XX办公楼物业管理服务投标书.docx

1、XX办公楼物业管理服务投标书、八刖 言专家品质挚诚服务规管理业界典明洁人升起了物业管理的风帆我们乘风破浪，用一流的人性化服务为庄的中国人民银行分行增添一抹明快的色彩让庄的银行办公大楼成为市最亮丽的一道风景请您相信因为有了明洁，一切将会变得明洁明洁物业，明洁生活第一部分 报价文件 91.1报价一览表 101.2详细的费用投入计算 .1.1.1.3详细的成本测算 12.1.3. 1年管理费用明细表 1.21 . 3. 2年房屋管理费用明细表 1.3.1.3. 3年设备运行、养护、维修管理费用明细 1 41.3. 4年保洁费用明细表 15.1.3. 5年保安费用明细表 17.1.3. 6年绿化费用明

2、细表 18.1.3. 7费用汇总表 19.1.4其它优惠条件 21.1.4.1为中国人民银行分行新办公楼免费提供开荒 （约3万元） 21 1.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务 2.1.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员 21 第二部分 技术文件 22.2.1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念） 232.2拟派中国人民银行分行办公楼项目经理、部门经理 .27保证项目经理不变的承诺书 30.2.3物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度 .31231项目部组织结构图 31.2.3.2项目部员工岗位职责 32.A.项目部经理 32.B.工程部 33.C.保洁绿化部

3、 42.六、管理部 50.2.3.3物业管理运作流程大纲 52.一、 物业管理项目运作流程 52.二、 项目经理管理程序及规 53.三、 项目部工作检查流程图 54.四、 办公室文员工作程序及规要求 55.五、 仓库管理程序图 56.六、 回访分类示意图 56.七、 投诉处理程序流程图 57.八、 物品使用及报废程序 58.九、 保洁检查监督流程图 59.十、公共设施维修工作流程图： 6.0.十一、检查、验收共用设施维修工作流程图 61十二、维修班工作程序 62.十三、盘查可疑人员流程图 63.十四、管理工作规程 64.234管理规章制度 111一、 员工着装制度 111二、 请假制度 112

4、三、 交接班管理规定 112四、 物料采购、保管、领用制度 112五、 库房管理与进货验收制度 113六、 财产管理制度 113七、 对讲机使用规定 114八、 操作票制度 114九、 维修巡检制度 115十、机房安全保卫制度 116十一、交接班制度 116十二、停、送电票制度 117十三、电气维修管理规定 119十四、工具管理制度 120十五、水箱间管理规定 120十六、电气竖井、管道井管理规定 121十七、工程部转仓库管理规定 1212.4物业管理人员配备案 122一、 项目人员聘用标准（含人员职称、资格等） 122二、 培训管理体系 126三、 驻中国人民银行分行办公楼项目部人员定编 1

5、302.5物业管理服务用房及其他物资装备配置案 131保洁设备一览表 132常用工具一览表 133清洁原料 一一览表 134工程管理工具一览表 135保安装备一览表 136办公设施一览表 137花卉摆放计划案 137重要设施、设备代维、保养费 138绿化工具、用肥一览表 1392.6物业管理费用收支测算报告（物业管理第一年度） .140案一 140案二 1412.7物业管理服务分类标准与承诺 1422.7.1工程部 142一、 运行设备及附属设施的运行、养护和维修围 142二、 设备设施运行维护标准 143三、 具体服务 1462.7.2安全部 154一、 服务围 154二、 安全管理标准 1

6、54三、 具体服务 1552.7.3保洁（绿化）部 160一、 服务围 160二、 保洁管理标准 160三、 保洁具体服务 162四、 绿化服务围 164五、 绿化服务标准 165六、 绿化服务围 165七、 高空作业、外墙清洗 1732.7.4普通信件、报刊、杂志的分发服务 1842.7.5突发应急维修服务 1842.7.6建立、完善物业资料和档案 1842.7.7物业管理质量目标及保证措施 1842.8各类突发事件的处理预案 1952.9物料消耗计划及具体降耗措施 202一、 物料消耗计划 202二、 降耗措施 2022.10档案体系的建立 2042.11愿意承受的有关奖罚 2052.12

7、物业管理服务模式 2052.13物业管理开始及结束的交接 2062.14本项目主要业务骨干配置人选和素质介绍 2082.15最快接管时间和物业管理完全规的时间及相应的保证措施 2092.16需要业主协助解决的问题 211第三部分商务文件 2123.1资格及商务情况表 2133.2偏差表 2153.3企业简介 2163.4合同草案： 220第四部分 224资格资质证明文件 2241） 营业执照副本复印件 2252） 法定代表人授权委托书 2253） 资质证书复印件 2254） 建设部颁发的物业管理经理、部门经理岗位证书复印件 2255） 获奖项目证书复印件 2256） ISO9000、ISO14

8、001 体系认证复印件 2257） 获奖项目、最大物业管理项目、最复杂物业管理项目和承担过的综合性大厦的物业管理合同复印件 225法定代表人授权委托书 226投标函省齐国际招标有限公司：我们根据编号为SIT-200517竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行分 行办公楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。由供应商明洁物业管理有限 公司正式委托全权代表丽华经理提交报价文件正本一份，副本伍份。在此文件中，投标人全权代表声明并同意：（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行投标文件中规定的每一项要求， 并按我们投标文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我有责任和义 务完成合同与投标文

9、件中的条款。（2） 我承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相 一致。（3） 我已详细检查所有投标文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误 解产生的一切后果，由我自负。（4） 投标文件在公开报价后90天有效。如果我在规定公开报价后的有效期撤 回递交投标文件，将被没收投标保证金。（5） 我同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资 料。（6） 我愿按人民国合同法履行自己的全部责任。（7） 我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权利。（8） 我若未成为成交供应商，招标代理机构有权不做任解释。（9） 我将遵照物业管理条例的要求。（10）与本报

10、价有关的所有往来信函，应按下列地址进行:地址：市二环东路3218号发展大厦11 E 邮政编码：250100传真：8119339银行帐号：-01开户银行地址：市洪楼:8119349电子信箱：miwy-sdtom.供应商全称：明洁物业管理有限公司 开户银行名称：招商银行市洪楼支行 公章：法人代表签字：2005年8月2日第一部分报价文件1.1报价一览表供应商全称明洁物业管理有限公司总报价（元/年）案一（包括房屋 管理、保安、保 洁、车辆管理及 绿化小写：660000元大写：陆拾陆万元整1.178元/平米/月案二（包括设备 维护、房屋管 理、保安、保洁、 车辆管理及绿 化小写：990000元大写：玖拾

11、玖万元整1.767元/平米/月资质、资格二级物业管理经理、部门经理岳峰 财政厅 项目经理慧 外经贸厅 管理部经理党群 省农信社 工程部经理建霞 中国人寿保险 保洁绿化部纪元 省图书馆 安全部经理物业实现规时间正式进驻后15日出现问题服务响应时间24小时待岗，5分钟赶赴现场备注注：1、总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用2、以上容由采购代理机构在开标仪式上统一唱价1.2详细的费用投入计算项目管理初期一次性投入费用表序号投入项目费用合计1投入保洁工具29690.00 元2投入保洁原料26370.00 元3绿化工具6589.00 元4保洁设备62670.00 元5安全装备费21120.00 元6

12、工程工具费6756.00 元7办公设施13820.00 元8员工工装费21300.00 元合计188315.00 元注：不含前期各种资料印刷费用具体投入计算见技术文件1.3详细的成本测算管理成本构成及测算一览表（成本测算）1. 3. 1年管理费用明细表序 号费用名称测算依据（含数量、单价）年费用测算合计-一一人工费合计4人86688元/年1员工工资项目经理2300元/月1人 管理部经理1500元/月1人文书650元/月1人质检员750元/月1人62400元/年2福利费包括部分福利费：14%8736元/年3保险部分养老、失业、工伤险共计工资总额的23%14352元/年4服装费按每人两套工服150

13、 元 X2 X41200元/年二二二办公费5259元/年1通讯、交通、住房等5000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606 元 M/71259元/年小计一至二项之和91947元/年四管理费用按第三项5%计提4597元/年五不可预见费按第三项5%计提4597元/年六营业税三、四、五项之和的5.6%计提5664元/年七税前利润三至六项之和的5%计提5057元/年年管理部费用总报价：111862元/年1. 3. 2年房屋管理费用明细表序 号费用名称测算依据（含数量、单价）年费用测算合计一一一人工费合计2人23616元/年1员工工资维修技工700元/月2人（配合各部门进行房屋管理）16

14、800元/年2福利费包括部分福利费：14%2352元/年3保险部分养老、失业、工伤险共计工资总额的23%3864元/年4服装费按每人两套工服150 元 X2 X2600元/年二二二办公费2129元/年1通讯、交通、住房等2000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606 元 X2/71129元/年小计一至二项之和25745元/年四管理费用按第三项5%计提1287元/年五不可预见费按第三项5%计提1287元/年六营业税三、四、五项之和的5.6%计提1586元/年七税前利润三至六项之和的5%计提1495元/年年管理部费用总报价：31400元/年1.3.3年设备运行、养护、维修管理费用明

15、细序 号费用名称测算依据（含数量、单价）年费用测算合计一一一人工费合计17人245921 元/年1员工工资工程部经理1800元/月1人工程部领班1300元/月2人工程部职员700元/月14人170400 元/ 年2福利费包括福利费工资总额的14%23856元/年3保险养老、失业、工伤险39192元/年共计工资总额的23%4服装费按每人两套工服150 元X2X17 人5100元/年5法定节假日加班费170400 元/12 月 /26 天/2 X27 天7373元/年二二二维保工具及特殊设备代维费199378 元/ 年1工程工具费根据工程管理工具一览表计提折旧费3378元/年2见重要设施、设备代维

16、保养费19. 6万元196000 元/ 年三办公费11102元/年1通讯、交通、住房费等10000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费 4606元 X17/711102元/年四小计一至三项之和456401 元 / 年五管理费用按第四项5%计提22820元/年六不可预见费按第四项5%计提22820元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提28114元/年八税前利润四至七项之和的5%计提26508元/年每年费用总报价：556663元/年1. 3. 4年保洁费用明细表序 号年费用费用名称测算依据（含数量、单价）测算合计一一一人工费合计24人248360 元 / 年1员工工资保洁部经理12

17、00元/月1人 保洁部领班800元/月1人 日常保洁员550元/月18人 计划卫生580元/月4人170640 元 / 年2福利费包括福利费工资总额的14%23890元/年3保险养老、失业、工伤险共计工资总额的 23%39247元/年4服装费按每人两套工服150 元 X2 X247200元/年5法定节假日加班费170640 元/12 月 /26 天/2 X27 天7383元/年二二二保洁物料费76950元/年1保洁设备根据保洁设备一览表提折旧费20890元/年2保洁工具费根据常用工具一览表29690元/年3保洁原料费根据清洁原料一览表26370元/年三办公费103557 元 / 年1通讯、交通

18、、住房费等12000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费 4606元X24/711557元/年3外墙清洗、垃圾费5万元（玻璃6次外墙1次）+4万元90000元/年四小计一至三项之和428867 元 / 年五管理费用按第四项5%计提21443元/年六不可预见费按第四项5%计提21443元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提26418元/年八税前利润四至七项之和的5%计提24908元/年保洁部每年费用总报价：523079元/年1 . 3. 5年保安费用明细表序号项目测算依据全年测算一一一人工费合计24人321812 元 / 年1员工工资安全部经理1500元/月1人 安全领班900元

19、/月2人安全员700元/月21人216000 元 / 年2福利费包括福利费：工资总额14%30240元/年3保险养老、失业、工伤险 共计工资总额的23%49680元/年4服装费按每人两套工服150 元 X2X247200元/年5法定节假日加班费216000 元/12 月 /26 天 X27 天18692元/年二二二安全装备费见保安装备一览表折旧费7040元/年-三办公费13557元/年1通讯、交通、住房费等12000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费 4606元 X24/711557元/年四小计一至三项之和342409 元/ 年五管理费用按第四项5%计提17120元/年六不可预见费

20、按第四项5%计提17120 元/ 年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提21092元/年八税前利润四至七项之和的5%计提19887元/年保安年费用总报价：417628元/年1.3.6年绿化费用明细表序 号费用名称测算依据（含数量、单价）年费用测算合计-一一人工费合计1人10787元/年1员工工资绿化工600元/月1人7200元/年2福利费包括福利费工资总额的14%1008元/年3保险养老、失业、工伤险 共计工资总额的23%1656元/年4服装费按每人两套工服150 元 X2 X1300元/年5法定节假日加班费7200 元/12 月 /26 天 X27 天623元/年二二二绿化工具物料费329

21、4元/年1绿化工具用肥见绿化工具、用费一览表提折旧费3294元/年三办公费1065元/年1通讯、交通、住房费等1000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费 4606元 X1/7165元/年四小计一至三项之和15146元/年五管理费用按第四项5%计提757元/年六不可预见费按第四项5%计提757元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提933元/年八税前利润四至七项之和的10%计提880元/年绿化每年费用总报价：18473元/年1.3.7费用汇总表序 号项目测算依据报 价一一一案一，包括房屋 管理、保安、保 洁、车辆管理及 绿1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.4 + 1.3.5

22、 + 1.3.61102442 元二二二案二，包括设备 维护、房屋管理、 保安、保洁、车辆管理及绿1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.3 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.61659105 元案一，有两名维修技工配合其他部门进行房屋管理； 案二，有19名工程人员进行设备运行、 维护并配合各部门进行房屋管理。1.4其它优惠条件1.4.1为中国人民银行分行新办公楼免费提供开荒（约3万元）142以市场价格半价为业主提供家政服务143前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员第二部分技术文件2.1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）根据竞争性谈判文件要求，我公司首先进行了各项

23、资格的自检，经 自检我公司符合竞争性谈判文件的要求。其次，我公司投标小组对竞争 性报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单 位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对中国 人民银行分行办公楼物业托管部分和边环境进行了排雷式考察，现已对 大厦托管的各项容、物业管理标准和边环境对大厦物业管理可能带来的 影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理案中进行详细的分析和提 出合理化的管理案。中国人民银行分行是我省金融服务系统的窗口，是集综合型、公 众型、开放型、专业型、智能型于一体的高层建筑，其主要特点是：一、 本项目容办公，学习培训，会议，餐饮，接待于一体，部使用 功

24、能布局复杂，易相互干扰，管理难度大。二、 公众型开放式金融项目，客流量大，室外环境卫生保持难度大 消防、保卫安全要求高。三、 项目的工程设备设施的档次高，技术先进，安装布局分散，智 能化程度高，运行保障难度大。四、 项目大部分设施系电控制，机械制动，专业化程度高，分布面 大，运行保障维护难度大，技术要求高。项目地处市中心繁华地段，四 经营性场所多，交通干道，大型商场林立，人流、车流频次高、流量大, 项目的秩序维护，安全管理难度大。五、 公众、开放型项目，接纳八来客，各阶层人士，既是金融基地,又是省会城市文明的窗口，其社会形象的维护要求高因此，对管理者队伍科学素养提出了很高的要求，它是非一般传统

25、 意义上的物业管理者所能驾驭的。针对以上五大特点，明洁公司的管理理念分为以下五大面：一、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理明洁公司经过十多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富， 操作技术精湛的物业管理团队。在管的中共中央党校、安保部、市国税 局、省人民政府、省财政厅、省图书馆、省外经贸厅、省农信社、潍坊 市人民银行、莱芜市财政局、莱芜市开发区管委会办公楼等 200多个综合物业管理项目。自接管以来，我公司不依靠房地产开发、没有主办单 位扶持而独立运作，具有技术人才集中、承接业务量大、管理各类高档 写字楼、高智能行政办公大楼星级管理的鲜明特点。针对中国人民银行 分行办公楼项目，明洁

26、公司从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、 能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。 并详细划分界定中国人民银行分行办公楼外的功能布局界限， 统一调度, 分片包干，把各个场所，每个部位都纳入明洁物业规化管理的正确轨道， 使进入项目的各类人员和车辆，各行其道，各得其所，各居其位，在互 不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中住宿、办 公、学习，充分体现明洁人“业主（宾客）至上，信誉第一“的服务宗旨。二、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、住宿环境明洁公司在中共中央党校，省政府大院，省财政厅，曾创造过一流物业管理的佳绩。在这次办公楼项目中，

27、决定购置最好的设备器材，专 用工具，委派经过格培训的保洁员工，分日常保洁，定期计划保洁，室 外绿化保洁等多个保洁班组大力营造办公、住宿、学习区域和公众活动 区干净、整洁、明快、温馨的良好氛围，充分体现明洁人“标准化，规化” 服务模式和“精心组织，精心指挥，精心操作，精心维护”的“四精”质量标 准，让物业管理“产品”完美无瑕，充分体现明洁人的质量品质“亮点”。三、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、生活环境针对中国人民银行分行办公楼，部使用功能的特点，明洁公司安保 部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项 目。科学规划，合理安排设置，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和 消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况 处置案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防和应急处理工作 件件落实到实处，确保项目安全万无一失，充分体现明洁人“作风过硬像 军人，完成任务像铁人，服务业主像仆人”的社会形象。四、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护针对中国人民银行分