聊城在售房地产市场调研.docx

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聊城在售房地产市场调研

聊城在售房地产市场调研

聊城在售房地产市场调研提要：

项目简介：

该项目占地210亩，总建筑面积约15万㎡，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光

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聊城在售房地产市场调研

一、城市概况

（一）文化

聊城有两千五百年的历史，境内名胜古迹众多；

国家级文物保护单位有：

光岳楼、山陕会馆、阳谷的景阳冈、东阿曹植墓、临清的钞关、舍利塔、清真寺、螯头矶等，

茌平发掘的教场铺城墙遗址，在全国引起了轰动。

（二）政区人口

全市总面积8715平方公里。

辖8个县（市、区），129个乡（镇、街道办事处），6486个行政村。

年底全市总人口万人，其中非农业人口万人。

男女性别比:

100。

人口出生率‰，死亡率‰，人口自然增长率‰。

有少数民族43个，56785人。

（三）经济概况

实现全市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长%。

第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，第三产业实现增加值亿元，增长%，三次产业比重为：

：

。

全社会完成固定资产投资亿元，比上年增长%。

实现财政总收入亿元，按可比口径增长%。

年末金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元。

其中居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。

年末金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。

（四）工业

规模以上工业企业468家，全年实现工业增加值亿元，比上年增长%。

产品销售率%，比上年提高个百分点；规模以上工业实现产品销售收入亿元，增长%；实现利润亿元，增长%。

实现利税亿元，增长%。

工业经济效益综合指数%，比上年提高个百分点。

（五）建设环保

完成基本建设投资亿元，比上年增长%。

更新改造投资亿元，增长%；房地产开发投资亿元，增长%。

资质五级及以上建筑企业100家，实现增加值45822万元，增长2%，实现利税4254万元,增长4%。

（六）交通邮电

公路通车里程公里，公路旅客运输量与周转量2040万人、151571万人公里，分别比上年增长%与%。

电话普及率达到17部/百人，互联网用户万户。

（七）贸易

全年共实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。

城乡商品交易市场463处,成交额253亿元,同比增长%。

实现进出口总额38589万美元，比上年增长％，其中出口23252万美元，增长％。

新签利用外资项目49项，增长％；合同外资额17752万美元，增长%；实际利用外资12203万美元，增长%。

（八）旅游

全年接待国内外游客万人次，比上年增长%；实现旅游总收入万元，增长%，其中外汇收入万美元。

（九）教科文卫

高等学校2所，在校生万人，中等专业学校10所，在校生万人，普通中学265所，在校生万人。

拥有各种艺术表演团体7个，艺术表演场所12个，公共图书馆9个,文化馆10个，档案馆9个。

拥有卫生机构337所，其中，医院、卫生院184所，卫生防疫防治机构9所，妇幼保健机构9所。

（十）社会生活

城镇居民人均住房使用面积12平方米。

在岗职工平均工资9841元，增长%。

农民人均纯收入达2677元，比上年增长%；生活消费支出1560元，增长—%。

全市最低生活保障救助人数为96300人，比上年增长%。

其中城镇62600人，增长%；农村33700人，增长4%。

社会福利性收养单位115个，床位6000张，收养4818人。

社会福利企业42个，安置残疾人员50人。

二、住宅市场分析

（一）凤凰新城·4期

项目地址：

聊城经济开发区

开发商：

山东聊城当代集团有限公司

产品形态：

联排别墅、双跃别墅

面积区间：

—㎡

均价：

4500元/㎡

工程进度：

主体完工

诉求主题：

超大成熟别墅区

主要卖点：

徒骇河风景区、聊大花园、休闲广场、双语艺术幼儿园、健身配套、智能系统。

项目简介：

山东省最大的别墅生活区，聊城经济开发区南侧，东起黄山路、西临光岳路、北临黄河路、南至长江路，规划占地面积2000亩，建筑面积80万㎡。

3000套别墅或公寓风格各异，其中有高级公寓、独立式别墅、双联式别墅、联排式别墅及复式别墅，单体建筑面积从93至350㎡不等。

凤凰新城建设分期实施，计划三至五年完成。

（二）阳光e时代

项目地址：

聊城经济开发区东昌路与华山路交界处

开发商：

聊城当代集团有限公司

产品形态：

小高层

面积区间：

130—160㎡

均价：

2800元/㎡

主要卖点：

交通便利、配套设施齐全、环境优美、错层设计

销售率：

40%

（三）御润·假日广场

项目地址：

聊城市开发区

开发商：

聊城浙报置业

项目简介：

该项目占地210亩，总建筑面积约15万㎡，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光、商务酒店、居住及娱乐、购物于一体的综合性多功能项目。

项目规划有主题式商贸文化街区、城市休闲广场、多层及小高层城市高尚公寓等，整个项目以低层建筑为主，该项目的整体定位为“生态化、园林化、智能化、人性化”，倾力将其打造为集商贸、娱乐休闲、居住一体的中高档精品楼盘。

产品形态：

多层、小高层

主力户型：

82—145㎡

均价：

3000元/㎡

工程进度：

主体完工

销售率：

约70%

（四）星光·水晶城

项目地址：

建设路与花园路西北

开发商：

山东聊城星光房产

占地：

180余亩

建筑规模：

50栋多层

面积区间：

75—147㎡

主力户型：

三室两厅、三室一厅

均价：

2700元/㎡

诉求主题：

老百姓的好房子

社区内配套：

幼儿园

销售率：

约60%

（五）东昌华府·棕澜海

项目地址：

聊城市东昌路121号

开发商：

聊城市昌华房地产开发有限公司

项目简介：

该项目占地万平米，总建筑面积8万㎡，绿化率大于35%，建筑密度小于30%；全部为高层与小高层拥有住宅共400多套，小区位于东昌湖黄金地段，东起东昌宾馆、西靠乐园路，北依兴华路，南临东昌路，整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成。

产品形态：

小高层、高层

面积区间：

—㎡

均价：

4500元/㎡

主要卖点：

地段、景观

销售率：

约80%

（六）金柱·水城华府

项目位置：

聊城市兴华路中段人民广场北侧

开发商：

山东聊建金柱建设集团有限公司

项目简介：

该小区位于振兴路以南，东昌路以西，南临兴华路，西靠新纺街，地处聊城中心区，与水城商航一路之隔，区位优势明显，为聊城城区黄金地段。

建设用地总面积为74784㎡，建筑面积211600㎡。

项目位于聊城市城区中心地带，是聊城市政治、经济、文化中心。

金柱水城华府南部紧邻人民广场，附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。

北侧为住宅区，且距长途汽车站较近。

东、西主要是住宅区与办公区，不靠工业区。

产品形态：

小高层、高层

面积区间：

120—160㎡

均价：

小高层3700元/㎡，高层3800元/㎡

诉求主题：

中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区

销售率：

约50%

（七）伟业·中华苑

项目位置：

聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北

开发商：

聊城城乡伟业房地产开发有限公司

项目简介：

该社区由南苑与北苑组成，北苑规划为五层与六层的多层，南苑占地面积35810㎡，规划为93栋三层联排与两栋花园景观洋房，别墅带前庭后院。

价格：

多层3200元/㎡左右，南苑比北苑多层高500元/㎡，别墅4500元/㎡起价

销售率：

约50%

（八）江南公寓

项目位置：

聊城昌润路与建设路交汇处（站北花园东临）

开发商：

宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司

项目简介：

项目总建筑面积22000㎡，由一幢17层高层与一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成，外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格，

价格：

3200元/㎡

户型面积：

一室一厅、两室一厅120㎡左右，三室两厅140㎡左右

销售率：

约60%

（九）龙湾新城

项目位置：

聊城市东昌湖东南岸（聊城一中、文轩中学附近）

开发商：

聊城市水城房地产开发有限公司

建设用地面积：

265852㎡

建筑面积：

㎡

总户数：

1806户

停车位：

1545位（地面停车位806位，半地下停车位684位）

沿河公共停车位55位）

容积率：

绿化率：

45%

建筑密度：

%

多层：

68324㎡（676套）

多层洋房：

㎡（480套）

花园洋房：

㎡（428套）

叠拼别墅：

28700㎡（160套）

双拼别墅：

㎡（16套）

联排别墅：

㎡（36套）

独栋别墅：

㎡（10套）

工程进度：

打地基

均价：

多层3500元/㎡别墅6500元/㎡

（十）星光国际

项目位置：

振兴路商业街靠近水城中学、振兴路与柳园路交叉路口西北

开发商：

山东聊城星光房产

项目简介：

项目为临街建筑，底部为商铺，上面为住宅，共九层，户型以大面积户型为主

户型面积：

130—151㎡

均价：

3200元/㎡

销售率：

30%

（十一）金丰苑

项目位置：

聊城财干路中段

开发商：

济南天发房地产（集团）总公司

项目简介：

项目位于聊城市北部，小区全部为多层，目前主体已封顶，所剩房源不多。

户型面积：

77—143㎡

均价：

2500元/㎡

销售率：

80%

（十二）新东方·名人苑

项目位置：

聊城市东昌西路市人大对过

开发商：

聊城鑫城房地产开发有限公司

项目简介：

项目建筑面积15万平米，分多期开发；一期包括11栋多层带电梯住宅与3栋商务楼，其中住宅有473户；二期包括9栋多层带电梯住宅（共336户），目前已经开始第四期的预约登记。

（十三）城市主人

项目位置：

聊城市东昌湖正西、紧临湖滨公园

开发商：

山东省南郊集团聊城三庆置业有限公司

项目介绍：

“城市主人”项目规划占约300亩，总建筑面积达22万多㎡，容积率仅，绿化率高达42%，整个社区以生态为纲，以水为界，以东昌湖为主题，将别墅、连排别墅、多层、小高层住宅与商场、会所、临街商铺、学校、幼儿园等配套设施巧妙融合，空间恢宏，错落有致。

均价：

3500元/㎡

（二）在售项目销售价格一览表

项目名称

产品形态

销售均价（元/㎡）

凤凰城"4期

别墅

4500

阳光e时代

小高层

2900

御润·假日广场

多层

3000

星光·水晶城

多层

2700

东昌华府·棕澜海

高层+小高层

4500

金柱·水城华府

高层+小高层

3600、3700

江南公寓

高层+小高层

3300

龙湾新城

多层+联排别墅

3500、6000

星光国际

小高层

3200

金丰苑

多层

2500

城市主人

别墅+多层+小高层

3500

影响价格的因素：

*区域：

东昌湖周边比其他区域均价高出500-1000元/㎡；

*物业形态：

别墅的销售均价是其他物业形态的倍；

*装修标准：

精装修比毛坯房高出500-800元/㎡。

三、市场状况总结

（一）大盘已成市场主流，市场供应量逐渐增大。

目前聊城房地产市场上建筑面积超过20万㎡的项目就包括了凤凰新城、城市主人、金柱·水城华府、龙湾新城等，而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万㎡，大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。

（二）高层、小高层产品增多

城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多，但在高层房子总价与多层总价持平的情况下，多层产品还是人们的首选，说明消费者对高层产品接受程度不高。

（三）市场供应产品以大面积户型为主

在主力户型方面，120—140㎡的三室房源占据当前供应市场的主力位置，说明客户购房还是满足“一步到位的自住需求”。

部分项目两室户型面积达到120㎡，大户型产品成为市场中的主流物业形态，小户型产品具备一定的市场空间。

（四）物业管理以自管为主

目前聊城房地产市场中大多数住宅项目的物业管理，还是以开发商自管为主，在前期的项目推广中也没有大多也不将其做为宣传重点。

物管费一般维持在元/㎡/月—元/㎡/月之间，说明消费者对物业管理关注程度不高。

（五）以东昌湖为中心的地段成为聊城房地产热点区域

大多数高端项目，沿东昌湖四周分布，其中包括：

城市主人、龙湾新城、新东方·名人苑、东昌华府·棕澜海、伟业·中华苑等，湖景成为他们的最大卖点，这一区域的价值也已经得到市场的认可。

随着消费者对居住要求的逐步提高，以及“聊城”水城城市形象的推广带来的城市地位的提升，将对济南的投资者也会形成了极大的吸引力。