文化产业园项目可行性研究报告.docx

1、文化产业园项目可行性研究报告文化产业园项目可行性研究报告第一章第一章总总论论一、项目概况项目概况1、项目名称XX文化产业园项目（暂定名）2、项目地址项目地址：*市*区。本项目地址：南接*村，西靠*村，北就*村。3、项目法人单位企业名称：*实业（*）有限公司住所：*市*区*镇*村投资总额：500万美元注册资金：300万美元*实业（*）有限公司成立于 2003年3月 8日4、建设内容与规模将*实业（*）有限公司的工业园改造为 XX文化产业园。改造范围包括：土地面积 42,692平方米，办公楼 1栋，标准工业厂房及仓库 8栋，员工宿舍 4栋，总建筑面积为 72,559平方米。改造后的 XX文化产业园

2、将是一个集民俗文化产品交易中心于一体，提供创意设计、展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流，及进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。主要展销推广的商品包括：民俗文化用品、工艺品、茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举办茶艺比赛。建成后的*文化产业园是一个规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的民俗文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。5、开发建设模式和进度*实业（*）有限公司完成对 XX文化产业园区的改造后，由*实业（*）有限公司对 XX文化产业园的商用物

3、业进行出租、营运管理及相关配套服务。根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。项目拟于 2009年 10月2010年 9月完成对原工业园区的改造。6项目主要技术经济指标规划用地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)其中：商业建筑面积(平方米)项目总投资(万元)其中：土地费用建筑物工程费建筑物改造工程费工程建设其它费用预备费用前期运营费用总投资自有资金银行贷款财务评价年投资利润率年投资利税率 9.82%。全投资所得税后财务指标财务内部收益率财务净现值（万元）13.33%5,856.91二、可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则1、编制依

4、据（1）*市文化产业发展十一五规划（2006-2010）；（2）关于*市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知；（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；（4）*市人民政府关于工业区升级改造的若干意见；（5）*区及 XX办道街办的发展规划；（6）*市建筑工程消耗量定额及费用定额；（7）*实业（*）有限公司编制的 XX文化产业园规划图；（8）国家有关政策法规；（9）*实业（*）有限公司提供的相关资料。2、编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；（2）把握合法、

5、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足*市未来城市发展规划的要求；（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应*的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。第二章第二章项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目建设背景当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产

6、业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。为促进文化产业的发展，国家制定了国家 2007年 3月 30日，*市人民政府出台了*市人民政府关于工业区升级改造的若干意见，2008年2月 15日，*市人民政府又出台了*市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行），鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）。“三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以旧工业区改造建设为重点。文化产业园区（基地）是指：利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影视

7、制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功5能的文化产品专业市场（街）。*实业（*）有限公司为适应促进文化产业发展的需要，对*工业园区进行升级改造，同时利用公司董事长兼法定代表人黄明泰先生在文化界、媒体界、企业管理界及台商群体中具有的高知名度及文化产业项目营运的丰富经验，经*实业（*）有限公司董事会决定将*实业（*）有限公司的工业园改造成 XX文化产业

8、园。二、项目建设的必要性项目建设的必要性XX文化产业园的改造，符合*市文化产业发展十一五规划（2006-2010)的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。（一）本项目的建设是满足*市文化产业发展的需要根据国家*实业（*）有限公司作为具有建设文化产业园（基地）雄厚实力的企业，审时度势，将*工业区改造为 XX文化产业园，首先是满足了*市文化产业发展的需要，为*市文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进*，乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。（二）本项目建设是*市“三旧”改造的需要依据*市人民政府关于工业区升级改造的若干意见、*市鼓励三旧改造

9、建设文化产业园区（基地）若干措施（试行），*市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。*实业（*）有限公司的*工业区，土地面积 42,692平方米，现有办公楼 1栋，标准工业厂房和仓库 8栋，员工宿舍 4栋，总建筑面积72,559平方米，工业区内大树参天、绿篱齐整，环境优美，是*著名的花园式厂区，各栋厂房内外经过精心装饰，且各栋厂房之间有架空走廊相联，整个形成一个既相互独立又相互联系的整体，这为旧厂区改造成为文化产业园提供了不可代替的优势。XX文化产业园项目建设，符合*市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。（三）本项目建设是满足中国民

10、俗文化产业发展的需要6本项目突出民俗文化产业的特色，不仅为民俗文化产品提供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对民俗文化方面的需求。（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，XX文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设 XX文化产业园项目是必要的。三、项目进展项目进展自 2008年 12

11、月初开始，根据公司董事会的决定，本公司进行 XX文化产业园区的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。截止 2009年 8月底，XX文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条件。7第三章项目市场分析第三章项目市场分析一、*市国民经济和社会发展情况*市国民经济和社会发展情况*市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港。陆域位置是东经 1134611437，北纬 22272252。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至*河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积 2020平方公里。*经济特区是*市的一部分，位于东经 11352

12、11421，北纬 22272239。*经济特区东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南临*河，北靠梧桐山、XX山山脉，面积为 327.5平方公里，东西长 49公里，南北宽平均 7公里，呈狭长形。*市共设 6个市辖行政区。其中，*经济特区内 4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外 2个区，即*区、龙岗区。6个区共辖 51个街道、622个社区。年通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1,607.14亿元，增长 18.4%，比全市平均增速高 5.9个百分点；从经济类型看，外商及港澳台投资企业生产增速明显回落，外商及港澳台投资企业增加值 2,260.21亿元，增长 8.7%，占工业增加值

13、比重 64.1%。（二）固定资产投资增幅上升全年全社会固定资产投资 1,467.60亿元，增长9.1%，其中，基本建设投资 827.83亿元，增长15.9%；房地产开发投资 440.49亿元，下降 4.5%;更新改造投资8155.84亿元，增长 8.1%；其他投资 43.45亿元，增长 68.3%。全社会固定资产投资主要特点是：1.基建投资加快，成为全市固定资产投资重要支撑全年基本建设投资增速加快，基建投资增速 4月份扭转了 1季度的负增长，增长4.3%，下半年投资进度保持较快势头，全年基建投资增长 15.9%，基建投资占全社会固定资产投资比重由上年的 53.1%上升到 56.4%，提高了 3

14、.3个百分点。2.工业投资所占比重下降从产业划分来看，第一次产业投资 0.1亿元；第二次产业完成投资 386.00亿元，增长 3.9%；第三次产业完成投资 1,081.50亿元，增长 11.4%。第二次产业中工业完成投资 386.00亿元，增长 3.9%，占全社会固定资产投资比重由上年的 27.6下降到 26.3。（三）交通运输业保持增长全年全市货运量 14,893.97万吨，增长 8.9%，完成货物运输周转量 745.85亿吨公里，下降 6.1%；完成客运量和旅客周转量分别增长 5.6%和增长 16.6%。全年*港港口货物吞吐量 21,125.47万吨，增长 6.1%。其中，集装箱吞吐量 2

15、,141.65万标箱，增长 1.5%，机场货邮吞吐量 59.79万吨，下降 2.9%，机场旅客吞吐量 2,140.04万人次，增长 3.8%。全年邮电业务量完成 611.75亿元，增长 19.1%。（四）消费市场增长较快，外贸出口放缓全年全市实现社会消费品零售总额 2,251.82亿元，增长 17.6%。其中，批发零售业零售额 1,972.12亿元，增长 16.7%；住宿餐饮业零售 279.69亿元，增长 24.0%。据海关统计，全年全市外贸进出口总额 2,999.75亿美元，增长 4.3%。其中进口总额 1,202.31亿美元，增长 1.0%；出口总额 1,797.44亿美元，增长 6.6%

16、。全年实际吸收外商直接投资 40.30亿美元，增长10.1%。（五）财政收入保持较快增长全年全市地方财政一般预算收入 800.36亿元，增长 21.6%；全市地方财政一般预算支出 889.86亿元，增长 22.2%。12月末，国内金融机构人民币存款余额为 13,011.24亿元，比年初增长 13.2%，其中，居民储蓄存款余额 4,905.93亿元，比年初增长 29.4%。国内金融机构人民币贷款余额为 9,058.46亿元，按可比口径比年初增长 14.3%。（六）市场消费物价涨势回落12月份居民消费价格比 11月份下降 0.5%，全年居民消费价格总水平上涨 5.9%。92008年在*发展史上是极

17、不平常的一年。这一年，世界经济金融形势复杂多变，不稳定不确定因素明显增多。次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，特别是下半年以来，国际经济环境急转直下，波及范围不断扩大，并从金融领域扩散到实体经济领域。对国内经济影响日益显现，经济下行压力加大。*经济具有高度外向型特征，所经历的困难与影响不言而喻。面对来自国际国内严重困难和严峻挑战，市委、市政府与全市人民一道，全面贯彻落实科学发展观，发现问题早，形势判断准确，应对措施有力。市委市政府领导亲率各部门百人调查队伍深入企业调查研究，在服务企业、促进企业稳定发展方面，出台一系列促进产业发展的措施，从资金、土地、产销、税收、政策等多方面，及时解决企业面临的困难

18、，努力克服国内外不利因素的影响，千方百计促进经济平稳快速增长。*在致力转型升级阶段，遭遇了外部需求放缓和发展成本上升的压力，其面临的环境将更为复杂和困难。世界经济增长放缓对*经济产生重要影响，进一步加大经济下行压力。2009年，*将认真贯彻落实中央、省各项扩大内需、促进经济增长政策措施，进一步推动自主创新，着力提高企业竞争力和活力，加快现代产业体系建设，努力促进*经济平稳健康发展。二、*市文化产业发展现状*市文化产业发展现状文化产业是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动相关联的活动的集合。经过多年发展，特别是开展文化体制改革综合性试点工作以来，*文化产业取得了长足进步，竞争

19、力和整体实力进一步增强，对城市经济的贡献率进一步提高，逐渐形成一定的自身特色，在全国处于相对领先的位置。1优势产业持续发展促使文化产业呈快速增长态势。2005年*文化产业实现增加值 300.47亿元人民币，占全市 GDP的 6.1%，比 2004年增长 16.2%，比全市 GDP增长率高出 1.2个百分点。印刷、文化用品和设备的生产与销售、文化旅游等优势产业对全市文化产业贡献率持续保持领先地位。2新兴文化产业门类显示出强劲的发展潜力和良好的发展前景。依托高新技术和设计人才聚集的优势，*的创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业门类发展迅速。创意设计在全国乃至亚洲显示出领先优势，工业设计、平面

20、设计人才集聚，在全国具有举足轻重的影响。全市经营动漫游戏类企业共 337家，其中漫画经营企业 81家、动画经营企业 206家、游戏经营企业 11家，另有复合经营类企业 39家，从业人员约 1万人。数字电视、数字音乐呈现良好的发展势头，产生了国内规模最大的数字移动电视、数字音乐、网络游戏研发、生产和服10务企业。3多元化文化产业投资主体进一步形成。由于*市场经济发育较早，不少民营企业和个人积极投身文化经营，将文化产业作为主要投资方向，加上毗邻香港的地缘优势，港资投入比重较大，文化产业投资渠道日益多元化，呈现出国家、集体、股份制、民营、个体及中外合作、深港合资、外商独资等多种所有制形式并存的发展格

21、局，为文化产业发展增添了活力。4文化产业发展初步形成了市场化运作、高新科技运用、自主创新带动等三大优势。在政府的积极引导和推动下，*率先基本建立了社会主义市场经济体系和框架，文化企业进行市场化运作，增强了文化产业发展的后劲。高新技术产业连续多年快速增长，高新技术与文化产业的结合，为提高文化产品和服务的科技水平，发展创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业，提供了有利条件。通过大力发展具有自主知识产权的核心技术，*逐渐孕育了自主创新的三大动力：创新环境条件的形成、创新企业的崛起和以技术能力增长为动力的结构升级，文化产业进一步形成与高新技术产业的关联优势。在充分认识成绩和优势的同时，必须看到，*

22、文化产业发展还存在一些问题和薄弱环节。主要表现在：文化产业发展还存在一些体制性障碍，诸如条块分割、多头管理、职能不清、缺乏统一协调等问题；除了一些重点行业在全国形成比较优势外，*文化产业发展的总体水平与*、上海等地相比还有较大差距，总体规模偏小，对 GDP的贡献不足；产业结构不尽合理，产业链不够完善，上游原创不足，中游生产环节集约化程度不高，下游营销能力不强；对外开放程度和国际竞争力相对落后，对外文化贸易水平不高，特别是文化产业的核心层比重较低，文化产业的核心竞争力受到制约。三、*市文化产业园*市文化产业园发展条件发展条件1国际国内的形势为文化产业发展提供了新的机遇。在世界范围内，文化产业发展

23、迅猛，文化市场竞争日趋激烈，各国文化产业发展的不平衡加剧，差距正在拉大。在国内，*、上海等大中城市都充分认识到发展文化产业的重要性，纷纷确立发展战略，制订长远规划，出台扶持政策，呈现争先恐后、你追我赶的局面。党中央、国务院正式下发了关于深化文化体制改革的若干意见，对文化体制改革作出全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生产力。国家11确定为2城市发展战略的调整为文化产业发展打开了新的空间。根据科学发展观的要求，按照党的十六届五中、六中全会精神，面对四个3较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提供了体制和机制的支持。*作为改革开放的4高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展提供了技

24、术支撑。*高新技术特别是信息技术的研发与制造优势，为我市传统文化产业的改造与升级，发展以信息技术为手段、载体的创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业提供了技术支撑。5各类投资资本和创意人才的汇聚，为文化产业的发展不断增强新的活力。*作为区域性金融中心，已经形成了一定规模并相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃。改革开放多年来形成的灵活的人才引进、培养和使用机制，产生了6127勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好的人文氛围。*鼓励创新、宽容失败、脚踏实地、追求卓越的创新精神培育了创新型文化价值观，这是文化产业发展不可缺少的思想源泉和精神动力。8毗邻香港的区位优势为文化产业的发展提供了开放的

25、市场环境。香港市场经济发达，是世界公认的设计之都、时尚之都、会展之都。充分利用毗邻香港的区位优势，加强深港合作，引进香港的文化创意人才和资金，推动文化产品和服务走出去，是*具有的又一独特优势。四、*市文化产业“*市文化产业“十一五”十一五”发展目标发展目标1博采中华文化精华，挖掘本土人文资源和自然资源，借鉴国内外先进经验，努力实现文化与市场的对接、文化与科技的结合、文化与财富的转换，形成体系完备、结构合理、人才集聚、消费活跃、特色鲜明、效益显著的文化产业发展新局面。2发挥企业在文化产业发展中的主体作用，在创意设计、动漫游戏、数字内容、传媒出版、影视制作、高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领

26、域培育一批在国内外有广泛影响的优秀文化企业和文化品牌，不断增强竞争力，形成富有活力的文化生产和服务的微观运行机制。3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引导，调动全社会力量积极投入文化产业领域，促进文化产业投资主体多元化，形成多种所有制共同发展的文化产业发展格局。4充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作用，进一步培育和规范文化市场，形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系。5积极运用先进科技手段，确立原创性文化产品在市场的重要地位，形成技术先进、机制灵活、优势明显、与国际接轨的完善的文化产业创新体系。6利用7力争到 2010年，重点建成 10个文化产业创意研发中心和公共服务平台，培育

27、20个文化产品和服务知名品牌，扶植 30个在国内具有行业影响力的龙头和重点13企业，建成 50个特色产业园区和基地，重点培养和引进 100名文化产业领域的领军和高端人才。*文化产业年均增长率以较 GDP年均增长率高 2%以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到 20%左右。产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的贡献率达到 60%以上。文化产业成为重要支柱产业，*成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。五、*市文化产业发展政策*市文化产业发展政策本项目属于*市“三旧”改

28、造建设文化产业园项目，按照*市出台的关于*市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知、*市文化产业园区和基地认定管理办法（试行）、*市文化产业发展十一五规划（2006-2010）等相关文件的精神，本项目可享受一系列政策支持。1土地政策（1）“三旧”改造项目比照高新科技项目用地，实行优先安排。（2）根据文化产业发展规划，鼓励有计划地开展“三旧”低效地和闲置土地的收购工作。旧工业区改造成文化产业园区（基地）的，保持土地性质不变。2财税政策（1）“三旧”改造的文化产业园区（基地）免交公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费；免收产业园区（基地）项目涉及的其他属于本市的行政事业性收费。文化产业园区