世联天津城南新世家项目价格方案.docx

1、世联天津城南新世家项目价格方案 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-GEIHUA1688】世联天津城南新世家项目价格方案城南新世家项目价格策略说明北京世联房地产顾问有限公司二零零五年四月一、价格制定步骤1、明确项目价格制定前提及目标；2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值；3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配；4、制定项目价格表。二、项目特征分析1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成；2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼；3、1楼28层，其中12层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1#

2、 楼销售面积为10984平米；2楼28层，销售面积为14628平米；4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层； 2楼均为一梯两户。5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置。上述项目特征对本价格策略带来如下启示： 天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高。 天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点，因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。 南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影

3、响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼。三、价格制定前提1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差；2、整体均价5900元/平米；3、销售速度 47.5套/月。五、楼栋价格差制定1、原则我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素，认为1#、2#楼没有显着差异，只需考虑在推售顺序上的不同，所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的5%，否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足；2、各栋均价：根据项目本体分析，1#楼的价值应略低于2#楼，定价如下：1#楼，均价5730元/平米2#楼，均价6030元/平米六、各栋平面差制定、确定权重 朝向和户型格局：（）：根

4、据客户访谈和市场调查显示，天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向，因此，朝向和户内格局是客户最为关注的价值点； 景观（）：客户在选定喜欢的户型后，通常会在一定范围内选择景观好的户型，所以景观次之。 通风（） 采光（） 噪音（） 对视（）2 、户型打分（ 专家打分法）权重30%30%20%5%5%5%5%户型打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分合计1-A51.551.55150.2550.2540.250.254.951-A51.551.55150.2550.2540.250.254.951-B51.541.240.840.240.250.2550.254.351-B51

5、.541.240.840.240.250.2550.254.352-A51.551.55150.2550.2550.2550.2552-A51.551.55150.2550.2540.250.254.952-B51.541.25140.240.250.2550.254.552-B51.541.25140.240.250.2550.254.553、平面差制定通过以上打分结果看出，各栋户型的均好性较强，平面价值差异不大，而且各层的总户数仅有4个，所以建议平面差调整仅考虑客户对金银角的价值认知差异，即金角500元/平米，银角200元/平米，其他0。七、楼层调差、原则策略考虑到竞争不确定性，建议采用稳

6、健的调差策略，即 低层低价，以保证对速度的要求 中间层通常是客户优选的位置，可以适当调大层差，以保证整体收益目标。 高层层差适当减小，甚至不调差，以保持一定价格竞争，以降低市场风险。同时可根据市场反馈，结合各种销控手段以保证项目收益的最大化、根据上述原则调差如下：1-9层,层差20；10-15层层差40；16-21层层差为10，2228层层差为0。八、特殊因素跃式户型市场研究发现目前天津客户讲究实惠，购房消费倾向非常明显，对创新产品的溢价能力有限，故建议该户型不做特殊调差，等进行市场试操作后再行处理。附: 1#楼的价格表实际楼层1-A1-A1-C1-C1-B1-B3*2*23*2*23*2*2

7、3*2*22*1*12*1*1152.35152.35139.35139.35118.74118.7436000 5700 5500 5500 914100 868395 653070 653070 46020 5720 917147 871442 56040 5740 5540 5540 920194 874489 657820 657820 66060 5760 923241 877536 76080 5780 5580 5580 926288 880583 662569 662569 86100 5800 929335 883630 96120 5820 5620 5620 932382

8、 886677 667319 667319 106160 5860 938476 892771 116200 5900 5700 5700 944570 898865 676818 676818 126240 5940 950664 904959 136280 5980 5780 5780 956758 911053 686317 686317 146320 6020 962852 917147 156360 6060 5860 5860 968946 923241 695816 695816 166370 6070 970470 924765 176380 6080 5880 5880 97

9、1993 926288 698191 698191 186390 6090 973517 927812 196400 6100 5900 5900 975040 929335 700566 700566 206410 6110 976564 930859 216420 6120 5920 5920 978087 932382 702941 702941 226420 6120 978087 932382 236420 6120 5920 5920 978087 932382 702941 702941 246420 6120 978087 932382 256420 6120 5920 592

10、0 978087 932382 702941 702941 266420 6120 978087 932382 276420 6120 5920 5920 978087 932382 702941 702941 286420 6120 894627 852822 户型价格合计894627 852822 8212058 8212058 单元价格合计户型面积合计3808.753808.75139.35139.351543.621543.62单元面积合计7896 3087 单元均价5890 5320 实收均价：价格表均价：5729 2#楼的价格表实际楼层2-A2-A2-B2-B2-C2-C2-D2-

11、D3*2*23*2*22*1*12*1*13*2*23*2*22*1*12*1*1140.63140.63120.71120.71137137120.6120.616145 5845 5645 5645 864171 821982 680787 680787 26165 5865 5665 5665 866984 824795 683822 683822 36185 5885 5685 5685 869797 827608 686236 686236 46205 5905 5705 5705 872609 830420 688651 688651 56225 5925 5725 5725 87

12、5422 833233 691065 691065 66245 5945 5745 5745 878234 836045 693479 693479 76265 5965 5765 5765 881047 838858 695893 695893 86285 5985 5785 5785 883860 841671 698307 698307 96305 6005 5805 5805 886672 844483 700722 700722 106345 6045 5845 5845 892297 850108 705550 705550 116385 6085 5885 5885 897923

13、 855734 710378 710378 126425 6125 5925 5925 903548 861359 715207 715207 136465 6165 5965 5965 909173 866984 720035 720035 146505 6205 6005 6005 914798 872609 724864 724864 156545 6245 6045 6045 920423 878234 729692 729692 166555 6255 6055 6055 921830 879641 730899 730899 176565 6265 6065 6065 923236

14、 881047 732106 732106 186575 6275 6075 6075 924642 882453 733313 733313 196585 6285 6085 6085 926049 883860 734520 734520 206595 6295 6095 6095 927455 885266 735727 735727 216605 6305 6105 6105 928861 886672 736935 736935 226605 6305 6105 6105 928861 886672 736935 736935 236605 6305 6105 6105 928861

15、 886672 736935 736935 246605 6305 6105 6105 928861 886672 736935 736935 256605 6305 6105 6105 928861 886672 736935 736935 266605 6305 6105 6105 928861 886672 736935 736935 276605 6305 6105 6105 928861 886672 736935 736935 286605 6242 904885 855154 户型价格合计904885 855154 680787 680787 单元价格合计户型面积合计3797.013797.013259.173259.17137137120.6120.6单元面积合计14112515 14628（总面积）单元均价6030 实收均价：价格表均价6030.009