冷库建设项目可行性分析报告Word下载.docx

1、（七） 投资估算 28十、财务评价 30（一）概述 30（二） 项目总投资及资金来源 30（三） 总成本费用测算 30（四） 财务评价 31（五）财务评价结论 32一、总论（一） 项目背景1 成都农产品中心批发市场基本情况。成都农产品中心批发市场是经原国家计委立项批准，现由上市公司深圳市农产品股份有限公司和本地国资企业成都城乡商贸发展投资（集团）有限公司共同投资兴建的国家级农产品批发市场，主要经营范围是农副产品批发、零售、储藏、加工等，辐射全国 20 多个省、市、自治区。市场一直肩负着带动农产品物流产业经济、 保障“菜篮子”供应等使命，并一直为此不懈努力。市场总占地面积 521 亩，净用地 4

2、02 亩，计划总投资 4.3 亿元，规划建筑总面积为 26 万，场内道路总面积 12 万， 并分设六个总面积高达 3 万余、共 800个车位的停车场；已开发约 220 亩，建筑面积 8.5 万， 建成四个交易区：蔬菜、 肉类、海水产、干杂调味品，并建成集信息中心、检测中心、监控中心、结算中心、商务中心、商务代理、咨询、市场服务为一体的客商服务中心。 09 年市场成交量为 76 万吨，成交额达 60 亿元，蔬菜日交易量逾 3000吨/日。2 国家产业背景。我国农产品储藏保鲜技术迅速发展， 农产品冷链物流发展环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。目前，我国每年约有 4 亿吨生鲜农产品进入

3、流通领域，冷链物流比例逐步提高，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到 5%、15%、23%，冷藏运输率分别达到 15%、30%、40%。在农产品冷链物流基础设施方面，全国现有冷藏库近 2 万座，冷库总容量 880 万吨， 其中冷却物冷藏量 140 万吨，冻结物冷藏量 740 万吨；机械冷藏列车 1910 辆，机械冷藏汽车20000 辆，冷藏船吨位 10 万吨，年集装箱生产能力 100 万标准箱。适应我国国情的低能耗、 低成本的冷链处理技术的广泛推广， 推动了水产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。从总体上看， 我国农产品冷链物流发展仍处于起步阶段， 规模化、系统化的冷链物流体系尚

4、未形成，与发展现代农业、居民消费和扩大农产品出口的需求相比仍有差距。国务院在近几年下发的中央 1号文件中反复强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流通。一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，食品安全法等重要法律法规逐步完善。在 2009 年发布的物流业调整和振兴规划中，明确提出要完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施， 提高鲜活农产品冷藏运输比例。 农产品冷链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对“优质优价”农产品的需求不断增长。2010 年 8 月 3 日国家发改委日前正式印发农产品冷链物流发展规划，规划提出了 2015 年农产品冷链物流发展的目标、 主

5、要任务、重点工程及保障措施。 规划中提出了八大工程，这些将是我们在农产品冷链物流方面鼓励的重点投资领域， 其中包括一是冷库建设工程。鼓励企业在技术改造和充分利用现有低温储藏设施的基础上，加快建设一批设施先进、节能环保、高效适用的冷库，满足全社会对储藏设施的急需。到 2015 年，推动全社会通过改造、扩建和新建，增加冷库库容 1000 万吨。（二）项目概况成都农产品中心批发市场冷冻冷藏库建设工程。 建设成为成都地区大型的果、菜、蛋、奶、肉、禽、水产等农产品冷藏冷冻库，满足成都地区食品加工企业对食品冷藏资源的需求； 作为四川省菜篮子工程定点基地， 满足老百姓餐桌上对冷藏食品的需求； 作为冷藏食品进

6、出成都及周边的存储和中转地， 打造成都地区食品冷藏物流中心， 满足各类厂家、商家和中介对冷藏食品交易平台的需求。二、市场预测（一） 市场供应现状冷链物流是物流需求带来的专业化细分。冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下， 以保证食品质量， 减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。随着国民经济的不断发展， 人们的生活水平不断提高。 冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。满足新的生活模式。随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活

7、模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。减少食品损耗。不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重， 全国每年果品腐损近 1200 万吨，蔬菜 1.3亿吨，按每公斤 1 元计算，经济损失超过上千亿元。保障食品安全。 有效的冷链物流通过对温度、 湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障， 避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。冷库是发展冷链业的基础设施， 也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。食品保

8、鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、 加工、贮存和冷藏运输， 有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、 旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。（二） 产品目标市场分析就四川省为例：截至 2007 年已建成千吨级果品气调库 29 座，千吨以上冷库 33 座，5001 000 t 冷库 55 座，100500 t 冷库 59 座，50100 t 冷库 242 座，50 t 以下冷库 1.7 万座。但同巨大的市场需求相比冷库储藏能力仍不能满足。 按成都市每人每天消费农产品的平均值计算， 全市至少需

9、要 100 万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。 而目前在成都现有储藏量不足 50 万吨，冷库缺口巨大。由此可见，随着市场经济的不断发展、 现代物流系统的不断完善， 食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。三、建设需求与产品方案（一）建设需求通过对该市场目前 1000 多个铺面中采样的 191 家经营单位从经营产品种类， 经营方式， 经营规模等方面收集反馈的数据建立以下数据模型，进行调查结果分析，建议冷库部分的建设规模如下：序 存储吨位经营产品种 冷间数冷库规模（ 立号 （吨）类 存储温度 湿度控制 量方米）1 蔬菜水果 .2-7 要求 3000 500 32 新鲜肉品 .-2/+2 无要求 100

10、0 300 34 冷冻品 .-18 无要求 35000 10000 75 储冰库 .-5 无要求 500 300 1具体分析过程如下：采集数据分析 1：关于建设冷库种类的分析附表 1：市场内经营单位的组成比例序号 经营产品种类 存储温度 铺面数 抽样数 组成比例1 蔬菜水果 .4-7 64 191 0.3350792 新鲜肉品类 .-2/+2 30 191 0.1570683 鲜活水产品 常温 8 191 0.0418854 冷冻肉品 .-18 、-20 72 191 0.3769635 冷冻水产品 .-18 、-20 19 191 0.0994766 蛋 常温或 0 1 191 0.0052

11、36附表 2：一般食品的物理特性序号 经营产品种类 存储温度 存储相对湿度 % 存储周期1 瓜果类 .-1/+2 75-90 2-7 个月2 叶菜类 .2/7 85-90 21-28 天新鲜肉品类 .-2/+2 80-90 7 天4 冷冻肉品 .-18 85-90 6-9 个月5 冷冻水产品 .-18/-25 85-90 6-19 个月6 鲜蛋 .-0.5/+1 80-85 7 个月结论：通过附表 1 该市场内经营产品种类及结合我国对食品冷加工工艺的要求（附表 2），建议建设 2 种温度范围的冷库群，每个温度带按产品种类的存储要求分库冷藏存储。一：温度分类：1 冷库温度范围控制在： -2 7，

12、用于存储水果蔬菜及新鲜肉品类鲜蛋类；2 冷库温度范围控制在： -1825，用于存储冷冻食品类；二：库区分类：1 水果蔬菜类库群；2 新鲜肉品类库群；3 鲜蛋类库群；4 冷冻肉品冷库群；5 冷冻水产品冷库群；采集数据分析 2：关于建设冷库规模的分析1通过对该市场目前 1000 多个铺面中采样的 191 家经营单位经营规模：每天销售量，每次进货量，冷库储存方式，冷库吨位等方面收集反馈的数据建立以下数据模型：附表（3）序每天销售 经营单位 每 次 进 货 冷库使用吨位 经营号 量（ 吨） 经营单位量（ 吨） （ 吨）（家） 单位 备注1 2 吨以内 76 5 吨以内 75 5 吨以内 142-5 吨

13、以2内 32 10 吨以内 25 10 吨以内 335-10 吨以自建 冷库使 用3内 13 30 吨以内 11 30 吨以内 20 87 家, 租赁冷库4 其他 57 其他 71 49使用 92（二）建设内容通过对成都地区周遍同类市场的调查，结合我市场的土地使用规划情况，就冷库规模提出以下建议：1水果蔬菜类库群的规模：目前我国水果蔬菜类的经营除原产地大规模建设保鲜冷库存储水果蔬菜外， 一般中间的流通环节多以常温条件下现场批发为主， 但也有部分水果需要冷藏保鲜。 通过对本市场一期蔬果类租户的抽样调查及及成都周边市场的调查， 目前在成都地区蔬菜水果很少采用冷藏保鲜技术进行销售。 结合本市场二期项

14、目蔬菜交易区的规划， 目前该类型冷库建设规模不宜过大， 但考虑今后的发展， 可能会有部分租户要求具有此类功能的冷库。 建议建设一座存储吨位在 500 吨的蔬果保鲜冷库。可以分 3 间.该冷库设计成温度在 -5-10范围内可调，建成后可以灵活使用。该冷库建设规模的计算：该存储吨位 G:G=500 吨蔬菜水果类占地面积 F：一般 1 吨占地 6-7 立方米.取值 F=6冷库的容积有效利用率 P:一般取 0.55. 取值 P=0.55冷库的容积： V=G F/P该蔬果保鲜冷库体积为 :V=500*6/0.55=5455 立方米故:建议蔬果保鲜冷库建设规模为 :5400 立方米,按 1800 立方米/

15、间分配.由于蔬果不宜堆放 ,该类冷库静空不宜过高 ,一般控制在 4.5米以内.故该类型冷库规模不必过大。建议控制存储吨位为： 500 吨，在 5400 立方米，分 3 座冷库。每间冷库需湿度控制。2新鲜肉品类库群：新鲜肉品分生熟类。 熟食类不配套冷库。 通过对本市场一期肉类类租户的抽样调查及成都周边市场的调查， 成都市生鲜白条猪肉批发市场主要有四家：苏坡桥市场、茶店子市场、川南市场及本市场，本市场生鲜白条猪肉日交易量 200-400 头，全市日交易量为 1800 头，所占比率为 10-20%。结合本市场二期项目肉类交易区的规划，滑轨系统建设的投入使用，生鲜白条猪肉静态可悬挂 1300头/日，动

16、态可悬挂 2500头/日计算，按本市场一天交易量为 600 头,生鲜白条猪肉按120Kg/头计算，本市场仅生鲜白条猪肉日销售为： 72 吨。为此，建议建设一座存储吨位在 300 吨的新鲜肉品保鲜冷库分 2 间。一间用于存储清真类肉品，存储吨位为： 100 吨。另一间用于存储生鲜白条猪肉类品，存储吨位为： 200吨。存储清真类肉品 ,该存储吨位 G:G=2100 吨清真类肉品物流密度 Q ：一般为 400-550Kg/立方米 ,取值Q=500Kg/立方米一般取 0.55, 取值 P=0.55 V=G/P Q该冷库体积为 :V=100/0.55*0.5=364 立方米存储生鲜白条猪肉类品 , 该存

17、储吨位 G:G=200 吨生鲜白条猪肉类占地面积 F：一般 1 头占地 0.6-0.8 平方米（按吊轨吊挂计算 ）, 取值 F=0.8冷库的地面有效利用率 P:一般取 0.65,P=0.65冷库的占地面积 S：S=G/120该冷库面积为 :S=200/0.12*0.8/0.65=1354平方米,冷库高度 h=4.5米冷库的容积 V:V=S*H=1354*4.5=6093 立方米 新鲜肉品保鲜冷库建设规模为 :6000 立方米, 分 3 间, 按 2000 立方米/ 间分配. 由于生鲜白条猪肉类吊轨吊挂摆放 , 清真类肉品按件卡位堆放, 一般为 2-3 个卡盘码放 , 该类冷库静空不宜过高 ,

18、一般控制在 4.5 米以内.3鲜蛋类库群现阶段我国对蛋类制品的冷藏保鲜很少，需求量不大，建议不配套冷库。若有需要，在（ 1），（2）类库群调剂。3 冷冻品冷库群；冻结物冷藏库既我们所说的低温冷库 , 该类型冷库是我们市场的主力冷库 . 通过对成都周边市场的调查 : 成都经营冻品的市场主要是成都海兴冷业贸易股份有限公司冻货批发市场，占地 40 余亩，先后修建了 2 万余吨的冻库群，其冷冻肉类产品占成都及其周边市场7080%的份额。驷马桥市场 , 冷冻库容积 20000 吨; 南郊肉联厂冷冻库容积 15000吨; 双流周边冷冻库 , 冻库容积 15003000吨, 另海霸王（成都）冷藏物流项目 ,

19、 投资约 6 亿元在郫县安靖镇雍渡村落户，项目占地 1800 亩，建成后年物流量将达 50 万吨，物流交易金额达 35亿元，成为西南地区最大、 功能最完善的冷藏物流基地。结合本市场二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，我市场冻库建设思路一是立足市场自身配套需要， 二是有可能争取成都及其周边市场 20-30%的冷冻肉类产品的份额。为此，建议建设一座存储吨位在 10000 吨的低温冷库。 分 6 间。分别用于存储不同种类的冷冻肉类产品。G=10000吨冷冻肉类产品物流密度 Q：一般为 400-550Kg/ 立方米, 取值 Q=500Kg/立方米V=10000/ （0.55*0.5 ）

20、=36000立方米 建议冻结物冷藏库建设规模为 :360000 立方米, 按6000立方米/ 间分配 . 由于 冷冻 类货 品的 堆放 以托板按 卡位 （一般 规 格：1000*1000*1000）堆放, 一般 3 个卡位为 1 组，高度为 3-3.5 米. 该类冷库静空不宜过高 , 一般控制在 5.5 米以内.（ 冷库内放货架 , 高度不在此范围内 , 库内高度视装货机械程度而定 ）该冷库群为投资主体，建议冷库规模为。建议控制存储吨位为：10000 吨，在 35000 立方米，分 6 座冷库。按 A.清真肉制品 ;B.猪肉类制品 ;C. 家禽类;D. 水产品;E. 杂类；F.冻结库等分类。在

21、冷冻品冷库群中需要建设冻结库。该类型冷库的建设是为低温冷库配套使用的 ,其目的是解决进入冷冻库的冷冻类货品进货温度达不到要求 , 需要冷冻加工 , 使冷冻类货品的温度达到了进货温度要求。该冷库不用单独设计施工建造， 利用冻结物冷藏库中的一间设计成冻结库。建议建设一座冻结吨位在 180 吨的冻结库。建设规模为:720 立方米, 该类冻结库一般库内静空不宜过高 , 一般控制在 4.0米以内.5冰块冷藏库：通过对我市场水产经营商家、 肉类经营商家， 蔬菜经营商家的调查需求；我市场日商家需要用冰 100T/天, 结合结合本市场二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，估计届时我市场日商家需要用冰 200T/天. 建议建设一座存储吨位在 300 吨