世联天津城南新世家项目价格方案.docx
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世联天津城南新世家项目价格方案
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世联天津城南新世家项目价格方案
城南新世家项目
价格策略说明
北京世联房地产顾问有限公司
二零零五年四月
一、价格制定步骤
1、明确项目价格制定前提及目标；
2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值；
3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配；
4、制定项目价格表。
二、项目特征分析
1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成；
2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼；
3、1＃楼28层，其中1－2层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1#楼销售面积为10984平米；2＃楼28层，销售面积为14628平米；
4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层；2＃楼均为一梯两户。
5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置。
上述项目特征对本价格策略带来如下启示：
天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。
低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高。
天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点，因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。
南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼。
三、价格制定前提
1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差；
2、整体均价5900元/平米；
3、销售速度47.5套/月。
五、楼栋价格差制定
1、原则
我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素，认为1#、2#楼没有显着差异，只需考虑在推售顺序上的不同，所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的5%，否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足；
2、各栋均价：
根据项目本体分析，1#楼的价值应略低于2#楼，定价如下：
1#楼，均价5730元/平米
2#楼，均价6030元/平米
六、各栋平面差制定
１、确定权重
朝向和户型格局：
（３０％）：
根据客户访谈和市场调查显示，天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向，因此，朝向和户内格局是客户最为关注的价值点；
景观（２０％）：
客户在选定喜欢的户型后，通常会在一定范围内选择景观好的户型，所以景观次之。
通风（５％）
采光（５％）
噪音（５％）
对视（５％）
2、户型打分（专家打分法）
权重
30%
30%
20%
5%
5%
5%
5%
户型
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
合计
1-A
5
1.5
5
1.5
5
1
5
0.25
5
0.25
4
0.2
5
0.25
4.95
1-A'
5
1.5
5
1.5
5
1
5
0.25
5
0.25
4
0.2
5
0.25
4.95
1--B
5
1.5
4
1.2
4
0.8
4
0.2
4
0.2
5
0.25
5
0.25
4.35
1-B'
5
1.5
4
1.2
4
0.8
4
0.2
4
0.2
5
0.25
5
0.25
4.35
2-A
5
1.5
5
1.5
5
1
5
0.25
5
0.25
5
0.25
5
0.25
5
2-A'
5
1.5
5
1.5
5
1
5
0.25
5
0.25
4
0.2
5
0.25
4.95
2-B
5
1.5
4
1.2
5
1
4
0.2
4
0.2
5
0.25
5
0.25
4.55
2-B'
5
1.5
4
1.2
5
1
4
0.2
4
0.2
5
0.25
5
0.25
4.55
3、平面差制定
通过以上打分结果看出，各栋户型的均好性较强，平面价值差异不大，而且各层的总户数仅有4个，所以建议平面差调整仅考虑客户对金银角的价值认知差异，即金角500元/平米，银角200元/平米，其他0。
七、楼层调差
１、原则策略
考虑到竞争不确定性，建议采用稳健的调差策略，即
低层低价，以保证对速度的要求
中间层通常是客户优选的位置，可以适当调大层差，以保证整体收益目标。
高层层差适当减小，甚至不调差，以保持一定价格竞争，以降低市场风险。
同时可根据市场反馈，结合各种销控手段以保证项目收益的最大化
２、根据上述原则调差如下：
1-9层,层差20；10-15层层差40；16-21层层差为10，22－28层层差为0。
八、特殊因素
跃式户型
市场研究发现目前天津客户讲究实惠，购房消费倾向非常明显，对创新产品的溢价能力有限，故建议该户型不做特殊调差，等进行市场试操作后再行处理。
附:
1#楼的价格表
实际楼层
1-A
1-A'
1-C
1-C'
1-B
1-B'
3*2*2
3*2*2
3*2*2
3*2*2
2*1*1
2*1*1
152.35
152.35
139.35
139.35
118.74
118.74
3
6000
5700
5500
5500
914100
868395
653070
653070
4
6020
5720
917147
871442
5
6040
5740
5540
5540
920194
874489
657820
657820
6
6060
5760
923241
877536
7
6080
5780
5580
5580
926288
880583
662569
662569
8
6100
5800
929335
883630
9
6120
5820
5620
5620
932382
886677
667319
667319
10
6160
5860
938476
892771
11
6200
5900
5700
5700
944570
898865
676818
676818
12
6240
5940
950664
904959
13
6280
5980
5780
5780
956758
911053
686317
686317
14
6320
6020
962852
917147
15
6360
6060
5860
5860
968946
923241
695816
695816
16
6370
6070
970470
924765
17
6380
6080
5880
5880
971993
926288
698191
698191
18
6390
6090
973517
927812
19
6400
6100
5900
5900
975040
929335
700566
700566
20
6410
6110
976564
930859
21
6420
6120
5920
5920
978087
932382
702941
702941
22
6420
6120
978087
932382
23
6420
6120
5920
5920
978087
932382
702941
702941
24
6420
6120
978087
932382
25
6420
6120
5920
5920
978087
932382
702941
702941
26
6420
6120
978087
932382
27
6420
6120
5920
5920
978087
932382
702941
702941
28
6420
6120
894627
852822
户型价格合计
894627
852822
8212058
8212058
单元价格合计
户型面积合计
3808.75
3808.75
139.35
139.35
1543.62
1543.62
单元面积合计
7896
3087
单元均价
5890
5320
实收均价：
价格表均价：
5729
2#楼的价格表
实际楼层
2-A
2-A'
2-B
2-B'
2-C
2-C'
2-D
2-D'
3*2*2
3*2*2
2*1*1
2*1*1
3*2*2
3*2*2
2*1*1
2*1*1
140.63
140.63
120.71
120.71
137
137
120.6
120.6
1
6145
5845
5645
5645
864171
821982
680787
680787
2
6165
5865
5665
5665
866984
824795
683822
683822
3
6185
5885
5685
5685
869797
827608
686236
686236
4
6205
5905
5705
5705
872609
830420
688651
688651
5
6225
5925
5725
5725
875422
833233
691065
691065
6
6245
5945
5745
5745
878234
836045
693479
693479
7
6265
5965
5765
5765
881047
838858
695893
695893
8
6285
5985
5785
5785
883860
841671
698307
698307
9
6305
6005
5805
5805
886672
844483
700722
700722
10
6345
6045
5845
5845
892297
850108
705550
705550
11
6385
6085
5885
5885
897923
855734
710378
710378
12
6425
6125
5925
5925
903548
861359
715207
715207
13
6465
6165
5965
5965
909173
866984
720035
720035
14
6505
6205
6005
6005
914798
872609
724864
724864
15
6545
6245
6045
6045
920423
878234
729692
729692
16
6555
6255
6055
6055
921830
879641
730899
730899
17
6565
6265
6065
6065
923236
881047
732106
732106
18
6575
6275
6075
6075
924642
882453
733313
733313
19
6585
6285
6085
6085
926049
883860
734520
734520
20
6595
6295
6095
6095
927455
885266
735727
735727
21
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
22
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
23
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
24
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
25
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
26
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
27
6605
6305
6105
6105
928861
886672
736935
736935
28
6605
6242
904885
855154
户型价格合计
904885
855154
680787
680787
单元价格合计
户型面积合计
3797.01
3797.01
3259.17
3259.17
137
137
120.6
120.6
单元面积合计
14112
515
14628（总面积）
单元均价
6030
实收均价：
价格表均价
6030.009
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