舞钢市房地产调研报告.docx

1、舞钢市房地产调研报告舞钢市房地产市场调研报告2011年 8月第 1页共12页舞钢市房地产调研报告一、 舞钢市简介：1、区域地理概况：舞钢市是一座现代化工业生态旅游城市。地处豫中腹地，位于黄淮平原与南阳盆地交汇处，在中原城市群经济技术辐射圈上，距离省会郑州约 200 公里，距离平顶山约 70 公里。区域面积 646 平方公里，总人口 32 万，是中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国科技进步先进市，河南省首批赋予省辖市经济和社会管理权限的扩权县市、对外开放重点市、东西合作先进市、城乡一体化试点市、卫生城市、文明城市。舞钢市道路网络规划为“三横三纵” ，三横指建设路、滨湖大道、通平路，三纵指钢城路、

2、东环路、西环路（规划路） 。“三横三纵”道路网络是连接舞钢各组团的主干道。2、经济概况：09 年全市生产总值完成约 103 亿元，地方财政一般预算收入完成 7.4 亿元，全社会固定资产投资完成 49 亿元，农民人均纯收入 5199 元，城镇居民人均可支配收入 12696 元。舞钢市已形成以钢铁工业为主导，以纺织、造纸、食品、医药、建材等支柱产业为支撑的新型工业体系。拥有国内一流装备的河北钢铁集团舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，中加（加拿大）钢铁公司是河南省 10 强民营企业和百强企业，银龙集团是河南省最大的民营棉纺企业，还有安钢舞阳矿业公司、海明集团等一大批在全国、全省都有较

3、高知名度的企业。舞钢市近年来经济发展速度较快，财政收入在快速增加，人民生活水平也在快第 2页共12页速增加，另外，随着舞钢市旅游业的发展，将会产生大量的就业就会，这将受到周边城市及农村人群的关注，这些环境将会让舞钢市的房地产市场更加成熟，同时竞争更加激烈。3、城市功能分区：舞钢市目前辖朱兰、垭口、寺坡、院岭、矿建 5 个街道办事处和武功、庙街、铁山、杨庄 4 乡及尚店、八台、尹集、枣林 4 镇。市区功能分区如下：朱兰街道办：是城乡结合部发展起来的区域垭口街道办：政府中央行政区， “有权人住垭口”寺坡街道办：钢司职工生活区（石漫滩环境好）院岭街道办：冶金工业区（钢铁公司所在地）4、城市人口：舞钢

4、市人口稀少， 至 2009 年末，全市户籍人口 33 万人，其中城镇人口 16 万人，城镇化率达到 48.7%，新增人口中， 外来人口比例逐年增多， 尽管统计显示城镇人口约 16 万人，但是根据在市区调研目前舞钢市区人口不足十万人。华府所在地垭口街道办事处总面积 8.75 平方公里，人口则不足 3 万人二、舞钢房地产市场介绍：1、土地市场介绍10 年至今舞钢土地市场通过招拍挂形式共成交土地 30 块约 900 亩，建筑面积140 万，成交金额约 4.33 亿元左右，成交均价 48.1 万元 /亩，11 年以来共拍卖 7 块土地，面积 145 亩，建筑面积 21.6 万，成交金额 10310 万

5、元，成交均价 71.1 万元/亩，由于去年下半年开始国家政策开始从严，房地产市场状况进一步的恶化，从而第 3页共12页也影响到了土地市场的成交情况， 11 年至今舞钢市土地市场总共成交面积只有 145亩地，开发商拿地的热情在减弱，说明开发商对当前政策下舞钢的房地产市场前景看淡。土地成交价格在进一步上升，与 10 年相比 11 年土地成交均价上涨了约 50%，现在的土地市场属于量跌价涨状态。舞钢土地市场均价一般在 50-80 万元 /亩，建业森林半岛成交均价为 50 万元 /亩，楼面价格约 500 元/；帝佳 ?龙郡成交均价为 43万元 /亩，楼面价格约为 190 元/。10 年至今成交土地总建

6、筑面积约 160 余万平方米， 按照 35 年的开发周期， 每年舞钢市新增商品房面积约 3050 万平方米。按照目前舞钢市房地产市场的消耗量是不能消耗这么多面积，这也将造成华府的销售工作更加困难。2、商品房市场情况介绍（ 1）、商品房市场 区域划分：根据舞钢市城市整体规划的划分，目前，舞钢市房地产市场可以划分为三个区域：北部朱兰片区： 该片区属于舞钢市的新兴工业园所在地，依托发展工业园吸引大批人口前来就业，目前该区域居住区域主要集中在建设路与朱兰大道两侧，由于属于新兴片区，该区域土地成本等较低，使得该区域房价一般在 2500 元/左右。中部垭口片区： 该区域是舞钢市行政、文化核心所在地，具有完

7、善的医疗、金融、商业、体育、教育等配套，目前该区域房价一般在 2700 元/ 3300 元/左右。南部寺坡及钢铁公司片区： 由于该区域临近钢铁公司，所住居民大部分是舞钢钢铁公司职工，市政配套也较为完善，另外由于紧邻石漫滩水库，自然环境较为优越，使得该区域楼盘多以中高档楼盘为主。第 4页共12页（2）、商品房市场基本情况2010 年舞钢市房地产供应面积为 64.7 万，成交面积为 52.4 万，处于供大于求的局面。 2010 年供应最大的项目为河北钢铁集团舞钢分公司与福田置业共同开发的钢铁厂自建小区龙寓花园，总量为 40 万平方米左右，另外除去一些事业单位自建房等舞钢年消化量在 25 万左右。2

8、011 年 1-7 月份舞钢市商品房成交面积约 14 万，同比增长 265%，销售套数1204 套左右，成交金额 3.12 亿元，同比增长 315%，成交均价 2223 元/，同比增长14%，2011 年批准预售面积 44 万平方米左右， 截止到 7 月底累计可售面积约 42.3 万平方米左右。预售与成交面积比例约为 3 左右，存量面积按照舞钢市目前的消化量需要 21 个月，未来舞钢市房地产市场将会是供大于求的状况。第 5页共12页（3）、商品房市场楼盘调查（不含企事业单位自建房）：楼盘名称帝佳龙郡秀甲中原益群 仁和花园盛世佳园清华嘉苑钢城花园 2 期建业森林半岛龙湖佳苑恒大华府项目 占地约

9、60 亩，共占地约 30 亩， 占地约 25 亩， 7占地约 35 亩，共 11 栋占地约 20 亩，占地约 1600 亩，占地约 50 亩，共 3 栋高层， 16 栋 8 层电梯叠院洋多层，号称舞钢首席教占地约 50 余亩占地约 52 余亩概况18 栋。两栋 32 层的高层近百万平米社区层，共 168 套房， 348 套育地产地址湖滨大道西段钢城路与湖滨大道舞钢市政府舞钢市房管局旁舞钢市运输所北舞钢市钢城大道温州路与铁山大石漫滩大道西段钢城路垭口桥北西（老）东侧交警队北道交汇处建筑12 万16 万2 万4.5 万3 万4 万约 100 万10 万13 万面积物业商业、高层、多层、类型高层高层

10、住宅、商业高层住宅、 商业住宅（洋房）纯多层住宅商业、高层住宅别墅商业、高层、多层商业、高层项目 面积95 150 103170 仅剩 140105.72 和92 130 90 130 107 138 85 500 95 150 82 184 情 区间以上房源140.71 况 价格预计 2800 左右460057003400 左右2500-2800 左右2500 左右31003700 左右3200 左右5600 左右区间销售前期咨询预计 8销售 60%左右销售 35%左右前期咨询前期咨询前期咨询前期咨询二期接受前期咨销售 30%情况月开盘询8月开盘优惠买房可按照比定金 8或10万，一期价格 2

11、700 左未出交 1000 抵 10000当前楼层低三未出未出一次性优惠 10 个 交一万抵三万，幅度右，二期未出层的价格成交点按揭 5 个点主打谁在奏响城西的一个巅峰阶层的私畅享政区繁华、舞钢首席教育地产百万平米国际伴鹤立群雄之巅、 王 市府豪门、 御湖官广告传奇享俯瞰山水舞钢山生活城邦者生而独尊邸临近石漫滩，环境未来舞钢市行政临近石漫滩， 8 层 开发商品牌、 名牌资源好，整体围合南向正对石漫滩水目前为准现房8 层电梯洋房，独紧邻钢成路交通中心就在小区内，综 优势附近学校多电梯洋房， 独立车 精装修、世界级园式设计，三段式外库是其最大卖点销售立车库，会所便捷自身配套较为齐合库林景观立面，智

12、能化安防全，户型丰富评价未开工，户型不丰绿化面积小， 自身没 项目体量小， 没未开工，户型不丰 周边环境差， 品质感较未开工，未开工，周边环境劣势有景观，配套少，商品质感， 无自身品质档次较低，价格较高富富差，自身配套少物业形态杂乱较差业体量超大配套第6页共12页目前舞钢在建商品房面积约 160 万平方米，这与舞钢市一年约 25万平方米的消化量来说，明显的供大于求，并且大部分楼盘都是以中高档住宅为主，在建高档楼盘超过 130 万平方米，这将是华府面临的一个严峻问题。（4）、户型结构分析：目前，舞钢市商品住宅成交户型集中于两房与三房 90-150 的户型，其中 110-140 成交面积段结构段比

13、较多。 根据各个楼盘的走访，面积在 110-130 的三房户型询问人群最多，而 140 以上户型销售并不理想，由于房价的上涨，造成大部分购房客户不得不减少需求面积来满足总房价的平衡。城市购房多集中于改善型需求和刚性需求，需求多以大户型为主。（5）、成交单价分析：舞钢市高端项目与一般项目价格 定位差距 较大，均价范围在 2500 5100 元/ 。均价范围主要项目2000-3000元 / 帝佳龙郡（预计）、 盛世佳园、清华嘉苑3000-4000元 / 龙湖佳苑、 钢城花园、 仁和花园、 建业森林半岛4000 元以上 / 秀甲中原、恒大华府其中钢城花园 2 期对外均价 3100 元/左右，但是其优

14、惠幅度较大，实际成交价格预计在 2800 元/左右；建业森林半岛目前对外价格在 3700 元/左右，预计开盘价格在 3500-3600 元/左右，目前舞钢房地产高端市场形成恒大华府、秀甲中原、龙泉公馆三足鼎立的局面（龙泉公馆现在并未动工，未统计在内） 。第7页共12页根据对华府未成交客户统计分析约 80%左右的客户是因为价格太高而放弃购房，根据回访大部分顾客的接受价位区间在 45005400 元之间。均价范围所占比例（ %）4500 4800 元604800 5100 元205100 5400 元20（6）、成交总价分析：从典型项目面积单价看：区域住宅总价跨度较大，普通住宅的两房集中于 20-

15、30 万元，三房集中于 30-50 万元；高端住宅的两房分布在 25-45 万，三房集中于 30-60 万元。典型项目 总价范围秀甲天下 目前仅剩 140 以上户型，总价最低 60 万建业森林半岛 两房在 35-45 万，三房在 40-60 万之间帝佳龙郡 两房在 25-35 万之间，三房在 30-50 万之间。恒大华府 两房在 40-65 万之间，三房在 70-95 万之间目前，秀甲天下大于 140 以上户型销售情况并不理想，除了价格较高外，总价也远大于市场同类产品的总价，而华府除去含有 1500元 /的精装修费用，其总价仍要比其他楼盘高很多。（7）、客户分析：7.1 客户来源分析根据华府近

16、期来电、来访客户分析得知，客户中 70%来自于舞钢市本地客户；周边南阳市、平顶山其他县市、驻马店市、漯河市客户也有部分占比，占总量 20%左右；而外省及省内其他地市的客户来源占比约 10%左右。第8页共12页客户来源分析10%20%舞钢本地周边县市其他70%7.2 客户年龄结构分析通过分析显示，舞钢市客户主要年龄段集中分布在 31-50 岁之间，占比约 55%，这部分顾客大部分是以改善型需求为主，是华府的最主要目标客户群；其次是 25-30 岁之间的客户，占比为 25%；这部分顾客大部分属于刚性需求购房是以作为婚房为目的，这部分顾客是华府的次要目标客户群。年龄区间分析20%25-30 岁31-

17、50 岁55% 其他25%7.3 客户职业结构分析分析显示， 50%的购房客户及潜在客户为私营业主，多数涉及钢铁行业，其次为事业单位工作人员占比约为 30%，剩余 20%大多以钢铁公司职工及其他职业为主。第9页共12页客户结构分析20%私营业主事业单位55% 钢司及其他25%7.4 客户置业目的分析分析显示，约 80%的客户购房是作为改善居住环境和作为婚房，占压倒性比例；一部分顾客买房时作为投资保值； 炒房客户占比很小。7.5 客户的房地产信息途径分析通过客户来电、来访分析显示， 45%的客户对项目的了解是从收到短信开始的的，其次是路过或者朋友介绍看房得知，此类的比例在35%左右，这些也是中小

18、城市接受房地产信息的主要渠道；其余则大部分是通过户外广告及派单等得知，而报纸、电台等几乎可以忽略不计。15%35%客户得知渠道5%短信45%路过和朋友介绍广告和派单其他综上得知，目前华府的目标客户群为以改善性需求和刚性需求为第10页共12页主，年龄段在 25-50 岁之间的群体，对项目的认知以短信、路过和朋友介绍为主。客户划分示意图从核心客户的特征与关注点出发的营销启示：重视社区形象及物业档次： 重视对楼盘形象，品牌传承的推广。利用宣传推广构建项目高端大盘形象，并将物业品牌有效传递给置业者对品质居住生活的向往： 通过社区品质的展示和营销推广的包装，建立消费者对项目高品质生活的信心生活圈层固定：

19、 营销活动尊重舞钢人生活、文化习惯，注重人际推广，加强老客户的现身说法三、结论：土地市场方面由于受国家政策影响，开发商拿地的热情在减弱，开发商对当前政策下舞钢的房地产市场前景看淡，目前舞钢市土地市场属于量跌价涨的状态。第11页共12页目前，舞钢市房地产市场在建楼盘约 9 个，在售 4 个，在建面积约 160 万平方米，对于舞钢目前的房地产市场来说明显供大于求。这很大程度上加大了华府销售工作的难度。通过销售价格的对比，目前舞钢市在建楼盘价格一般在三千元左右，建业森林半岛与秀甲中原的价格在 3700 与 5100 左右，建业森林半岛现在未开盘，而秀甲中原目前销售情况并不理想，由于在小城市客户对价格对比的敏感系数要远远大于一二线城市，华府目前的价格将很大程度上抑制一部分客户群体的需求。舞钢目前在建楼盘大部分都以中高端客户群体为主，这与华府的目标客户群重叠，对华府销售有很大威胁；秀甲中原拥有华府所不拥有的自然景观，帝佳龙郡在价格与地理位置上都会截留一大部分的钢铁公司的客户群体，而建业森林半岛以其规模、自身配套、政府资源及开发商所拥有的品牌价值是华府未来最主要的威胁和竞争对手，华府目前的营销目标是要在建业森林半岛入市之前尽快的消化剩余房源。第12页共12页