冷库建设项目可行性分析报告Word下载.docx
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（七）投资估算⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28
十、财务评价⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30
（一）概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30
（二）项目总投资及资金来源⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30
（三）总成本费用测算⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30
（四）财务评价⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31
（五）财务评价结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32
一、总论
（一）项目背景
1成都农产品中心批发市场基本情况。
成都农产品中心批发市场是经原国家计委立项批准，现由上市
公司深圳市农产品股份有限公司和本地国资企业成都城乡商贸发展
投资（集团）有限公司共同投资兴建的国家级农产品批发市场，主要
经营范围是农副产品批发、零售、储藏、加工等，辐射全国20多个
省、市、自治区。
市场一直肩负着带动农产品物流产业经济、保障“菜
篮子”供应等使命，并一直为此不懈努力。
市场总占地面积521亩，净用地402亩，计划总投资4.3亿元，
规划建筑总面积为26万㎡，场内道路总面积12万㎡，并分设六个总
面积高达3万余㎡、共800个车位的停车场；
已开发约220亩，建筑
面积8.5万㎡，建成四个交易区：
蔬菜、肉类、海水产、干杂调味品，
并建成集信息中心、检测中心、监控中心、结算中心、商务中心、商
务代理、咨询、市场服务为一体的客商服务中心。
09年市场成交量
为76万吨，成交额达60亿元，蔬菜日交易量逾3000吨/日。
2国家产业背景。
我国农产品储藏保鲜技术迅速发展，农产品冷链物流发展环境
和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。
目前，我国每年约
有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，果蔬、
肉类、水产品冷链流通率分别达到5%、15%、23%，冷藏运输率分
别达到15%、30%、40%。
在农产品冷链物流基础设施方面，全国现
有冷藏库近2万座，冷库总容量880万吨，其中冷却物冷藏量140万
吨，冻结物冷藏量740万吨；
机械冷藏列车1910辆，机械冷藏汽车
20000辆，冷藏船吨位10万吨，年集装箱生产能力100万标准箱。
适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术的广泛推广，推动了
水产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。
从总体上看，我国农产品冷链物流发展仍处于起步阶段，规模
化、系统化的冷链物流体系尚未形成，与发展现代农业、居民消费和
扩大农产品出口的需求相比仍有差距。
国务院在近几年下发的中央1
号文件中反复强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流
通。
一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，
《食品安全法》等重要法律法规逐步完善。
在2009年发布的《物流
业调整和振兴规划》中，明确提出要完善鲜活农产品储藏、加工、运
输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例。
农产品冷
链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对“优质优价”农产品
的需求不断增长。
2010年8月3日国家发改委日前正式印发《农产品冷链物流
发展规划》，规划提出了2015年农产品冷链物流发展的目标、主要任
务、重点工程及保障措施。
《规划》中提出了八大工程，这些将是我
们在农产品冷链物流方面鼓励的重点投资领域，其中包括一是冷库建
设工程。
鼓励企业在技术改造和充分利用现有低温储藏设施的基础
上，加快建设一批设施先进、节能环保、高效适用的冷库，满足全社
会对储藏设施的急需。
到2015年，推动全社会通过改造、扩建和新
建，增加冷库库容1000万吨。
（二）项目概况
成都农产品中心批发市场冷冻冷藏库建设工程。
建设成为成都地
区大型的果、菜、蛋、奶、肉、禽、水产等农产品冷藏冷冻库，满足
成都地区食品加工企业对食品冷藏资源的需求；
作为四川省菜篮子工
程定点基地，满足老百姓餐桌上对冷藏食品的需求；
作为冷藏食品进
出成都及周边的存储和中转地，打造成都地区食品冷藏物流中心，满
足各类厂家、商家和中介对冷藏食品交易平台的需求。
二、市场预测
（一）市场供应现状
冷链物流是物流需求带来的专业化细分。
冷链物流泛指冷藏冷
冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处
于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工
程。
它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以
冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。
随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。
冷链物流
业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。
满足新的生活模式。
随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们
生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即
食文化也有相当程度的接受。
减少食品损耗。
不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储
藏环境等，造成的食品损耗惊人。
据有关资料，由于没有冷链保证，
我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3
亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。
保障食品安全。
有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控
制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有
害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从
而保证了食品的品质和安全。
冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建
筑群。
食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、
速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、
色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的
目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损
耗的作用。
（二）产品目标市场分析
就四川省为例：
截至2007年已建成千吨级果品气调库29座，
千吨以上冷库33座，500～1000t冷库55座，100～500t冷库59座，
50～100t冷库242座，50t以下冷库1.7万座。
但同巨大的市场需求
相比冷库储藏能力仍不能满足。
按成都市每人每天消费农产品的平均
值计算，全市至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。
而
目前在成都现有储藏量不足50万吨，冷库缺口巨大。
由此可见，随
着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产
业化发展前景十分广阔。
三、建设需求与产品方案
（一）建设需求
通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位从经
营产品种类，经营方式，经营规模等方面收集反馈的数据建立以下数
据模型，进行调查结果分析，建议冷库部分的建设规模如下：
序存储吨位
经营产品种冷间数
冷库规模（立
号（吨）
类存储温度℃湿度控制量
方米）
1蔬菜水果.2-7要求30005003
2新鲜肉品.-2/+2无要求10003003
4冷冻品.-18无要求35000100007
5储冰库.-5无要求5003001
具体分析过程如下：
采集数据分析1：
关于建设冷库种类的分析
附表1：
市场内经营单位的组成比例
序号经营产品种类存储温度℃铺面数抽样数组成比例
1蔬菜水果.4-7641910.335079
2新鲜肉品类.-2/+2301910.157068
3鲜活水产品常温81910.041885
4冷冻肉品.-18、-20721910.376963
5冷冻水产品.-18、-20191910.099476
6蛋常温或011910.005236
附表2：
一般食品的物理特性
序号经营产品种类存储温度℃存储相对湿度%存储周期
1瓜果类.-1/+275-902-7个月
2叶菜类.2/785-9021-28天
新鲜肉品类.-2/+280-907天
4冷冻肉品.-1885-906-9个月
5冷冻水产品.-18/-2585-906-19个月
6鲜蛋.-0.5/+180-857个月
结论：
通过附表1该市场内经营产品种类及结合我国对食品冷加工工
艺的要求（附表2），建议建设2种温度范围的冷库群，每个温度带
按产品种类的存储要求分库冷藏存储。
一：
温度分类：
1．冷库温度范围控制在：
-2～7℃，用于存储水果蔬菜及新鲜肉品
类鲜蛋类；
2．冷库温度范围控制在：
-18～25℃，用于存储冷冻食品类；
二：
库区分类：
1．水果蔬菜类库群；
2．新鲜肉品类库群；
3．鲜蛋类库群；
4．冷冻肉品冷库群；
5．冷冻水产品冷库群；
采集数据分析2：
关于建设冷库规模的分析
1．通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位经
营规模：
每天销售量，每次进货量，冷库储存方式，冷库吨位等方面
收集反馈的数据建立以下数据模型：
附表（3）
序
每天销售经营单位每次进货冷库使用吨位经营
号量（吨）经营单位
量（吨）（吨）
（家）单位备注
12吨以内765吨以内755吨以内14
2-5吨以
2
内3210吨以内2510吨以内33
5-10吨以
自建冷库使用
3
内1330吨以内1130吨以内2087家,租赁冷库
4其他57其他7149
使用92
（二）建设内容通过对成都地区周遍同类市场的调查，结合我市
场的土地使用规划情况，就冷库规模提出以下建议：
1．水果蔬菜类库群的规模：
目前我国水果蔬菜类的经营除原产地大规模建设保鲜冷库存储
水果蔬菜外，一般中间的流通环节多以常温条件下现场批发为主，但
也有部分水果需要冷藏保鲜。
通过对本市场一期蔬果类租户的抽样调
查及及成都周边市场的调查，目前在成都地区蔬菜水果很少采用冷藏
保鲜技术进行销售。
结合本市场二期项目蔬菜交易区的规划，目前该
类型冷库建设规模不宜过大，但考虑今后的发展，可能会有部分租户
要求具有此类功能的冷库。
建议建设一座存储吨位在500吨的蔬果保
鲜冷库。
可以分3间.该冷库设计成温度在-5-10℃范围内可调，建成
后可以灵活使用。
该冷库建设规模的计算：
该存储吨位G:
G=500吨
蔬菜水果类占地面积F：
一般1吨占地6-7立方米.取值F=6
冷库的容积有效利用率P:
一般取0.55.取值P=0.55
冷库的容积：
V=G×
F/P
该蔬果保鲜冷库体积为:
V=500*6/0.55=5455立方米
故:
建议蔬果保鲜冷库建设规模为:
5400立方米,按1800立方
米/间分配.由于蔬果不宜堆放,该类冷库静空不宜过高,一般控制在4.5
米以内.故该类型冷库规模不必过大。
建议控制存储吨位为：
500吨，
在5400立方米，分3座冷库。
每间冷库需湿度控制。
2．新鲜肉品类库群：
新鲜肉品分生熟类。
熟食类不配套冷库。
通过对本市场一期肉类
类租户的抽样调查及成都周边市场的调查，成都市生鲜白条猪肉批发
市场主要有四家：
苏坡桥市场、茶店子市场、川南市场及本市场，本
市场生鲜白条猪肉日交易量200-400头，全市日交易量为1800头，
所占比率为10-20%。
结合本市场二期项目肉类交易区的规划，滑轨
系统建设的投入使用，生鲜白条猪肉静态可悬挂1300头/日，动态可
悬挂2500头/日计算，按本市场一天交易量为600头,生鲜白条猪肉按
120Kg/头计算，本市场仅生鲜白条猪肉日销售为：
72吨。
为此，建
议建设一座存储吨位在300吨的新鲜肉品保鲜冷库分2间。
一间用于
存储清真类肉品，存储吨位为：
100吨。
另一间用于存储生鲜白条猪
肉类品，存储吨位为：
200吨。
存储清真类肉品,该存储吨位G:
G=2100吨
清真类肉品物流密度Q：
一般为400-550Kg/立方米,取值
Q=500Kg/立方米
一般取0.55,取值P=0.55
V=G/P×
Q
该冷库体积为:
V=100/0.55*0.5=364立方米
存储生鲜白条猪肉类品,该存储吨位G:
G=200吨
生鲜白条猪肉类占地面积F：
一般1头占地0.6-0.8平方米（按吊轨吊挂计算）,取值F=0.8
冷库的地面有效利用率P:
一般取0.65,P=0.65
冷库的占地面积S：
S=G/120×
该冷库面积为:
S=200/0.12*0.8/0.65=1354平方米,冷库高度h=4.5
米
冷库的容积V:
V=S*H=1354*4.5=6093立方米
新鲜肉品保鲜冷库建设规模为:
6000立方米,分3间,按2000立
方米/间分配.由于生鲜白条猪肉类吊轨吊挂摆放,清真类肉品按件
卡位堆放,一般为2-3个卡盘码放,该类冷库静空不宜过高,一般控制
在4.5米以内.
3．鲜蛋类库群
现阶段我国对蛋类制品的冷藏保鲜很少，需求量不大，建议
不配套冷库。
若有需要，在
（1），
（2）类库群调剂。
3．冷冻品冷库群；
冻结物冷藏库既我们所说的低温冷库,该类型冷库是我们市场
的主力冷库.通过对成都周边市场的调查:
成都经营冻品的市场主要
是成都海兴冷业贸易股份有限公司冻货批发市场，占地40余亩，先
后修建了2万余吨的冻库群，其冷冻肉类产品占成都及其周边市场
70～80%的份额。
驷马桥市场,冷冻库容积20000吨;
南郊肉联厂冷冻
库容积15000吨;
双流周边冷冻库,冻库容积1500～3000吨,另海霸王
（成都）冷藏物流项目,投资约6亿元在郫县安靖镇雍渡村落户，项
目占地1800亩，建成后年物流量将达50万吨，物流交易金额达35
亿元，成为西南地区最大、功能最完善的冷藏物流基地。
结合本市场
二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，我市场冻
库建设思路一是立足市场自身配套需要，二是有可能争取成都及其周
边市场20-30%的冷冻肉类产品的份额。
为此，建议建设一座存储吨
位在10000吨的低温冷库。
分6间。
分别用于存储不同种类的冷冻肉
类产品。
G=10000吨
冷冻肉类产品物流密度Q：
一般为400-550Kg/立方米,取值Q=500Kg/
立方米
V=10000/（0.55*0.5）=36000立方米
建议冻结物冷藏库建设规模为:
360000立方米,按6000立方米/间
分配.由于冷冻类货品的堆放以托板按卡位（一般规格：
1000*1000*1000）堆放,一般3个卡位为1组，高度为3-3.5米.该类
冷库静空不宜过高,一般控制在5.5米以内.（冷库内放货架,高度不
在此范围内,库内高度视装货机械程度而定）
该冷库群为投资主体，建议冷库规模为。
建议控制存储吨位
为：
10000吨，在35000立方米，分6座冷库。
按A.清真肉制品;
B.
猪肉类制品;
C.家禽类;
D.水产品;
E.杂类；
F.冻结库等分类。
在冷冻品冷库群中需要建设冻结库。
该类型冷库的建设是为
低温冷库配套使用的,其目的是解决进入冷冻库的冷冻类货品进货温
度达不到要求,需要冷冻加工,使冷冻类货品的温度达到了进货温度
要求。
该冷库不用单独设计施工建造，利用冻结物冷藏库中的一间设
计成冻结库。
建议建设一座冻结吨位在180吨的冻结库。
建设规模
为:
720立方米,该类冻结库一般库内静空不宜过高,一般控制在4.0
米以内.
5．冰块冷藏库：
通过对我市场水产经营商家、肉类经营商家，蔬菜经营商家
的调查需求；
我市场日商家需要用冰100T/天,结合结合本市场二期
项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，估计届时我市
场日商家需要用冰200T/天.建议建设一座存储吨位在300吨
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