鲁山项目市场调研(20130613).doc

1、 鲁山县专业市场初步调研第一部分 城市环境一、县城概况1行政区位：鲁山县位于河南省平顶山市中西部，北依洛阳、南临南阳、东接平顶山。2县城区划：现辖4个街道、5个镇、14个乡，分别为露峰街道、琴台街道、鲁阳街道、汇源街道、下汤镇、梁洼镇、张官营镇、张良镇、尧山镇、赵村乡、四棵树乡、团城乡、熊背乡、瀼河乡、瓦屋乡、观音寺乡、昭平台库区乡、背孜乡、仓头乡、董周乡、张店乡、辛集乡、磙子营乡、马楼乡。3.县城人口及规模：总面积2432平方千米，总人口87万人。其中，县城人口18万人，建成区面积8.6平方公里。4、城市荣誉： 中外知名旅游城市、最佳投资创业城市、人与自然和谐发展的山水园林宜居城市。二、县域

2、交通1、区位交通： 鲁山位于郑州、洛阳、平顶山、南阳、漯河、许昌6市的辐射交汇地带，郑尧、二广两条高速公里在此交汇，与全国高速路网连通。焦枝铁路，311、207两条国道及3条省道贯穿县境，县乡道路交织成网、四通八达，使鲁山处于郑州、洛阳、南阳、许昌、漯河、平顶山6个中心城市的90分钟交通圈内，形成了辐射中原、通达全国的交通区位优势。同时，随着郑尧高速公路西延、郑渝高速铁路、鲁山机场等重要设施的规划建设，鲁山的区位优势更加明显、投资环境更加优越，将成为中原经济区中重要的综合交通枢纽城市。三、县域经济环境（以下数据来自于政府工作报告，时间截止2012年）1、经济发展数据县域经济持续快速增长，GDP

3、增幅居全市第二；产业结构逐步趋于合理，二三产业比重提高，工业增长幅度较大。2012年全县生产总值完成109.35亿元，同比增长12.5%。近年来，鲁山大力实施“旅游立县、产业兴县”战略，积极推进新型工业化、城镇化和农业现代化进程，经济建设和各项社会事业取得长足进步。新型工业迅猛发展，“十一五”期间，工业增加值年均增长20%以上，全社会固定资产投资年均递增46.2%，中国电力投资集团、天瑞集团、圣光投资集团等一批知名企业纷纷落户鲁山，形成了以电力、化工、建材、轻纺和农副产品加工等为主的五大产业格局；形成了有色汇源、方圆碳素、迷王制衣、鲁阳发电、润鑫纺织等一大批骨干企业。2、财政收入2012年鲁山

4、县公共财政预算收入5.71亿元3.城镇化率截止2011年底全县城镇化率为29%；四、城市发展及规划1.县城总体发展规划根据鲁山县2004-2020年城市总体规划：城市及人口规模：到2020年县城人口达到21.8万人（现县城人口18万）行政、金融中心：新城区中心位于鲁平大道北部（选址于鲁平大道与老城大街之间）规划布局结构：呈东西向带状格局，东西延展；城市建成区分为老城、新区两部分，老城位于西部，新城位于东部。双中心并举发展；由东西、南北向共5条主要道路构成基本骨架，南北经线方向有钢厂路、墨公路、振兴街，东西纬线方向有人民路、鲁平大道；其间，分布着7个主要的居住片区：清南片区、老城西片区、老城东片

5、区、赵庄片区、下洼片区、后营片区、申平片区；此外，还有新区中心东侧的文教科研区、望城岗遗址公园南侧的休闲度假区等。利用城市周边鲁山坡等自然景观，借景入城；利用穿城而过的三里河、古城壕、将相河形成城内的内河水系与绿带，借景北侧北干渠、东侧大浪河，并在南侧大沙河畔构筑宽阔的城郊森林公园林带。布局要点：1逐步将工业及行政办公、大型公共设施等用地分别搬迁至工业区及新区。通过逐步恢复古城壕环城水系。再现老城的古城风貌，对古建筑和老街道适度维修和恢复。 2沿鲁平大道东段两侧，建设高标准城市新区，集行政办公、公众活动、文化娱乐、大型商贸、科研教育于一体。 3在焦枝线与北环路之间、五里堡集中设置工业用地，并在

6、城北张店乡设置独立工业组团，形成无、低污染的一二类工业园区。着力改善工业企业结构，逐步取消污染工业，加强环保监控，以发展无污染的一类工业为主。 4城市北部五里堡工业组团集中配套物流中心。城市发展方向：南扩为主、东进为辅、适度向西、控制向北。近期以向南向东发展为主，远期以向东发展为主导。城市发展的重心：南部新城区鲁山县城南新区的规划结构为：“三轴、四带、五中心”。三轴： 和平大道城市发展轴、新区行政中心景观轴、县城行政中心城市空间轴。四带：滨河大道休闲景观带、人工河人文景观带和两条城市绿化休闲景观带。五中心：县城行政中心、县城文化中心、县城体育中心、南区行政文化中心和县城商业金融中心。2.现有商

7、圈分布：鲁山县除了北环路有一个汽车商贸城（大团结汽贸城）、墨公路演街的墨子商城（小商品城）以外，没有其他的专业市场，主要为沿街分布，而且分类相对比较明确。商业核心商圈：老城商业中心以喜盈门、喜临门、紫金城商业广场、新时代购物广场、墨子商城等主要商业中心组成，主要分布在向阳路、顺城路、老城大街和西关大街及墨公路沿街；人民路：以汽车维修、国美电器、博凯家具为主的专业市场，是城市原来的老商业中心； 花园路：以建材（陶瓷、卫浴、地板、油漆等）五金为主形成的沿街商贸一条街； 中州路：以型材、管材、门业、玻璃、物流公司为主的沿街商贸一条街； 南环路（鲁平大道）：新建和在建的以商业、行政、商务、居住、文化为

8、一体的新中心，沿街分布有酒店、家居品牌专卖店、市民休闲广场等沿街商业；五、城市环境小结：1.鲁山县市平顶山市下属一个以电力、化工、建材、轻纺、农副产品加工五大基础产业为主的县级城市，是中原地区旅游资源大县，具有很好的增长和发展空间。2.县城农村人口较多，现有城镇化率（2011年为29%）较低，城镇化加速，未来将会带动住房、建材、家具等配套产业化发展。3.城市发展重心向东部和南部发展。4.鲁山县有交通便捷，拥有铁路、高速公路、机场等多种立体交通网络，具有发展小型专业物流市场的基础条件。第二部分 现有商圈及专业市场一、建材市场建材市场分布图1.花园路沿街商户l 经营业态：陶瓷、卫浴、地板、橱柜、门

9、业、灯饰、石材、壁纸、管材、涂料等l 沿街品牌：冠珠陶瓷、冠军瓷砖、百特陶瓷、日丰管、金德管业、多乐士漆、大宝漆、爱舍墙纸、雷士照明l 商家数量：约124家l 租金情况：28-50元/月l 经营情况：花园路是鲁山建材商户最集中的一条街，现在已经初具规模，由于租金比较高，商户经营压力比较大，仓库都在南环（鲁平大道）和北环路一带（因位于城市中心主干道，严禁大货车进入市区）。2.中州路沿街商户l 经营业态：门业、玻璃、灯饰、漆l 沿街品牌：长城门业、秋田照明、紫荆花漆l 租金水平：18-30元/月l 经营情况：中州路集中了门业、玻璃、物流等建材关联业态，是鲁山县建材商户数量较多、最集中地的街道；建材

10、市场商家情况汇总（因时间有限，部分商家及营业面积未做统计）市场名称商户数量营业面积租金水平综合评价花园路沿街建材商户124860028-50元/月分布集中、业态混乱、以陶瓷、卫浴、石材、漆居多，有升级空间中州路沿街建材商户90670018-30元/月建筑形态落后，业态以门业、玻璃为主，有升级空间墨公路沿街建材商户19120020-35元/月鲁平大道沿街建材商户17125020-40元/月分布零散、业态混乱、有升级空间人民路沿街建材商户19160028-35元/月建筑形态较差、经营中低档产品，有升级空间北环路建材商户6430010-15元/月合计275236502、建材市场小结l 鲁山县目前没有

11、规模较大的集中型建材市场，存在市场空白；l 建材商户主要呈沿街分布，没有规划，自然形成，主要分布在花园路、中州路、北环路（大型货车不让通过城区，建材批发集中在北环路）三条街道，其余散户分布在鲁平大道、墨公路；l 从租金水平来看，建材商户主要分布在城区核心主干道，租金水平较高，对后期的运营管理和招商有利。l 从访谈的客反馈来看，大多商户说目前生意一般，租金成本较高，希望有一个集中、一站式的商贸市场出现，考虑最优的地点为南环路（城市发展的重心在南部新城区）二、家具市场1.家具市场分布图鲁山县家具市场主要由品牌家具占据，分布在鲁平大道（南环路）、花园路靠近鲁平大道区域及人民路，具体分布情况如下图：2

12、.各家具卖场情况凯博家具中心 l 位置规模：人民路东段，营业面积10800，商家数量共32家l 建筑形态：钢架结构l 租金水平：17元/月l 入驻品牌：浪度家居、顶好威派、吉斯床垫、喜得来家具l 经营情况：2004年开业，凯博家具中心租了15年土地经营，刚开始营业2-3年时生意很不好做（租金为13元/月），转让费2 -4万元/家。开业率为100%。沿街品牌商家 怡品源家具 雅宝家具 双虎家居3、家具商户统计地 段商 家 名 称商户数量营业面积租金水平评价鲁平大道南方家私11400（2F）品牌商家，场馆式建筑形态，经营档次偏中高档全友家居11400（2F）花园路（南段）雅宝家具11600（2F）

13、品牌商家，场馆式建筑形态香港怡品源家具1500（2F）双虎家私11600（2F）人民路凯博家具中心321080017元/月规模较大，分3个区，档次为中低档沿街小户蓝梦家具广场、蓝萝家具广场等4规模较小，档次为抵挡总计41172004、家具市场小结l 品牌家具店都选择在南环路沿街集中开店，建筑形态较差，而且采用多种业态（家具、窗帘、灯饰等）集中经营。l 家具市场整体的规模一般，有一定的招商资源。大多经营商家无品牌经营意识，以中低档次产品为主，有升级换代发展需求。l 从发展趋势来看，市场需要升级换代，未来消费群体对品牌意识的不断增强，将会提升家具市场的档次，对项目而言存有潜在的优势。l 整体租金水

14、平不高，对项目后期租金定位带来一定难度。三、五金机电市场1、五金市场鲁山县五金机电市场不发达，没有专业的五金机电市场，五金商户很少，呈零散分布状态，分布在花园路、中州路、人民路东段、东关大街。大多都是经营多个品种和业态，主要经营电缆、电线、水泵、工具、锁具水暖、五金、低压电器、不锈钢等经营。 2、五金商户汇总路段商家数量营业面积租金水平综合评估花园路1990028-50元/月主街区、租金水平较高中州路422518-30元/月东关大街320020-30元/月人民路（松源五金）1360经营面积较大，自持物业，同时经营五金、电料、灯饰等多种业态总计五金类商户约27家，总营业面积共约1720。3、五金

15、市场小结：l 五金类商户没有形成集中的市场，零散的分布在各条道路沿街，商家数量很少，总体经营规模较小；l 从经营的品牌和类别来看，大多是不知名品牌，同时经营多种品牌，多个系列产品，大多以零售为主，民用五金较多，工业五金较少。l 从租金水平来看，大多商户对租金的敏感度不高，主要考虑的是地段和人流。也有一少部分商家认为可以与建材家居搞一站式的市场。四、小商品市场1.小商品市场分布墨子商城l 位置规模：位于墨公路、顺城路、人民路围合区域，市场开业已有20多年，商户共350家，是鲁山规模最大，小商品最集中的小商品市场。主要经营服装、床上用品（家纺）、窗帘布艺、鞋、玩具、箱包等多种业态。l 建筑形态：四

16、周沿街住宅底商，市场内为一拖二建筑，市场主通道宽8米，次通道宽6米；市场内部被改造过（有2年时间），商铺有但四周商铺没有改造，仍是年代已久的商铺，使市场的整体形象比较杂乱。商铺开间3米，进深6米和8米两种。l 产权性质：个人。l 租金水平：55-110元/月l 经营业态：服装、床上用品（家纺）、窗帘布艺、鞋、玩具、箱包l 经营情况：以批发为主，零售为辅，客户为周边的乡镇和主城区。大部分商户以一层为店面，二层为仓库。目前的开业率为100%，转让费在2-4万元/间。 三、专业市场调研情况汇总市场类别商户数量营业面积（）租金区间市场综述建材装饰类2602276010-50元/月商家数量多，有升级换代

17、需求，可作为主力定位业态五金机电类1198018-50元/月商户分散分布，数量不多，承租力较强，可作为辅助业态规划定位家具类37160008-15元/月商户数量不多，有一定的规模，建筑形态落后，可作为重点业态定位招商小商品类350990050-110元/月租金水平较高，承租力较强，商家对地段、人流要求过高，招商难度较大合计65849640专业市场调研小结：1. 鲁山县目前没有一个大型一站式的综合型商贸市场（北环路大团结汽贸城二期规划，有建材、家具、五金等业态，目前尚没有动工），选择建材、家具、五金类市场是一个市场空白点。2. 各类专业市场总体营业面积不大，可供招商资源不多，招商压力较大；3.

18、从竞争和商家对地段的要求来看，建材、家具、五金可操作性较大，小商品的可操作性难度较大。第三部分 房地产市场一、住宅楼盘调研1. 锦沅玺堡 l 项目位置：人民路东段l 项目规模：项目占地面积80余亩，总建筑面积约16万平米（商业面积约2万平米），规划总户数1500余户。l 物业形态: 多层、小高层（11F）、商铺l 户型面积：85（两室两厅一卫）、122、128（三室两厅两卫）、135（四室两厅两卫）商铺面积：240270（1托2售，价格预计6000元/）l 建筑风格：欧陆建筑风格l 销售价格：准现房销售，起价2600元/，均价2800元/l 优惠政策：一次性付款优惠4%，按揭优惠2%l 销售阶

19、段：目前一期住宅销售中，商铺未售l 工程进展：1#楼已封顶，另2栋正在打地基；2.盛世华城l 项目位置：鲁平大道西段路北（鲁山实验学校对面）l 项目规模：项目占地面积104亩，总建筑面积36万平米，由15栋高层组成，总户数2650户l 物业形态：高层（26F、32F）l 户型面积：84（二室两厅一卫）、108（三室两厅一卫）、135（三室两厅二卫）l 销售价格：预计均价3000元/l 销售动态：2013年5月25日开始认筹，采取日进斗金的形式买卡排号，VIP卡分为5万/张（每天优惠200元至开盘）、3万/张（每天优惠150元至开盘）、2万/张（每天优惠100元至开盘）三种，2013年10月1日

20、开盘l 工程进展：已建至地上一层；第四部分 调研初步判定总结调研总结：1. 鲁山县现有市场建筑形态落后（大多是沿街底商自发形成）、业态混乱、租金水平较高、没有仓储等多种弊端，而且没有一个专业、综合型市场（北环路大团结汽贸城规划有建材、家具、五金汽配等业态，目前尚未动工迹象）具有专业市场发展升级换代的需求；2. 鲁山县城市发展方向为向东部和南部发展，重点区域在城南新区（大多商家也一直认为）； 3. 鲁山县房地产市场处于发展起步阶段，目前除了项目竞争（有3-5个大型在售楼盘）压力不大，总体市场供应量不大，住宅价格在24003000元/平米之间，商铺均价在5000-6000元/平米左右。4. 鲁山县经济基础较好，商业市场总体比较发达，未来随着城镇化的发展、产业聚集区的开建设、旅游收入的不断提高，城市化进程加速，对商贸市场的需求会有所增长。（因时间有限，部分内容有不详之处，敬请谅解！）上海冠晟投资有限公司2014年05月22日 第 23 页 共 23 页