鲁山项目市场调研(20130613).doc
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鲁山县专业市场初步调研
第一部分城市环境
一、县城概况
1．行政区位：
鲁山县位于河南省平顶山市中西部，北依洛阳、南临南阳、东接平顶山。
2．县城区划：
现辖4个街道、5个镇、14个乡，分别为露峰街道、琴台街道、鲁阳街道、汇源街道、下汤镇、梁洼镇、张官营镇、张良镇、尧山镇、赵村乡、四棵树乡、团城乡、熊背乡、瀼河乡、瓦屋乡、观音寺乡、昭平台库区乡、背孜乡、仓头乡、董周乡、张店乡、辛集乡、磙子营乡、马楼乡。
3.县城人口及规模：
总面积2432平方千米，总人口87万人。
其中，县城人口18万人，建成区面积8.6平方公里。
4、城市荣誉：
中外知名旅游城市、最佳投资创业城市、人与自然和谐发展的山水园林宜居城市。
二、县域交通
1、区位交通：
鲁山位于郑州、洛阳、平顶山、南阳、漯河、许昌6市的辐射交汇地带，郑尧、二广两条高速公里在此交汇，与全国高速路网连通。
焦枝铁路，311、207两条国道及3条省道贯穿县境，县乡道路交织成网、四通八达，使鲁山处于郑州、洛阳、南阳、许昌、漯河、平顶山6个中心城市的90分钟交通圈内，形成了辐射中原、通达全国的交通区位优势。
同时，随着郑尧高速公路西延、郑渝高速铁路、鲁山机场等重要设施的规划建设，鲁山的区位优势更加明显、投资环境更加优越，将成为中原经济区中重要的综合交通枢纽城市。
三、县域经济环境（以下数据来自于政府工作报告，时间截止2012年）
1、经济发展数据
县域经济持续快速增长，GDP增幅居全市第二；产业结构逐步趋于合理，二三产业比重提高，工业增长幅度较大。
2012年全县生产总值完成109.35亿元，同比增长12.5%。
近年来，鲁山大力实施“旅游立县、产业兴县”战略，积极推进新型工业化、城镇化和农业现代化进程，经济建设和各项社会事业取得长足进步。
新型工业迅猛发展，“十一五”期间，工业增加值年均增长20%以上，全社会固定资产投资年均递增46.2%，中国电力投资集团、天瑞集团、圣光投资集团等一批知名企业纷纷落户鲁山，形成了以电力、化工、建材、轻纺和农副产品加工等为主的五大产业格局；形成了有色汇源、方圆碳素、迷王制衣、鲁阳发电、润鑫纺织等一大批骨干企业。
2、财政收入
2012年鲁山县公共财政预算收入5.71亿元
3.城镇化率
截止2011年底全县城镇化率为29%；
四、城市发展及规划
1.县城总体发展规划
根据鲁山县2004-2020年城市总体规划：
城市及人口规模：
到2020年县城人口达到21.8万人（现县城人口18万）
行政、金融中心：
新城区中心位于鲁平大道北部（选址于鲁平大道与老城大街之间）
规划布局结构：
呈东西向带状格局，东西延展；城市建成区分为老城、新区两部分，老城位于西部，新城位于东部。
双中心并举发展；由东西、南北向共5条主要道路构成基本骨架，南北经线方向有钢厂路、墨公路、振兴街，东西纬线方向有人民路、鲁平大道；其间，分布着7个主要的居住片区：
清南片区、老城西片区、老城东片区、赵庄片区、下洼片区、后营片区、申平片区；此外，还有新区中心东侧的文教科研区、望城岗遗址公园南侧的休闲度假区等。
利用城市周边鲁山坡等自然景观，借景入城；利用穿城而过的三里河、古城壕、将相河形成城内的内河水系与绿带，借景北侧北干渠、东侧大浪河，并在南侧大沙河畔构筑宽阔的城郊森林公园林带。
布局要点：
1．逐步将工业及行政办公、大型公共设施等用地分别搬迁至工业区及新区。
通过逐步恢复古城壕环城水系。
再现老城的古城风貌，对古建筑和老街道适度维修和恢复。
2．沿鲁平大道东段两侧，建设高标准城市新区，集行政办公、公众活动、文化娱乐、大型商贸、科研教育于一体。
3．在焦枝线与北环路之间、五里堡集中设置工业用地，并在城北张店乡设置独立工业组团，形成无、低污染的一二类工业园区。
着力改善工业企业结构，逐步取消污染工业，加强环保监控，以发展无污染的一类工业为主。
4．城市北部五里堡工业组团集中配套物流中心。
城市发展方向：
南扩为主、东进为辅、适度向西、控制向北。
近期以向南向东发展为主，远期以向东发展为主导。
城市发展的重心：
南部新城区
鲁山县城南新区的规划结构为：
“三轴、四带、五中心”。
三轴：
和平大道城市发展轴、新区行政中心景观轴、县城行政中心城市空间轴。
四带：
滨河大道休闲景观带、人工河人文景观带和两条城市绿化休闲景观带。
五中心：
县城行政中心、县城文化中心、县城体育中心、南区行政文化中心和县城商业金融中心。
2.现有商圈分布：
鲁山县除了北环路有一个汽车商贸城（大团结汽贸城）、墨公路演街的墨子商城（小商品城）以外，没有其他的专业市场，主要为沿街分布，而且分类相对比较明确。
商业核心商圈：
老城商业中心以喜盈门、喜临门、紫金城商业广场、新时代购物广场、墨子商城等主要商业中心组成，主要分布在向阳路、顺城路、老城大街和西关大街及墨公路沿街；
人民路：
以汽车维修、国美电器、博凯家具为主的专业市场，是城市原来的老商业中心；
花园路：
以建材（陶瓷、卫浴、地板、油漆等）五金为主形成的沿街商贸一条街；
中州路：
以型材、管材、门业、玻璃、物流公司为主的沿街商贸一条街；
南环路（鲁平大道）：
新建和在建的以商业、行政、商务、居住、文化为一体的新中心，沿街分布有酒店、家居品牌专卖店、市民休闲广场等沿街商业；
五、城市环境小结：
1.鲁山县市平顶山市下属一个以电力、化工、建材、轻纺、农副产品加工五大基础产业为主的县级城市，是中原地区旅游资源大县，具有很好的增长和发展空间。
2.县城农村人口较多，现有城镇化率（2011年为29%）较低，城镇化加速，未来将会带动住房、建材、家具等配套产业化发展。
3.城市发展重心向东部和南部发展。
4.鲁山县有交通便捷，拥有铁路、高速公路、机场等多种立体交通网络，具有发展小型专业物流市场的基础条件。
第二部分现有商圈及专业市场
一、建材市场
建材市场分布图
1.花园路沿街商户
l经营业态：
陶瓷、卫浴、地板、橱柜、门业、灯饰、石材、壁纸、管材、涂料等
l沿街品牌：
冠珠陶瓷、冠军瓷砖、百特陶瓷、日丰管、金德管业、多乐士漆、大宝漆、爱舍墙纸、雷士照明
l商家数量：
约124家
l租金情况：
28-50元/㎡/月
l经营情况：
花园路是鲁山建材商户最集中的一条街，现在已经初具规模，由于租金比较高，商户经营压力比较大，仓库都在南环（鲁平大道）和北环路一带（因位于城市中心主干道，严禁大货车进入市区）。
2.中州路沿街商户
l经营业态：
门业、玻璃、灯饰、漆
l沿街品牌：
长城门业、秋田照明、紫荆花漆
l租金水平：
18-30元/㎡/月
l经营情况：
中州路集中了门业、玻璃、物流等建材关联业态，是鲁山县建材商户数量较多、最集中地的街道；
建材市场商家情况汇总（因时间有限，部分商家及营业面积未做统计）
市场名称
商户数量
营业面积
租金水平
综合评价
花园路沿街建材商户
124
8600
28-50元/㎡/月
分布集中、业态混乱、以陶瓷、卫浴、石材、漆居多，有升级空间
中州路沿街建材商户
90
6700
18-30元/㎡/月
建筑形态落后，业态以门业、玻璃为主，有升级空间
墨公路沿街建材商户
19
1200
20-35元/㎡/月
鲁平大道沿街建材商户
17
1250
20-40元/㎡/月
分布零散、业态混乱、有升级空间
人民路沿街建材商户
19
1600
28-35元/㎡/月
建筑形态较差、经营中低档产品，有升级空间
北环路建材商户
6
4300
10-15元/㎡/月
合计
275
23650
——
——————
2、建材市场小结
l鲁山县目前没有规模较大的集中型建材市场，存在市场空白；
l建材商户主要呈沿街分布，没有规划，自然形成，主要分布在花园路、中州路、北环路（大型货车不让通过城区，建材批发集中在北环路）三条街道，其余散户分布在鲁平大道、墨公路；
l从租金水平来看，建材商户主要分布在城区核心主干道，租金水平较高，对后期的运营管理和招商有利。
l从访谈的客反馈来看，大多商户说目前生意一般，租金成本较高，希望有一个集中、一站式的商贸市场出现，考虑最优的地点为南环路（城市发展的重心在南部新城区）
二、家具市场
1.家具市场分布图
鲁山县家具市场主要由品牌家具占据，分布在鲁平大道（南环路）、花园路靠近鲁平大道区域及人民路，具体分布情况如下图：
2.各家具卖场情况
凯博·家具中心
l位置规模：
人民路东段，营业面积10800㎡，商家数量共32家
l建筑形态：
钢架结构
l租金水平：
17元/㎡/月
l入驻品牌：
浪度家居、顶好·威派、吉斯床垫、喜得来家具
l经营情况：
2004年开业，凯博·家具中心租了15年土地经营，刚开始营业2-3年时生意很不好做（租金为13元/㎡/月），转让费2-4万元/家。
开业率为100%。
沿街品牌商家
怡品源家具雅宝家具双虎家居
3、家具商户统计
地段
商家名称
商户数量
营业面积
租金水平
评价
鲁平大道
南方家私
1
1400（2F）
——
品牌商家，场馆式建筑形态，经营档次偏中高档
全友家居
1
1400（2F）
——
花园路（南段）
雅宝家具
1
1600（2F）
——
品牌商家，场馆式建筑形态
香港怡品源家具
1
500（2F）
双虎家私
1
1600（2F）
人民路
凯博·家具中心
32
10800
17元/㎡/月
规模较大，分3个区，档次为中低档
沿街小户
蓝梦家具广场、蓝萝家具广场等
4
规模较小，档次为抵挡
总计
41
17200
4、家具市场小结
l品牌家具店都选择在南环路沿街集中开店，建筑形态较差，而且采用多种业态（家具、窗帘、灯饰等）集中经营。
l家具市场整体的规模一般，有一定的招商资源。
大多经营商家无品牌经营意识，以中低档次产品为主，有升级换代发展需求。
l从发展趋势来看，市场需要升级换代，未来消费群体对品牌意识的不断增强，将会提升家具市场的档次，对项目而言存有潜在的优势。
l整体租金水平不高，对项目后期租金定位带来一定难度。
三、五金机电市场
1、五金市场
鲁山县五金机电市场不发达，没有专业的五金机电市场，五金商户很少，呈零散分布状态，分布在花园路、中州路、人民路东段、东关大街。
大多都是经营多个品种和业态，主要经营电缆、电线、水泵、工具、锁具水暖、五金、低压电器、不锈钢等经营。
2、五金商户汇总
路段
商家数量
营业面积
租金水平
综合评估
花园路
19
900
28-50元/㎡/月
主街区、租金水平较高
中州路
4
225
18-30元/㎡/月
东关大街
3
200
20-30元/㎡/月
人民路（松源五金）
1
360
经营面积较大，自持物业，同时经营五金、电料、灯饰等多种业态
总计
五金类商户约27家，总营业面积共约1720㎡。
3、五金市场小结：
l五金类商户没有形成集中的市场，零散的分布在各条道路沿街，商家数量很少，总体经营规模较小；
l从经营的品牌和类别来看，大多是不知名品牌，同时经营多种品牌，多个系列产品，大多以零售为主，民用五金较多，工业五金较少。
l从租金水平来看，大多商户对租金的敏感度不高，主要考虑的是地段和人流。
也有一少部分商家认为可以与建材家居搞一站式的市场。
四、小商品市场
1.小商品市场分布
墨子商城
l位置规模：
位于墨公路、顺城路、人民路围合区域，市场开业已有20多年，商户共350家，是鲁山规模最大，小商品最集中的小商品市场。
主要经营服装、床上用品（家纺）、窗帘布艺、鞋、玩具、箱包等多种业态。
l建筑形态：
四周沿街住宅底商，市场内为一拖二建筑，市场主通道宽8米，次通道宽6米；市场内部被改造过（有2年时间），商铺有但四周商铺没有改造，仍是年代已久的商铺，使市场的整体形象比较杂乱。
商铺开间3米，进深6米和8米两种。
l产权性质：
个人。
l租金水平：
55-110元/㎡/月
l经营业态：
服装、床上用品（家纺）、窗帘布艺、鞋、玩具、箱包
l经营情况：
以批发为主，零售为辅，客户为周边的乡镇和主城区。
大部分商户以一层为店面，二层为仓库。
目前的开业率为100%，转让费在2-4万元/间。
三、专业市场调研情况汇总
市场类别
商户数量
营业面积（㎡）
租金区间
市场综述
建材装饰类
260
22760
10-50元/㎡/月
商家数量多，有升级换代需求，可作为主力定位业态
五金机电类
11
980
18-50元/㎡/月
商户分散分布，数量不多，承租力较强，可作为辅助业态规划定位
家具类
37
16000
8-15元/㎡/月
商户数量不多，有一定的规模，建筑形态落后，可作为重点业态定位招商
小商品类
350
9900
50-110元/㎡/月
租金水平较高，承租力较强，商家对地段、人流要求过高，招商难度较大
合计
658
49640
————
————————
专业市场调研小结：
1.鲁山县目前没有一个大型一站式的综合型商贸市场（北环路大团结汽贸城二期规划，有建材、家具、五金等业态，目前尚没有动工），选择建材、家具、五金类市场是一个市场空白点。
2.各类专业市场总体营业面积不大，可供招商资源不多，招商压力较大；
3.从竞争和商家对地段的要求来看，建材、家具、五金可操作性较大，小商品的可操作性难度较大。
第三部分房地产市场
一、住宅楼盘调研
1.锦沅·玺堡
l项目位置：
人民路东段
l项目规模：
项目占地面积80余亩，总建筑面积约16万平米（商业面积约2万平米），规划总户数1500余户。
l物业形态:
多层、小高层（11F）、商铺
l户型面积：
85㎡（两室两厅一卫）、122㎡、128㎡（三室两厅两卫）、135㎡（四室两厅两卫）
商铺面积：
240—270㎡（1托2售，价格预计6000元/㎡）
l建筑风格：
欧陆建筑风格
l销售价格：
准现房销售，起价2600元/㎡，均价2800元/㎡
l优惠政策：
一次性付款优惠4%，按揭优惠2%
l销售阶段：
目前一期住宅销售中，商铺未售
l工程进展：
1#楼已封顶，另2栋正在打地基；
2.盛世华城
l项目位置：
鲁平大道西段路北（鲁山实验学校对面）
l项目规模：
项目占地面积104亩，总建筑面积36万平米，由15栋高层组成，总户数2650户
l物业形态：
高层（26F、32F）
l户型面积：
84㎡（二室两厅一卫）、108㎡（三室两厅一卫）、135㎡（三室两厅二卫）
l销售价格：
预计均价3000元/㎡
l销售动态：
2013年5月25日开始认筹，采取日进斗金的形式买卡排号，VIP卡分为5万/张（每天优惠200元至开盘）、3万/张（每天优惠150元至开盘）、2万/张（每天优惠100元至开盘）三种，2013年10月1日开盘
l工程进展：
已建至地上一层；
第四部分调研初步判定总结
调研总结：
1.鲁山县现有市场建筑形态落后（大多是沿街底商自发形成）、业态混乱、租金水平较高、没有仓储等多种弊端，而且没有一个专业、综合型市场（北环路大团结汽贸城规划有建材、家具、五金汽配等业态，目前尚未动工迹象）具有专业市场发展升级换代的需求；
2.鲁山县城市发展方向为向东部和南部发展，重点区域在城南新区（大多商家也一直认为）；
3.鲁山县房地产市场处于发展起步阶段，目前除了项目竞争（有3-5个大型在售楼盘）压力不大，总体市场供应量不大，住宅价格在2400—3000元/平米之间，商铺均价在5000-6000元/平米左右。
4.鲁山县经济基础较好，商业市场总体比较发达，未来随着城镇化的发展、产业聚集区的开建设、旅游收入的不断提高，城市化进程加速，对商贸市场的需求会有所增长。
（因时间有限，部分内容有不详之处，敬请谅解！
）
上海冠晟投资有限公司
2014年05月22日
第23页共23页
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