泰州房地产市场调研报告.docx

1、泰州房地产市场调研报告第三部分：泰州市市区房地产市场分析一、市场特征1、老城区土地供给稀缺，商业地块成交块数占三成，商业用房后期竞争激烈2009.1-2010.11泰州市土地交易情况用途成交时间地块位置宗地面积（）容积率最大建筑面积（）土地单价（万元/亩）预估建筑类型预估供给量（）2011年2012年住宅2009.9.3海陵区森园路北侧、规划鼓楼路东侧地块24,856 1.010 1.300 32,313 106 多层0 0 2010.10.28中国医药城药城大道北侧约200米、规划会展路西侧130,185 2.0011.801 260,500 95 多层小高层50,000 50,000 20

2、10.1.28 高港区永安洲镇兴洲花苑一期东侧、规划农贸市场北侧地块79,701 1.305 104,010 29 多层50,000 29,010 2010.1.28高港区永安洲镇兴洲花苑一期东侧、规划农贸市场北侧地块79,701 1.305 104,010 29 多层50,000 29,010 2010.1.28高港区许庄街道马厂石坝河东侧、创业大道南侧100米地块65,242 1.200 78,290 26 多层50,000 3,290 2010.1.7高港区王营中沟西侧、春港路北侧地块46,482 1.5001.01069,723 128 多层44,723 0 小计地块数量6426,16

3、7 648,846 244,723 111,310 商住2009.3.26 海陵区政府北侧西侧地块9,695 3.533,933 331 高层0 0 2009.4.16 开发区凤凰西路南侧、328国道东侧地块 74,070 1.796 133,030 66 多层+小高层50,000 33,030 2009.7.23海陵区民兴中学西侧地块77,003 1.0051.14488,091 70 多层38,091 0 2009.7.23海陵区规划育才路南侧、东风路东侧地块67,345 2.001134,757 257 多层+小高层50,000 34,757 2009.8.13海陵区海陵南路东侧、迎春路

4、南侧地块6,570 4.00026,280 30 高层0 0 2009.9.3海陵区森园路南侧、规划鼓楼路东侧地块223,685 1.010 1.301291,014 70 多层50,000 50,000 2009.10.22高港区白马镇将军南路东侧、河塘南侧地块9,600 1.20011,520 43 多层0 0 2010.10.28中国医药城会展路东侧、规划会展2号支路南侧10,904 5.00254,542 110 高层50,000 4,542 2010.10.28中国医药城曙光路北侧、海陵南路西侧56,008 3.750210,030 98 高层50,000 50,000 2010.1

5、0.28中国医药城药城大道北侧、海陵南路西侧175,029 2.0011.801350,233 95 多层小高层50,000 50,000 2010.10.14海陵区扬州路北侧、规划海润路东侧72,302 2.2631.765163,619 296 多层小高层50,000 50,000 2010.10.14海陵区森园路南侧、东风北路东侧67,200 1.7001.500114,240 124 多层小高层50,000 50,000 2010.9.16A海陵区稻河西侧、工人路南侧59,296 A地块0.700 0.50041,507 514 双拼、联排41,507 0 B海陵区海陵北路东侧、规划工

6、人路南侧25,283 B地块0.800 0.60020,226 20,226 0 2010.9.2周山河街区莲花学校东南侧地块118,169 1.800 1.500212,704 262 多层小高层50,000 50,000 2010.8.19高港区春港路北侧、向阳北路西侧地块42,695 1.5001.20064,043 55 多层50,000 14,043 2010.8.19高港区腾龙桥北侧、向阳北路西侧地块125,239 1.5001.200187,859 111 多层50,000 50,000 2010.6.24泰州经济开发区凤凰西路北侧、江洲南路西侧地块29,228 2.000 1.

7、50058,456 156 多层小高层33,456 0 2010.4.1海陵区海陵南路西侧、济川东路北侧地块114,782 2.800321,390 180 小高层高层50,000 50,000 2010.3.18海陵区滨河路北侧、规划兴森路东侧地块33,033 1.2621.01241,688 46 多层16,688 0 2010.3.18高港区创业大道北侧、泰高路东侧30米地块72,883 1.8001.500131,189 51 多层小高层50,000 50,000 2010.1.28农业开发区站东路东侧、站北路北侧100米地块119,977 0.80095,982 47 双拼、联排50

8、,000 20,982 2010.1.28高港区金港中路东侧、春江新村南侧地块43,588 2.500108,970 151 小高层50,000 33,970 2010.1.28高港区金港中路东侧、春江新村南侧地块43,588 2.500108,970 151 小高层50,000 33,970 2010.1.7海陵区规划经东一路东侧、育才路北侧地块124,567 1.5001.010186,851 204 多层50,000 50,000 2009.10.22海陵区规划运河路北侧、东风北路东侧地块64,935 1.6001.010103,896 114 多层+小高层50,000 3,896 20

9、09.10.22海陵区永兴东路南侧、328国道西北侧地块163,994 1.6021.402262,718 76 多层+小高层50,000 50,000 2009.11.19高港区通港路南侧、当家洗涤公司东侧地块34,837 2.50787,336 66 小高层+高层37,336 0 2009.12.3高港区永安洲镇政府东侧、迎宾大道北侧地块36,925 1.50055,388 54 多层5,388 0 2009.12.17位于周山河街区规划名苑路西侧、永定路南侧地块390,795 2.4381.010952,758 172 小高层+高层50,000 50,000 位于周山河街区规划名苑路东侧

10、、永定路南侧地块位于周山河街区泰高路东侧、规划向阳东路北侧地块位于周山河街区海陵南路西侧、规划向阳东路北侧小计地块数量332,493,225 4,653,219 1,192,693 779,189 商业2009.8.27周山河街区海陵南路东边（泰州市文化中心内）地块21,297 2.91262,017 80 12,017 0 2009.9.3规划祥和东路北侧、东风路西侧地块57,340 1.941111,297 106 50,000 11,297 2009.9.4中国医药城药城大道南侧、泰高路东侧地块37,050 2.00074,100 45 24,100 0 2009.9.24中国医药城曙光

11、路北侧、泰高路东侧地块66,522 3.016200,630 63 50,000 50,000 2009.9.24中国医药城曙光路南侧、泰高路东侧地块127,400 0.46659,368 36 9,368 0 2009.10.22海陵区规划站前路北侧、规划兴港路西侧100米地块2,783 0.074206 72 0 0 2010.10.28中国医药城曙光路北侧、规划会展2号支路东侧23,040 3.60182,967 107 50,000 32,967 2010.10.14中国医药城滨河路北侧、陆家路东侧24,911 1.100 27,402 45 27,402 0 2010.10.14农业

12、开发区二号路北侧、规划站东路东侧15,633 1.0201.01215,946 47 15,946 0 2010.9.16中国医药城海陵南路西侧、会展4号路北侧22,696 2.50056,740 49 50,000 6,740 2010.9.2周山河街区文化中心南侧地块109,744 4.2460,925 95 50,000 360,925 2010.8.19高港区金港装饰城东南侧地块10,123 2.5041.01225,348 80 25,348 0 2010.8.5高港区永安洲镇永新路北侧、兴洲花苑东侧地块19,677 1.2001.01023,612 76 23,612 0 2010

13、.6.24泰州经济开发区开泰宾馆南侧、泰高路西侧地块28,462 2.501 2.20171,183 105 46,183 0 2010.2.4海陵区鼓楼南路东侧、规划人民南路两侧地块13,456 1. 17015,744 222 0 0 2010.1.7海陵区永吉路西侧、前进河南侧10米地块3,517 1.6001.0105,627 55 0 0 2010.1.7海陵区紫东花苑西侧、济川东路南侧地块5,591 4.20023,482 106 0 0 2010.1.7海陵区若涛河东侧、兴陵路北侧地块33,066 1.5001.30049,599 164 24,599 0 小计地块数量18 62

14、2,308 1,366,194 458,576 461,929 总计 地块数量57宗地面积（）土地单价区间（万元/亩）最大建筑面积（）预估建筑类型预估供给量（）多层+小高层呈主导趋势2011年2012年3,541,700 26-5146,668,259 1,895,991 1,352,428自2009年始、截止至2010.11.1，泰州市老城中心区供地稀缺，老城郊区、泰州开发区等成交土地交易份额占绝对地位。成交地块中，纯住宅用地共成交6块，成交面积42.6万平米、最大建筑面积64.9万平米；商住用地共成交33块，成交面积249.3万平米、最大建筑面积465.3万平米；商业用地共成交18块，占地

15、块总成交数量的31.5%，最大建筑面积136.6万元。按正常开发进度、开发能力50000平米/年计，预计2011年全年泰州市市区房地产市场新增项目总供给189.6万平米、2012年全年泰州市市区房地产市场新增项目总供给135.2万平米，仅占2009-2010年均成交面积的一半，预计未来两年泰州市市区房地产市场趋势向好。2、房地产市场成交面积稳步增长，交易态势良好 数据来源于泰州政府网（单位：万平米）至2007年泰州市房地产市场呈现供小于求态势，2008年受到经济危机的影响市场需求略微放缓，2010年前三季度成交面积323.09万平米、预计全年成交430.79万平米。总体上泰州市房地产市场交易呈

16、现稳步增长趋势，逐渐向供求均衡转变，市场交易态势良好。3、成交价格保持稳步增长态势，但涨幅趋缓 数据来源于泰州年度统计公报（单位：元/平米）2003-2007年泰州市房地产市场成交价格保持快速增长市场态势，2008年受到经济危机的影响成交价格微幅上调，2009年市场成交均价恢复上涨态势。总体上泰州市房地产市场成交价格保持稳定的增长趋势。4、受房地产市场政策性影响，2010年市场销售跌宕起伏，但商业用房销售面积增幅快速，小户型住宅销售看好 受房地产市场政策性影响，市场销售跌宕起伏。2010年2月份房地产市场销售呈现负增长（受春节影响），3月份成交面积52.79万平方米，3月、4月、5月连续3个月

17、成交面积均超过40万平方米。受上半年政策性调控影响，6月、7月、8月三个月销售形势明显低于前三个月，直至9月份成交面积近50万平米，市场销售再次升温。商业用房销售面积增幅快速。2010年前三季度全市商品房销售面积323.09万平方米，同比增长22.86%。其中商品住宅销售面积286.10万平方米，同比增长22.60%；办公用房销售面积3.12万平方米，同比增长77.97%；商业营业用房销售面积26.60万平方米，同比增长31.17%。90平方米以下的小户型住宅销售一直受捧。1-9月份，90平方米以下的小户型住宅销售面积43.85万平方米，同比增长43.06%； 140平方米以上的大户型住宅销售

18、面积66.82万平方米，同比增长3.16%，增幅低于小户型销售增幅40个百分点。5、老城区中小规模开发，城南新区及远郊区域规模开发成主流城中、城西及城北老城区中小规模开发，建设项目总建筑面积5-8万平米；城东北远郊区域碧桂园总建筑面积约200多万平米，城南新区恒景国际花园和上海大花园_ayuan_总建筑面积约30万平米、东润第一城总建筑面积约28万平米。总体上，泰州市老城区中小开发规模，市场供给稀缺；城南、城东区域大规模开发成主流，构成泰州房地产市场主要供给力量。6、小高层、高层产品为市场主导产品，纯别墅产品开始步入市场老城区区域在建/在售项目以小高层、高层产品为主，新城区以小高层产品为主，泰

19、州市区纯别墅daui层块在售项目以多层_项目产品首次步入泰州房地产市场，房地产产品供给结构逐渐丰富，产品品质呈现提升态势。整体上，泰州市市区房地产产品主要以小高层、高层住宅产品为主导，产品品质逐渐提升。7、消费群体以市区本地居民为主，泰州下辖城镇居民消费能力不可忽视根据我司对泰州市市区在售项目普查调研，泰州市市区大多数楼盘消费客群均为本地居民，其次为周边城镇居民。泰州城南主要购房群体为本地客群（市区中青年消费群体、政府公务员以及周边企业中高层管理人员和高教教员），城东项目的主要购房群体来源较广（泰州市区普通居民、泰州周边城镇家庭富裕的居民等），泰州城西、城北区域发展较慢，消费客群认同度不高，消

20、费客群主要由外来务工客群、市区中低等收入家庭居民为主。8、城西/城北老城区房地产销售价格与城东/城南区域价格落差较大根据我司对泰州市市区在售项目普查调研，城西/城北在售楼盘主力户型面积97-110平米，销售总价30-40万；其中城西楼盘消费客群主要为普通家庭居民，城北楼盘主要为拆迁安置房。城东在售楼盘主力户型面积120平米左右，销售总价55-60万；城南老区在售楼盘主力户型面积120-140平米，销售总价100万；城南新区在售楼盘主力户型面积110-140平米，销售总价90-100万；城中在售楼盘主力户型面积130-180平米，总价均超过100万，且市场供给稀缺。总体上，城西/城北老城区房地产

21、销售价格与城东/城南区域价格落差较大。9、泰州城区旧城改造催生大量的拆迁户，撬动了该市的房地产消费市场2010年泰州市加速了老城区的旧城改造步伐，全市拆迁总面积约141万平方米，涉及拆迁项目包括老泰州日报社区及周边地块、莲花学校南侧地块、文化中心南侧地块，三森街区一期改造地块、智堡安置区东侧地块、林机长西南侧地块、扬子江路两侧地块、原金港装饰城东南侧地块、滨江新城地块、商务中心1号地块等。庞大城市拆迁工作，产生大量的住宅市场刚性需求，推动泰州市房地产市场的发展。泰州市市区房地产市场总体趋势向好，成交面积、成交均价持续走高，商业用房销售面积呈快速增幅趋势，小户型房源持续受到市场热捧；尽管泰州老城

22、区区域销售价格落差大，但老城中心区房地产市场供给稀缺、销售价格居高不下。根据成交地块分析，预计未来房地产市场主流产品为小高层产品、高层产品，未来两年商业用房供给大增，将步入激烈竞争态势。二、板块市场分析根据泰州市市区主城区主要在售项目市场分布、泰州市区老城功能分布格局，拟初步划分成城中板块、城东板块、城南老区、城南新区，城西及城北板块、远郊板块等六大板块。1、板块区分城中板块：由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成，泰州护城河内、原泰州老城中心区；城东：东风路以东、济川路以北；城南老城区：老通扬运河到济川路之间区域城南新城区：济川路以南区域ng_yuani_；城西及城北板块：

23、城西板块主要分布在江洲路以西的区域；城北板块主要分布在江洲路以东、东进路以北、东风路以西的区域；远郊板块：要分布在328国道附近及以外区域；2、板块认知 注：远郊板块主要以当地消费客群为主，其次为附近乡镇客群。3、板块分析城中板块城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心，主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。经过多年的改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，是泰州房地产市场发展最早的区域。目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高起。城中板块区域图： 楼盘扫描案名位置总建面积容积率主力面积类别销售状态凤城国际三期青年南路电视

24、塔南侧13.1万1.91120-284商铺/住宅（已售罄）高层（已售完）最后一期均价8200元/，少量商铺均价26000元/ 华辰尊园迎宾路和东风北路交汇处8万2.345.4-176.37栋小高层，2栋高层高层均价9100元/，商铺未定 财富广场市中心五一路(原少年宫)10万27-20高层办公用房余12套，商铺用房余9套。一楼商铺均价1.9万元/，二楼出租2元/.天，一楼商铺已售完，二楼、三楼只租不售，居住用房已售罄世纪新城市中心五一路16万-住宅63-103，商铺待定2幢高层/商业待售，销售价格均不详京都花园鼓楼北路北侧2.8万2.2住宅96-178商铺90-180154套住宅17套商铺小高

25、层均价8900元/，商铺价格预期4万/-5/万市场特征产品：小高层、高层产品、商铺。住宅主力户型及面积：三房两厅为主，120-150平米大户型，少量80-100平米户型；销售价格：住宅均价约9000元/平米；受区位影响，商业用房销售价格2-5万元/平米以上，但价格落差较大；销售状况：多层、小高层产品是人们首选置业产品，销售速度较快；由于土地资源稀缺、配套设施完善、地块区位优越，消费者对高层产品市场可接受；城中小户型房源受到市场热捧。客源构成：本区域对其他区域的客源吸纳力较强、辐射范围广，主力客群仍以泰州市市区本地客群为主，其次为投资客户。商业用房状况：对湖珠路、青年路、迎春路沿街商业用房调查，经营商业为超市、家电、百货、服装、食品等日常生活消费商业，商铺租金约6万元/铺.年，人流、车流流量较大。g_pingg_bian_