泰州房地产市场调研报告.docx
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泰州房地产市场调研报告
第三部分：
泰州市市区房地产市场分析
一、市场特征
1、老城区土地供给稀缺，商业地块成交块数占三成，商业用房后期竞争激烈
2009.1--2010.11泰州市土地交易情况
用途
成交时间
地块位置
宗地面积（㎡）
容积率
最大建筑面积（㎡）
土地单价（万元/亩）
预估建筑类型
预估供给量（㎡）
2011年
2012年
住宅
2009.9.3
海陵区森园路北侧、规划鼓楼路东侧地块
24,856
≥1.010
≤1.300
32,313
106
多层
0
0
2010.10.28
中国医药城药城大道北侧约200米、规划会展路西侧
130,185
≤2.001
≥1.801
260,500
95
多层＋小高层
50,000
50,000
2010.1.28
高港区永安洲镇兴洲花苑一期东侧、规划农贸市场北侧地块
79,701
≤1.305
104,010
29
多层
50,000
29,010
2010.1.28
高港区永安洲镇兴洲花苑一期东侧、规划农贸市场北侧地块
79,701
≤1.305
104,010
29
多层
50,000
29,010
2010.1.28
高港区许庄街道马厂石坝河东侧、创业大道南侧100米地块
65,242
≤1.200
78,290
26
多层
50,000
3,290
2010.1.7
高港区王营中沟西侧、春港路北侧地块
46,482
≤1.500
≥1.010
69,723
128
多层
44,723
0
小计
地块数量
6
426,167
648,846
244,723
111,310
商住
2009.3.26
海陵区政府北侧西侧地块
9,695
≤3.5
33,933
331
高层
0
0
2009.4.16
开发区凤凰西路南侧、328国道东侧地块
74,070
≤1.796
133,030
66
多层+小高层
50,000
33,030
2009.7.23
海陵区民兴中学西侧地块
77,003
≥1.005
≤1.144
88,091
70
多层
38,091
0
2009.7.23
海陵区规划育才路南侧、东风路东侧地块
67,345
≤2.001
134,757
257
多层+小高层
50,000
34,757
2009.8.13
海陵区海陵南路东侧、迎春路南侧地块
6,570
≤4.000
26,280
30
高层
0
0
2009.9.3
海陵区森园路南侧、规划鼓楼路东侧地块
223,685
≥1.010
≤1.301
291,014
70
多层
50,000
50,000
2009.10.22
高港区白马镇将军南路东侧、河塘南侧地块
9,600
≤1.200
11,520
43
多层
0
0
2010.10.28
中国医药城会展路东侧、规划会展2号支路南侧
10,904
≤5.002
54,542
110
高层
50,000
4,542
2010.10.28
中国医药城曙光路北侧、海陵南路西侧
56,008
≤3.750
210,030
98
高层
50,000
50,000
2010.10.28
中国医药城药城大道北侧、海陵南路西侧
175,029
≤2.001
≥1.801
350,233
95
多层＋小高层
50,000
50,000
2010.10.14
海陵区扬州路北侧、规划海润路东侧
72,302
≤2.263
≥1.765
163,619
296
多层＋小高层
50,000
50,000
2010.10.14
海陵区森园路南侧、东风北路东侧
67,200
≤1.700 ≥1.500
114,240
124
多层＋小高层
50,000
50,000
2010.9.16
A海陵区稻河西侧、工人路南侧
59,296
A地块≤0.700≥0.500
41,507
514
双拼、联排
41,507
0
B海陵区海陵北路东侧、规划工人路南侧
25,283
B地块≤0.800≥0.600
20,226
20,226
0
2010.9.2
周山河街区莲花学校东南侧地块
118,169
≤1.800
≥1.500
212,704
262
多层＋小高层
50,000
50,000
2010.8.19
高港区春港路北侧、向阳北路西侧地块
42,695
≤1.500
≥1.200
64,043
55
多层
50,000
14,043
2010.8.19
高港区腾龙桥北侧、向阳北路西侧地块
125,239
≤1.500
≥1.200
187,859
111
多层
50,000
50,000
2010.6.24
泰州经济开发区凤凰西路北侧、江洲南路西侧地块
29,228
≤2.000
≥1.500
58,456
156
多层＋小高层
33,456
0
2010.4.1
海陵区海陵南路西侧、济川东路北侧地块
114,782
≤2.800
321,390
180
小高层＋高层
50,000
50,000
2010.3.18
海陵区滨河路北侧、规划兴森路东侧地块
33,033
≤1.262
≥1.012
41,688
46
多层
16,688
0
2010.3.18
高港区创业大道北侧、泰高路东侧30米地块
72,883
≤1.800
≥1.500
131,189
51
多层＋小高层
50,000
50,000
2010.1.28
农业开发区站东路东侧、站北路北侧100米地块
119,977
≤0.800
95,982
47
双拼、联排
50,000
20,982
2010.1.28
高港区金港中路东侧、春江新村南侧地块
43,588
≤2.500
108,970
151
小高层
50,000
33,970
2010.1.28
高港区金港中路东侧、春江新村南侧地块
43,588
≤2.500
108,970
151
小高层
50,000
33,970
2010.1.7
海陵区规划经东一路东侧、育才路北侧地块
124,567
≤1.500
≥1.010
186,851
204
多层
50,000
50,000
2009.10.22
海陵区规划运河路北侧、东风北路东侧地块
64,935
≤1.600
≥1.010
103,896
114
多层+小高层
50,000
3,896
2009.10.22
海陵区永兴东路南侧、328国道西北侧地块
163,994
≤1.602
≥1.402
262,718
76
多层+小高层
50,000
50,000
2009.11.19
高港区通港路南侧、当家洗涤公司东侧地块
34,837
≤2.507
87,336
66
小高层+高层
37,336
0
2009.12.3
高港区永安洲镇政府东侧、迎宾大道北侧地块
36,925
≤1.500
55,388
54
多层
5,388
0
2009.12.17
①位于周山河街区规划名苑路西侧、永定路南侧地块
390,795
≤2.438
≥1.010
952,758
172
小高层+高层
50,000
50,000
②位于周山河街区规划名苑路东侧、永定路南侧地块
③位于周山河街区泰高路东侧、规划向阳东路北侧地块
④位于周山河街区海陵南路西侧、规划向阳东路北侧
小计
地块数量
33
2,493,225
4,653,219
1,192,693
779,189
商业
2009.8.27
周山河街区海陵南路东边（泰州市文化中心内）地块
21,297
≤2.912
62,017
80
12,017
0
2009.9.3
规划祥和东路北侧、东风路西侧地块
57,340
≤1.941
111,297
106
50,000
11,297
2009.9.4
中国医药城药城大道南侧、泰高路东侧地块
37,050
≤2.000
74,100
45
24,100
0
2009.9.24
中国医药城曙光路北侧、泰高路东侧地块
66,522
≤3.016
200,630
63
50,000
50,000
2009.9.24
中国医药城曙光路南侧、泰高路东侧地块
127,400
≤0.466
59,368
36
9,368
0
2009.10.22
海陵区规划站前路北侧、规划兴港路西侧100米地块
2,783
≤0.074
206
72
0
0
2010.10.28
中国医药城曙光路北侧、规划会展2号支路东侧
23,040
≤3.601
82,967
107
50,000
32,967
2010.10.14
中国医药城滨河路北侧、陆家路东侧
24,911
≤1.100
27,402
45
27,402
0
2010.10.14
农业开发区二号路北侧、规划站东路东侧
15,633
≤1.020 ≥1.012
15,946
47
15,946
0
2010.9.16
中国医药城海陵南路西侧、会展4号路北侧
22,696
≤2.500
56,740
49
50,000
6,740
2010.9.2
周山河街区文化中心南侧地块
109,744
≤4.2
460,925
95
50,000
360,925
2010.8.19
高港区金港装饰城东南侧地块
10,123
≤2.504
≥1.012
25,348
80
25,348
0
2010.8.5
高港区永安洲镇永新路北侧、兴洲花苑东侧地块
19,677
≤1.200
≥1.010
23,612
76
23,612
0
2010.6.24
泰州经济开发区开泰宾馆南侧、泰高路西侧地块
28,462
≤2.501
≥2.201
71,183
105
46,183
0
2010.2.4
海陵区鼓楼南路东侧、规划人民南路两侧地块
13,456
≤1.170
15,744
222
0
0
2010.1.7
海陵区永吉路西侧、前进河南侧10米地块
3,517
≤1.600
≥1.010
5,627
55
0
0
2010.1.7
海陵区紫东花苑西侧、济川东路南侧地块
5,591
≤4.200
23,482
106
0
0
2010.1.7
海陵区若涛河东侧、兴陵路北侧地块
33,066
≤1.500
≥1.300
49,599
164
24,599
0
小计
地块数量
18
622,308
1,366,194
458,576
461,929
总计
地块数量
57
宗地面积（㎡）
土地单价区间（万元/亩）
最大建筑面积（㎡）
预估建筑类型
预估供给量（㎡）
多层+小高层呈主导趋势
2011年
2012年
3,541,700
26--514
6,668,259
1,895,991
1,352,428
自2009年始、截止至2010.11.1，泰州市老城中心区供地稀缺，老城郊区、泰州开发区等成交土地交易份额占绝对地位。
成交地块中，纯住宅用地共成交6块，成交面积42.6万平米、最大建筑面积64.9万平米；商住用地共成交33块，成交面积249.3万平米、最大建筑面积465.3万平米；商业用地共成交18块，占地块总成交数量的31.5%，最大建筑面积136.6万元。
按正常开发进度、开发能力50000平米/年计，预计2011年全年泰州市市区房地产市场新增项目总供给189.6万平米、2012年全年泰州市市区房地产市场新增项目总供给135.2万平米，仅占2009-2010年均成交面积的一半，预计未来两年泰州市市区房地产市场趋势向好。
2、房地产市场成交面积稳步增长，交易态势良好
数据来源于泰州政府网（单位：
万平米）
至2007年泰州市房地产市场呈现供小于求态势，2008年受到经济危机的影响市场需求略微放缓，2010年前三季度成交面积323.09万平米、预计全年成交430.79万平米。
总体上泰州市房地产市场交易呈现稳步增长趋势，逐渐向供求均衡转变，市场交易态势良好。
3、成交价格保持稳步增长态势，但涨幅趋缓
数据来源于泰州年度统计公报（单位：
元/平米）
2003-2007年泰州市房地产市场成交价格保持快速增长市场态势，2008年受到经济危机的影响成交价格微幅上调，2009年市场成交均价恢复上涨态势。
总体上泰州市房地产市场成交价格保持稳定的增长趋势。
4、受房地产市场政策性影响，2010年市场销售跌宕起伏，但商业用房销售面积增幅快速，小户型住宅销售看好
受房地产市场政策性影响，市场销售跌宕起伏。
2010年2月份房地产市场销售呈现负增长（受春节影响），3月份成交面积52.79万平方米，3月、4月、5月连续3个月成交面积均超过40万平方米。
受上半年政策性调控影响，6月、7月、8月三个月销售形势明显低于前三个月，直至9月份成交面积近50万平米，市场销售再次升温。
商业用房销售面积增幅快速。
2010年前三季度全市商品房销售面积323.09万平方米，同比增长22.86%。
其中商品住宅销售面积286.10万平方米，同比增长22.60%；办公用房销售面积3.12万平方米，同比增长77.97%；商业营业用房销售面积26.60万平方米，同比增长31.17%。
90平方米以下的小户型住宅销售一直受捧。
1-9月份，90平方米以下的小户型住宅销售面积43.85万平方米，同比增长43.06%；140平方米以上的大户型住宅销售面积66.82万平方米，同比增长3.16%，增幅低于小户型销售增幅40个百分点。
5、老城区中小规模开发，城南新区及远郊区域规模开发成主流
城中、城西及城北老城区中小规模开发，建设项目总建筑面积5-8万平米；城东北远郊区域碧桂园总建筑面积约200多万平米，城南新区恒景国际花园和上海大花园_____________________________________________________________________________________________________________________________ayuan_________________________________________________________________________________________________________________________总建筑面积约30万平米、东润第一城总建筑面积约28万平米。
总体上，泰州市老城区中小开发规模，市场供给稀缺；城南、城东区域大规模开发成主流，构成泰州房地产市场主要供给力量。
6、小高层、高层产品为市场主导产品，纯别墅产品开始步入市场
老城区区域在建/在售项目以小高层、高层产品为主，新城区以小高层产品为主，泰州市区纯别墅daui层块在售项目以多层_______________________________________________________________________________________________________________项目产品首次步入泰州房地产市场，房地产产品供给结构逐渐丰富，产品品质呈现提升态势。
整体上，泰州市市区房地产产品主要以小高层、高层住宅产品为主导，产品品质逐渐提升。
7、消费群体以市区本地居民为主，泰州下辖城镇居民消费能力不可忽视
根据我司对泰州市市区在售项目普查调研，泰州市市区大多数楼盘消费客群均为本地居民，其次为周边城镇居民。
泰州城南主要购房群体为本地客群（市区中青年消费群体、政府公务员以及周边企业中高层管理人员和高教教员），城东项目的主要购房群体来源较广（泰州市区普通居民、泰州周边城镇家庭富裕的居民等），泰州城西、城北区域发展较慢，消费客群认同度不高，消费客群主要由外来务工客群、市区中低等收入家庭居民为主。
8、城西/城北老城区房地产销售价格与城东/城南区域价格落差较大
根据我司对泰州市市区在售项目普查调研，城西/城北在售楼盘主力户型面积97-110平米，销售总价30-40万；其中城西楼盘消费客群主要为普通家庭居民，城北楼盘主要为拆迁安置房。
城东在售楼盘主力户型面积120平米左右，销售总价55-60万；城南老区在售楼盘主力户型面积120-140平米，销售总价100万；城南新区在售楼盘主力户型面积110-140平米，销售总价90-100万；城中在售楼盘主力户型面积130-180平米，总价均超过100万，且市场供给稀缺。
总体上，城西/城北老城区房地产销售价格与城东/城南区域价格落差较大。
9、泰州城区旧城改造催生大量的拆迁户，撬动了该市的房地产消费市场
2010年泰州市加速了老城区的旧城改造步伐，全市拆迁总面积约141万平方米，涉及拆迁项目包括老泰州日报社区及周边地块、莲花学校南侧地块、文化中心南侧地块，三森街区一期改造地块、智堡安置区东侧地块、林机长西南侧地块、扬子江路两侧地块、原金港装饰城东南侧地块、滨江新城地块、商务中心1号地块等。
庞大城市拆迁工作，产生大量的住宅市场刚性需求，推动泰州市房地产市场的发展。
泰州市市区房地产市场总体趋势向好，成交面积、成交均价持续走高，商业用房销售面积呈快速增幅趋势，小户型房源持续受到市场热捧；尽管泰州老城区区域销售价格落差大，但老城中心区房地产市场供给稀缺、销售价格居高不下。
根据成交地块分析，预计未来房地产市场主流产品为小高层产品、高层产品，未来两年商业用房供给大增，将步入激烈竞争态势。
二、板块市场分析
根据泰州市市区主城区主要在售项目市场分布、泰州市区老城功能分布格局，拟初步划分成城中板块、城东板块、城南老区、城南新区，城西及城北板块、远郊板块等六大板块。
1、板块区分
城中板块：
由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成，泰州护城河内、原泰州老城中心区；
城东：
东风路以东、济川路以北；
城南老城区：
老通扬运河到济川路之间区域
城南新城区：
济川路以南区域ng____________________________________________________________________________________________________________________________yuani___________________________________________________________________________________________________________________________；
城西及城北板块：
城西板块主要分布在江洲路以西的区域；城北板块主要分布在江洲路以东、东进路以北、东风路以西的区域；
远郊板块：
要分布在328国道附近及以外区域；
2、板块认知
注：
远郊板块主要以当地消费客群为主，其次为附近乡镇客群。
3、板块分析
城中板块
城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心，主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。
经过多年的改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，是泰州房地产市场发展最早的区域。
目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高起。
城中板块区域图：
楼盘扫描——
案名
位置
总建面积
容积率
主力面积
类别
销售状态
凤城国际三期
青年南路电视塔南侧
13.1万㎡
1.91
120-284㎡
商铺/住宅（已售罄）
高层（已售完）最后一期均价8200元/㎡，少量商铺均价26000元/㎡
华辰尊园
迎宾路和东风北路交汇处
8万㎡
2.3
45.4㎡-176.3㎡
7栋小高层，2栋高层
高层均价9100元/㎡，商铺未定
财富广场
市中心五一路（原少年宫）
10万㎡
2
7㎡-20㎡
高层
办公用房余12套，商铺用房余9套。
一楼商铺均价1.9万元/㎡，二楼出租2元/㎡.天，一楼商铺已售完，二楼、三楼只租不售，居住用房已售罄
世纪新城
市中心五一路
16万㎡
-
住宅63-103㎡，商铺待定
2幢高层/商业
待售，销售价格均不详
京都花园
鼓楼北路北侧
2.8万㎡
2.2
住宅96-178㎡
商铺90-180㎡
154套住宅
17套商铺
小高层均价8900元/㎡，商铺价格预期4万/㎡-5㎡/万
市场特征——
产品：
小高层、高层产品、商铺。
住宅主力户型及面积：
三房两厅为主，120-150平米大户型，少量80-100平米户型；
销售价格：
住宅均价约9000元/平米；受区位影响，商业用房销售价格2-5万元/平米以上，但价格落差较大；
销售状况：
多层、小高层产品是人们首选置业产品，销售速度较快；由于土地资源稀缺、配套设施完善、地块区位优越，消费者对高层产品市场可接受；城中小户型房源受到市场热捧。
客源构成：
本区域对其他区域的客源吸纳力较强、辐射范围广，主力客群仍以泰州市市区本地客群为主，其次为投资客户。
商业用房状况：
对湖珠路、青年路、迎春路沿街商业用房调查，经营商业为超市、家电、百货、服装、食品等日常生活消费商业，商铺租金约6万元/铺.年，人流、车流流量较大。
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