福建仙游经济开发区度.docx

1、福建仙游经济开发区度福建仙游经济开发区2013年度城镇土地定级与基准地价应用方案福建仙游经济开发区管理委员会福建大地评估咨询有限公司二一四年四月目 录一、基准地价的适用范围 4二、基准地价的构成及内涵 4（一）基准地价的构成 4（二）基准地价的内涵 4三、各类用地基准地价级别范围 7（一）商服用地土地级别 7（二）住宅用地土地级别 8（三）工矿仓储用地土地级别 10四、各类用地基准地价 11（一）商服用地路线价 111、枫亭镇区 112、其他乡镇 11（二）商服用地级别基准地价 121、枫亭镇区 122、其他乡镇 143、道口经济区 15（三）住宅用地基准地价 161、枫亭镇区 162、其他乡

2、镇 163、道口经济区 16（四）工矿仓储用地基准地价 171、枫亭镇区 172、其他乡镇 183、道口经济区 19（五）其它类型用地基准地价 191、枫亭镇区 192、其他乡镇 193、道口经济区 20五、基准地价修正体系 20（一）商服用地路线价修正 201.临街深度修正 202.临街状况修正 223.临街宽度修正 224.其它个别因素修正 22（二）各类用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 221. 商服用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 222. 住宅用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 263. 工矿仓储用地级别基准地价影响因素修正系数及影

3、响因素指标说明 294. 其它类型用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 33（三）容积率修正 371.商服用地容积率修正 372.住宅用地容积率修正 373.其他类型用地容积率修正 38（四）各类用地土地使用年期修正 39（五）期日修正 39（六）土地开发程度修正 39六、地下空间建设用地使用权的基准地价 39七、使用基准地价测算宗地地价中的其它说明 40一、基准地价的适用范围根据福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知（闽国土资综201124号）的要求，结合福建仙游经济开发区的实际情况，本次基准地价修编的工作范围为福建仙游经济开发区依法审批的四至范围,以及枫亭、

4、郊尾、盖尾、园庄四个乡镇的土地利用总体规划确定的建设用地范围。二、基准地价的构成及内涵（一）基准地价的构成基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分。工矿仓储用地基准地价不包括城市基础设施配套费、耕地占用税、城乡建设用地增减挂钩指标取得费用和契税，除工矿仓储用地外的其他各类型用地基准地价不包括耕地占用税、城市基础设施配套费、城乡建设用地增减挂钩指标取得费用和契税。（二）基准地价的内涵根据福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知（闽国土资综201124号）、土地利用现状分类（GB/T21010-2007）和福建省国土资源厅关于进一

5、步规范土地用途分类管理的通知（闽国土资综2009225号），结合仙游经济开发区实际情况, 本次基准地价修编将商服用地、住宅用地、工矿仓储用地等用地类型细分到二级分类，增加营利性公共管理和公共服务用地、营利性殡葬用地、营利性停车场用地等用地类型，并确定基准地价内涵是指各类土地用途在法定最高土地使用年限，于基准日2013年1月1日，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内场地平整，在标准容积率条件下，不同级别、不同用地类型的区域平均地价。具体是指：1、商服用地基准地价的内涵商服用地主要包括批发零售用地（含商店、商场、超市、各类批发、零售市场、加油站等及其附属设

6、施用地）、商务金融用地（含写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、住宿餐饮用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等及其相应附属设施用地）和其它商服用地（指上述用地以外的其它商业、服务业用地，包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发美容店、洗浴场所以及为社会商业活动提供物流支持服务的商业物流用地等）。商服用地采用路线价和级别价两种表现形式。路线价仅适用于宗地临街进深20米以内的开发性质（可分割销售）的首层批发零售用地建筑物楼面地价评估，而级别价适用于路线价适用范围以外的商服用地评估。 （1）商服用地路线价的内涵：是指国有建设用地

7、使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为40年，赋予路线价道路沿街首层（标准进深15米）批发零售用地每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（2）商服用地级别楼面地价的内涵：是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为40年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。2、住宅用地基准地价的内涵：住宅用地主要包括普通住宅、别墅等高级住宅用地。普通住宅用地基准地价采用级别楼面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土

8、地使用权平均价格。而别墅等高级住宅用地的基准地价则采用级别地面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为70年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。3、工矿仓储用地基准地价的内涵工矿仓储用地主要包括工业用地（含工业生产及其直接为工业生产服务的附属设施用地）、采矿用地（含采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地）、仓储用地（含用于物资储备、中转的场所用地）等。工矿仓储用地基准地价采用级别地面价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，每

9、平方米土地的使用权平均价格。4、其他类型用地基准地价的内涵其它类型用地包括营利性的公共管理与公共服务用地（包括新闻出版用地、科教用地、公共设施用地、风景名胜设施用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地），营利性的特殊用地（营利性殡葬用地），交通运输用地（营利性停车场用地）及以有偿出让方式供地的其它用地。（1）公共管理与公共服务用地基准地价的内涵公共管理与公共服务用地主要包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、公共设施用地、风景名胜设施用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公园与绿地等。根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的公共管理和公共服务用地编制基准地价

10、，采用级别楼面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为2.0，每平方米建筑面积的土地使用权平均价格。（2）特殊用地基准地价的内涵特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等。根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的特殊用地编制基准地价，区分出营利性的殡葬用地的基准地价，营利性的殡葬用地主要指具有盈利目的的、可分割出售或者出租的陵园、墓地、殡葬场所用地。其基准地价采用地面地价表现形式，其内涵是指国有建

11、设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。（3）交通运输用地基准地价的内涵交通运输用地是指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的停车场用地编制基准地价。其基准地价采用地面地价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。表2-1基准地价内涵一览表用地类型表达形式标准容积率使用年

12、限评估基准日一级类二级类商服用地批发零售用地路线价-402013-1-1级别楼面地价2.0402013-1-1住宿餐饮用地级别楼面地价2.0402013-1-1商务金融用地级别楼面地价2.0402013-1-1其它商服用地级别楼面地价2.0402013-1-1住宅用地普通住宅用地级别楼面地价2.0702013-1-1别墅等高级住宅用地级别地面地价1.0702013-1-1工矿仓储用地工业用地级别地面地价1.0502013-1-1采矿用地级别地面地价1.0502013-1-1仓储用地级别地面地价1.0502013-1-1公共管理与公共服务用地营利性的公共管理与公共服务用地级别楼面地价2.0502

13、013-1-1特殊用地营利性殡葬用地级别地面地价1.0502013-1-1交通运输用地营利性停车场用地级别地面地价1.0502013-1-1三、各类用地基准地价级别范围（一）商服用地土地级别表3-1 枫亭镇商服用地土地级别范围表土地级别级别范围仙港大道与北和路（规划路）交叉口-北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口以南，北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈南路以东，枫慈溪-枫慈溪与福厦高速公路交叉口以北，北和路（规划路）与仙港大道交叉口-仙港大道与福厦高速公路交叉口-福厦高速公路与枫慈溪交叉口以西的规划范围内用地。除级以外，镇界与枫慈西路（规划路）交叉口-镇界与仙港大道交叉口以

14、南，枫慈西路以东，建兴南街与枫亭镇界交叉口以北，沧溪南路（规划路）-沧溪南路（规划路）与201省道交叉口以东的规划范围内用地。基准地价覆盖范围内、级以外的区域。表3-2 其他乡镇商服用地土地级别范围表乡镇级别范围郊尾镇仙港大道与香安路交叉口-香安路与三和街交叉口-三和街与圣岭街交叉口以南，三和街与圣岭街交叉口-圣岭街与慈溪路交叉口-慈溪路与庆和街交叉口-庆和街与中心市场南侧道路交叉口-中心市场南侧道路与圣岭街交叉口-梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口以东，梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口-郊尾人民法院东侧道路与承德巷交叉口-承德巷与仙游县第四道德中学东侧道路交叉口-仙游县第四道德中学东侧道路

15、与仙游县第四道德中学北侧道路交叉口以北，仙游县第四道德中学东侧道路与仙港大道交叉口-仙港大道与香安路交叉口以西的区域。除级以外，仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口-联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口以南，联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口-圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口以东，圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口-金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口以北，金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口以西的区域。郊尾镇除、级地外的区域。盖尾镇琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与木

16、兰溪支流交叉口-木兰溪支流与赖榜路复线交叉口-赖榜路复线与石马新街交叉口-石马新街与赖榜路交叉口-赖榜路与三尾旧桥交叉口以南，赖榜路与三尾旧桥交叉口-三尾旧桥与造纸厂北侧村道交叉口-造纸厂北侧村道与顶街交叉口-顶街交叉口与旧镇政府路交叉口-旧镇政府路与306省道交叉口以西，旧镇政府路与306省道交叉口-306省道与宝峰街交叉口以北，306省道与宝峰街交叉口-宝峰街与木兰溪交叉口-木兰溪与琼峰小学东侧规划路交叉口-琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口以东的区域。除级以外，规划镇区范围内用地。盖尾镇除、级地外的区域。园庄镇枫园东路与枫慈溪交叉口-枫慈溪与枫园西路交叉口以南，枫慈溪与枫园西路交叉口-枫

17、园西路与园庄街交叉口-园庄街与文化街交叉口-文化街与园新街交叉口以东，文化街与园新街交叉口-园新街与园庄四路（规划路）交叉口-园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口以北，园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口-枫园东路与枫慈溪交叉口以西的区域。园庄北环路与园庄南环路包围的规划镇区范围。园庄镇除、级地外的区域。（二）住宅用地土地级别表3-3 枫亭镇住宅用地土地级别范围表土地级别级别范围仙港大道与北和路（规划路）交叉口-北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口以南，北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈南路以东，枫慈溪-枫慈溪与福厦高速公路交叉口以北，北和路（规划路）与仙港大道交叉口-仙港大道与福

18、厦高速公路交叉口-福厦高速公路与枫慈溪交叉口以西的规划范围内用地。除级以外，镇界与枫慈西路（规划路）交叉口-镇界与仙港大道交叉口以南，枫慈西路以东，建兴南街与枫亭镇界交叉口以北，沧溪南路（规划路）-沧溪南路（规划路）与201省道交叉口以东的规划范围内用地。基准地价覆盖范围内、级以外的区域。表3-4 其他乡镇住宅用地土地级别范围表乡镇级别范围郊尾镇仙港大道与香安路交叉口-香安路与三和街交叉口-三和街与圣岭街交叉口以南，三和街与圣岭街交叉口-圣岭街与慈溪路交叉口-慈溪路与庆和街交叉口-庆和街与中心市场南侧道路交叉口-中心市场南侧道路与圣岭街交叉口-梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口以东，梅园街与郊

19、尾人民法院东侧道路交叉口-郊尾人民法院东侧道路与承德巷交叉口-承德巷与仙游县第四道德中学东侧道路交叉口-仙游县第四道德中学东侧道路与仙游县第四道德中学北侧道路交叉口以北，仙游县第四道德中学东侧道路与仙港大道交叉口-仙港大道与香安路交叉口以西的区域。除级以外，仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口-联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口以南，联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口-圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口以东，圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口-金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口以北，金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交

20、叉口-仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口以西的区域。郊尾镇除、级地外的区域。盖尾镇琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与木兰溪支流交叉口-木兰溪支流与赖榜路复线交叉口-赖榜路复线与石马新街交叉口-石马新街与赖榜路交叉口-赖榜路与三尾旧桥交叉口以南，赖榜路与三尾旧桥交叉口-三尾旧桥与造纸厂北侧村道交叉口-造纸厂北侧村道与顶街交叉口-顶街交叉口与旧镇政府路交叉口-旧镇政府路与306省道交叉口以西，旧镇政府路与306省道交叉口-306省道与宝峰街交叉口以北，306省道与宝峰街交叉口-宝峰街与木兰溪交叉口-木兰溪与琼峰小学东侧规划路交叉口-琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口以东的区域。除级以外

21、，规划镇区范围内用地。盖尾镇除、级地外的区域。园庄镇枫园东路与枫慈溪交叉口-枫慈溪与枫园西路交叉口以南，枫慈溪与枫园西路交叉口-枫园西路与园庄街交叉口-园庄街与文化街交叉口-文化街与园新街交叉口以东，文化街与园新街交叉口-园新街与园庄四路（规划路）交叉口-园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口以北，园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口-枫园东路与枫慈溪交叉口以西的区域。园庄北环路与园庄南环路包围的规划镇区范围。园庄镇除、级地外的区域。（三）工矿仓储用地土地级别表3-5 枫亭镇工矿仓储用地土地级别范围表土地级别级别范围塔西路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-塔西路（规划路）与枫江北街交叉口以南，塔西路

22、（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈北路（规划路）与枫亭西路交叉口-枫贸街与霞贸街交叉口以东，枫江北街-枫江南街与霞贸街交叉口以西，枫贸街与霞贸街交叉口-枫江南街与霞贸街交叉口以北的规划范围内用地除级以外，兰友路（规划路）与溪滨路（规划路）交叉口-兰友路（规划路）与建兴北街交叉口以南，兰友路（规划路）与建兴北街交叉口-建兴南街-建兴南街与规划324国道交叉口以东，兰友路（规划路）与溪滨路（规划路）交叉口-溪滨路（规划路）-溪滨路（规划路）与规划324国道交叉口以西，建兴南街与规划324国道交叉口-溪滨路（规划路）与规划324国道交叉口以北规划范围内用地基准地价覆盖范围内、级以外的区域 表

23、3-6 其他乡镇工矿仓储用地土地级别范围表乡镇级别范围郊尾镇规划镇区范围内沿圣岭街、梅园街两侧200米范围及沿香安路两侧200米范围内用地。郊尾镇除级地外其余用地范围。盖尾镇规划镇区范围内沿宝峰街两侧200米范围及顶街两侧200米范围内用地。盖尾镇除级地外其余用地范围。园庄镇规划镇区范围内用地。园庄镇除级地外其余用地范围。营利性殡葬用地的基准地价适用范围为本轮基准地价修编范围，不再细分土地级别；营利性公共管理与公共服务用地土地级别参照住宅用地的级别范围；营利性停车场用地的土地级别参照工矿仓储用地的级别范围。四、仙游经济开发区各用地类型基准地价（一）商服用地路线价1、枫亭镇表4-1枫亭镇商服用地

24、路线价表 单位：元/平方米路段编号路段名称路段区间路线价修正幅度L1蔡襄北街枫亭企管站至邮电圆盘1157018%L2蔡襄南街邮电圆盘至霞贸街路口1320020%L3枫亭西路1邮电圆盘至枫江大桥东桥头1280018%L4枫亭西路2枫江大桥西桥头至三妈宫圆盘652016%L5枫亭东路汽车站至枫江北街路口1650020%L6枫江南街枫亭东路至铁路桥835016%L7枫江北街枫秀路口至枫亭东路763016%L8后洋南街后洋南街1186018%L9枫贸街枫亭西路至建兴南街1030018%L10霞贸街无水桥头至霞街居委会新址1065018%L11枫秀路高速入口至滨海新城红绿灯765016% 注：商服用地路

25、线价是指沿街地上一层店面标准深度15米的平均楼面地价。2、其他乡镇表4-2其他乡镇商服用地路线价表单位：元/平方米乡镇路段编号路线价区段路段范围路线价涨幅郊尾镇L1圣岭街1郊尾中学至购物广场725020%L2圣岭街2购物广场至圆盘955020%L3圣岭街3郊尾中学-圣领广场650020%L4梅园街卫生院至圆盘550016%L5香安路1圆盘至建设银行675016%L6朝阳街香安路-人民法院875020%L7香安路2建设银行-仙港大道420016%L8香安路3仙港大道-莆田界330016%L9梅园街2卫生院-金亿投资400016%L10梅园街3金亿投资-华邦（郊尾镇界）360016%盖尾镇L11宝

26、峰路306省道至前连路530016%L12顶街供销社市场段510016%园庄镇L13枫园东路园庄村委会至枫园东路与枫园中路交叉口515016%L14枫园中路枫园中路583518%L15园新街园新街475016%园庄镇L16文化街北段枫园中路-巷口490016%园庄镇L17文化节南段巷口-园岭路443016%园庄镇L18云峰村赖园路村委会-云峰小学路口485016%园庄镇L19云峰中学南侧村道云峰中学-桥头395016%注：商服用地路线价是指沿街地上一层店面标准深度15米的平均楼面地价。（二）商服用地级别基准地价1、枫亭镇表4-3 枫亭镇商服用地级别价开发性质（可分割销售）级 别批发零售用地级别

27、价(可分割销售)级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩级1120149.331344179.20896119.4720%-20%级943125.731132150.93754100.5320%-20%级47062.6756475.2037650.1320%-20%级 别商务金融用地(写字楼等办公)级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩级760101.33912121.6060881.0720%-20%级68090.

28、67816108.8054472.5320%-20%级30040360482403220%-20%级 别其他商服用地级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩级74599.33894119.2071595.3320%-20%级63084756100.8050467.2020%-20%级3154237850.4025233.6020%-20%特殊说明：商业物流用地适用其他商服用地级别价。 注：商服用地级别基准地价是指除商服用地路线价适用范围外，容积率为2.0的平均楼面地价。表4-4 枫亭镇商服用地级别价自营性质（不可分割销售）级 别批发零售用地级别价(不可分割销售)级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩级850113.33102013668090.6720%-20%级70093.33840112560