XX办公楼物业管理服务投标书.docx
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XX办公楼物业管理服务投标书
、八
刖言
专家品质
挚诚服务
规管理
业界典
明洁人升起了物业管理的风帆
我们乘风破浪，用一流的人性化服务
为庄的中国人民银行分行
增添一抹明快的色彩
让庄的银行办公大楼
成为市最亮丽的一道风景
请您相信
因为有了明洁，一切将会变得明洁
明洁物业，明洁生活
第一部分报价文件9
1.1报价一览表10……
1.2详细的费用投入计算.1.1....
1.3详细的成本测算12..…
1.3.1年管理费用明细表1.2…
1.3.2年房屋管理费用明细表1.3..
1.3.3年设备运行、养护、维修管理费用明细14
1.3.4年保洁费用明细表15...
1.3.5年保安费用明细表17...
1.3.6年绿化费用明细表18...
1.3.7费用汇总表19....
1.4其它优惠条件21......
1.4.1为中国人民银行分行新办公楼免费提供开荒（约3万元）
21
1.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务2.
1.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理
人员21
第二部分技术文件22.....
2.1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）23
2.2拟派中国人民银行分行办公楼项目经理、部门经理...27
保证项目经理不变的承诺书30....
2.3物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度.31
231项目部组织结构图31....
2.3.2项目部员工岗位职责32...
A.项目部经理32....
B.工程部33...
C.保洁绿化部42...
六、管理部50....
2.3.3物业管理运作流程大纲52...
一、物业管理项目运作流程52...
二、项目经理管理程序及规53...
三、项目部工作检查流程图54...
四、办公室文员工作程序及规要求55.
五、仓库管理程序图56....
六、回访分类示意图56....
七、投诉处理程序流程图57....
八、物品使用及报废程序58...
九、保洁检查监督流程图59...
十、公共设施维修工作流程图：
6.0..
十一、检查、验收共用设施维修工作流程图61
十二、维修班工作程序62....
十三、盘查可疑人员流程图63...
十四、管理工作规程64....
234管理规章制度111
一、员工着装制度111
二、请假制度112
三、交接班管理规定112
四、物料采购、保管、领用制度112
五、库房管理与进货验收制度113
六、财产管理制度113
七、对讲机使用规定114
八、操作票制度114
九、维修巡检制度115
十、机房安全保卫制度116
十一、交接班制度116
十二、停、送电票制度117
十三、电气维修管理规定119
十四、工具管理制度120
十五、水箱间管理规定120
十六、电气竖井、管道井管理规定121
十七、工程部转仓库管理规定121
2.4物业管理人员配备案122
一、★★项目人员聘用标准（含人员职称、资格等）•…122
二、培训管理体系126
三、驻中国人民银行分行办公楼项目部人员定编130
2.5物业管理服务用房及其他物资装备配置案131
保洁设备一览表132
常用工具一览表133
清洁原料一一览表134
工程管理工具一览表135
保安装备一览表136
办公设施一览表137
花卉摆放计划案137
重要设施、设备代维、保养费138
绿化工具、用肥一览表139
2.6物业管理费用收支测算报告（物业管理第一年度）.140
☆☆案一140
☆☆案二141
2.7物业管理服务分类标准与承诺142
2.7.1工程部142
一、运行设备及附属设施的运行、养护和维修围142
二、设备设施运行维护标准143
三、具体服务146
2.7.2安全部154
一、服务围154
二、安全管理标准154
三、具体服务155
2.7.3保洁（绿化）部160
一、服务围160
二、保洁管理标准160
三、保洁具体服务162
四、绿化服务围164
五、绿化服务标准165
六、绿化服务围165
七、高空作业、外墙清洗173
2.7.4普通信件、报刊、杂志的分发服务184
2.7.5突发应急维修服务184
2.7.6建立、完善物业资料和档案184
2.7.7物业管理质量目标及保证措施184
2.8各类突发事件的处理预案195
2.9物料消耗计划及具体降耗措施202
一、物料消耗计划202
二、降耗措施202
2.10档案体系的建立204
2.11愿意承受的有关奖罚205
2.12物业管理服务模式205
2.13物业管理开始及结束的交接206
2.14本项目主要业务骨干配置人选和素质介绍208
2.15最快接管时间和物业管理完全规的时间及相应的保证
措施209
2.16需要业主协助解决的问题211
第三部分商务文件212
3.1资格及商务情况表213
3.2偏差表215
3.3企业简介216
3.4合同草案：
220
第四部分224
资格资质证明文件224
1）营业执照副本复印件225
2）法定代表人授权委托书225
3）资质证书复印件225
4）建设部颁发的物业管理经理、部门经理岗位证书复印件
225
5）获奖项目证书复印件225
6）ISO9000、ISO14001体系认证复印件225
7）获奖项目、最大物业管理项目、最复杂物业管理项目和
承担过的综合性大厦的物业管理合同复印件225
法定代表人授权委托书226
投标函
省齐国际招标有限公司：
我们根据编号为SIT-200517竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行分行办公楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。
由供应商明洁物业管理有限公司正式委托全权代表丽华经理提交报价文件正本一份，副本伍份。
在此文件中，投标人全权代表声明并同意：
（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行投标文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。
我有责任和义务完成合同与投标文件中的条款。
（2）我承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。
（3）我已详细检查所有投标文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我自负。
（4）投标文件在公开报价后90天有效。
如果我在规定公开报价后的有效期撤回递交投标文件，将被没收投标保证金。
（5）我同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。
（6）我愿按《人民国合同法》履行自己的全部责任。
（7）我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权利。
（8）我若未成为成交供应商，招标代理机构有权不做任解释。
（9）我将遵照《物业管理条例》的要求。
（10）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行:
地址：
市二环东路3218号发展大厦11E邮政编码：
250100
传真：
8119339
银行帐号：
-01
开户银行地址：
市洪楼
:
8119349
电子信箱：
miwy-sd@tom.
供应商全称：
明洁物业管理有限公司开户银行名称：
招商银行市洪楼支行公章：
法人代表签字：
2005年8月2日
第一部分报价文件
1.1报价一览表
供应商全称
明洁物业管理有限公司
总报价
（元/年）
案一（包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化
小写：
660000元
大写：
陆拾陆万元整
1.178元/平米/月
案二（包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化
小写：
990000元
大写：
玖拾玖万元整
1.767元/平米/月
资质、资格
二级
物业管理经理、部门经理
岳峰财政厅项目经理
慧外经贸厅管理部经理
党群省农信社工程部经理
建霞中国人寿保险保洁绿化部
纪元省图书馆安全部经理
物业实现规时间
正式进驻后15日
出现问题服务响应时间
24小时待岗，5分钟赶赴现场
备注
注：
1、总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用
2、以上容由采购代理机构在开标仪式上统一唱价
1.2详细的费用投入计算
项目管理初期一次性投入费用表
序号
投入项目
费用合计
1
投入保洁工具
29690.00元
2
投入保洁原料
26370.00元
3
绿化工具
6589.00元
4
保洁设备
62670.00元
5
安全装备费
21120.00元
6
工程工具费
6756.00元
7
办公设施
13820.00元
8
员工工装费
21300.00元
合计
188315.00元
注：
不含前期各种资料印刷费用
具体投入计算见技术文件
1.3详细的成本测算
管理成本构成及测算一览表（成本测算）
1.3.1年管理费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用测算合计
-一一
人工费
合计4人
86688元/年
1
员工工资
项目经理2300元/月1人管理部经理1500元/月1人
文书650元/月1人
质检员750元/月1人
62400元/年
2
福利费
包括部分福利费：
14%
8736元/年
3
保险
部分养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
14352元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元X2X4
1200元/年
二二二
办公费
5259元/年
1
通讯、交通、住房等
5000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费
4606元M/71
259元/年
小计
一至二项之和
91947元/年
四
管理费用
按第三项5%计提
4597元/年
五
不可预见费
按第三项5%计提
4597元/年
六
营业税
三、四、五项之和的5.6%计提
5664元/年
七
税前利润
三至六项之和的5%计提
5057元/年
年管理部费用总报价：
111862元/年
1.3.2年房屋管理费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用测算合计
一一一
人工费
合计2人
23616元/年
1
员工工资
维修技工700元/月2人
（配合各部门进行房屋管理）
16800元/年
2
福利费
包括部分福利费：
14%
2352元/年
3
保险
部分养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
3864元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元X2X2
600元/年
二二二
办公费
2129元/年
1
通讯、交通、住房等
2000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费
4606元X2/71
129元/年
小计
一至二项之和
25745元/年
四
管理费用
按第三项5%计提
1287元/年
五
不可预见费
按第三项5%计提
1287元/年
六
营业税
三、四、五项之和的5.6%计提
1586元/年
七
税前利润
三至六项之和的5%计提
1495元/年
年管理部费用总报价：
31400元/年
1.3.3年设备运行、养护、维修管理费用明细
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用
测算合计
一一一
人工费
合计17人
245921元/年
1
员工工资
工程部经理1800元/月1人
工程部领班1300元/月2人
工程部职员700元/月14人
170400元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%
23856元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
39192元/年
共计工资总额的23%
4
服装费
按每人两套工服
150元X2X17人
5100元/年
5
法定节假日加班费
170400元/12月/26天/2X27天
7373元/年
二二二
维保工具及特殊设
备代维费
199378元/年
1
工程工具费
根据工程管理工具一览表计提折旧费
3378元/年
2
见重要设施、设备代
维保养费
19.6万元
196000元/年
^三
办公费
11102元/年
1
通讯、交通、住房费等
10000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606
元X17/71
1102元/年
四
小计
一至三项之和
456401元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
22820元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
22820元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
28114元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
26508元/年
每年费用总报价：
556663元/年
1.3.4年保洁费用明细表
序号
年费用
费用名称
测算依据（含数量、单价）
测算合计
一一一
人工费
合计24人
248360元/年
1
员工工资
保洁部经理1200元/月1人保洁部领班800元/月1人日常保洁员550元/月18人计划卫生580元/月4人
170640元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%
23890元/年
3
保险
养老、失业、工伤险共计工资总额的23%
39247元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元X2X24
7200元/年
5
法定节假日加班费
170640元/12月/26天/2X27天
7383元/年
二二二
保洁物料费
76950元/年
1
保洁设备
根据保洁设备一览表提折旧费
20890元/年
2
保洁工具费
根据常用工具一览表
29690元/年
3
保洁原料费
根据清洁原料一览表
26370元/年
^三
办公费
103557元/年
1
通讯、交通、住房费等
12000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元
X24/71
1557元/年
3
外墙清洗、垃圾费
5万元（玻璃6次外墙1次）+4万元
90000元/年
四
小计
一至三项之和
428867元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
21443元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
21443元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
26418元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
24908元/年
保洁部每年费用总报价：
523079元/年
1.3.5年保安费用明细表
序号
项目
测算依据
全年测算
一一一
人工费
合计24人
321812元/年
1
员工工资
安全部经理1500元/月1人安全领班900元/月2人
安全员700元/月21人
216000元/年
2
福利费
包括福利费：
工资总额14%
30240元/年
3
保险
养老、失业、工伤险共计工资总额的23%
49680元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元X2X24
7200元/年
5
法定节假日加
班费
216000元/12月/26天X27天
18692元/年
二二二
安全装备费
见保安装备一览表折旧费
7040元/年
-三
办公费
13557元/年
1
通讯、交通、住房费等
12000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606
元X24/71
1557元/年
四
小计
一至三项之和
342409元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
17120元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
17120元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
21092元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
19887元/年
保安年费用总报价：
417628元/年
1.3.6年绿化费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用
测算合计
-一一
人工费
合计1人
10787元/年
1
员工工资
绿化工600元/月1人
7200元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%
1008元/年
3
保险
养老、失业、工伤险共计工资总额的23%
1656元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元X2X1
300元/年
5
法定节假日加班
费
7200元/12月/26天X27天
623元/年
二二二
绿化工具物料费
3294元/年
1
绿化工具用肥
见绿化工具、用费一览表
提折旧费
3294元/年
^三
办公费
1065元/年
1
通讯、交通、住房费等
1000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606
元X1/71
65元/年
四
小计
一至三项之和
15146元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
757元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
757元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
933元/年
八
税前利润
四至七项之和的10%计提
880元/年
绿化每年费用总报价：
18473元/年
1.3.7费用汇总表
序号
项目
测算依据
报价
一一一
案一，包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿
1.3.1+1.3.2+1.3.4+1.3.5+1.3.6
1102442元
二二二
案二，包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车
辆管理及绿
1.3.1+1.3.2+1.3.3+1.3.4+1.3.5+1.3.6
1659105元
案一，有两名维修技工配合其他部门进行房屋管理；案二，有19名工程人员进行设备运行、维护并配合各部门进行房屋管理。
1.4其它优惠条件
1.4.1为中国人民银行分行新办公楼免费提供开荒（约3万元）
142以市场价格半价为业主提供家政服务
143前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员
第二部分技术文件
2.1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）
根据竞争性谈判文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合竞争性谈判文件的要求。
其次，我公司投标小组对竞争性报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对中国人民银行分行办公楼物业托管部分和边环境进行了排雷式考察，现已对大厦托管的各项容、物业管理标准和边环境对大厦物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理案中进行详细的分析和提出合理化的管理案。
中国人民银行分行是我省金融服务系统的窗口，是集综合型、公众型、开放型、专业型、智能型于一体的高层建筑，其主要特点是：
一、本项目容办公，学习培训，会议，餐饮，接待于一体，部使用功能布局复杂，易相互干扰，管理难度大。
二、公众型开放式金融项目，客流量大，室外环境卫生保持难度大消防、保卫安全要求高。
三、项目的工程设备设施的档次高，技术先进，安装布局分散，智能化程度高，运行保障难度大。
四、项目大部分设施系电控制，机械制动，专业化程度高，分布面大，运行保障维护难度大，技术要求高。
项目地处市中心繁华地段，四经营性场所多，交通干道，大型商场林立，人流、车流频次高、流量大,项目的秩序维护，安全管理难度大。
五、公众、开放型项目，接纳八来客，各阶层人士，既是金融基地,
又是省会城市文明的窗口，其社会形象的维护要求高
因此，对管理者队伍科学素养提出了很高的要求，它是非一般传统意义上的物业管理者所能驾驭的。
针对以上五大特点，明洁公司的管理理念分为以下五大面：
一、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理
明洁公司经过十多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。
在管的中共中央党校、安保部、市国税局、省人民政府、省财政厅、省图书馆、省外经贸厅、省农信社、潍坊市人民银行、莱芜市财政局、莱芜市开发区管委会办公楼等200多个综
合物业管理项目。
自接管以来，我公司不依靠房地产开发、没有主办单位扶持而独立运作，具有技术人才集中、承接业务量大、管理各类高档写字楼、高智能行政办公大楼星级管理的鲜明特点。
针对中国人民银行分行办公楼项目，明洁公司从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。
并详细划分界定中国人民银行分行办公楼外的功能布局界限，统一调度,分片包干，把各个场所，每个部位都纳入明洁物业规化管理的正确轨道，使进入项目的各类人员和车辆，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中住宿、办公、学习，充分体现明洁人“业主（宾客）至上，信誉第一“的服务宗旨。
二、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、
住宿环境
明洁公司在中共中央党校，省政府大院，省财政厅，曾创造过一流
物业管理的佳绩。
在这次办公楼项目中，决定购置最好的设备器材，专用工具，委派经过格培训的保洁员工，分日常保洁，定期计划保洁，室外绿化保洁等多个保洁班组大力营造办公、住宿、学习区域和公众活动区干净、整洁、明快、温馨的良好氛围，充分体现明洁人“标准化，规化”服务模式和“精心组织，精心指挥，精心操作，精心维护”的“四精”质量标准，让物业管理“产品”完美无瑕，充分体现明洁人的质量品质“亮点”。
三、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、生活环境
针对中国人民银行分行办公楼，部使用功能的特点，明洁公司安保部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。
科学规划，合理安排设置，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处置案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失，充分体现明洁人“作风过硬像军人，完成任务像铁人，服务业主像仆人”的社会形象。
四、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护
针对中国人民银行分
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