土地开发成本及二级开发经济rn效益评9.docx

1、土地开发成本及二级开发经济rn效益评9田村山住宅及配套项目土地一级开发成本及二级开发经济效益评价目 录第一章 项目土地一级开发成本 2一、项目现状 2二、土地一级开发成本估算及构成 2第二章 项目二级开发投资估算和资金筹措方案 4一、项目规划经济指标 4二、投资构成及单方成本 4三、资金投入计划 5四、项目资金筹措 5第三章 项目经济效益评价 7一、测算原则及考虑因素 7二、预测数据的计取 7（一）租售收入测算 7（二）开发成本(不含期间费用) 7（三）项目税费 8三、项目财务效益测算 9（一）项目盈利能力预测 9（二）项目财务效益预测 9（三）不确定性分析 9第四章 总论 12附表一：前期费

2、用明细表 13附表二：拆迁补偿明细表 14附表三：市政基础设施明细表 16附表四：项目总投资来源及支出预测表 16附表五：项目销售收入、销售税金及附加测算表 17附表六：项目损益预测表 18附表七：项目财务现金流量表 19第一章 项目土地一级开发成本一、项目现状田村山住宅及配套项目地处海淀区田村，规划四至为：北至北京环保机械厂，南邻规划老山北路，西侧为现状铁路，东至田村山水厂东路，总占地14.4967公顷，全部为国有土地，规划建设用地约4.64公顷。现状有国有企业2个（金隅沙石厂、瑞博构件厂），总建筑面积16704.48平方米；居民户277户。根据普通测量成果报告书2006普测0153，现状用

3、地情况见下表： 项目名称土地面积建筑面积其中：有证面积无证面积容积率金隅沙石厂55466.1024160416000.1瑞博构件厂46422.88512544.4887003844.480.3住宅区18098.5187788.457788.4500.4代征道路24979.594小计144967.09924492.9320648.453844.48二、土地一级开发成本估算及构成经测算，田村山住宅及配套项目土地一级开发总投资为48357万元，具体构成及比例如下：序号项目名称总价占总额的比例折合地上楼面单价1 前期费用489 1.01%42 2征地补偿费0 0.00%0 3拆迁补偿费32055 66

4、.29%2763 3.1企业拆迁补偿费25447 52.62%2194 3.1.1金隅沙石厂10942 22.63%943 3.1.2瑞博构件厂14505 30.00%1250 3.2住宅拆迁补偿5579 11.54%481 3.3拆迁评估、服务费931 1.93%80 3.4拆除及渣土清运费98 0.20%8 4市政基础设施建设费4631 9.58%399 5非经营性配套设施建设费0 0.00%0 6不可预见费2974 6.15%256 7财务费用1221 2.52%105 8管理费用1115 2.31%96 小计42485 87.86%3663 9土地一级开发投资回报额3399 7.03%

5、293 10两税一费2473 5.11%213 合计48357 100.00%4169 注：1、前期费用见附表一：前期费用明细表2、拆迁补偿费明细见附表二：拆迁补偿明细表；3、市政基础设施建设费见附表三：市政基础设施明细表；4、不可预见费按表15项之和的8%计取；5、财务费用按表15项之和为基数，按一年期贷款利率计算；6、管理费用按表15项之和的3%计取；7、土地一级开发投资回报额以表18项之和的8%计取；8、两税一费按以表18项之和为基数，公式为（18项之和）5.5%（1-5.5%）。第二章 项目二级开发投资估算和资金筹措方案一、项目规划经济指标本报告基于在充分考虑采光、停车位、人防等要求设

6、计的经济技术指标、建筑标准等进行估算。在公司相关部门及聘请机构市场调研的基础上，结合项目总投资进行评价。本项目规划建设用地面积为46422平方米，总建筑面积为158000平方米，其中地上建筑面积为116000平方米，地下建筑面积为42000平方米，具体分用途建筑面积、销售价格、建安工程费用取费标准如下：产品组合建筑面积销售价格建安工程费用总价单价总价单价1住宅112500118125105002025018002商业350050751450080523003地下车库2600052002000572022004人防工程1600035202200合计15800012840030295二、投资构成及

7、单方成本项目投资总额为100367元，各项目投资额及比例构成如下：序 号项 目投资额（万元）占项目总投资比例按照总建筑面积计算单方成本按照地上面积计算1土地费用59471 59.3%376451272前期工程费835 0.8%53723市政基础设施费1580 1.6%1001364房屋开发费用31085 31.0%196726805其它费用311 0.3%20276销售费用2526 2.5%1602187管理费用1834 1.8%1161588财务费用1350 1.3%851169不可预见费1375 1.4%8711910其他税费0 0.0%00合 计100367 100%63528652具体

8、情况见附表四。三、资金投入计划本项目预计将于2008年底，2009年初开工建设，2010年12月工程竣工并交付使用，建设周期约为24个月。按照初步确定的施工进度安排及相关政府部门规定，确定项目分年度资金投入计划安排如下：序号年度投资额投资占比12008年39036 38.89%22009年52210 52.02%32010年8598 8.57%42011年523 0.52%5合计100367 100%四、项目资金筹措本项目投资总额为100367万元，其中：开发企业预计投入本项目自有资金39036万元，占投资总额的38.89%；销售收入再投入41331万元，占投资总额的41.18%；银行贷款20

9、000万元，占投资总额19.93%。开发企业预计投入本项目自有资金140000万元，主要用于支付项目部分土地费用并提供项目启动资金。项目销售收入再投入金额为41331万元，预计本项目销售完成后，将获得销售收入126321万元，再投入资金占比为32.71%。金融机构贷款额预计为20000万元，在开发企业支付本项目全部土地费用39036万元后，已投入项目资金占比将达到38.89%，符合金融机构投资总额达到35%以上的发放贷款要求。在本项目取得“四证”后，可获得金融机构贷款。第三章 项目经济效益评价一、测算原则及考虑因素本项目经济效益主要根据国家现行房地产开发企业财务制度和现行税制，结合房地产行业特

10、点和本项目实际情况进行评价。二、预测数据的计取（一）租售收入测算1销售价格预测项目销售收入为住宅楼、配套商业及地下车库销售收入，初步确定项目销售价格分别为住宅10500元/平方米、商业14500元/平方米、地下车库2000元/平方米（约为8万元/个），具体情况见市场分析章节，本报告以此价格为测算依据，具体销售进度及回款情况见附表五。2销售产生的现金流入根据市场预测，项目实现销售后产生的现金流入为126321万元，其中：住宅部分为118125万元、商业部分5076万元、地下车库部分为3120万元。预计2009年、2010年、2011年分别实现现金流入48810万元、51348万元、26163万元

11、（见底表五）。（二）开发成本(不含期间费用)按收入与成本配比的原则，即把为取得本期收入而发生的开发成本与本期实现的收入在同一时期内确认和计量。经测算，项目开发总成本94657万元， 2008年、2009年、2010年将分别结转开发成本36575万元、38477万元、19605万元。（见附表六）。（三）项目税费1税费选择（1）营业税金及附加根据国家和北京市现行财税制度要求，结合企业实际情况，营业税率以当年预售（或销售）收入的5%计算，教育费附加、城市维护建设税率分别为营业税的3%、7%。按照当期销售额的5.5%计算,项目营业税金及附加总额为6948万元。（2）土地增值税按照现行土地增值税征收办法

12、，土地增值税以累进税率计算；本项目增值额低于50%，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，土地增值税额按照增值额30%计算，土地增值税总额为5702万元。当期按照销售收入的1%预征。（3）企业所得税根据国家和北京市现行财税制度要求，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。当期按照销售收入的一定比例预征，总体按照利润总额的33%计征，所得税总额为4390万元。2公积金、

13、公益金的提取公司按净利润的15%提取盈余公积金，其中按净利润的5%提取法定公益金。项目提取公积金总额为1406万元。三、项目财务效益测算（一）项目盈利能力预测经测算，项目可实现销售收入126321万元，税前利润总额13304万元，销售利润率10.53%，投资利润率13.26%，表明项目具有一定的盈利能力。（二）项目财务效益预测项目内部收益率9.47%，在基准折现率8%的条件下，财务净现值1283万元，财务投资动态回收期3.91年。测算结果表明，财务内部收益率高于基准折现率，财务净现值大于零，表明项目在财务上是可行的（见附表七）。（三）不确定性分析1项目盈亏平衡分析项目分用途单方核算成本如下：各

14、类成本分摊(元/平方米)住宅商业地下车库建筑面积()112500350026000土地成本48776795828前期工程费用595959市政基础配套设施111111111房屋开发费185023502250分摊人防等费用666销售费用21029039管理费用129129129财务费用959595不可预见费979797其他222222合计745699543636按照目前销售预测，项目盈亏平衡点为84%，项目成本同销售价格相比较高。 2项目敏感性分析敏感性测算表明，项目抗风险能力较强，无论是项目销售期延后一年、总投资增加10%、租售价格减少10%时，项目内部收益率均高于基准折现率，财务净现值均大于零

15、。测算结果表明项目的抗风险能力较强。敏感性变化因素敏感性分析结果 变化因素 变化幅度 财务净现值财务内部收益率基本方案1283 9.47%项目总投资5%1126 9.20%10%-1965 6.00%租售价格-5%994 9.11%-10%-2231 5.50%销售期延后一年-2495 6.51%第四章 总论由于项目代征地面积较大，还存在着很大的居民拆迁难度，在一定程度上造成项目土地成本较高。按照预期销售价格，项目具有一定的盈利能力，抗风险能力差，本报告估算的土地成本应是项目能确定的最高挂牌价格。附表一：前期费用明细表序号项目数量计费标准金额（万元）依据1编制项目建议书（代可研报告）48357

16、0.10%48计价格19991283号2土地一级开发实施方案编制费483570.09%433编制市政规划方案费46310.10%54用地普测及拨地定桩费1449685725编制环境影响评价费 1449681146编制交通影响评价费1449681147编制土地上市地价评估费48357128编制地质灾害评估费9委托入市交易费15京国土房管财200382号10沙坑挖土、夯实、填平费7000038266合计489附表二：拆迁补偿明细表一、企业拆迁补偿明细非居住类五级4000-5500单位：平方米、万元序号单位建筑面积其中有证房屋建筑面积现状容积率结构形式原用途区位价格容积率系数K1用途调整系数K2规划

17、用途调整系数k3区位补偿总价房屋重置价（元/M2）成新率（%）重置成新价（万元）补偿合计停产停业补助费设备搬迁安装费合计1金隅416041600.1砖混、钢混工业500060.8199841300603241030862410109422瑞博构件厂12544.4887000.3砖混、钢混工业50002.30.8111541130065106012601188222145053合计16704.48 12860 2152513842290925063225447二、住宅拆迁补偿明细居住类五级基准地价1500-2500基本房价800单位：平方米、万元名称户数建筑面积现状容积率原用途基本地价基本 房价

18、容积率 系数K区位补偿总价房屋重置价（元/M2）成新率（%）重置重置价（万元）地上附属物补偿费补偿合计搬家补助费家电改移补助费提前搬家奖励费支持重点工程费合计住宅2777788.450.4住宅25008001.6373880070436117429116255546935579三、其他费用1、拆迁服务、评估费931按1-2项之和的3%2、拆除及渣土清运费98按每拆迁建筑面积的40元计取四、合计32055注：非居住拆迁评估中无论有证房屋或无证房屋均计算房屋重置成新价。附表三：市政基础设施明细表序号建设项目单位管径单价总价（万元）数值单位1给水工程33DN14001530万元/KM502天然气工程

19、600DN300120万元/KM7250DN20080万元/KM43中低压调亚箱1座6万元/座64雨水工程3770DN1200-3000*38007833万元/KM29535污水工程2280DN400-7002000万元/KM4566中水工程900DN200720万元/KM657热力工程600DN300700万元/KM4201热换站116万元/座1168电力工程150010KV133万元/KM2009配电室2座120万元/台24010电信工程25012孔6万元/KM、孔1811有线电视5.1孔公里6万元/KM、孔312250端口（2个/百平方米）240元/个5412小计4631附表四：项目总投

20、资来源及支出预测表序号项 目2008年2009年2010年2011年合 计1一、总投资来源合计39036 52210 8598 523 100367 2 银行贷款0 20000 20000 4 其它负债0 5 预收租售收入32210 8598 523 41331 6 自有资金39036 39036 7二、总投资支出合计39036 52210 8598 523 100367 8(一)土地费用35682 23789 0 0 59471 9其中：土地摘牌价格34643 23096 57739 10 契税1039 693 1732 13(二)前期工程费457 378 0 0 835 14其中：规划勘察

21、设计招标费379 378 757 15 可行性研究费用78 0 78 18（三）市政基础设施费0 1264 316 0 1580 19城市建设配套费（红线外）0 0 0 20室外工程费用（红线内）1264 316 1580 21(四)房屋开发费1515 23274 6296 0 31085 22其中：建安工程费1515 22721 6059 30295 23 附属工程费（含园林、景观）553 237 790 24(五)其它费用62 187 62 311 25(六)销售费用0 976 1027 523 2526 26(七)管理费用754 953 127 0 1834 27(八)财务费用675 6

22、75 1350 28(九)不可预见费566 714 95 0 1375 29(十)税费0 0 0 30目开发成本（8+13+18+21+24+28+29）38282 49606 6769 0 94657 31期间费用(25+26+27)754 2604 1829 523 5710 32项目经营成本(7-27)39036 51535 7923 523 99017 附表五：项目销售收入、销售税金及附加测算表序号项 目单位单价2008年2009年2010年2011年合 计销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入1销售收入平方米0488105134826163126321

23、2其中：住宅平方米10500004500047250450004725022500236251125001181253办公平方米000000000004商业平方米1450000001750253817502538350050765酒店平方米000000000006商务公寓平方米00000000007车库平方米2000007800156078001560001560031208地下综合0000000009销售税金及附加0268528241439694810其中：营业税5%0244125671308631611教育费附加3%073773918912 城市维护建设税7%01711809244313交易手续费附表六：项目损益预测表序号项 目2008年2009年2010年2011年合 计1销售收入0 48810 51348 26163 126321 2开发成本0 36575 38477 19605 94657 3销售税金及附加0 2685 2824 1439 6948 4交易手续费0 5土地增值税0 488 513 4701 5702 6销售费用0 976 1027 523 2526 7管理费用754 953 127 0 1834 8财务费用0 675 675 0 1350 9利润总额(1-2-3-4-5-6-7-8)-754 6458 7705 -105 133