聊城在售房地产市场调研.docx

1、聊城在售房地产市场调研 聊城在售房地产市场调研 聊城在售房地产市场调研提要：项目简介：该项目占地210亩，总建筑面积约15万，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光更多精品源自试题 聊城在售房地产市场调研 一、城市概况 （一）文化 聊城有两千五百年的历史，境内名胜古迹众多； 国家级文物保护单位有：光岳楼、山陕会馆、阳谷的景阳冈、东阿曹植墓、临清的钞关、舍利塔、清真寺、螯头矶等， 茌平发掘的教场铺城墙遗址，在全国引起了轰动。 （二）政区人口 全市总面积8715平方公里。辖8个县（市、区），129个乡（镇、街道办事处），6486个行政村。年底全市总人口万人，其中非农业人口万人

2、。男女性别比:100。人口出生率，死亡率，人口自然增长率。有少数民族43个，56785人。 （三）经济概况 实现全市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长%。第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，第三产业实现增加值亿元，增长%，三次产业比重为：。全社会完成固定资产投资亿元，比上年增长%。实现财政总收入亿元，按可比口径增长%。年末金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元。其中居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。年末金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。 （四）工业 规模以上工业企业468家，全年实现工业增加值亿元，比上年增长%。产品销售率%，比上年提高个百分点；

3、规模以上工业实现产品销售收入亿元，增长%；实现利润亿元，增长%。实现利税亿元，增长%。工业经济效益综合指数%，比上年提高个百分点。 （五）建设环保 完成基本建设投资亿元，比上年增长%。更新改造投资亿元，增长%；房地产开发投资亿元，增长%。资质五级及以上建筑企业100家，实现增加值45822万元，增长2%，实现利税4254万元,增长4%。 （六）交通邮电 公路通车里程公里，公路旅客运输量与周转量2040万人、151571万人公里，分别比上年增长%与%。电话普及率达到17部/百人，互联网用户万户。 （七）贸易 全年共实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。城乡商品交易市场463处,成交额253亿

4、元,同比增长%。实现进出口总额38589万美元，比上年增长，其中出口23252万美元，增长。新签利用外资项目49项，增长；合同外资额17752万美元，增长%；实际利用外资12203万美元，增长%。 （八）旅游 全年接待国内外游客万人次，比上年增长%；实现旅游总收入万元，增长%，其中外汇收入万美元。 （九）教科文卫 高等学校2所，在校生万人，中等专业学校10所，在校生万人，普通中学265所，在校生万人。拥有各种艺术表演团体7个，艺术表演场所12个，公共图书馆9个,文化馆10个，档案馆9个。拥有卫生机构337所，其中，医院、卫生院184所，卫生防疫防治机构9所，妇幼保健机构9所。 （十）社会生活

5、城镇居民人均住房使用面积12平方米。在岗职工平均工资9841元，增长%。农民人均纯收入达2677元，比上年增长%；生活消费支出1560元，增长%。全市最低生活保障救助人数为96300人，比上年增长%。其中城镇62600人，增长%；农村33700人，增长4%。社会福利性收养单位115个，床位6000张，收养4818人。社会福利企业42个，安置残疾人员50人。 二、住宅市场分析 （一）凤凰新城4期 项目地址：聊城经济开发区 开发商：山东聊城当代集团有限公司 产品形态：联排别墅、双跃别墅 面积区间： 均价：4500元/ 工程进度：主体完工 诉求主题：超大成熟别墅区 主要卖点：徒骇河风景区、聊大花园、

6、休闲广场、双语艺术幼儿园、健身配套、智能系统。 项目简介：山东省最大的别墅生活区，聊城经济开发区南侧，东起黄山路、西临光岳路、北临黄河路、南至长江路，规划占地面积2000亩，建筑面积80万。3000套别墅或公寓风格各异，其中有高级公寓、独立式别墅、双联式别墅、联排式别墅及复式别墅，单体建筑面积从93至350不等。凤凰新城建设分期实施，计划三至五年完成。 （二）阳光e时代 项目地址：聊城经济开发区东昌路与华山路交界处 开发商：聊城当代集团有限公司 产品形态：小高层 面积区间：130160 均价：2800元/ 主要卖点：交通便利、配套设施齐全、环境优美、错层设计 销售率：40% （三）御润假日广场

7、 项目地址：聊城市开发区 开发商：聊城浙报置业 项目简介：该项目占地210亩，总建筑面积约15万，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光、商务酒店、居住及娱乐、购物于一体的综合性多功能项目。项目规划有主题式商贸文化街区、城市休闲广场、多层及小高层城市高尚公寓等，整个项目以低层建筑为主，该项目的整体定位为“生态化、园林化、智能化、人性化”，倾力将其打造为集商贸、娱乐休闲、居住一体的中高档精品楼盘。 产品形态：多层、小高层 主力户型：82145 均价：3000元/ 工程进度：主体完工 销售率：约70% （四）星光水晶城 项目地址：建设路与花园路西北 开发商：山东聊城星光房产

8、占地：180余亩 建筑规模：50栋多层 面积区间：75147 主力户型：三室两厅、三室一厅 均价：2700元/ 诉求主题：老百姓的好房子 社区内配套：幼儿园 销售率：约60% （五）东昌华府棕澜海 项目地址：聊城市东昌路121号 开发商：聊城市昌华房地产开发有限公司 项目简介：该项目占地万平米，总建筑面积8万，绿化率大于35%，建筑密度小于30%；全部为高层与小高层拥有住宅共400多套，小区位于东昌湖黄金地段，东起东昌宾馆、西靠乐园路，北依兴华路，南临东昌路，整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成。 产品形态：小高层、高层 面积区间： 均价：4500元/ 主要卖点：地段、景观 销售率：约

9、80% （六）金柱水城华府 项目位置：聊城市兴华路中段人民广场北侧 开发商：山东聊建金柱建设集团有限公司 项目简介：该小区位于振兴路以南，东昌路以西，南临兴华路，西靠新纺街，地处聊城中心区，与水城商航一路之隔，区位优势明显，为聊城城区黄金地段。建设用地总面积为74784，建筑面积211600。项目位于聊城市城区中心地带，是聊城市政治、经济、文化中心。金柱水城华府南部紧邻人民广场，附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。北侧为住宅区，且距长途汽车站较近。东、西主要是住宅区与办公区，不靠工业区。 产品形态：小高层、高层 面积区间：120160 均价：小高层3

10、700元/，高层3800元/ 诉求主题：中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区 销售率：约50% （七）伟业中华苑 项目位置：聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北 开发商：聊城城乡伟业房地产开发有限公司 项目简介：该社区由南苑与北苑组成，北苑规划为五层与六层的多层，南苑占地面积35810，规划为93栋三层联排与两栋花园景观洋房，别墅带前庭后院。 价格：多层3200元/左右，南苑比北苑多层高500元/，别墅4500元/起价 销售率：约50% （八）江南公寓 项目位置：聊城昌润路与建设路交汇处（站北花园东临） 开发商：宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司 项目简介：项目总建筑面积22000，由一

11、幢17层高层与一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成，外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格， 价格：3200元/ 户型面积：一室一厅、两室一厅120左右，三室两厅140左右 销售率：约60% （九）龙湾新城 项目位置：聊城市东昌湖东南岸（聊城一中、文轩中学附近） 开发商：聊城市水城房地产开发有限公司 建设用地面积：265852 建筑面积： 总户数：1806户 停车位：1545位（地面停车位806位，半地下停车位684位） 沿河公共停车位55位） 容积率： 绿化率：45% 建筑密度：% 多层：68324（676套） 多层洋房：（480套） 花园洋房：（428套） 叠拼别墅：28700（16

12、0套） 双拼别墅：（16套） 联排别墅：（36套） 独栋别墅：（10套） 工程进度：打地基 均价：多层3500元/别墅6500元/ （十）星光国际 项目位置：振兴路商业街靠近水城中学、振兴路与柳园路交叉路口西北 开发商：山东聊城星光房产 项目简介：项目为临街建筑，底部为商铺，上面为住宅，共九层，户型以大面积户型为主 户型面积：130151 均价：3200元/ 销售率：30% （十一）金丰苑 项目位置：聊城财干路中段 开发商：济南天发房地产（集团）总公司 项目简介：项目位于聊城市北部，小区全部为多层，目前主体已封顶，所剩房源不多。 户型面积：77143 均价：2500元/ 销售率：80% （十二

13、）新东方名人苑 项目位置：聊城市东昌西路市人大对过 开发商：聊城鑫城房地产开发有限公司 项目简介：项目建筑面积15万平米，分多期开发；一期包括11栋多层带电梯住宅与3栋商务楼，其中住宅有473户；二期包括9栋多层带电梯住宅（共336户），目前已经开始第四期的预约登记。 （十三）城市主人 项目位置：聊城市东昌湖正西、紧临湖滨公园 开发商：山东省南郊集团聊城三庆置业有限公司 项目介绍：“城市主人”项目规划占约300亩，总建筑面积达22万多，容积率仅，绿化率高达42%，整个社区以生态为纲，以水为界，以东昌湖为主题，将别墅、连排别墅、多层、小高层住宅与商场、会所、临街商铺、学校、幼儿园等配套设施巧妙融

14、合，空间恢宏，错落有致。 均价：3500元/ （二）在售项目销售价格一览表 项目名称产品形态销售均价（元/）凤凰城4期别墅4500阳光e时代小高层2900御润假日广场多层3000星光水晶城多层2700东昌华府棕澜海高层+小高层4500金柱水城华府高层+小高层3600、3700江南公寓高层+小高层3300龙湾新城多层+联排别墅3500、6000星光国际小高层3200金丰苑多层2500城市主人别墅+多层+小高层3500 影响价格的因素： *区域：东昌湖周边比其他区域均价高出500-1000元/； *物业形态：别墅的销售均价是其他物业形态的倍； *装修标准：精装修比毛坯房高出500-800元/。 三

15、、市场状况总结 （一）大盘已成市场主流，市场供应量逐渐增大。 目前聊城房地产市场上建筑面积超过20万的项目就包括了凤凰新城、城市主人、金柱水城华府、龙湾新城等，而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万，大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。 （二）高层、小高层产品增多 城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多，但在高层房子总价与多层总价持平的情况下，多层产品还是人们的首选，说明消费者对高层产品接受程度不高。 （三）市场供应产品以大面积户型为主 在主力户型方面，120140的三室房源占据当前供应市场的主力位置，说明客户购房还是满足“一步到位的自住需求”。 部分

16、项目两室户型面积达到120，大户型产品成为市场中的主流物业形态，小户型产品具备一定的市场空间。 （四）物业管理以自管为主 目前聊城房地产市场中大多数住宅项目的物业管理，还是以开发商自管为主，在前期的项目推广中也没有大多也不将其做为宣传重点。物管费一般维持在元/月元/月之间，说明消费者对物业管理关注程度不高。 （五）以东昌湖为中心的地段成为聊城房地产热点区域 大多数高端项目，沿东昌湖四周分布，其中包括：城市主人、龙湾新城、新东方名人苑、东昌华府棕澜海、伟业中华苑等，湖景成为他们的最大卖点，这一区域的价值也已经得到市场的认可。 随着消费者对居住要求的逐步提高，以及“聊城”水城城市形象的推广带来的城市地位的提升，将对济南的投资者也会形成了极大的吸引力。