舞钢市房地产调研报告.docx
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舞钢市房地产调研报告
舞钢市房地产市场调研报告
2011年8月
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舞钢市房地产调研报告
一、舞钢市简介：
1、区域地理概况：
舞钢市是一座现代化工业生态旅游城市。
地处豫中腹地，位于黄淮平原与南阳
盆地交汇处，在中原城市群经济技术辐射圈上，距离省会郑州约200公里，距离平顶山约70公里。
区域面积646平方公里，总人口32万，是中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国科技进步先进市，河南省首批赋予省辖市经济和社会管理权限的
扩权县市、对外开放重点市、东西合作先进市、城乡一体化试点市、卫生城市、文明城市。
舞钢市道路网络规划为“三横三纵”，三横指建设路、滨湖大道、通平路，三纵指钢城路、东环路、西环路（规划路）。
“三横三纵”道路网络是连接舞钢各组团的主干道。
2、经济概况：
09年全市生产总值完成约103亿元，地方财政一般预算收入完成7.4亿元，全社会固定资产投资完成49亿元，农民人均纯收入5199元，城镇居民人均可支配收
入12696元。
舞钢市已形成以钢铁工业为主导，以纺织、造纸、食品、医药、建材等支柱产
业为支撑的新型工业体系。
拥有国内一流装备的河北钢铁集团舞钢公司是国家特宽
特厚钢板和特种钢材生产科研基地，中加（加拿大）钢铁公司是河南省10强民营企
业和百强企业，银龙集团是河南省最大的民营棉纺企业，还有安钢舞阳矿业公司、
海明集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。
舞钢市近年来经济发展速度较快，财政收入在快速增加，人民生活水平也在快
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速增加，另外，随着舞钢市旅游业的发展，将会产生大量的就业就会，这将受到周边城市及农村人群的关注，这些环境将会让舞钢市的房地产市场更加成熟，同时竞争更加激烈。
3、城市功能分区：
舞钢市目前辖朱兰、垭口、寺坡、院岭、矿建5个街道办事处和武功、庙街、铁山、杨庄4乡及尚店、八台、尹集、枣林4镇。
市区功能分区如下：
朱兰街道办：
是城乡结合部发展起来的区域
垭口街道办：
政府中央行政区，“有权人住垭口”寺坡街道办：
钢司职工生活区（石漫滩环境好）院岭街道办：
冶金工业区（钢铁公司所在地）
4、城市人口：
舞钢市人口稀少，至2009年末，全市户籍人口33万人，其中城镇人口16万人，城镇化率达到48.7%，新增人口中，外来人口比例逐年增多，尽管统计显示城镇人口约16万人，但是根据在市区调研目前舞钢市区人口不足十万人。
华府所在地垭口街道办事处总面积8.75平方公里，人口则不足3万人
二、舞钢房地产市场介绍：
1、土地市场介绍
10年至今舞钢土地市场通过招拍挂形式共成交土地30块约900亩，建筑面积
140万㎡，成交金额约4.33亿元左右，成交均价48.1万元/亩，11年以来共拍卖7块土地，面积145亩，建筑面积21.6万㎡，成交金额10310万元，成交均价71.1万元
/亩，
由于去年下半年开始国家政策开始从严，房地产市场状况进一步的恶化，从而
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也影响到了土地市场的成交情况，11年至今舞钢市土地市场总共成交面积只有145
亩地，开发商拿地的热情在减弱，说明开发商对当前政策下舞钢的房地产市场前景
看淡。
土地成交价格在进一步上升，与10年相比11年土地成交均价上涨了约50%，
现在的土地市场属于量跌价涨状态。
舞钢土地市场均价一般在50-80万元/亩，建业
森林半岛成交均价为50万元/亩，楼面价格约500元/㎡；帝佳?
龙郡成交均价为43
万元/亩，楼面价格约为190元/㎡。
10年至今成交土地总建筑面积约160余万平方米，按照3—5年的开发周期，每
年舞钢市新增商品房面积约30—50万平方米。
按照目前舞钢市房地产市场的消耗量
是不能消耗这么多面积，这也将造成华府的销售工作更加困难。
2、商品房市场情况介绍
（1）、商品房市场区域划分：
根据舞钢市城市整体规划的划分，目前，舞钢市房地产市场可以划分为三个区
域：
北部—朱兰片区：
该片区属于舞钢市的新兴工业园所在地，依托发展工业园吸引大批人口前来就业，目前该区域居住区域主要集中在建设路与朱兰大道两侧，由于属
于新兴片区，该区域土地成本等较低，使得该区域房价一般在2500元/㎡左右。
中部—垭口片区：
该区域是舞钢市行政、文化核心所在地，具有完善的医疗、金融、商业、体育、教育等配套，目前该区域房价一般在2700元/㎡—3300元/㎡左右。
南部—寺坡及钢铁公司片区：
由于该区域临近钢铁公司，所住居民大部分是舞钢钢铁公司职工，市政配套也较为完善，另外由于紧邻石漫滩水库，自然环境较为优越，使得该区域楼盘多以中高档楼盘为主。
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（2）、商品房市场基本情况
2010年舞钢市房地产供应面积为64.7万㎡，成交面积为52.4万㎡，处于供大于求的局面。
2010年供应最大的项目为河北钢铁集团舞钢分公司与福田置业共同开发的钢铁厂自建小区龙寓花园，总量为40万平方米左右，另外除去一些事业单位自建房等舞钢年消化量在25万㎡左右。
2011年1-7月份舞钢市商品房成交面积约14万㎡，同比增长265%，销售套数
1204套左右，成交金额3.12亿元，同比增长315%，成交均价2223元/㎡，同比增长
14%，2011年批准预售面积44万平方米左右，截止到7月底累计可售面积约42.3万平方米左右。
预售与成交面积比例约为3左右，存量面积按照舞钢市目前的消化量需要21个月，未来舞钢市房地产市场将会是供大于求的状况。
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（3）、商品房市场楼盘调查（不含企事业单位自建房）
：
楼盘名称
帝佳·龙郡
秀甲中原
益群·仁和花园
盛世佳园
清华嘉苑
钢城花园2期
建业森林半岛
龙湖佳苑
恒大华府
项目占地约60亩，共
占地约30亩，占地约25亩，7
占地约35亩，共11栋
占地约20亩，
占地约1600亩，
占地约50亩，
共3栋高层，16栋8层电梯叠院洋
多层，号称舞钢首席教
占地约50余亩
占地约52余亩
概况
18栋。
两栋32层的高层
近百万平米社区
层，共168套
房，348套
育地产
地址
湖滨大道西段
钢城路与湖滨大道
舞钢市政府
舞钢市房管局旁
舞钢市运输所北
舞钢市钢城大道
温州路与铁山大
石漫滩大道西段
钢城路垭口桥北
西
（老）东侧
交警队北
道交汇处
建筑
12万㎡
16万㎡
2万㎡
4.5万㎡
3万㎡
4万㎡
约100万㎡
10万㎡
13万㎡
面积
物业
商业、高层、多层、
类型
高层
高层住宅、商业
高层住宅、商业
住宅（洋房）
纯多层住宅
商业、高层住宅
别墅
商业、高层、多层
商业、高层
项
目面积
95㎡—150㎡
103—170㎡仅剩140
105.72㎡和
92㎡—130㎡
90㎡—130㎡
107㎡—138㎡
85㎡—500㎡
95㎡—150㎡
82㎡—184㎡
情区间
㎡以上房源
140.71㎡
况价格
预计2800左右
4600—5700
3400左右
2500-2800左右
2500左右
3100
3700左右
3200左右
5600左右
区间
销售
前期咨询预计8
销售60%左右
销售35%左右
前期咨询
前期咨询
前期咨询
前期咨询
二期接受前期咨
销售30%
情况
月开盘
询8月开盘
优惠
买房可按照比
定金8或10万，
一期价格2700左
未出
交1000抵10000
当前楼层低三
未出
未出
一次性优惠10个交一万抵三万，
幅度
右，二期未出
层的价格成交
点按揭5个点
主打
谁在奏响城西的
一个巅峰阶层的私
畅享政区繁华、
舞钢首席教育地产
百万平米国际伴
鹤立群雄之巅、王市府豪门、御湖官
广告
传奇
享
俯瞰山水舞钢
山生活城邦
者生而独尊
邸
临近石漫滩，环境
未来舞钢市行政
临近石漫滩，8层开发商品牌、名牌
资源好，整体围合
南向正对石漫滩水
目前为准现房
8层电梯洋房，独
紧邻钢成路交通
中心就在小区内，
综优势
附近学校多
电梯洋房，独立车精装修、世界级园
式设计，三段式外
库是其最大卖点
销售
立车库，会所
便捷
自身配套较为齐
合
库
林景观
立面，智能化安防
全，户型丰富
评
价
未开工，户型不丰
绿化面积小，自身没项目体量小，没
未开工，户型不丰周边环境差，品质感较
未开工，
未开工，周边环境
劣势
有景观，配套少，商
品质感，无自身
品质档次较低，
价格较高
富
富
差，自身配套少
物业形态杂乱
较差
业体量超大
配套
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目前舞钢在建商品房面积约160万平方米，这与舞钢市一年约25
万平方米的消化量来说，明显的供大于求，并且大部分楼盘都是以中
高档住宅为主，在建高档楼盘超过130万平方米，这将是华府面临的
一个严峻问题。
（4）、户型结构分析：
目前，舞钢市商品住宅成交户型集中于两房与三房90-150㎡的户型，其中110-140㎡成交面积段结构段比较多。
根据各个楼盘的走访，面积在110-130㎡的三房户型询问人群最多，而140㎡以上户型销售并不理想，由于房价的上涨，造成大部分购房客户不得不减少需求面
积来满足总房价的平衡。
城市购房多集中于改善型需求和刚性需求，需求多以大户型为主。
（5）、成交单价分析：
舞钢市高端项目与一般项目价格定位差距较大，均价范围在2500—5100元/㎡。
均价范围
主要项目
2000-3000
元/㎡
帝佳龙郡（预计）、盛世佳园、清华
嘉苑
3000-4000
元/㎡
龙湖佳苑、钢城花园、仁和花园、建
业森林半岛
4000元以上/㎡
秀甲中原、恒大华府
其中钢城花园2期对外均价3100元/㎡左右，但是其优惠幅度较
大，实际成交价格预计在2800元/㎡左右；建业森林半岛目前对外价
格在3700元/㎡左右，预计开盘价格在3500-3600元/㎡左右，目前舞
钢房地产高端市场形成恒大华府、秀甲中原、龙泉公馆三足鼎立的局
面（龙泉公馆现在并未动工，未统计在内）。
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根据对华府未成交客户统计分析约80%左右的客户是因为价格太
高而放弃购房，根据回访大部分顾客的接受价位区间在4500—5400元之间。
均价范围
所占比例（%）
4500—4800元
60
4800—5100元
20
5100—5400元
20
（6）、成交总价分析：
从典型项目面积单价看：
区域住宅总价跨度较大，普通住宅的两房集中于20-30万元，三房集中于30-50万元；高端住宅的两房分布
在25-45万，三房集中于30-60万元。
典型项目总价范围
秀甲天下目前仅剩140㎡以上户型，总价最低60万
建业森林半岛两房在35-45万，三房在40-60万之间
帝佳龙郡两房在25-35万之间，三房在30-50万之间。
恒大华府两房在40-65万之间，三房在70-95万之间
目前，秀甲天下大于140㎡以上户型销售情况并不理想，除了价
格较高外，总价也远大于市场同类产品的总价，而华府除去含有1500
元/㎡的精装修费用，其总价仍要比其他楼盘高很多。
（7）、客户分析：
7.1客户来源分析
根据华府近期来电、来访客户分析得知，客户中70%来自于舞钢
市本地客户；周边南阳市、平顶山其他县市、驻马店市、漯河市客户
也有部分占比，占总量20%左右；而外省及省内其他地市的客户来源
占比约10%左右。
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客户来源分析
10%
20%
舞钢本地
周边县市
其他
70%
7.2客户年龄结构分析
通过分析显示，舞钢市客户主要年龄段集中分布在31-50岁之间，
占比约55%，这部分顾客大部分是以改善型需求为主，是华府的最主
要目标客户群；其次是25-30岁之间的客户，占比为25%；这部分顾
客大部分属于刚性需求购房是以作为婚房为目的，这部分顾客是华府
的次要目标客户群。
年龄区间分析
20%
25-30岁
31-50岁
55%其他
25%
7.3客户职业结构分析
分析显示，50%的购房客户及潜在客户为私营业主，多数涉及钢
铁行业，其次为事业单位工作人员占比约为30%，剩余20%大多以钢
铁公司职工及其他职业为主。
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客户结构分析
20%
私营业主
事业单位
55%钢司及其他
25%
7.4客户置业目的分析
分析显示，约80%的客户购房是作为改善居住环境和作为婚房，
占压倒性比例；一部分顾客买房时作为投资保值；炒房客户占比很小。
7.5客户的房地产信息途径分析
通过客户来电、来访分析显示，45%的客户对项目的了解是从收
到短信开始的的，其次是路过或者朋友介绍看房得知，此类的比例在
35%左右，这些也是中小城市接受房地产信息的主要渠道；其余则大
部分是通过户外广告及派单等得知，而报纸、电台等几乎可以忽略不
计。
15%
35%
客户得知渠道
5%
短信
45%
路过和朋友介绍
广告和派单
其他
综上得知，目前华府的目标客户群为以改善性需求和刚性需求为
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主，年龄段在25-50岁之间的群体，对项目的认知以短信、路过和朋
友介绍为主。
客户划分示意图
从核心客户的特征与关注点出发的营销启示：
●重视社区形象及物业档次：
重视对楼盘形象，品牌传承的推广。
利
用宣传推广构建项目高端大盘形象，并将物业品牌有效传递给置业者
●对品质居住生活的向往：
通过社区品质的展示和营销推广的包装，
建立消费者对项目高品质生活的信心
●生活圈层固定：
营销活动尊重舞钢人生活、文化习惯，注重人际推
广，加强老客户的现身说法
三、结论：
土地市场方面由于受国家政策影响，开发商拿地的热情在减弱，
开发商对当前政策下舞钢的房地产市场前景看淡，目前舞钢市土地市
场属于量跌价涨的状态。
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目前，舞钢市房地产市场在建楼盘约9个，在售4个，在建面积
约160万平方米，对于舞钢目前的房地产市场来说明显供大于求。
这很大程度上加大了华府销售工作的难度。
通过销售价格的对比，目前舞钢市在建楼盘价格一般在三千元左
右，建业森林半岛与秀甲中原的价格在3700与5100左右，建业森林
半岛现在未开盘，而秀甲中原目前销售情况并不理想，由于在小城市
客户对价格对比的敏感系数要远远大于一二线城市，华府目前的价格
将很大程度上抑制一部分客户群体的需求。
舞钢目前在建楼盘大部分都以中高端客户群体为主，这与华府的目标客户群重叠，对华府销售有很大威胁；秀甲中原拥有华府所不拥有的自然景观，帝佳龙郡在价格与地理位置上都会截留一大部分的钢铁公司的客户群体，而建业森林半岛以其规模、自身配套、政府资源及开发商所拥有的品牌价值是华府未来最主要的威胁和竞争对手，华府目前的营销目标是要在建业森林半岛入市之前尽快的消化剩余房源。
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