们意识到了南部住宅市场潜力，该区域楼盘数量、规模、品质都

23、注定了南部将成为济南市住宅市场新焦点。建筑类型分析从建筑类型来看，新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再是市场主流，高层比重也大幅增长，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发一种趋势。一方面是土地资源极度紧缺决定我省住宅开发应尽快向高层住宅为主格局转变。依照省国土资源厅信息，我省人口密度为全国平均密度44倍，人均土地仅为0.17公顷，人均农业用地只有全国人均水平1/3。这种“水平空间”捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设也许性减少，只有尽量通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。 另一方面，都市化过程加速更让人感受到“压力”。依照省记录局记录，山东都

24、市化率为39.2%，达到40.3%，上升1.1个百分点；达到41.8%，上升1.5个百分点；达到43.5%，上升1.7个百分点，达到45.2%，上升1.7个百分点，我省都市化呈现出水平越来越高、速度越来越快趋势。山东人口9180万，假使以去年上升1.7个百分点来计算，则每年至少增长156万都市人口，以当前全省人均住宅建筑面积25平方来计算，则每年房地产需要新增3800万平方米，而我省实际住宅年竣工面积这些年始终在万平方米左右，年缺口达1800万平方米。如此“庞大”居住需求，增长出来都市人口，几乎与上海或济南人口相称，如果不建高层建筑，很难设想出其他解决方案。以当前我省盛行六层四单元多层建筑而言

25、，一栋楼仅能解决48户居住问题，而在差不多相似面积地面上建设每层六户总25层一幢高层住宅，却可以解决150户住户居住问题，可容纳户数是多层3倍多。虽然高层住宅有影响都市通透性缺陷，但人口过多国情决定了建设高层住宅将是咱们“不二选取”。区域价格分析在区域均价中，中部楼盘无论楼盘位置还是品质方面均决定了楼盘高价格，使得中部区域价格遥遥领先；另一方面为南部，区域均价为4805元/平方米，高于区域整体价格水平，南部山区环境优美，空气清新，是济南最适当居住地区，其价格始终稳中有升；东部楼盘均价为4381元/平方米，东部燕山居住区整体规划、以及济南老式购房趋向势必拉动东部区域价格进一步增长；西部楼盘均价3

26、939元/平方米，受段店新居住区规划以及最新大盘开发，导致西部楼盘均价有所提高。北部楼盘均价为3513元/平方米，北部楼盘受旧村改造冲击以及消费者老式购房习惯，价格增长缓慢。价格走势分析从样本楼盘来看，从去年七月份到今年4月份济南市住宅市场价格增长幅度不大，增幅在200元左右，与相比涨幅约为4.17%。度下半年延续上半年市场低迷现状，打折、团购等活动纷纷上演，在刺激市场同步也使得房价发生震荡，价格增长较慢，甚至到了11月份浮现了价格回落。从今年年初开始，房产市场开始回春，价格开始一路攀升。从各区域价格涨幅来看，南部区域房地产增长幅度最大，上涨约5个百分点，南部区域因其绝版地理位置和环境，高档楼

27、盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价始终处在各区域首位，从去年开始，济南市政府停止了南部土地划拨工作，导致其房价迅速攀升。东部区域房地产增长幅度居第二位，上涨了约4.5个百分点，随着济南东部新城规划清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场热点区域，加上燕山居住区重新规划，房价一路攀升，人们普遍看好东部发展潜力，因而该区域投资型客户也最多，价格增长幅度较大。此外，大量持币观望消费者今年都开始出击，导致东部区域价格迅速增长。西部区域房价增长幅度普通，上涨了约3.4个百分点，随着西部区域开发和市政配套完善，西部大盘规模效应以及开发商品牌效应，使得西部楼盘在市场上得到提高，同步受规模普遍较大影响，西部

28、楼盘对市场影响力都比较大，一种楼盘价格波动都会对市场导致一定冲击，因而几种新盘推出拉动了该区域价格上涨。北部均价增长幅度低于整体价格增长水平，北部区域受区位劣势影响，整体价格水平始终较低，但随着都市改造和区域新规划实行，提高了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，使区域价格稳步增长，但都市改造过程中某些价格较低旧村改造项目，对该区域市场产生了不小冲击，因而区域价格也受到一定影响。小结：由于宏观政策出台，导致大量购房者浮现观望，这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者需求并没有减少，开始房地产市场开始回暖，大量新项目、高品质项目涌出，大量持币观望者开始出击购房，济南住宅市场火爆。

29、5)可类比项目个案调研市区项目针对与本项目紧邻大学城、品质高、规模大等特点，我司选取了与本案相似紧邻山大天鹅堡、紧邻山师历山名郡以及以教诲为专利重汽翡翠郡三个项目为重要调研对象，以供本案参照。富翔天地天鹅堡德国风情社区著称富翔天地位于历城区花园路47号，南临花园路，西距二环东路仅200米，长途汽车东站,全福长途客运中心,历城公交中心,济青高速零公里十分车程内可直达，地理位置优越，交通便捷；与百年山大为邻，与百年洪楼相伴，布满浓厚人文气息。项目占地6万平方米，建筑面积3万平方米，容积率0.5，绿化率45%，9.2万/个车位，物业管理费：1.28元/平方米/月。德式风情板式小高层，组团园林，30余种户型，建筑面积从80平方米至240平方米，满足