061221董事会会议记录南戴河.docx
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061221董事会会议记录南戴河
首钢总公司2006年第22次董事会
议题一“南戴河‘首钢•琴海怡园’项目实施方案汇报”会议记录
时间：
2006年12月21日上午10：
00
地点：
总公司月季园二楼大会议室
主持人：
朱继民
参加领导：
朱继民王青海霍光来姜兴宏徐凝王毅郑章石方建一刘全寿
参加部门：
工会组织部宣传部劳动工资部实业公司房管处计财部规划发展部首钢房地产
会议记录：
一、姚大立进行工作汇报
二、讨论发言
朱总：
联排有些难看。
姚总：
效果没有出来，我们可以再作一张效果图。
朱总：
四层的是什么？
姚总：
情景洋房。
朱总：
联排有些象海边换衣服的地方。
如果改成花园洋房，还能多些面积。
王总：
这个三层的一层是不是就是接地面？
在海边可要注意防潮，往往在海边的楼房都要起半层，也就是地下室。
朱总：
车库是集中车库还是分户车库？
姚总：
联排住宅和双拼住宅是每户一个车位。
朱总：
那么就算在价格里面了？
姚总：
在建筑面积里。
现在车库还有小区里架空的车位。
有两块在小高层下面是架空的半地下车库，因为考虑到地下室比较浅，节约成本，另外也可把地面的景观作出起伏。
在小高层这个区域，小高层都是11层半。
朱总：
规划方案秦皇岛已经批准了？
姚总：
批准了。
朱总：
包括建筑设计、园林设计。
姚总：
园林设计还没有，建筑设计需要单独报，现在正在作。
生总：
这个方案已经研究多次，一是希望一些事情尽快定，能够协调我们下一步的的总体进度；另外是现在政策多变，把工作尽快往前赶。
再一个刚才已经汇报过，一是销售的范围，与工会等部门已经研究过，总体上是“一业三地”的技术骨干，不知道合适不合适？
二是销售价格；再就是销售方式，通过调查，不仅是“一业三地”调查，还包括北京地区，普遍还是希望买。
具体怎么卖，还得经过专门具体研究，因为是对内的，是针对“一业三地”。
关于供暖，现在我们提出的方案是分室的电暖加热器。
为什么没考虑集中供暖，原来第一方案是在长白厂建一锅炉房，一接过来就可以，这样的弊端是每一年在供暖期里，供暖费都要交，每平米约30元左右。
考虑用电是用就开，不用可用表计量。
现在通过调查，有两种意见，我们现在提的是电加热，一种是用户自己装，装冷暖空调，或是小型的中央空调。
从利润上看，我们名义上是10%。
分摊不进去的是会所，这些不能够加进售价里，可通过物业运作，提供服务。
还有地下车库。
徐总：
刚才汇报有一些是需要定的，大的方案就是这些，具体需要调整的一是联排，确实有点难看，第二是提到的办公的事，因当时方案已经做完了，如果需要一办公地，可放在这个小岛上，不再破坏整个方案，现在需要定一下，如果定下来，还可再调整。
第三个比较难办的是销售方式和销售组织，这件事需要尽快定，因为这涉及资金回笼和资金的衔接，如果没有回款，只有考虑贷款或总公司垫资。
所谓10%的利润都投到会所里了，房地产基本上不挣钱，挣得钱，基本是就投到这些物业上了。
销售需要单独研究，这就不是房地产所能组织的了，是让工会牵头，还是实业公司牵头。
这不是集资建房，本身是市场化运作，又面对首钢职工，又有“一业三地”，我们研究后，觉得不太好办。
朱总：
当地开发的房地产销售价格怎样？
姚总：
与本项目相邻的一个项目，建筑风格与本项目类似，层数还高一些，起价2900元以上。
生总：
现在随着房价上涨，相邻的房子开盘就是3000元。
朱总：
差300元吧。
生总：
南戴河的房子销售基本上三三制，三分之一是北京，三分之一是东北，三分之一是当地，天津有一部分。
朱总：
为什么考虑会议呢？
因为将来如果开会，造成当地比较麻烦，所以想着增加办公、会议功能。
另外，各公司领导、总公司领导来总得有个房间吧。
位置呢，进大门的会所分成两边，能不能拿来出一边，专门做一个会议厅，另一边可对社会开放，包括当地、包括我们自己，包括会客、娱乐。
不要占小岛，小岛太靠里，开会就在大门两边吧，我看不影响采光，因为后面都是11层高。
徐总：
现在会所有多少平米？
姚总：
大约5000平米。
徐总：
一半就是2500平米，三层，还能加高吗？
姚总：
当初按规划条件要求，根据建筑面积规划是4800平米，现在已经增加了一些，如果再增加一些，只能去再调一下。
朱总：
能不能调为四层？
三层改为四层。
徐总：
能不能调？
多配地方不反对吧，减少了他不答应？
多了他还不答应？
开发商承担。
姚总：
可能受容积率的限制。
朱总：
第一个将来我们的日常经营管理，在这个地方想搞一个几十人的住宿，可容纳一百人的会议室，包括中层干部的会议，也可以在那儿开。
那一片都是11层的小高层，配一个4层的，也不影响，而且地方还这么宽敞。
第二个，我们这个地方容积率偏低，大家需求又这么旺盛。
而且联排占地挺大，联排才110户，联排能不能调成4层的情景洋房，情景洋房好在面积从130平到210平，可以满足不同层次的需求，象三、四层跃层，最大可以到210平，第二层可以130平、140平，这样中层管理人员可以满足。
调整后户数还可以增加，整体建筑也显得比较规矩。
况且四层比三层也就多出一层。
情景洋房可以考虑做一个半地下室，可以人性化一点，住一层的也会感觉比较舒服，在销售也可以好卖一些。
再一个容积率偏低，也会造成造价升高。
第三个问题，取暖问题，取暖问题决定生活方式。
徐总：
（不同的取暖方式）应详细测一下，哪一个多少钱？
运营成本多少？
按三个月测一次，间断性测一次。
现在有很多新产品，不能笼统地说。
算一下电数，再算一下天然气，要拿出具体数来。
朱总：
烧天然气算起来，并不一定多花钱，还非常灵活。
姚总：
这儿的天然气只能满足住户做饭。
朱总：
第四个问题是销售问题，确实是一个大问题，销售问题涉及到定位问题，要把这当成普通住宅，显然不现实，不管是首秦，还是迁安，包括京唐，距离都远，不易作为长期住宅，只能作为职工的第二居所。
笼统讲第二居所也不科学，这还有工作性质，为解决职工后顾之忧，降低职工开销成本，它有这些综合概念。
这单指职工住宅，干部住宅，上班还是远。
也可能随着收入的提高，大家都能开上车，这就变成住宅问题，这是一个趋势。
这关系到下一步我们的销售对象。
第五个问题就是成本问题，一定要算明帐。
不要职工以为便宜都让干部占了。
把地价等费用算到每一户的占地面积里，把帐给大家公开，不要办了好事，还要挨骂。
如果单独拿出这块地到市场上开发，照样要这么多钱。
因为这是首钢的房子，是为首钢职工着想，必然要比市场便宜。
最后一个问题是为什么要市场化运作？
不能搞福利，因为这不是真正在北京集资建房；第二是为大家创造更好的生活条件，是依照市场，但又不完全按市场，不能太苛刻。
总公司不能拿国有资产往里面贴钱，国有资产只能挣钱，不能赔钱。
国资委问到，我们也好说。
章石同志说说，代表职工呀。
郑章石：
从这次调查的情况看，大多数人还是比较拥护的。
根据调查分析，基本是第二居所，冬天常住的还说不太准。
朱总：
应该是“创业者的工作休息之所”。
郑章石：
虽然大多数人都赞成买，但调查的面仍然少，只有200多人，将来真正买的时候怎么样，还需要再进一步研究。
第二个就是销售问题，如果公司确定了，就要尽早，尽快。
现在从调研情况，绝大多数都想买，但这个房子有限。
说了主要是“一业三地”，然后是北京，但具体的范围还要再细致考虑。
这个是为群众办好事，怎么把好事办好。
现在冬天取暖确实是一个大问题，冬天确实很冷，房屋的修缮很频繁，临海，象绥中一年不修都不行。
今后水管冻了，维修的费用相当高。
第二个还要考虑细一点，以后做为第二居所，休闲娱乐，学校不一定考虑，但医疗一定要考虑。
徐总：
市场化运作，开发这小区，该考虑的都得考虑。
为什么要考虑会所？
没有会所不批。
这个项目当地提出两条：
一个是市场化运作，一个是面向首钢职工，如果对外销售，还要重新核定地价。
朱总：
学校面积多少平？
姚总：
6200平。
郑章石：
学校将来是转给地方，还是自己经营。
姚总：
理论是要转给地方，属于教学配套。
郑章石：
将来最大的难度是一旦大家都想买，大的范围确定了，房子到底卖给谁？
不要出来矛盾了。
徐总：
所以要不是你出来牵头行吗？
这不是完全市场化。
郑章石：
现在集资建房最大的成功之处就是抓号，在一定范围内抓号。
王总：
集中供热看来不太科学。
姜书记：
刚才在设计上提到了，还需要再完善一些，另外双拼整体的形象上，看起来线条复杂了些，能不能再简单些，从外面看有点眼花缭乱。
再一个是刚才说的定位问题，到底是居住生活，还是休闲娱乐，如果是生活，就要有学校、医院，就要有社会功能；另外是市场化运作，还是一种福利，现在是兼而有之，但如果是倾向于哪一方，比如说真是一种福利，到底哪些人能够进入，刚才有两个限制：
一个是“一业三地”，一个是北京在岗职工，但有些人看到福利很大，也要争，这样能不能满足，是不是能够公平。
如果是市场化运作，不一定非得达到市场的价格，但能不能不便宜太多，如果便宜太多，争的成份就大一些。
有的人不住，但我买了后卖了行不行。
将来肯定有这问题。
另外，房地产公司不要挣钱，这个概念是不是永恒的，因为这个要搞物业，要为人民服务的话，这个钱最后怎么出，这些问题都要考虑好。
王总：
长起，你们现在预计的这个价格是不是把地产都已经打进去了。
姚总：
都打进去了。
徐总：
完成的10%的利润，实际上就建这个会所了。
王总：
方案应该再细化细化，涉及到办公会议，怎么和下一步市场运作结合起来，小区里的会馆、餐饮、客房，要为下一步的经营结合。
这个方案最好的一点就是按照市场化运作的方式。
说到利润10%，可用于公辅设施的建设，为下一步的运营留下一部分资产。
特别是今后，我们不可能再采取福利的方式，但是价格既然是首钢来运作，完全比照当地的价格也是不尽如人意的，可以做一些适当的调整，比周围的低几百块钱，那是我们的运作水平，整体建设成本低带来的这种收益。
第三个，房地产来运作，按市场化运作，但不符合首钢下一步实际上还带有一点福利性质的市场化运作，所以，还要征求意见，一个是面向首钢职工，北京地区，抚宁地区，迁安地区，这是首钢职工都能享受的福利；第二个，倾斜的政策，向迁钢、首秦、曹妃甸倾斜，作为总公司党委，从职工异地生活，异地工作的角度，实际上对职工也是一种安慰。
可以分几档，确定他的身份，基本上实现既有政策的导向，又能体现市场化运作的方式。
霍书记：
有两个问题，一是通过前一段的采样调查，从需求上看有30%的差距，设计的户型小高层占80%，而实际需求50%，30%的差距又怎么能适应大家的这种需要。
姚总：
如果再降低小高层，容积率又下来一块。
生总：
做设计时，也受到“国六条”的控制，小户型占70%的限制。
另外我们是和另外一个房地产开发商一块拿的地，他的主要都是小房型，这样平衡了以后，才能批。
霍书记：
现在有了一些差距，下一步做工作时应该有一个合理的说法。
第二个就是分配，因为涉及到下一步资金筹措问题，也是大家关心的问题。
按市场化运作，这是以后做好工作的起点。
再一个，就是居住性质的判断，现在分析主要是二居所，但对于首秦来说，40公里的距离可以是可选择的范围，即一居所的范围。
所以对定位来说可以有一个客观的分析。
怎么分配的问题，不能只靠某一个部门，应该几个部门组织一个机构，把这个事情办好。
徐总：
关键是一个牵头的。
朱总：
全寿，还有什么？
刘全寿：
没有意见。
朱总：
建一？
方总：
三个建议，一个是？
？
？
第二个是10%的利润，形成一项利润，就要纳税。
朱总：
要想合理避税，就只有将会所、学校等造价提高。
方总：
但有一个问题，把会所造价提高了，谁经营这个会所谁可能赔钱。
第三个意见，分配要快，搞定方案要快。
分配方案可以参照集资建房的方案，各单位分点指标。
这样也可以减少总公司垫资，尽量减少这个时间和空间。
朱总：
容积率能不能提高。
徐总：
明确地说，第一个联排110户，把这110户改成情景洋房，行不行？
姚总：
如果确实要改，回去做一下测算，因为三层、四层日照间距不一样。
朱总：
可以把洋房往前凑一凑。
姚总，但这边已经有现成的建筑，是碧海湾项目，贴着红线已经建起来了；这边是污水处理厂，应该有一个环保间距问题。
朱总：
容积率现在是0.8，如果搞到1.0有没有可能？
姚总：
现在从规划局已经批完的方案，如果再增加，如果大的变化，可能还得重新报方案，再调方案。
徐总：
总的建筑面积多少？
姚总：
28万。
徐总：
联排的面积？
姚总：
23000
徐总：
联排23000，翻一翻，46000，去掉6000，就是40000，增加17000，总建筑面积30万。
朱总：
容积率只要能增加到1.0，就可以增加30000，就可以增加200多户。
徐总：
如果增加到1.0，就不只是改成情景洋房了。
改成情景洋房，估计容积率最多是0.85
姚总：
如果增加到1.0，可能就要增加两个小高层，对区域布局就比较难了。
朱总：
这只是一个方向，再动动脑筋。
把思考的问题定位，包括出发点，如果要达到目的，要有一个定义。
我思考了一下，这是我们首钢第一次，通过争取市场优惠这个条件，给首钢职工去外地工作、创业，提供工作休息的居所，这样定义就出来了。
把这个概念搞清楚了，用市场优惠的条件本身含了市场化的意思，因为首钢有这种资源，有这种能力，剩下就考虑将来工作和管理重心，要考虑向这几个地方去的管理者，剩下的就面向各单位职工。
如果这个定位大家同意的话，那么我们这个说法、理由、出发点、目的、服务对象就明确了。
第二个意见就是容积率再力争有所提高，如果能再提高200、300户，给职工多创造点就多创造点。
不仅仅限于把联排改成花园洋房，整体在规划里来调。
第三个意见，一定要把不同房型成本测算好，要能经得起推敲，不要感到高层占了中层的便宜，中层占了群众的便宜，这样就不好了。
一定要按公摊费用，该怎么摊怎么摊。
再一个就是要取多少利率就统一取，然后核定价格。
因为我们是面对内部，面对内部与面对市场有截然不同。
而且要用市场化的机制通过加强管理控制成本，但控制成本不能降低质量。
把所有的公建、会所、学校摊进去，把财务利息摊进去，最后留下的就是会所，作为资产，承包经营。
不赢利，但要留有预支，将来经营，包括用来安置人员。
第四个就是取暖问题。
需要做出电取暖、锅炉取暖的总体方案，还有就是对建筑物有没有造成损坏。
为了保护群体利益，取暖该上还得上，只不过是冬天可以保持在10度，把费用降低下来，如果再加温，可以用电取暖加温。
我们一定要把思路调整好。
第五，如果大家要同意的话，我就总结一下，将来经营管理部门之间转移制度，需要办公和住宿场所，减少公司未来的经营成本。
另外停车单位将来也要市场化，车位是卖，还是收停车费、管理费？
将来都要市场化。
在分配问题上，经营问题上，是不是由章石同志牵头，全寿同志，长起同志一起组织领导小组，负责搞好公司决策的这个事项。
徐总：
关于物业，国家都有明确规定，我们就定头一年的，以后都由业主大会，业主讨论，将来成本公布。
包括停车位，是租，还是买，都有方案。
关键还是销售分配。
朱总：
还是成立小组吧。
章石如果需要其他有关人参加，你再定。
徐总：
关于办公、住宿暂按100人考虑。
朱总：
中间结构可以做会议厅、多功能厅、餐厅，都是可以的。
朱总：
还有就是人性化一点，一居室要搞70平米，一定要搞一间半，哪怕那个房间小一点。
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