福建仙游经济开发区度.docx

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福建仙游经济开发区度

福建仙游经济开发区2013年度

城镇土地定级与基准地价应用方案

福建仙游经济开发区管理委员会

福建大地评估咨询有限公司

二○一四年四月

一、基准地价的适用范围4

二、基准地价的构成及内涵4

（一）基准地价的构成4

（二）基准地价的内涵4

三、各类用地基准地价级别范围7

（一）商服用地土地级别7

（二）住宅用地土地级别8

（三）工矿仓储用地土地级别10

四、各类用地基准地价11

（一）商服用地路线价11

1、枫亭镇区11

2、其他乡镇11

（二）商服用地级别基准地价12

1、枫亭镇区12

2、其他乡镇14

3、道口经济区15

（三）住宅用地基准地价16

1、枫亭镇区16

2、其他乡镇16

3、道口经济区16

（四）工矿仓储用地基准地价17

1、枫亭镇区17

2、其他乡镇18

3、道口经济区19

（五）其它类型用地基准地价19

1、枫亭镇区19

2、其他乡镇19

3、道口经济区20

五、基准地价修正体系20

（一）商服用地路线价修正20

1.临街深度修正20

2.临街状况修正22

3.临街宽度修正22

4.其它个别因素修正22

（二）各类用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明22

1.商服用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明22

2.住宅用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明26

3.工矿仓储用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明29

4.其它类型用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明33

（三）容积率修正37

1.商服用地容积率修正37

2.住宅用地容积率修正37

3.其他类型用地容积率修正38

（四）各类用地土地使用年期修正39

（五）期日修正39

（六）土地开发程度修正39

六、地下空间建设用地使用权的基准地价39

七、使用基准地价测算宗地地价中的其它说明40

一、基准地价的适用范围

根据《福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》（闽国土资综[2011]24号）的要求，结合福建仙游经济开发区的实际情况，本次基准地价修编的工作范围为福建仙游经济开发区依法审批的四至范围,以及枫亭、郊尾、盖尾、园庄四个乡镇的土地利用总体规划确定的建设用地范围。

二、基准地价的构成及内涵

（一）基准地价的构成

基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分。

工矿仓储用地基准地价不包括城市基础设施配套费、耕地占用税、城乡建设用地增减挂钩指标取得费用和契税，除工矿仓储用地外的其他各类型用地基准地价不包括耕地占用税、城市基础设施配套费、城乡建设用地增减挂钩指标取得费用和契税。

（二）基准地价的内涵

根据《福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》（闽国土资综[2011]24号）、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）和《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综〔2009〕225号），结合仙游经济开发区实际情况,本次基准地价修编将商服用地、住宅用地、工矿仓储用地等用地类型细分到二级分类，增加营利性公共管理和公共服务用地、营利性殡葬用地、营利性停车场用地等用地类型，并确定基准地价内涵是指各类土地用途在法定最高土地使用年限，于基准日2013年1月1日，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内场地平整，在标准容积率条件下，不同级别、不同用地类型的区域平均地价。

具体是指：

1、商服用地基准地价的内涵

商服用地主要包括批发零售用地（含商店、商场、超市、各类批发、零售市场、加油站等及其附属设施用地）、商务金融用地（含写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、住宿餐饮用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等及其相应附属设施用地）和其它商服用地（指上述用地以外的其它商业、服务业用地，包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发美容店、洗浴场所以及为社会商业活动提供物流支持服务的商业物流用地等）。

商服用地采用路线价和级别价两种表现形式。

路线价仅适用于宗地临街进深20米以内的开发性质（可分割销售）的首层批发零售用地建筑物楼面地价评估，而级别价适用于路线价适用范围以外的商服用地评估。

（1）商服用地路线价的内涵：

是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为40年，赋予路线价道路沿街首层（标准进深15米）批发零售用地每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（2）商服用地级别楼面地价的内涵：

是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为40年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

2、住宅用地基准地价的内涵：

住宅用地主要包括普通住宅、别墅等高级住宅用地。

普通住宅用地基准地价采用级别楼面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

而别墅等高级住宅用地的基准地价则采用级别地面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为70年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

3、工矿仓储用地基准地价的内涵

工矿仓储用地主要包括工业用地（含工业生产及其直接为工业生产服务的附属设施用地）、采矿用地（含采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地）、仓储用地（含用于物资储备、中转的场所用地）等。

工矿仓储用地基准地价采用级别地面价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

4、其他类型用地基准地价的内涵

其它类型用地包括营利性的公共管理与公共服务用地（包括新闻出版用地、科教用地、公共设施用地、风景名胜设施用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地），营利性的特殊用地（营利性殡葬用地），交通运输用地（营利性停车场用地）及以有偿出让方式供地的其它用地。

（1）公共管理与公共服务用地基准地价的内涵

公共管理与公共服务用地主要包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、公共设施用地、风景名胜设施用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公园与绿地等。

根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的公共管理和公共服务用地编制基准地价，采用级别楼面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为2.0，每平方米建筑面积的土地使用权平均价格。

（2）特殊用地基准地价的内涵

特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。

包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等。

根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的特殊用地编制基准地价，区分出营利性的殡葬用地的基准地价，营利性的殡葬用地主要指具有盈利目的的、可分割出售或者出租的陵园、墓地、殡葬场所用地。

其基准地价采用地面地价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013年1月1日，出让土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

（3）交通运输用地基准地价的内涵

交通运输用地是指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。

包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。

根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的停车场用地编制基准地价。

表2-1　基准地价内涵一览表

用地类型

表达形式

标准容积率

使用年限

评估

基准日

一级类

二级类

商服用地

批发零售用地

路线价

2013-1-1

级别楼面地价

2.0

2013-1-1

住宿餐饮用地

级别楼面地价

2.0

2013-1-1

商务金融用地

级别楼面地价

2.0

2013-1-1

其它商服用地

级别楼面地价

2.0

2013-1-1

住宅用地

普通住宅用地

级别楼面地价

2.0

2013-1-1

别墅等高级住宅用地

级别地面地价

1.0

2013-1-1

工矿

仓储

用地

工业用地

级别地面地价

1.0

2013-1-1

采矿用地

级别地面地价

1.0

2013-1-1

仓储用地

级别地面地价

1.0

2013-1-1

公共管理与公共服务用地

营利性的公共管理与公共服务用地

级别楼面地价

2.0

2013-1-1

特殊用地

营利性殡葬用地

级别地面地价

1.0

2013-1-1

交通运输用地

营利性停车场

用地

级别地面地价

1.0

2013-1-1

三、各类用地基准地价级别范围

（一）商服用地土地级别

表3-1枫亭镇商服用地土地级别范围表

土地级别

级别范围

Ⅰ

仙港大道与北和路（规划路）交叉口-北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口以南，北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈南路以东，枫慈溪-枫慈溪与福厦高速公路交叉口以北，北和路（规划路）与仙港大道交叉口-仙港大道与福厦高速公路交叉口-福厦高速公路与枫慈溪交叉口以西的规划范围内用地。

Ⅱ

除Ⅰ级以外，镇界与枫慈西路（规划路）交叉口-镇界与仙港大道交叉口以南，枫慈西路以东，建兴南街与枫亭镇界交叉口以北，沧溪南路（规划路）-沧溪南路（规划路）与201省道交叉口以东的规划范围内用地。

Ⅲ

基准地价覆盖范围内Ⅰ、Ⅱ级以外的区域。

表3-2其他乡镇商服用地土地级别范围表

乡镇

级别

范围

郊尾镇

Ⅰ

仙港大道与香安路交叉口-香安路与三和街交叉口-三和街与圣岭街交叉口以南，三和街与圣岭街交叉口-圣岭街与慈溪路交叉口-慈溪路与庆和街交叉口-庆和街与中心市场南侧道路交叉口-中心市场南侧道路与圣岭街交叉口-梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口以东，梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口-郊尾人民法院东侧道路与承德巷交叉口-承德巷与仙游县第四道德中学东侧道路交叉口-仙游县第四道德中学东侧道路与仙游县第四道德中学北侧道路交叉口以北，仙游县第四道德中学东侧道路与仙港大道交叉口-仙港大道与香安路交叉口以西的区域。

Ⅱ

除Ⅰ级以外，仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口-联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口以南，联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口-圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口以东，圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口-金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口以北，金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口以西的区域。

Ⅲ

郊尾镇除Ⅰ、Ⅱ级地外的区域。

盖尾镇

Ⅰ

琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与木兰溪支流交叉口-木兰溪支流与赖榜路复线交叉口-赖榜路复线与石马新街交叉口-石马新街与赖榜路交叉口-赖榜路与三尾旧桥交叉口以南，赖榜路与三尾旧桥交叉口-三尾旧桥与造纸厂北侧村道交叉口-造纸厂北侧村道与顶街交叉口-顶街交叉口与旧镇政府路交叉口-旧镇政府路与306省道交叉口以西，旧镇政府路与306省道交叉口-306省道与宝峰街交叉口以北，306省道与宝峰街交叉口-宝峰街与木兰溪交叉口-木兰溪与琼峰小学东侧规划路交叉口-琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口以东的区域。

Ⅱ

除Ⅰ级以外，规划镇区范围内用地。

Ⅲ

盖尾镇除Ⅰ、Ⅱ级地外的区域。

园庄镇

Ⅰ

枫园东路与枫慈溪交叉口-枫慈溪与枫园西路交叉口以南，枫慈溪与枫园西路交叉口-枫园西路与园庄街交叉口-园庄街与文化街交叉口-文化街与园新街交叉口以东，文化街与园新街交叉口-园新街与园庄四路（规划路）交叉口-园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口以北，园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口-枫园东路与枫慈溪交叉口以西的区域。

Ⅱ

园庄北环路与园庄南环路包围的规划镇区范围。

Ⅲ

园庄镇除Ⅰ、Ⅱ级地外的区域。

（二）住宅用地土地级别

表3-3枫亭镇住宅用地土地级别范围表

土地级别

级别范围

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

基准地价覆盖范围内Ⅰ、Ⅱ级以外的区域。

表3-4其他乡镇住宅用地土地级别范围表

乡镇

级别

范围

郊尾镇

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

郊尾镇除Ⅰ、Ⅱ级地外的区域。

盖尾镇

Ⅰ

Ⅱ

除Ⅰ级以外，规划镇区范围内用地。

Ⅲ

盖尾镇除Ⅰ、Ⅱ级地外的区域。

园庄镇

Ⅰ

Ⅱ

园庄北环路与园庄南环路包围的规划镇区范围。

Ⅲ

园庄镇除Ⅰ、Ⅱ级地外的区域。

（三）工矿仓储用地土地级别

表3-5枫亭镇工矿仓储用地土地级别范围表

土地级别

级别范围

Ⅰ

塔西路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-塔西路（规划路）与枫江北街交叉口以南，塔西路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈北路（规划路）与枫亭西路交叉口-枫贸街与霞贸街交叉口以东，枫江北街-枫江南街与霞贸街交叉口以西，枫贸街与霞贸街交叉口-枫江南街与霞贸街交叉口以北的规划范围内用地

Ⅱ

除Ⅰ级以外，兰友路（规划路）与溪滨路（规划路）交叉口-兰友路（规划路）与建兴北街交叉口以南，兰友路（规划路）与建兴北街交叉口-建兴南街-建兴南街与规划324国道交叉口以东，兰友路（规划路）与溪滨路（规划路）交叉口-溪滨路（规划路）-溪滨路（规划路）与规划324国道交叉口以西，建兴南街与规划324国道交叉口-溪滨路（规划路）与规划324国道交叉口以北规划范围内用地

Ⅲ

基准地价覆盖范围内Ⅰ、Ⅱ级以外的区域

表3-6其他乡镇工矿仓储用地土地级别范围表

乡镇

级别

范围

郊尾镇

Ⅰ

规划镇区范围内沿圣岭街、梅园街两侧200米范围及沿香安路两侧200米范围内用地。

Ⅱ

郊尾镇除Ⅰ级地外其余用地范围。

盖尾镇

Ⅰ

规划镇区范围内沿宝峰街两侧200米范围及顶街两侧200米范围内用地。

Ⅱ

盖尾镇除Ⅰ级地外其余用地范围。

园庄镇

Ⅰ

规划镇区范围内用地。

Ⅱ

园庄镇除Ⅰ级地外其余用地范围。

营利性殡葬用地的基准地价适用范围为本轮基准地价修编范围，不再细分土地级别；营利性公共管理与公共服务用地土地级别参照住宅用地的级别范围；营利性停车场用地的土地级别参照工矿仓储用地的级别范围。

四、仙游经济开发区各用地类型基准地价

（一）商服用地路线价

1、枫亭镇

表4-1　枫亭镇商服用地路线价表

单位：

元/平方米

路段编号

路段名称

路段区间

路线价

修正幅度

蔡襄北街

枫亭企管站至邮电圆盘

11570

±18%

蔡襄南街

邮电圆盘至霞贸街路口

13200

±20%

枫亭西路1

邮电圆盘至枫江大桥东桥头

12800

±18%

枫亭西路2

枫江大桥西桥头至三妈宫圆盘

6520

±16%

枫亭东路

汽车站至枫江北街路口

16500

±20%

枫江南街

枫亭东路至铁路桥

8350

±16%

枫江北街

枫秀路口至枫亭东路

7630

±16%

后洋南街

11860

±18%

枫贸街

枫亭西路至建兴南街

10300

±18%

L10

霞贸街

无水桥头至霞街居委会新址

10650

±18%

L11

枫秀路

高速入口至滨海新城红绿灯

7650

±16%

注：

商服用地路线价是指沿街地上一层店面标准深度15米的平均楼面地价。

2、其他乡镇

表4-2　其他乡镇商服用地路线价表

单位：

元/平方米

乡镇

路段编号

路线价区段

路段范围

路线价

涨幅

郊尾镇

圣岭街1

郊尾中学至购物广场

7250

±20%

圣岭街2

购物广场至圆盘

9550

±20%

圣岭街3

郊尾中学-圣领广场

6500

±20%

梅园街

卫生院至圆盘

5500

±16%

香安路1

圆盘至建设银行

6750

±16%

朝阳街

香安路-人民法院

8750

±20%

香安路2

建设银行-仙港大道

4200

±16%

香安路3

仙港大道-莆田界

3300

±16%

梅园街2

卫生院-金亿投资

4000

±16%

L10

梅园街3

金亿投资-华邦（郊尾镇界）

3600

±16%

盖尾镇

L11

宝峰路

306省道至前连路

5300

±16%

L12

顶街

供销社市场段

5100

±16%

园庄镇

L13

枫园东路

园庄村委会至枫园东路与枫园中路交叉口

5150

±16%

L14

枫园中路

5835

±18%

L15

园新街

4750

±16%

园庄镇

L16

文化街北段

枫园中路-巷口

4900

±16%

园庄镇

L17

文化节南段

巷口-园岭路

4430

±16%

园庄镇

L18

云峰村赖园路

村委会-云峰小学路口

4850

±16%

园庄镇

L19

云峰中学南侧村道

云峰中学-桥头

3950

±16%

注：

商服用地路线价是指沿街地上一层店面标准深度15米的平均楼面地价。

（二）商服用地级别基准地价

1、枫亭镇

表4-3枫亭镇商服用地级别价——开发性质（可分割销售）

级别

批发零售用地级别价（可分割销售）

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

上限

下限

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

Ⅰ级

1120

149.33

1344

179.20

896

119.47

20%

-20%

Ⅱ级

943

125.73

1132

150.93

754

100.53

20%

-20%

Ⅲ级

470

62.67

564

75.20

376

50.13

20%

-20%

级别

商务金融用地（写字楼等办公）级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

上限

下限

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

Ⅰ级

760

101.33

912

121.60

608

81.07

20%

-20%

Ⅱ级

680

90.67

816

108.80

544

72.53

20%

-20%

Ⅲ级

300

360

240

20%

-20%

级别

其他商服用地级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

上限

下限

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

Ⅰ级

745

99.33

894

119.20

715

95.33

20%

-20%

Ⅱ级

630

756

100.80

504

67.20

20%

-20%

Ⅲ级

315

378

50.40

252

33.60

20%

-20%

特殊说明：

商业物流用地适用其他商服用地级别价。

注：

商服用地级别基准地价是指除商服用地路线价适用范围外，容积率为2.0的平均楼面地价。

表4-4枫亭镇商服用地级别价——自营性质（不可分割销售）

级别

批发零售用地级别价（不可分割销售）

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

楼面地价

地面价

上限

下限

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

Ⅰ级

850

113.33

1020

136

680

90.67

20%

-20%

Ⅱ级

700

93.33

840

112

560

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