文化产业园项目可行性研究报告.docx
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文化产业园项目可行性研究报告
文化产业园项目可行性研究报告
第一章第一章总总论论
一、项目概况项目概况
1、项目名称
XX文化产业园项目（暂定名）
2、项目地址
项目地址：
*******市*******区。
本项目地址：
南接*******村，西靠*******村，北
就*******村。
3、项目法人单位
企业名称：
*******实业（*******）有限公司
住所：
*******市*******区*******镇*******村
投资总额：
500万美元
注册资金：
300万美元
*******实业（*******）有限公司成立于2003年
3月8日
4、建设内容与规模
将*******实业（*******）有限公司的工业园改造
为XX文化产业园。
改造范围包括：
土地面积42,692平
方米，办公楼1栋，标准工业厂房及仓库8栋，员工宿
舍4栋，总建筑面积为72,559平方米。
改造后的XX文化产业园将是一个集民俗文化产品
交易中心于一体，提供创意设计、展示交易、会展、电
子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结
算、人才交流，及进出口贸易、商务、生产和生活等配
套服务于一体的大型综合商贸物流平台。
主要展销推广
的商品包括：
民俗文化用品、工艺品、茶叶、茶具、茶
文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作
品和举办茶艺比赛。
建成后的*******文化产业园是一
个规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的民俗文化产
品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基
地和制造业高端集成服务平台。
5、开发建设模式和进度
*******实业（*******）有限公司完成对XX文化
产业园区的改造后，由*******实业（*******）有限公
司对XX文化产业园的商用物业进行出租、营运管理及
相关配套服务。
根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分
析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。
项目
拟于2009年10月～2010年9月完成对原工业园区的
改造。
6．项目主要技术经济指标
规划用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）其
中：
商业建筑面积（平方米）项目总投资（万元）其中：
土
地费用建筑物工程费建筑物改造工程费工程建设其它费
用预备费用前期运营费用总投资自有资金银行贷款财务
评价年投资利润率年投资利税率9.82%。
全投资所得税后财务指标财务内部收益率财务净现
值（万元）13.33%5,856.91
二、可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报
告编制依据和原则
1、编制依据
（1）*******市文化产业发展十一五规划（2006-
2010）；
（2）关于*******市鼓励三旧改造建设文化产业园
区（基地）若干措施（试行）的通知；
（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意
见；
（4）*******市人民政府关于工业区升级改造的若
干意见；
（5）**************区及XX办道街办的发展规
划；
（6）*******市建筑工程消耗量定额及费用定额；
（7）*******实业（*******）有限公司编制的XX
文化产业园规划图；
（8）国家有关政策法规；
（9）*******实业（*******）有限公司提供的相
关资料。
2、编制原则
在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编
制原则：
（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原
则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理
性；
（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建
设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建
设结果能够满足*******市未来城市发展规划的要求；
（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案
和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综
合效益的平衡；
（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使
项目适应*******的城市发展、经济建设和人民生活水
平的提高。
第二章第二章项目建设背景及必要性项目建设背景
及必要性
一、项目建设背景项目建设背景
当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突
出，文化产业的发展更是日新月异。
许多国家和地区纷
纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获
得广泛重视。
同时，文化产业发展的区域竞争日趋激
烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制
高点和核心要素。
发展文化产业已成为我国下一阶段国
民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化
建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。
为促进文化产业的发展，国家制定了《国家2007
年3月30日，*******市人民政府出台了《*******市
人民政府关于工业区升级改造的若干意见》，2008年
2月15日，*******市人民政府又出台了《*******市
鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试
行）》，鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化
产业园区（基地）。
“三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。
目前政策
措施指向以旧工业区改造建设为重点。
文化产业园区（基地）是指：
利用“三旧”改造集
聚创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创
作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目
和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文
化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心
等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培
养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展
示、流通，或兼有旅游、娱乐功
5
能的文化产品专业市场（街）。
*******实业（*******）有限公司为适应促进文化
产业发展的需要，对*******工业园区进行升级改造，
同时利用公司董事长兼法定代表人黄明泰先生在文化
界、媒体界、企业管理界及台商群体中具有的高知名度
及文化产业项目营运的丰富经验，经*******实业
（*******）有限公司董事会决定将*******实业
（*******）有限公司的工业园改造成XX文化产业园。
二、项目建设的必要性项目建设的必要性
XX文化产业园的改造，符合*******市文化产业发
展十一五规划（2006-2010）的要求，项目的改造具有较
大的综合效益，项目的建设是必要的。
（一）本项目的建设是满足*******市文化产业发
展的需要
根据《国家
*******实业（*******）有限公司作为具有建设文
化产业园（基地）雄厚实力的企业，审时度势，将
*******工业区改造为XX文化产业园，首先是满足了
*******市文化产业发展的需要，为*******市文化产为
的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进
*******，乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有
促进文化产业发展的经济效益。
（二）本项目建设是*******市“三旧”改造的需
要
依据《*******市人民政府关于工业区升级改造的
若干意见》、《*******市鼓励三旧改造建设文化产业
园区（基地）若干措施（试行）》，*******市鼓励工
业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基
地）的政策规定。
*******实业（*******）有限公司的*******工业
区，土地面积42,692平方米，现有办公楼1栋，标准
工业厂房和仓库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积
72,559平方米，工业区内大树参天、绿篱齐整，环境
优美，是*******著名的花园式厂区，各栋厂房内外经
过精心装饰，且各栋厂房之间有架空走廊相联，整个形
成一个既相互独立又相互联系的整体，这为旧厂区改造
成为文化产业园提供了不可代替的优势。
XX文化产业园项目建设，符合*******市鼓励工业
区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）
的政策规定。
（三）本项目建设是满足中国民俗文化产业发展的
需要
6
本项目突出民俗文化产业的特色，不仅为民俗文化
产品提供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能
在很大程度上满足市民及海外人士对民俗文化方面的需
求。
（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显
按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业
用途。
在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，XX
文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保
证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商
业化经营的微观经济效益比较明显。
因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效
益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面
来看，建设XX文化产业园项目是必要的。
三、项目进展项目进展
自2008年12月初开始，根据公司董事会的决定，
本公司进行XX文化产业园区的规划、项目立项申报、
原有制造业项目的迁移等准备性工作。
截止2009年8
月底，XX文化产业园改造项目的各项准备工作完成，
为本项目的顺利建设创造了良好的条件。
7
第三章项目市场分析第三章项目市场分析
一、*******市国民经济和社会发展情况*******市
国民经济和社会发展情况
*******市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香
港。
陆域位置是东经113°46'～114°37'，北纬22°
27'～22°52'。
东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口
伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至*******河与香港
毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。
全市总面积2020平
方公里。
*******经济特区是*******市的一部分，位于
东经113°52'～114°21'，北纬22°27'～22°39'。
*******经济特区东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安
乐村，南临*******河，北靠梧桐山、XX山山脉，面积
为327.5平方公里，东西长49公里，南北宽平均7公
里，呈狭长形。
*******市共设6个市辖行政区。
其中，*******经
济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田
区；特区外2个区，即*******区、龙岗区。
6个区共
辖51个街道、622个社区。
年通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值
1,607.14亿元，增长18.4%，比全市平均增速高5.9个
百分点；从经济类型看，外商及港澳台投资企业生产增
速明显回落，外商及港澳台投资企业增加值2,260.21
亿元，增长8.7%，占工业增加值比重64.1%。
（二）固定资产投资增幅上升
全年全社会固定资产投资1,467.60亿元，增长
9.1%，其中，基本建设投资827.83亿元，增长
15.9%；房地产开发投资440.49亿元，下降4.5%;更新
改造投资
8
155.84亿元，增长8.1%；其他投资43.45亿元，
增长68.3%。
全社会固定资产投资主要特点是：
1.基建投资加快，成为全市固定资产投资重要支撑
全年基本建设投资增速加快，基建投资增速4月份
扭转了1季度的负增长，增长
4.3%，下半年投资进度保持较快势头，全年基建投
资增长15.9%，基建投资占全社会固定资产投资比重由
上年的53.1%上升到56.4%，提高了3.3个百分点。
2.工业投资所占比重下降
从产业划分来看，第一次产业投资0.1亿元；第二
次产业完成投资386.00亿元，增长3.9%；第三次产业
完成投资1,081.50亿元，增长11.4%。
第二次产业中
工业完成投资386.00亿元，增长3.9%，占全社会固定
资产投资比重由上年的27.6％下降到26.3％。
（三）交通运输业保持增长
全年全市货运量14,893.97万吨，增长8.9%，完
成货物运输周转量745.85亿吨公里，下降6.1%；完成
客运量和旅客周转量分别增长5.6%和增长16.6%。
全年*******港港口货物吞吐量21,125.47万吨，
增长6.1%。
其中，集装箱吞吐量2,141.65万标箱，增
长1.5%，机场货邮吞吐量59.79万吨，下降2.9%，机
场旅客吞吐量2,140.04万人次，增长3.8%。
全年邮电业务量完成611.75亿元，增长19.1%。
（四）消费市场增长较快，外贸出口放缓
全年全市实现社会消费品零售总额2,251.82亿
元，增长17.6%。
其中，批发零售业零售额1,972.12
亿元，增长16.7%；住宿餐饮业零售279.69亿元，增
长24.0%。
据海关统计，全年全市外贸进出口总额2,999.75
亿美元，增长4.3%。
其中进口总额1,202.31亿美元，
增长1.0%；出口总额1,797.44亿美元，增长6.6%。
全年实际吸收外商直接投资40.30亿美元，增长
10.1%。
（五）财政收入保持较快增长
全年全市地方财政一般预算收入800.36亿元，增
长21.6%；全市地方财政一般预算支出889.86亿元，
增长22.2%。
12月末，国内金融机构人民币存款余额
为13,011.24亿元，比年初增长13.2%，其中，居民储
蓄存款余额4,905.93亿元，比年初增长29.4%。
国内
金融机构人民币贷款余额为9,058.46亿元，按可比口
径比年初增长14.3%。
（六）市场消费物价涨势回落
12月份居民消费价格比11月份下降0.5%，全年居
民消费价格总水平上涨5.9%。
9
2008年在*******发展史上是极不平常的一年。
这
一年，世界经济金融形势复杂多变，不稳定不确定因素
明显增多。
次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，特别是
下半年以来，国际经济环境急转直下，波及范围不断扩
大，并从金融领域扩散到实体经济领域。
对国内经济影
响日益显现，经济下行压力加大。
*******经济具有高
度外向型特征，所经历的困难与影响不言而喻。
面对来
自国际国内严重困难和严峻挑战，市委、市政府与全市
人民一道，全面贯彻落实科学发展观，发现问题早，形
势判断准确，应对措施有力。
市委市政府领导亲率各部
门百人调查队伍深入企业调查研究，在服务企业、促进
企业稳定发展方面，出台一系列促进产业发展的措施，
从资金、土地、产销、税收、政策等多方面，及时解决
企业面临的困难，努力克服国内外不利因素的影响，千
方百计促进经济平稳快速增长。
*******在致力转型升级阶段，遭遇了外部需求放
缓和发展成本上升的压力，其面临的环境将更为复杂和
困难。
世界经济增长放缓对*******经济产生重要影
响，进一步加大经济下行压力。
2009年，*******将认
真贯彻落实中央、省各项扩大内需、促进经济增长政策
措施，进一步推动自主创新，着力提高企业竞争力和活
力，加快现代产业体系建设，努力促进*******经济平
稳健康发展。
二、*******市文化产业发展现状*******市文化产
业发展现状
文化产业是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务
的活动，以及与这些活动相关联的活动的集合。
经过多
年发展，特别是开展文化体制改革综合性试点工作以
来，*******文化产业取得了长足进步，竞争力和整体
实力进一步增强，对城市经济的贡献率进一步提高，逐
渐形成一定的自身特色，在全国处于相对领先的位置。
1．优势产业持续发展促使文化产业呈快速增长态
势。
2005年*******文化产业实现增加值300.47亿元
人民币，占全市GDP的6.1%，比2004年增长16.2%，
比全市GDP增长率高出1.2个百分点。
印刷、文化用品
和设备的生产与销售、文化旅游等优势产业对全市文化
产业贡献率持续保持领先地位。
2．新兴文化产业门类显示出强劲的发展潜力和良
好的发展前景。
依托高新技术和设计人才聚集的优势，*******的
创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业门类发
展迅速。
创意设计在全国乃至亚洲显示出领先优势，工
业设计、平面设计人才集聚，在全国具有举足轻重的影
响。
全市经营动漫游戏类企业共337家，其中漫画经营
企业81家、动画经营企业206家、游戏经营企业11
家，另有复合经营类企业39家，从业人员约1万人。
数字电视、数字音乐呈现良好的发展势头，产生了国内
规模最大的数字移动电视、数字音乐、网络游戏研发、
生产和服
10
务企业。
3．多元化文化产业投资主体进一步形成。
由于*******市场经济发育较早，不少民营企业和
个人积极投身文化经营，将文化产业作为主要投资方
向，加上毗邻香港的地缘优势，港资投入比重较大，文
化产业投资渠道日益多元化，呈现出国家、集体、股份
制、民营、个体及中外合作、深港合资、外商独资等多
种所有制形式并存的发展格局，为文化产业发展增添了
活力。
4．文化产业发展初步形成了市场化运作、高新科
技运用、自主创新带动等三大优势。
在政府的积极引导和推动下，*******率先基本建
立了社会主义市场经济体系和框架，文化企业进行市场
化运作，增强了文化产业发展的后劲。
高新技术产业连
续多年快速增长，高新技术与文化产业的结合，为提高
文化产品和服务的科技水平，发展创意设计、动漫游
戏、数字内容等新兴文化产业，提供了有利条件。
通过
大力发展具有自主知识产权的核心技术，*******逐渐
孕育了自主创新的三大动力：
创新环境条件的形成、创
新企业的崛起和以技术能力增长为动力的结构升级，文
化产业进一步形成与高新技术产业的关联优势。
在充分认识成绩和优势的同时，必须看到，
*******文化产业发展还存在一些问题和薄弱环节。
主
要表现在：
文化产业发展还存在一些体制性障碍，诸如
条块分割、多头管理、职能不清、缺乏统一协调等问
题；除了一些重点行业在全国形成比较优势外，
*******文化产业发展的总体水平与*******、上海等地
相比还有较大差距，总体规模偏小，对GDP的贡献不
足；产业结构不尽合理，产业链不够完善，上游原创不
足，中游生产环节集约化程度不高，下游营销能力不
强；对外开放程度和国际竞争力相对落后，对外文化贸
易水平不高，特别是文化产业的核心层比重较低，文化
产业的核心竞争力受到制约。
三、*******市文化产业园*******市文化产业园发
展条件发展条件
1．国际国内的形势为文化产业发展提供了新的机
遇。
在世界范围内，文化产业发展迅猛，文化市场竞争
日趋激烈，各国文化产业发展的不平衡加剧，差距正在
拉大。
在国内，*******、上海等大中城市都充分认识
到发展文化产业的重要性，纷纷确立发展战略，制订长
远规划，出台扶持政策，呈现争先恐后、你追我赶的局
面。
党中央、国务院正式下发了《关于深化文化体制改
革的若干意见》，对文化体制改革作出全面部署，强调
要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生产力。
《国家
11
确定为
2．城市发展战略的调整为文化产业发展打开了新
的空间。
根据科学发展观的要求，按照党的十六届五中、六
中全会精神，面对四个
3．较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提
供了体制和机制的支持。
*******作为改革开放的
4．高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展
提供了技术支撑。
*******高新技术特别是信息技术的研发与制造优
势，为我市传统文化产业的改造与升级，发展以信息技
术为手段、载体的创意设计、动漫游戏、数字内容等新
兴文化产业提供了技术支撑。
5．各类投资资本和创意人才的汇聚，为文化产业
的发展不断增强新的活力。
*******作为区域性金融中
心，已经形成了一定规模并相对成熟的资本市场，各类
投资资本活跃。
改革开放多年来形成的灵活的人才引
进、培养和使用机制，产生了
6．
12
7．勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好
的人文氛围。
*******鼓励创新、宽容失败、脚踏实地、追求卓
越的创新精神培育了创新型文化价值观，这是文化产业
发展不可缺少的思想源泉和精神动力。
8．毗邻香港的区位优势为文化产业的发展提供了
开放的市场环境。
香港市场经济发达，是世界公认的设计之都、时尚
之都、会展之都。
充分利用毗邻香港的区位优势，加强
深港合作，引进香港的文化创意人才和资金，推动文化
产品和服务走出去，是*******具有的又一独特优势。
四、*******市文化产业“*******市文化产业“十
一五”十一五”发展目标发展目标
1．博采中华文化精华，挖掘本土人文资源和自然
资源，借鉴国内外先进经验，努力实现文化与市场的对
接、文化与科技的结合、文化与财富的转换，形成体系
完备、结构合理、人才集聚、消费活跃、特色鲜明、效
益显著的文化产业发展新局面。
2．发挥企业在文化产业发展中的主体作用，在创
意设计、动漫游戏、数字内容、传媒出版、影视制作、
高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一
批在国内外有广泛影响的优秀文化企业和文化品牌，不
断增强竞争力，形成富有活力的文化生产和服务的微观
运行机制。
3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引
导，调动全社会力量积极投入文化产业领域，促进文化
产业投资主体多元化，形成多种所有制共同发展的文化
产业发展格局。
4．充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作
用，进一步培育和规范文化市场，形成统一、开放、竞
争、有序的现代文化市场体系。
5．积极运用先进科技手段，确立原创性文化产品
在市场的重要地位，形成技术先进、机制灵活、优势明
显、与国际接轨的完善的文化产业创新体系。
6．利用
7．力争到2010年，重点建成10个文化产业创意
研发中心和公共服务平台，培育20个文化产品和服务
知名品牌，扶植30个在国内具有行业影响力的龙头和
重点
13
企业，建成50个特色产业园区和基地，重点培养
和引进100名文化产业领域的领军和高端人才。
*******文化产业年均增长率以较GDP年均增长率高2%
以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全
部消费性支出的比重达到20%左右。
产业结构进一步调
整优化，文化产业科技进步贡献率进一步提高，文化产
业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的
贡献率达到60%以上。
文化产业成为重要支柱产业，
*******成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知
名度的文化产业中心城市。
五、*******市文化产业发展政策*******市文化产
业发展政策
本项目属于*******市“三旧”改造建设文化产业
园项目，按照*******市出台的《关于*******市鼓励三
旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的
通知》、《*******市文化产业园区和基地认定管理办
法（试行）》、《*******市文化产业发展十一五规划
（2006-2010）》等相关文件的精神，本项目可享受一
系列政策支持。
1．土地政策
（1）“三旧”改造项目比照高新科技项目用地，
实行优先安排。
（2）根据文化产业发展规划，鼓励有计划地开展
“三旧”低效地和闲置土地的收购工作。
旧工业区改造
成文化产业园区（基地）的，保持土地性质不变。
2．财税政策
（1）“三旧”改造的文化产业园区（基地）免交
公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁
管理费；免收产业园区（基地）项目涉及的其他属于本
市的行政事业性收费。
文化产业园区
升级会员 