大学城优质项目市场部分.docx

大学城优质项目市场部分.docx

《大学城优质项目市场部分.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大学城优质项目市场部分.docx（56页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

大学城优质项目市场部分

第二某些：

济南市及区域房地产市场分析

1、济南市房地产市场综述

1）济南市房地产市场现状及展望

通过近几年迅速发展，房地产业已经成为国内重要支柱产业，随着时间推移，在这个产业经济体中，房价成为一种万众瞩目话题，虽然政府近期不断出台一系列宏观调控政策，并试图通过调节贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同步，在一系列外部因素影响下，房地产市场依然存在着许多不稳定因素，变幻莫测。

济南市作为山东省省会都市和政治、经济、文化中心，房地产市场始终和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。

特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和都市化进程加快，居民家庭购房以及商业购房热潮迅速到来并急剧升温，济南市房地产市场在这种状况下也随之启动，新开发建设住宅社区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不但改进了济南人居住环境，也让泉城变得越来越美。

Ø房地产市场发展空间巨大

近几年，济南市居民住房消费正在慢慢向更高阶段过渡，济南市房地产市场也在调节中迅速壮大。

并且，随着济南市都市框架不断拉大，都市人口急剧增长及都市辐射力增强，济南房地产市场发展步伐也随之加快，一种发展空间巨大房地产市场呈当前咱们面前。

此外，市民多样化购房需求，成为推动房地产投资迅速增长重要因素。

当前济南市房地产市场上重要有４种需求类型：

一是积极型需求。

随着市民生活水平提高，对住房面积、生活舒服度、有关配套设施建设以及交通便利限度等各方面需求在不断提高，卖旧房买新居积极购房者成为市场消费主力。

二是被动型需求。

近年来，济南市都市化进程不断加快，道路拓宽和旧城改造范畴不断扩大，大量拆迁户成为房地产市场重要构成某些。

三是外来型需求。

随着济南市城乡汇集效应增强，投资环境不断优化，都市绿化率和基本设施建设水平提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模外来人口住房需求。

四是投资型需求。

由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，某些群众乐意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。

Ø房价呈现持续上升态势

房地产市场有效需求和各项综合因素决定着房价涨跌。

据记录，济南市第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低是当前配套、环境、交通相对较差北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅依然达到为2.6%，并且房屋价格仍呈现出持续上升态势。

济南市房地产价格持续上涨重要有如下几种因素：

一是济南市个人投资买房者不断增长，商品房空置比率减少，既有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋需求相比呈现出供不应求局面；二是由于政府严格执行土地年度筹划，建立土地储备体制，控制土地供应，履行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定限度上提高了建设用地价格，房地产开发开始向资我市场转移；三是国家对某些小钢铁、小建材等高耗能、高污染公司关停并转宏观政策，在某些方面提高了房屋建设成本；四是随着济南居民收入水平提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高规定，其需求档次提高也拉动了房价上升；五是近期银行贷款基准利率上调，将在一定限度上增长开发商资金成本；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理投资，在一定限度上也拉动了房价上扬。

Ø房地产市场走向规范成熟

随着济南市房地产市场发展，开发公司在竞争中不断壮大，某些公司开始追求公司文化和公司品牌建设，“以人为本”开发理念和服务理念已基本形成。

此外，由于城乡规划更加科学化，规划管理从封闭向公开转变，并减少了规划决策主观性和随意性，使“一张蓝图管究竟”、“一张蓝图建究竟”理念得到了真正实行。

小结：

纵观济南市房地产市场发展，正在走向规范和成熟，开发公司也在市场中不断摸索和壮大，而咱们都市建设也在发展中日趋完善，一种极具魅力房地产市场正呈当前咱们面前。

2）济南市房地产市场区域板块分析

Ø东部区域

济南东部地区是老式科技、文教区，知名山东大学、山东师范大学、山东医科大学及众多大中专院校集中于此，山大路是济南硅谷地段，新兴电子计算机、软件业商铺林立，已成为全国第三大科技市场之一。

当前，随着都市化发展，城区正向东蔓延，但是由于土地供应紧张，高新区及浆水泉区域将成为近几年济南市热点开发地区。

●东部洪楼板块

项目名称

位置

开发商

项目规模

建筑类型

户型面积

均价

上海花园四期

祝舜路和东辰大街交汇处

济南豪嘉置业

总建28万

6层电梯

90-110

3800

天鹅堡

二环东路和花园路交汇

山东乐成置业

占地3万，总建6.59万

6栋小高层

90-220

5000

精英·爱特公寓

洪楼西路41号

乐园房地产

总建1.8万

酒店式公寓

30-100

4880

海蔚广场

花园路和洪楼南路交汇

山东海蔚置业

72墓，16万

3栋高层住宅，1栋商务楼

108-126

4700

汇科旺园

洪楼南路50号

隆生旺源置业

11万

小高层、高层

116、167

4800

特区数码港

山大路与经一路交汇

舜华园建设发展有限公司

4.6万

商业、办公

6300

锦绣泉城

七里河与华龙路交汇处

中齐房地产

总建26万

多层、小高层、高层

76、96、120

4200

本板块市场总供应量约为94万平米，楼体类型重要以小高层、高层为主。

主力户型为二室、三室，面积在90㎡—130㎡之间。

重要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小公司老板、高新区从业人员。

规划影响周边住宅项目开发为区域增长了大量中、高品位消费群体，同步洪南等三个片区及历城区政府东迁将给当前寸土寸金洪楼商业圈带来空前改造建设机遇。

洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”，进一步加强商业和文化功能，洪楼区域将成为以商业为主东部商贸中心。

●东部高薪区经十东路板块

项目名称

位置

开发商

项目规模

建筑类型

户型面积

均价

中润世纪城

经十东路

山东中润置业

13万

多层、小高层、高层

150-260

5500

尚层E墅

崇华路以东

山东世通房地产

约20万

5.2米复式、小户型公寓

30-50-70

5200

银座花园

旅游路和转山西路交汇

山东银座久信房地产

350亩，总建35万

多层，小高层

120-180

4200

三箭平安苑

解放东路27号

山东豪商房地产

10万

15栋住宅，2栋公建

45-200

5000

枫润尚东

工业南路100号

山东三庆置业

2万

商业公建，精装小户型

38、77

5000

新东方花园

新宇北路1号

山东天业房地产

115亩，总建16万

多层、小高层

107、140、160

3900

世纪财富中心

天辰大街和新宇路交汇

济南国庆置业

150亩，总建19万

办公楼群

200、400、600

4700

荷兰庄园

经十东路与旅游路交汇

山东百替房产

60亩，总建5万

多层

120-160

5100

本板块总建筑面积约100万平米，楼体类型重要以多层、小高层和别墅为主。

随着经十东路修建，燕山立交桥开通，旅游路通车，优越交通条件和自然景观迅速提高了土地价值。

并且东部产业带规划，完善区域配套，高新区产业园，以及优惠政策吸引了众多公司、公司入住。

迅速带来了资金和人力资源，为高新区住宅市场提供了潜在有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。

Ø南部总述

项目名称

开发商

位置

项目规模

建筑类型

主力户型面积

销售均价

伟东新都

2期

伟东置业

舜耕路

27万

小高层

3-2-2，140

2-2-1，100

4500

银丰山庄

2期

银丰地产

舜耕路

15万

多层、小高层

3-2-2，148

2-2-1，90

5400

齐鲁骏园

齐鲁置业

英雄山路113号

5万

小高层

110—130

4500

山景园社区

市中地产

七里山西路南

10万

多层

120—160

4000

天泰••太阳树

青岛天泰集团

阳光舜城南

170亩

小高层、高层

110-200

——

天润苑

龙力热电

建设路90号

4.3万

4栋12层小高层

4-2-2，180

3-2-2，130

4300

世纪佳园

济南房屋建设集团

建设路93号

17万

板式小高层

2-1-1，88

2-2-1，110

3-2-2，140

4200

阳光舜城（锦绣苑）

三联城建

舜耕路南首

60万

多层、小高层

141-175

4000

南部由于高山较多，且山体植被较好，清新空气，便捷交通、卫生、医疗、生活条件，及有限可开发用地，使其成为了济南市房价最高地区。

健康生态环境和靓丽自然风光构筑了南部重要特色。

这里有闻名遐迩千佛山，尚有济南市第一氧吧——植物园。

这是济南水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。

房地产市场在政策、法规、都市规划夹缝中生长。

本板块总建筑面积约为400万平米，楼体类型重要以多层和小高层为主。

针对高消费目的客户群，户型设计以大面积二室、三室为主。

郎茂山周边配套比较完善，交通状况较好。

附近楼盘以中高档主，小高层居多，绿化比较好。

舜耕路集中了两个大盘——伟东新都和阳光舜城，伟东新都为旧村改造楼盘项目，阳光舜城则借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。

大盘项目在二环之内开发已接近尾声，寸土寸金在南部体现淋漓尽致，土地资源稀缺性凸显。

由于房地产开发重要资源土地限制，当前南部新开发项目重要集中在中小盘放量，但因其区域优越地理位置，新上市楼盘均走高品位市场，如：

国华美郡、熙园、银丰山庄（二期）、天泰·太阳树。

鲁能领秀城以单项目300万平方，成为济南房地产市场“大哥”位置，超大规模社区将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。

Ø西部总述

项目名称

开发商

位置

项目规模

建筑类型

主力户型面积

销售均价

新世界阳光花园

新世界阳光

经七路669号

38万

多层、小高层

140-183

4500

阳光100国际新城2期

济南阳光100房地产

阳光新路

12万

小高层

120—140

4100

凯旋新城

莱钢建设、信莱房地产

经十西路南辛庄

——

多层、小高层

——

4000

世纪佳园

济南房屋建设综合开发

建设路

20万

小高层

105—140

4100

三箭如意苑

山东毫商房地产

建设路85号

48万

小高层、高层

3-2-2，140

2-1-1，90

2-2-1，110

6000

（精装）

华夏•金色阳光花园

华夏海龙房地产

堤口路和纬12路交汇

8．5万，总建11．5万

小高层，多层

2-2-1，85

2-2-1，94

3-2-2，130

3500

天建•名人广场

济南天建房地产

无影山中路121号

——

小高层

2-2-2，116

2-2-2，147

3-2-2，186

小高层

3300

多层3600

嘉馨•当代逸居

济南嘉馨房地产

南辛庄街

6万

板式高层

2-2-1，100

3-2-2，140

4000

景绣苑

济南永达房地产

腊山北路

6万

2期小高层

120—140

3500

西部地区是当前济南在建及待建项目比较集中地区，随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目外迁、大量危旧、低矮房屋拆除，各新项目兴建，使一种原本脏、乱、差地区正逐渐显示出青春朝气，步入高档、潮流大型社区行列。

此区域生活水平、消费水平比较落后，生活配套不够完善，但是随着几种大型、高档住宅项目开发（阳光100、新世界阳光花园、外海中央都市花园），西部住宅市场价值已经迅速提高。

加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划，都昭示着此区域发展前景较好，因而此区域楼盘销售状况比较乐观。

但因受济南居住观念、生活配套设施等因素影响，当前房价偏低，从中阐明西部房地产市场仍处在中、中下水平。

本区域总建筑面积约为200万平米，楼体类型重要以多层和小高层为主。

户型以二室、三室为主，面积在85㎡—120㎡之间；有某些小户型与二室补充，面积在50㎡—80㎡之间。

Ø　北部总述

项目名称

开发商

位置

项目规模

建筑类型

户型面积

销售均价

齐鲁花园

齐鲁置业

堤口路100号

3．5万

小高层

126、147

3950

青年居易

济南居易国际

北园大街和东工商河路交汇

7．2万

13栋多层

23—56

3800

天建•天和园（2期）

济南天建房地产

小清河北路

25万

9层小高层

100—140

3300

泉星社区

济发集团

济泺路130号

27万

多层、小高层

2-2-1，100

3-2-2，140

3900

鲁能康桥

鲁能房地产

北园大街三孔桥

23万

18栋小高层

2-2-1，82

3-2-2，120

4700

本地区基本设施及环境条件普通，老式住宅及工厂较多。

老式观念上这里不是非常适于居住地区。

但随着近年开发量加大，环境已有相称大改观，逐渐为人们所接受。

本区域总建筑面积约为150万平米，楼体类型以多层为主，后起之秀以小高层居多，高层项目所占市场份额较小。

主力户型以二室、三室为主，面积在80㎡—130㎡。

长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；泺口服装城和鞋城吸引诸多外来生意人。

此区域经济水平得到了明显提高，楼盘品质也得到长足发展。

此区域还需要依托整体水平提高来带动整个住宅市场发展。

小结：

从以上状况来看，济南人“住南不住北，住东不住西”生活居住习惯是有一定根据；并且从房地产市场价格来看，东部、南部市场价格明显要高于西部、北部，但是西部、北部房价上涨速度明显要高于东部和南部。

随着都市发展建设步伐逐渐加快，西部、北部居住环境逐渐得到人们承认。

3）济南市新盘概况

楼盘名称

占地面积

总建面积

项目位置

建筑类型

备注

盛世·皇苑（南）

3.9㎡

9万㎡

英雄山路与英西南路

小高层、高层

80-300㎡各种阳光户型组合

凯旋新城（西）

12万㎡

30万㎡

经十路西段

高层、小高层、多层及花园洋房

鲁铁·花样年华（西）

3万㎡

6万㎡

堤口路中段

3栋高层和1栋多层

40%公园式绿化，户型70-127㎡。

润业·世纪园（北）

2.7万㎡

6.5万㎡

黄台南路中段

板式小高层住宅为主

面积45㎡到150㎡不等。

千佛山·熙园（南）

2.5万㎡

2.2万㎡

千佛山风景区内

联排别墅、叠拼别墅精品住宅

容积率0。

88，共100户

天泰·太阳树（南）

11.3万㎡

20万㎡

阳光舜城南边

高层、小高层

户型从110㎡到250㎡

国华·东方美郡（南）

36万㎡

28万㎡

千佛山以南

单体别墅、联排别墅、叠层别墅、多层住宅、商业及配套公建

居住户数800余户，地上容积率不大于0。

8，绿地率不不大于40%

名士豪庭（东）

34万㎡

100万㎡

经十路路南

历山名郡（中）

12万㎡

20万㎡

历山路

以住宅为主，集办公、商业为一体高档综合性社区

黄金绿苑（东）

87万㎡

60万㎡

历下区东南部

多层，小高层，别墅区

群盛华城（西）

2万㎡

9万㎡

经一路北侧纬六路到纬九路之间

两栋多层公寓和四栋19层商住楼构成

住宅共计750多套

泉景天沅（南）

38万㎡

80万㎡

阳光新路

高层和小高层

京鲁山庄（南）

5.7万㎡

10万㎡

二环南路6666号

4栋板式小高层和8栋多层

绿化率为35%，面积以80—120㎡二居室，三居室，四居室户型为主

蝶泉山庄（南）

22万㎡

22万㎡

济南市南部

中央花园（西）

42.7万㎡

88万㎡

经十路西段

25000㎡都市广场、大型地下停车场

湖光山色（北）

4．9万㎡

北园路三联商社对面

4栋小高层

翡翠郡（西）

68万㎡

天桥区堤口路

海信•浆水泉居住组团（东）

32万㎡

32万㎡

平顶山以东，老虎山以北，回龙山以西，旅游路以南

高层、五层、多层洋房和某些叠拼别墅

燕东·秀府（东）

2万㎡

经济学院对面

七栋多层带电梯

户型从120㎡—280㎡

大舜天成·自由城（中）

2.5万㎡

历下区如意街

小高层

纯正SOHO概念户型

银座·晶都国际（中）

13万㎡

顺河街东侧

商住楼

中润世纪城（二期）（东）

13万㎡

34万㎡

经十东路燕山立交桥东北

写字楼、住宅、酒店

福润康城（北）

2.5万㎡

6万㎡

山大路北首

多层、高层

一室、二室、三室，面积：

45-140㎡

总计

653.1万㎡

小结：

济南市场即将推出楼盘有23个，总建筑面积共685.1万平米，其中位于济南南部楼盘较多，有7个，总建筑面积171.2平方米；东部有5个，总建筑面积228平方米；西部有5个，总建筑面积201平方米；北部有3个，总建筑面积17.4平方米；中间有3个，总建筑面积35.5平方米。

这些项目建筑类型重要以小高层为主。

可供选取户型面积较多，户型仍是以二居室、三居室为主。

4）济南市住宅市场产品及价格分析

Ø区域供应量分析

从楼市新增供应量来看，济南住宅市场比较活跃，全新楼盘较多，加上后续开发或者长期认购楼盘，上半年筹办开始销售楼盘就有23个。

导致上半年市场活跃因素重要是，国家对房地产市场进行宏观调控，新楼盘都采用延期开发，以开发尚未销售楼盘采用长期认购形式，以此避免宏观调控导致市场低迷现状。

从区域供应量来看，东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是济南住宅市场比较活跃两个板块，东部区域升值潜力和西部楼盘大盘效应带动了区域市场繁华；南部众多新楼盘亮相让咱们意识到了南部住宅市场潜力，该区域楼盘数量、规模、品质都注定了南部将成为济南市住宅市场新焦点。

Ø建筑类型分析

从建筑类型来看，新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再是市场主流，高层比重也大幅增长，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发一种趋势。

一方面是土地资源极度紧缺决定我省住宅开发应尽快向高层住宅为主格局转变。

依照省国土资源厅信息，我省人口密度为全国平均密度4．4倍，人均土地仅为0.17公顷，人均农业用地只有全国人均水平1/3。

这种“水平空间”捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设也许性减少，只有尽量通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。

另一方面，都市化过程加速更让人感受到“压力”。

依照省记录局记录，山东都市化率为39.2%，达到40.3%，上升1.1个百分点；达到41.8%，上升1.5个百分点；达到43.5%，上升1.7个百分点，达到45.2%，上升1.7个百分点，我省都市化呈现出水平越来越高、速度越来越快趋势。

山东人口9180万，假使以去年上升1.7个百分点来计算，则每年至少增长156万都市人口，以当前全省人均住宅建筑面积25平方来计算，则每年房地产需要新增3800万平方米，而我省实际住宅年竣工面积这些年始终在万平方米左右，年缺口达1800万平方米。

如此“庞大”居住需求，增长出来都市人口，几乎与上海或济南人口相称，如果不建高层建筑，很难设想出其他解决方案。

以当前我省盛行六层四单元多层建筑而言，一栋楼仅能解决48户居住问题，而在差不多相似面积地面上建设每层六户总25层一幢高层住宅，却可以解决150户住户居住问题，可容纳户数是多层3倍多。

虽然高层住宅有影响都市通透性缺陷，但人口过多国情决定了建设高层住宅将是咱们“不二选取”。

Ø区域价格分析

在区域均价中，中部楼盘无论楼盘位置还是品质方面均决定了楼盘高价格，使得中部区域价格遥遥领先；另一方面为南部，区域均价为4805元/平方米，高于区域整体价格水平，南部山区环境优美，空气清新，是济南最适当居住地区，其价格始终稳中有升；东部楼盘均价为4381元/平方米，东部燕山居住区整体规划、以及济南老式购房趋向势必拉动东部区域价格进一步增长；西部楼盘均价3939元/平方米，受段店新居住区规划以及最新大盘开发，导致西部楼盘均价有所提高。

北部楼盘均价为3513元/平方米，北部楼盘受旧村改造冲击以及消费者老式购房习惯，价格增长缓慢。

Ø价格走势分析

从样本楼盘来看，从去年七月份到今年4月份济南市住宅市场价格增长幅度不大，增幅在200元左右，与相比涨幅约为4.17%。

度下半年延续上半年市场低迷现状，打折、团购等活动纷纷上演，在刺激市场同步也使得房价发生震荡，价格增长较慢，甚至到了11月份浮现了价格回落。

从今年年初开始，房产市场开始回春，价格开始一路攀升。

从各区域价格涨幅来看，南部区域房地产增长幅度最大，上涨约5个百分点，南部区域因其绝版地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价始终处在各区域首位，从去年开始，济南市政府停止了南部土地划拨工作，导致其房价迅速攀升。

东部区域房地产增长幅度居第二位，上涨了约4.5个百分点，随着济南东部新城规划清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场热点区域，加上燕山居住区重新规划，房价一路攀升，人们普遍看好东部发展潜力，因而该区域投资型客户也最多，价格增长幅度较大。

此外，大量持币观望消费者今年都开始出击，导致东部区域价格迅速增长。

西部区域房价增长幅度普通，上涨了约3.4个百分点，随着西部区域开发和市政配套完善，西部大盘规模效应以及开发商品牌效应，使得西部楼盘在市场上得到提高，同步受规模普遍较大影响，西部楼盘对市场影响力都比较大，一种楼盘价格波动都会对市场导致一定冲击，因而几种新盘推出拉动了该区域价格上涨。

北部均价增长幅度低于整体价格增长水平，北部区域受区位劣势影响，整体价格水平始终较低，但随着都市改造和区域新规划实行，提高了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，使区域价格稳步增长，但都市改造过程中某些价格较低旧村改造项目，对该区域市场产生了不小冲击，因而区域价格也受到一定影响。

小结：

由于宏观政策出台，导致大量购房者浮现观望，这极大地影响了住宅成交量。

但济南购房者和外地在济置业者需求并没有减少，开始房地产市场开始回暖，大量新项目、高品质项目涌出，大量持币观望者开始出击购房，济南住宅市场火爆。

5）可类比项目个案调研

Ø市区项目

针对与本项目紧邻大学城、品质高、规模大等特点，我司选取了与本案相似紧邻山大天鹅堡、紧邻山师历山名郡以及以教诲为专利重汽·翡翠郡三个项目为重要调研对象，以供本案参照。

●富翔天地天鹅堡

德国风情社区著称富翔天地位于历城区花园路47号，南临花园路，西距二环东路仅200米，长途汽车东站,全福长途客运中心,历城公交中心,济青高速零公里十分车程内可直达，地理位置优越，交通便捷；与百年山大为邻，与百年洪楼相伴，布满浓厚人文气息。

项目占地6万平方米，建筑面积3万平方米，容积率0.5，绿化率45%，9.2万/个车位，物业管理费：

1.28元/平方米/月。

德式风情板式小高层，组团园林，30余种户型，建筑面积从80平方米至240平方米，满足