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1、061221董事会会议记录南戴河首钢总公司2006年第22次董事会议题一“南戴河首钢琴海怡园项目实施方案汇报”会议记录时间：2006年12月21日上午10：00地点：总公司月季园二楼大会议室主持人：朱继民参加领导：朱继民 王青海 霍光来 姜兴宏 徐凝 王毅 郑章石 方建一 刘全寿参加部门：工会 组织部 宣传部 劳动工资部 实业公司房管处 计财部 规划发展部 首钢房地产 会议记录：一、 姚大立进行工作汇报二、 讨论发言朱总：联排有些难看。姚总：效果没有出来，我们可以再作一张效果图。朱总：四层的是什么？姚总：情景洋房。朱总：联排有些象海边换衣服的地方。如果改成花园洋房，还能多些面积。王总：这个三层

2、的一层是不是就是接地面？在海边可要注意防潮，往往在海边的楼房都要起半层，也就是地下室。朱总：车库是集中车库还是分户车库？姚总：联排住宅和双拼住宅是每户一个车位。朱总：那么就算在价格里面了？姚总：在建筑面积里。现在车库还有小区里架空的车位。有两块在小高层下面是架空的半地下车库，因为考虑到地下室比较浅，节约成本，另外也可把地面的景观作出起伏。在小高层这个区域，小高层都是11层半。朱总：规划方案秦皇岛已经批准了？姚总：批准了。朱总：包括建筑设计、园林设计。姚总：园林设计还没有，建筑设计需要单独报，现在正在作。生总：这个方案已经研究多次，一是希望一些事情尽快定，能够协调我们下一步的的总体进度；另外是现

3、在政策多变，把工作尽快往前赶。再一个刚才已经汇报过，一是销售的范围，与工会等部门已经研究过，总体上是“一业三地”的技术骨干，不知道合适不合适？二是销售价格；再就是销售方式，通过调查，不仅是“一业三地”调查，还包括北京地区，普遍还是希望买。具体怎么卖，还得经过专门具体研究，因为是对内的，是针对“一业三地”。关于供暖，现在我们提出的方案是分室的电暖加热器。为什么没考虑集中供暖，原来第一方案是在长白厂建一锅炉房，一接过来就可以，这样的弊端是每一年在供暖期里，供暖费都要交，每平米约30元左右。考虑用电是用就开，不用可用表计量。现在通过调查，有两种意见，我们现在提的是电加热，一种是用户自己装，装冷暖空调

4、，或是小型的中央空调。从利润上看，我们名义上是10%。分摊不进去的是会所，这些不能够加进售价里，可通过物业运作，提供服务。还有地下车库。徐总：刚才汇报有一些是需要定的，大的方案就是这些，具体需要调整的一是联排，确实有点难看，第二是提到的办公的事，因当时方案已经做完了，如果需要一办公地，可放在这个小岛上，不再破坏整个方案，现在需要定一下，如果定下来，还可再调整。第三个比较难办的是销售方式和销售组织，这件事需要尽快定，因为这涉及资金回笼和资金的衔接，如果没有回款，只有考虑贷款或总公司垫资。所谓10%的利润都投到会所里了，房地产基本上不挣钱，挣得钱，基本是就投到这些物业上了。销售需要单独研究，这就不

5、是房地产所能组织的了，是让工会牵头，还是实业公司牵头。这不是集资建房，本身是市场化运作，又面对首钢职工，又有“一业三地”，我们研究后，觉得不太好办。朱总：当地开发的房地产销售价格怎样？姚总：与本项目相邻的一个项目，建筑风格与本项目类似，层数还高一些，起价2900元以上。生总：现在随着房价上涨，相邻的房子开盘就是3000元。朱总：差300元吧。生总：南戴河的房子销售基本上三三制，三分之一是北京，三分之一是东北，三分之一是当地，天津有一部分。朱总：为什么考虑会议呢？因为将来如果开会，造成当地比较麻烦，所以想着增加办公、会议功能。另外，各公司领导、总公司领导来总得有个房间吧。位置呢，进大门的会所分成

6、两边，能不能拿来出一边，专门做一个会议厅，另一边可对社会开放，包括当地、包括我们自己，包括会客、娱乐。不要占小岛，小岛太靠里，开会就在大门两边吧，我看不影响采光，因为后面都是11层高。徐总：现在会所有多少平米？姚总：大约5000平米。徐总：一半就是2500平米，三层，还能加高吗？姚总：当初按规划条件要求，根据建筑面积规划是4800平米，现在已经增加了一些，如果再增加一些，只能去再调一下。朱总：能不能调为四层？三层改为四层。徐总：能不能调？多配地方不反对吧，减少了他不答应？多了他还不答应？开发商承担。姚总：可能受容积率的限制。朱总：第一个将来我们的日常经营管理，在这个地方想搞一个几十人的住宿，可

7、容纳一百人的会议室，包括中层干部的会议，也可以在那儿开。那一片都是11层的小高层，配一个4层的，也不影响，而且地方还这么宽敞。第二个，我们这个地方容积率偏低，大家需求又这么旺盛。而且联排占地挺大，联排才110户，联排能不能调成4层的情景洋房，情景洋房好在面积从130平到210平，可以满足不同层次的需求，象三、四层跃层，最大可以到210平，第二层可以130平、140平，这样中层管理人员可以满足。调整后户数还可以增加，整体建筑也显得比较规矩。况且四层比三层也就多出一层。情景洋房可以考虑做一个半地下室，可以人性化一点，住一层的也会感觉比较舒服，在销售也可以好卖一些。再一个容积率偏低，也会造成造价升高

8、。第三个问题，取暖问题，取暖问题决定生活方式。徐总：（不同的取暖方式）应详细测一下，哪一个多少钱？运营成本多少？按三个月测一次，间断性测一次。现在有很多新产品，不能笼统地说。算一下电数，再算一下天然气，要拿出具体数来。朱总：烧天然气算起来，并不一定多花钱，还非常灵活。姚总：这儿的天然气只能满足住户做饭。朱总：第四个问题是销售问题，确实是一个大问题，销售问题涉及到定位问题，要把这当成普通住宅，显然不现实，不管是首秦，还是迁安，包括京唐，距离都远，不易作为长期住宅，只能作为职工的第二居所。笼统讲第二居所也不科学，这还有工作性质，为解决职工后顾之忧，降低职工开销成本，它有这些综合概念。这单指职工住宅

9、，干部住宅，上班还是远。也可能随着收入的提高，大家都能开上车，这就变成住宅问题，这是一个趋势。这关系到下一步我们的销售对象。第五个问题就是成本问题，一定要算明帐。不要职工以为便宜都让干部占了。把地价等费用算到每一户的占地面积里，把帐给大家公开，不要办了好事，还要挨骂。如果单独拿出这块地到市场上开发，照样要这么多钱。因为这是首钢的房子，是为首钢职工着想，必然要比市场便宜。最后一个问题是为什么要市场化运作？不能搞福利，因为这不是真正在北京集资建房；第二是为大家创造更好的生活条件，是依照市场，但又不完全按市场，不能太苛刻。总公司不能拿国有资产往里面贴钱，国有资产只能挣钱，不能赔钱。国资委问到，我们也

10、好说。章石同志说说，代表职工呀。郑章石：从这次调查的情况看，大多数人还是比较拥护的。根据调查分析，基本是第二居所，冬天常住的还说不太准。朱总：应该是“创业者的工作休息之所”。郑章石：虽然大多数人都赞成买，但调查的面仍然少，只有200多人，将来真正买的时候怎么样，还需要再进一步研究。第二个就是销售问题，如果公司确定了，就要尽早，尽快。现在从调研情况，绝大多数都想买，但这个房子有限。说了主要是“一业三地”，然后是北京，但具体的范围还要再细致考虑。这个是为群众办好事，怎么把好事办好。现在冬天取暖确实是一个大问题，冬天确实很冷，房屋的修缮很频繁，临海，象绥中一年不修都不行。今后水管冻了，维修的费用相当

11、高。第二个还要考虑细一点，以后做为第二居所，休闲娱乐，学校不一定考虑，但医疗一定要考虑。徐总：市场化运作，开发这小区，该考虑的都得考虑。为什么要考虑会所？没有会所不批。这个项目当地提出两条：一个是市场化运作，一个是面向首钢职工，如果对外销售，还要重新核定地价。朱总：学校面积多少平？姚总：6200平。郑章石：学校将来是转给地方，还是自己经营。姚总：理论是要转给地方，属于教学配套。郑章石：将来最大的难度是一旦大家都想买，大的范围确定了，房子到底卖给谁？不要出来矛盾了。徐总：所以要不是你出来牵头行吗？这不是完全市场化。郑章石：现在集资建房最大的成功之处就是抓号，在一定范围内抓号。王总：集中供热看来不

12、太科学。姜书记：刚才在设计上提到了，还需要再完善一些，另外双拼整体的形象上，看起来线条复杂了些，能不能再简单些，从外面看有点眼花缭乱。再一个是刚才说的定位问题，到底是居住生活，还是休闲娱乐，如果是生活，就要有学校、医院，就要有社会功能；另外是市场化运作，还是一种福利，现在是兼而有之，但如果是倾向于哪一方，比如说真是一种福利，到底哪些人能够进入，刚才有两个限制：一个是“一业三地”，一个是北京在岗职工，但有些人看到福利很大，也要争，这样能不能满足，是不是能够公平。如果是市场化运作，不一定非得达到市场的价格，但能不能不便宜太多，如果便宜太多，争的成份就大一些。有的人不住，但我买了后卖了行不行。将来肯

13、定有这问题。另外，房地产公司不要挣钱，这个概念是不是永恒的，因为这个要搞物业，要为人民服务的话，这个钱最后怎么出，这些问题都要考虑好。王总：长起，你们现在预计的这个价格是不是把地产都已经打进去了。姚总：都打进去了。徐总：完成的10%的利润，实际上就建这个会所了。王总：方案应该再细化细化，涉及到办公会议，怎么和下一步市场运作结合起来，小区里的会馆、餐饮、客房，要为下一步的经营结合。这个方案最好的一点就是按照市场化运作的方式。说到利润10%，可用于公辅设施的建设，为下一步的运营留下一部分资产。特别是今后，我们不可能再采取福利的方式，但是价格既然是首钢来运作，完全比照当地的价格也是不尽如人意的，可以

14、做一些适当的调整，比周围的低几百块钱，那是我们的运作水平，整体建设成本低带来的这种收益。第三个，房地产来运作，按市场化运作，但不符合首钢下一步实际上还带有一点福利性质的市场化运作，所以，还要征求意见，一个是面向首钢职工，北京地区，抚宁地区，迁安地区，这是首钢职工都能享受的福利；第二个，倾斜的政策，向迁钢、首秦、曹妃甸倾斜，作为总公司党委，从职工异地生活，异地工作的角度，实际上对职工也是一种安慰。可以分几档，确定他的身份，基本上实现既有政策的导向，又能体现市场化运作的方式。霍书记：有两个问题，一是通过前一段的采样调查，从需求上看有30%的差距，设计的户型小高层占80%，而实际需求50%，30%的

15、差距又怎么能适应大家的这种需要。姚总：如果再降低小高层，容积率又下来一块。生总：做设计时，也受到“国六条”的控制，小户型占70%的限制。另外我们是和另外一个房地产开发商一块拿的地，他的主要都是小房型，这样平衡了以后，才能批。霍书记：现在有了一些差距，下一步做工作时应该有一个合理的说法。第二个就是分配，因为涉及到下一步资金筹措问题，也是大家关心的问题。按市场化运作，这是以后做好工作的起点。再一个，就是居住性质的判断，现在分析主要是二居所，但对于首秦来说，40公里的距离可以是可选择的范围，即一居所的范围。所以对定位来说可以有一个客观的分析。怎么分配的问题，不能只靠某一个部门，应该几个部门组织一个机

16、构，把这个事情办好。徐总：关键是一个牵头的。朱总：全寿，还有什么？刘全寿：没有意见。朱总：建一？方总：三个建议，一个是？ 第二个是10%的利润，形成一项利润，就要纳税。朱总：要想合理避税，就只有将会所、学校等造价提高。方总：但有一个问题，把会所造价提高了，谁经营这个会所谁可能赔钱。第三个意见，分配要快，搞定方案要快。分配方案可以参照集资建房的方案，各单位分点指标。这样也可以减少总公司垫资，尽量减少这个时间和空间。朱总：容积率能不能提高。徐总：明确地说，第一个联排110户，把这110户改成情景洋房，行不行？姚总：如果确实要改，回去做一下测算，因为三层、四层日照间距不一样。朱总：可以把洋房往前凑一

17、凑。姚总，但这边已经有现成的建筑，是碧海湾项目，贴着红线已经建起来了；这边是污水处理厂，应该有一个环保间距问题。朱总：容积率现在是0.8，如果搞到1.0有没有可能？姚总：现在从规划局已经批完的方案，如果再增加，如果大的变化，可能还得重新报方案，再调方案。徐总：总的建筑面积多少？姚总：28万。徐总：联排的面积？姚总：23000徐总：联排23000，翻一翻，46000，去掉6000，就是40000，增加17000，总建筑面积30万。朱总：容积率只要能增加到1.0，就可以增加30000，就可以增加200多户。徐总：如果增加到1.0，就不只是改成情景洋房了。改成情景洋房，估计容积率最多是0.85姚总：

18、如果增加到1.0，可能就要增加两个小高层，对区域布局就比较难了。朱总：这只是一个方向，再动动脑筋。把思考的问题定位，包括出发点，如果要达到目的，要有一个定义。我思考了一下，这是我们首钢第一次，通过争取市场优惠这个条件，给首钢职工去外地工作、创业，提供工作休息的居所，这样定义就出来了。把这个概念搞清楚了，用市场优惠的条件本身含了市场化的意思，因为首钢有这种资源，有这种能力，剩下就考虑将来工作和管理重心，要考虑向这几个地方去的管理者，剩下的就面向各单位职工。如果这个定位大家同意的话，那么我们这个说法、理由、出发点、目的、服务对象就明确了。第二个意见就是容积率再力争有所提高，如果能再提高200、30

19、0户，给职工多创造点就多创造点。不仅仅限于把联排改成花园洋房，整体在规划里来调。第三个意见，一定要把不同房型成本测算好，要能经得起推敲，不要感到高层占了中层的便宜，中层占了群众的便宜，这样就不好了。一定要按公摊费用，该怎么摊怎么摊。再一个就是要取多少利率就统一取，然后核定价格。因为我们是面对内部，面对内部与面对市场有截然不同。而且要用市场化的机制通过加强管理控制成本，但控制成本不能降低质量。把所有的公建、会所、学校摊进去，把财务利息摊进去，最后留下的就是会所，作为资产，承包经营。不赢利，但要留有预支，将来经营，包括用来安置人员。第四个就是取暖问题。需要做出电取暖、锅炉取暖的总体方案，还有就是对

20、建筑物有没有造成损坏。为了保护群体利益，取暖该上还得上，只不过是冬天可以保持在10度，把费用降低下来，如果再加温，可以用电取暖加温。我们一定要把思路调整好。第五，如果大家要同意的话，我就总结一下，将来经营管理部门之间转移制度，需要办公和住宿场所，减少公司未来的经营成本。另外停车单位将来也要市场化，车位是卖，还是收停车费、管理费？将来都要市场化。在分配问题上，经营问题上，是不是由章石同志牵头，全寿同志，长起同志一起组织领导小组，负责搞好公司决策的这个事项。徐总：关于物业，国家都有明确规定，我们就定头一年的，以后都由业主大会，业主讨论，将来成本公布。包括停车位，是租，还是买，都有方案。关键还是销售分配。朱总：还是成立小组吧。章石如果需要其他有关人参加，你再定。徐总：关于办公、住宿暂按100人考虑。朱总：中间结构可以做会议厅、多功能厅、餐厅，都是可以的。朱总：还有就是人性化一点，一居室要搞70平米，一定要搞一间半，哪怕那个房间小一点。