土地开发成本及二级开发经济rn效益评9.docx
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土地开发成本及二级开发经济rn效益评9
田村山住宅及配套项目土地一级开发成
本及二级开发经济效益评价
目录
第一章项目土地一级开发成本2
一、项目现状2
二、土地一级开发成本估算及构成2
第二章项目二级开发投资估算和资金筹措方案4
一、项目规划经济指标4
二、投资构成及单方成本4
三、资金投入计划5
四、项目资金筹措5
第三章项目经济效益评价7
一、测算原则及考虑因素7
二、预测数据的计取7
（一）租售收入测算7
（二）开发成本（不含期间费用）7
（三）项目税费8
三、项目财务效益测算9
（一）项目盈利能力预测9
（二）项目财务效益预测9
（三）不确定性分析9
第四章总论12
附表一：
前期费用明细表13
附表二：
拆迁补偿明细表14
附表三：
市政基础设施明细表16
附表四：
项目总投资来源及支出预测表16
附表五：
项目销售收入、销售税金及附加测算表17
附表六：
项目损益预测表18
附表七：
项目财务现金流量表19
第一章项目土地一级开发成本
一、项目现状
田村山住宅及配套项目地处海淀区田村，规划四至为：
北至北京环保机械厂，南邻规划老山北路，西侧为现状铁路，东至田村山水厂东路，总占地14.4967公顷，全部为国有土地，规划建设用地约4.64公顷。
现状有国有企业2个（金隅沙石厂、瑞博构件厂），总建筑面积16704.48平方米；居民户277户。
根据《普通测量成果报告书》［2006普测0153］，现状用地情况见下表：
项目名称
土地面积
建筑面积
其中：
有证面积
无证面积
容积率
金隅沙石厂
55466.102
4160
4160
0
0.1
瑞博构件厂
46422.885
12544.48
8700
3844.48
0.3
住宅区
18098.518
7788.45
7788.45
0
0.4
代征道路
24979.594
小计
144967.099
24492.93
20648.45
3844.48
二、土地一级开发成本估算及构成
经测算，田村山住宅及配套项目土地一级开发总投资为48357万元，具体构成及比例如下：
序号
项目名称
总价
占总额的比例
折合地上楼面单价
1
前期费用
489
1.01%
42
2
征地补偿费
0
0.00%
0
3
拆迁补偿费
32055
66.29%
2763
3.1
企业拆迁补偿费
25447
52.62%
2194
3.1.1
金隅沙石厂
10942
22.63%
943
3.1.2
瑞博构件厂
14505
30.00%
1250
3.2
住宅拆迁补偿
5579
11.54%
481
3.3
拆迁评估、服务费
931
1.93%
80
3.4
拆除及渣土清运费
98
0.20%
8
4
市政基础设施建设费
4631
9.58%
399
5
非经营性配套设施建设费
0
0.00%
0
6
不可预见费
2974
6.15%
256
7
财务费用
1221
2.52%
105
8
管理费用
1115
2.31%
96
小计
42485
87.86%
3663
9
土地一级开发投资回报额
3399
7.03%
293
10
两税一费
2473
5.11%
213
合计
48357
100.00%
4169
注：
1、前期费用见附表一：
前期费用明细表
2、拆迁补偿费明细见附表二：
拆迁补偿明细表；
3、市政基础设施建设费见附表三：
市政基础设施明细表；
4、不可预见费按表1～5项之和的8%计取；
5、财务费用按表1～5项之和为基数，按一年期贷款利率计算；
6、管理费用按表1～5项之和的3%计取；
7、土地一级开发投资回报额以表1～8项之和的8%计取；
8、两税一费按以表1～8项之和为基数，公式为（1～8项之和）×5.5%÷（1-5.5%）。
第二章项目二级开发投资估算和资金筹措方案
一、项目规划经济指标
本报告基于在充分考虑采光、停车位、人防等要求设计的经济技术指标、建筑标准等进行估算。
在公司相关部门及聘请机构市场调研的基础上，结合项目总投资进行评价。
本项目规划建设用地面积为46422平方米，总建筑面积为158000平方米，其中地上建筑面积为116000平方米，地下建筑面积为42000平方米，具体分用途建筑面积、销售价格、建安工程费用取费标准如下：
产品组合
建筑面积
销售价格
建安工程费用
总价
单价
总价
单价
1
住宅
112500
118125
10500
20250
1800
2
商业
3500
5075
14500
805
2300
3
地下车库
26000
5200
2000
5720
2200
4
人防工程
16000
3520
2200
合计
158000
128400
30295
二、投资构成及单方成本
项目投资总额为100367元，各项目投资额及比例构成如下：
序号
项目
投资额
（万元）
占项目总投资比例
按照总建筑面积计算单方成本
按照地上面积计算
1
土地费用
59471
59.3%
3764
5127
2
前期工程费
835
0.8%
53
72
3
市政基础设施费
1580
1.6%
100
136
4
房屋开发费用
31085
31.0%
1967
2680
5
其它费用
311
0.3%
20
27
6
销售费用
2526
2.5%
160
218
7
管理费用
1834
1.8%
116
158
8
财务费用
1350
1.3%
85
116
9
不可预见费
1375
1.4%
87
119
10
其他税费
0
0.0%
0
0
合计
100367
100%
6352
8652
具体情况见附表四。
三、资金投入计划
本项目预计将于2008年底，2009年初开工建设，2010年12月工程竣工并交付使用，建设周期约为24个月。
按照初步确定的施工进度安排及相关政府部门规定，确定项目分年度资金投入计划安排如下：
序号
年度
投资额
投资占比
1
2008年
39036
38.89%
2
2009年
52210
52.02%
3
2010年
8598
8.57%
4
2011年
523
0.52%
5
合计
100367
100%
四、项目资金筹措
本项目投资总额为100367万元，其中：
开发企业预计投入本项目自有资金39036万元，占投资总额的38.89%；销售收入再投入41331万元，占投资总额的41.18%；银行贷款20000万元，占投资总额19.93%。
开发企业预计投入本项目自有资金140000万元，主要用于支付项目部分土地费用并提供项目启动资金。
项目销售收入再投入金额为41331万元，预计本项目销售完成后，将获得销售收入126321万元，再投入资金占比为32.71%。
金融机构贷款额预计为20000万元，在开发企业支付本项目全部土地费用39036万元后，已投入项目资金占比将达到38.89%，符合金融机构投资总额达到35%以上的发放贷款要求。
在本项目取得“四证”后，可获得金融机构贷款。
第三章项目经济效益评价
一、测算原则及考虑因素
本项目经济效益主要根据国家现行房地产开发企业财务制度和现行税制，结合房地产行业特点和本项目实际情况进行评价。
二、预测数据的计取
（一）租售收入测算
1．销售价格预测
项目销售收入为住宅楼、配套商业及地下车库销售收入，初步确定项目销售价格分别为住宅10500元/平方米、商业14500元/平方米、地下车库2000元/平方米（约为8万元/个），具体情况见市场分析章节，本报告以此价格为测算依据，具体销售进度及回款情况见附表五。
2．销售产生的现金流入
根据市场预测，项目实现销售后产生的现金流入为126321万元，其中：
住宅部分为118125万元、商业部分5076万元、地下车库部分为3120万元。
预计2009年、2010年、2011年分别实现现金流入48810万元、51348万元、26163万元（见底表五）。
（二）开发成本（不含期间费用）
按收入与成本配比的原则，即把为取得本期收入而发生的开发成本与本期实现的收入在同一时期内确认和计量。
经测算，项目开发总成本94657万元，2008年、2009年、2010年将分别结转开发成本36575万元、38477万元、19605万元。
（见附表六）。
（三）项目税费
1．税费选择
（1）营业税金及附加
根据国家和北京市现行财税制度要求，结合企业实际情况，营业税率以当年预售（或销售）收入的5%计算，教育费附加、城市维护建设税率分别为营业税的3%、7%。
按照当期销售额的5.5%计算,项目营业税金及附加总额为6948万元。
（2）土地增值税
按照现行土地增值税征收办法，土地增值税以累进税率计算；本项目增值额低于50%，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税额按照增值额30%计算，土地增值税总额为5702万元。
当期按照销售收入的1%预征。
（3）企业所得税
根据国家和北京市现行财税制度要求，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
当期按照销售收入的一定比例预征，总体按照利润总额的33%计征，所得税总额为4390万元。
2．公积金、公益金的提取
公司按净利润的15%提取盈余公积金，其中按净利润的5%提取法定公益金。
项目提取公积金总额为1406万元。
三、项目财务效益测算
（一）项目盈利能力预测
经测算，项目可实现销售收入126321万元，税前利润总额13304万元，销售利润率10.53%，投资利润率13.26%，表明项目具有一定的盈利能力。
（二）项目财务效益预测
项目内部收益率9.47%，在基准折现率8%的条件下，财务净现值1283万元，财务投资动态回收期3.91年。
测算结果表明，财务内部收益率高于基准折现率，财务净现值大于零，表明项目在财务上是可行的（见附表七）。
（三）不确定性分析
1．项目盈亏平衡分析
项目分用途单方核算成本如下：
各类成本分摊（元/平方米）
住宅
商业
地下车库
建筑面积（㎡）
112500
3500
26000
土地成本
4877
6795
828
前期工程费用
59
59
59
市政基础配套设施
111
111
111
房屋开发费
1850
2350
2250
分摊人防等费用
6
6
6
销售费用
210
290
39
管理费用
129
129
129
财务费用
95
95
95
不可预见费
97
97
97
其他
22
22
22
合计
7456
9954
3636
按照目前销售预测，项目盈亏平衡点为84%，项目成本同销售价格相比较高。
2．项目敏感性分析
敏感性测算表明，项目抗风险能力较强，无论是项目销售期延后一年、总投资增加10%、租售价格减少10%时，项目内部收益率均高于基准折现率，财务净现值均大于零。
测算结果表明项目的抗风险能力较强。
敏感性变化因素
敏感性分析结果
变化因素
变化幅度
财务净现值
财务内部收益率
基本方案
1283
9.47%
项目总投资
5%
1126
9.20%
10%
-1965
6.00%
租售价格
-5%
994
9.11%
-10%
-2231
5.50%
销售期延后一年
-2495
6.51%
第四章总论
由于项目代征地面积较大，还存在着很大的居民拆迁难度，在一定程度上造成项目土地成本较高。
按照预期销售价格，项目具有一定的盈利能力，抗风险能力差，本报告估算的土地成本应是项目能确定的最高挂牌价格。
附表一：
前期费用明细表
序号
项目
数量
计费标准
金额（万元）
依据
1
编制项目建议书（代可研报告）
48357
0.10%
48
计价格[1999]1283号
2
土地一级开发实施方案编制费
48357
0.09%
43
3
编制市政规划方案费
4631
0.10%
5
4
用地普测及拨地定桩费
144968
5
72
5
编制环境影响评价费
144968
1
14
6
编制交通影响评价费
144968
1
14
7
编制土地上市地价评估费
48357
12
8
编制地质灾害评估费
9
委托入市交易费
15
京国土房管财[2003}82号
10
沙坑挖土、夯实、填平费
70000
38
266
合计
489
附表二：
拆迁补偿明细表
一、企业拆迁补偿明细
非居住类五级
4000-5500
单位：
平方米、万元
序号
单位
建筑面积
其中有证房屋建筑面积
现状容积率
结构形式
原用途
区位
价格
容积率系数K1
用途调整系数K2
规划用途调整系数k3
区位补偿总价
房屋重置价（元/M2）
成新率（%）
重置成新价（万元）
补偿
合计
停产停业补助费
设备搬迁安装费
合计
1
金隅
4160
4160
0.1
砖混、钢混
工业
5000
6
0.8
1
9984
1300
60
324
10308
624
10
10942
2
瑞博构件厂
12544.48
8700
0.3
砖混、钢混
工业
5000
2.3
0.8
1
11541
1300
65
1060
12601
1882
22
14505
3
合计
16704.48
12860
21525
1384
22909
2506
32
25447
二、住宅拆迁补偿明细
居住类五级
基准地价
1500-2500
基本房价
800
单位：
平方米、万元
名称
户数
建筑面积
现状容积率
原用途
基本
地价
基本房价
容积率系数K
区位补偿总价
房屋重置价（元/M2）
成新率（%）
重置重置价（万元）
地上附属物补偿费
补偿
合计
搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖励费
支持重点工程费
合计
住宅
277
7788.45
0.4
住宅
2500
800
1.6
3738
800
70
436
117
4291
16
25
554
693
5579
三、其他费用
1、拆迁服务、评估费
931
按1-2项之和的3%
2、拆除及渣土清运费
98
按每拆迁建筑面积的40元计取
四、合计
32055
——
注：
非居住拆迁评估中无论有证房屋或无证房屋均计算房屋重置成新价。
附表三：
市政基础设施明细表
序号
建设项目
单位
管径
单价
总价（万元）
数值
单位
1
给水工程
33
DN1400
1530
万元/KM
50
2
天然气工程
600
DN300
120
万元/KM
72
50
DN200
80
万元/KM
4
3
中低压调亚箱
1
座
6
万元/座
6
4
雨水工程
3770
DN1200-3000*3800
7833
万元/KM
2953
5
污水工程
2280
DN400-700
2000
万元/KM
456
6
中水工程
900
DN200
720
万元/KM
65
7
热力工程
600
DN300
700
万元/KM
420
1
热换站
116
万元/座
116
8
电力工程
1500
10KV
133
万元/KM
200
9
配电室
2
座
120
万元/台
240
10
电信工程
250
12孔
6
万元/KM、孔
18
11
有线电视
5.1
孔公里
6
万元/KM、孔
31
2250
端口（2个/百平方米）
240
元/个
54
12
小计
——
——
——
——
4631
附表四：
项目总投资来源及支出预测表
序号
项目
2008年
2009年
2010年
2011年
合计
1
一、总投资来源合计
39036
52210
8598
523
100367
2
银行贷款
0
20000
20000
4
其它负债
0
5
预收租售收入
32210
8598
523
41331
6
自有资金
39036
39036
7
二、总投资支出合计
39036
52210
8598
523
100367
8
（一）土地费用
35682
23789
0
0
59471
9
其中：
土地摘牌价格
34643
23096
57739
10
契税
1039
693
1732
13
（二）前期工程费
457
378
0
0
835
14
其中：
规划勘察设计招标费
379
378
757
15
可行性研究费用
78
0
78
18
（三）市政基础设施费
0
1264
316
0
1580
19
城市建设配套费（红线外）
0
0
0
20
室外工程费用（红线内）
1264
316
1580
21
（四）房屋开发费
1515
23274
6296
0
31085
22
其中：
建安工程费
1515
22721
6059
30295
23
附属工程费（含园林、景观）
553
237
790
24
（五）其它费用
62
187
62
311
25
（六）销售费用
0
976
1027
523
2526
26
（七）管理费用
754
953
127
0
1834
27
（八）财务费用
675
675
1350
28
（九）不可预见费
566
714
95
0
1375
29
（十）税费
0
0
0
30
目开发成本（8+13+18+21+24+28+29）
38282
49606
6769
0
94657
31
期间费用（25+26+27）
754
2604
1829
523
5710
32
项目经营成本（7-27）
39036
51535
7923
523
99017
附表五：
项目销售收入、销售税金及附加测算表
序
号
项目
单位
单价
2008年
2009年
2010年
2011年
合计
销售
量
销售
收入
销售
量
销售
收入
销售
量
销售
收入
销售
量
销售
收入
销售
量
销售
收入
1
销售收入
平方米
0
48810
51348
26163
126321
2
其中：
住宅
平方米
10500
0
0
45000
47250
45000
47250
22500
23625
112500
118125
3
办公
平方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
商业
平方米
14500
0
0
0
0
1750
2538
1750
2538
3500
5076
5
酒店
平方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
商务公寓
平方米
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
车库
平方米
2000
0
0
7800
1560
7800
1560
0
0
15600
3120
8
地下综合
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9
销售税金及附加
0
2685
2824
1439
6948
10
其中：
营业税
5%
0
2441
2567
1308
6316
11
教育费附加
3%
0
73
77
39
189
12
城市维护建设税
7%
0
171
180
92
443
13
交易手续费
附表六：
项目损益预测表
序号
项目
2008年
2009年
2010年
2011年
合计
1
销售收入
0
48810
51348
26163
126321
2
开发成本
0
36575
38477
19605
94657
3
销售税金及附加
0
2685
2824
1439
6948
4
交易手续费
0
5
土地增值税
0
488
513
4701
5702
6
销售费用
0
976
1027
523
2526
7
管理费用
754
953
127
0
1834
8
财务费用
0
675
675
0
1350
9
利润总额（1-2-3-4-5-6-7-8）
-754
6458
7705
-105
133
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