某地农民集中住宅小区建设工程可行性研究报告.docx

1、某地农民集中住宅小区建设工程可行性研究报告某地农民集中住宅小区建设工程可行性研究报告第一章 总 论一、项目名称：某地农民集中住宅小区建设工程二、项目性质：新建（农迁房）三、项目地址：本项目位于xxx规划红线范围内。四、项目业主：xxxxxx综合整治工程项目管理有限公司五、可研报告的编制依据和编制范围（一）可研报告的编制依据1、xxx发展和改革委员会成发改审批20131082号“关于某地农民集中住宅小区建设工程建议书的批复”；2、xxxxxx征地工作领导小组办公室“关于印发xxx征收集体土地补偿安置实施细则的通知”（金征组办发201118号文件）；3、xxx国土资源局关于本项目土地使用权证；4、

2、项目建设用地规划许可证（成规用地2007277号）；5、xxx规划管理局规划条件通知书；6、xxxxxx环境保护局“关于某地农民集中住宅小区建设工程环境影响登记表的批复”（xxx）；7、拆迁过渡户花名册；8、项目节能登记表；9、业主提供的项目相关资料。（二）可研报告的编制范围我公司受项目业主的委托，对“xxxC区楼农迁房建设项目”进行可行性研究，并提交可行性研究报告。本可研报告主要研究内容为：项目建设的必要性、建设方案、建设内容及规模、建设条件、节能分析、环境影响评价、项目建设投资估算及风险分析等。六、可研报告概要及主要结论（一）项目的提出早在2006年，已经完成xxx规划红线范围用地整体征收

3、，按照xxx综合整治工程配置地的拆迁安置需要，xxx公司拟在xxx规划用地红线范围内建设总建筑面积约12万平方米（其中规划住宅建筑面积约10.65万平方米，配套商业用房约建筑面积0.3万平方米，配套附属设施用房建筑面积0.15万平方米、地下建筑面积约1万平方米）的农迁房小区，规划分为A、B、C三个区。早在2006年A、B区开工建设，完成住宅建筑面积约8.5万平方米，配套商业用房建筑面积约0.3万平方米，配套附属设施用房建筑面积约0.08万平方米，已于2007年竣工，并完成相应搬迁户的安置。当初由于总体规划的18、19栋住宅用地（即xxxC区）范围因受拆迁障碍影响一直未建设，目前xxx公司在xx

4、x范围已无土地和其它房源，按照节约利用土地资源的原则，经过多方共同努力，项目建设用地搬迁阻力已基本解决，急需完成对配置地范围内过渡群众的安置，按规划还需要新建安置住宅建筑面积约2.1万平方米，配套附属设施用房建筑面积约0.07万平方米，地下建筑面积约1万平方米，为进一步保障xxx整治工程配置地尽快完成拆迁安置，加快推动区域城市建设和土地资源流转，按照规划要求完成片区未建建筑，从节约用地原则考虑，建设高层电梯住宅安置小区是十分必要的，由此，某地农民集中住宅小区建设工程被正式提出。（二）项目建设的必要性1、项目建设是认真贯彻落实“五大兴市战略”之“立城优城”战略的迫切需要；2、项目建设将进一步实现

5、xxx配置地土地资源效益最优化的需要；3、项目建设将加快解决xxx片区拆迁过渡群众住房安置问题的迫切需要；4、项目建设将进一步促进片区人居环境和经济的和谐发展，为xxx建设“世界生态田园城市”总体目标。（三）建设内容及规模1、用地规模本项目拟以行政划拨方式取得相应的供地手续，供地范围为xxx规划红线范围内，规划建设净用地面积xxx平方米，约合亩。2、建设内容及规模本项目规划总建筑面积xxx平方米，由两栋建筑组成，其中：地上建筑面积约xxx平方米，地下建筑面积约xxx平方米，主要建设内容包括住宅、配套设施用房、架空层、地下建筑的土建、安装及装饰装修，室外总图工程，变配电设施，建筑垃圾清运，迁改工

6、程及公共服务配套设施等。（四）项目实施进度计划根据xxx类似工程并结合本项目的具体情况，本项目建设总工期确定为30个月，即2016年9月底正式开工，2018年9月底工程竣工，2018年10月至2019年3月底完成并联验收，达到安置要求。（五）总投资估算项目估算总投资14917.76万元，具体构成如下：工程费用 11607.14元 占总投资77.81%；工程建设其他费用 2600.25万元 占总投资17.43%；预备费 710.37万元 占总投资4.76%；总投资 14917.76万元 占总投资100.0%（六）资金筹措方式根据测算，本项目总投资14917.76万元，资金来源由项目业主按国家有关

7、规定自筹解决。（七）社会效益评价本项目属于xxx综合整治工程配置地农迁房建设，项目用地规划必然会改变片区原来脏乱差的现象，使被拆迁群众集中居住，对改善拆迁群众原有居住环境有较大提高，集中居住使得配置土地资源最大化，项目建成后将进一步推进xxx拆迁安置小区整体区域用地的开发进程，有效节约土地资源，最终提升区域土地价值。 本项目作为xxx推进城乡统筹、改善拆迁群众的居住环境，改变群众的生活方式，提高片区生态环境和居住价值具有积极的促进作用，本项目建设得到了各级政府和当地群众的大力支持，虽然项目在施工建设期间存在一定的负面影响，但是负面影响只是暂时的，只要在后期施工阶段按照相关环境保护措施均可以得以

8、解决，项目的实施带来的社会综合效益十分显著。综上，项目建设利国利民，其社会效益、环境效益和经济效益俱佳，经评价分析，无社会系统风险，社会评价可行。（八）结论xxx在深入实施全省发展总体战略，正以“五大兴市战略”作为实施“两化”互动、统筹城乡发展战略的工作抓手。而实施“五大兴市战略”之“立城优城”战略，与省委对xxx发展提出建设开放型区域中心和国际化城市的要求一致。其中，“优城”，则指 “优化”以中心城区为代表的旧城，其核心就是要构建好现代化的城市空间、城市设施、城市建筑形态。近年来，随着统筹城乡综合配套改革的实施，城乡一体化进程的持续推进，“立城优城”战略的顺利推进，位于xxxxxxC区范围内

9、xxxxxx综合整治配置土地开发建设条件已经具备，加快城市化进程、深入推进“城乡统筹”和“立城优城”的战略目标，为全面构建和谐安居的“世界生态田园城市”具有重要的现实意义，经分析，本项目建设的“某地农民集中住宅小区建设工程总建筑面积xxx平方米，估算总投资14917.76万元，该项目是一项利民、惠民的重要民生工程，其项目建设条件已经具备，在技术和经济上是可行的。第二章 项目业主一、公司名称：xxxxxx综合整治工程项目管理有限公司二、法定代表人：郑尙钦三、注册资本：（人民币）壹亿元四、公司地址：xxx金家坝街3号五、公司简介（一）公司组成xxxxxx综合整治工程项目管理有限公司（以下简称“xx

10、x公司”）由xxx干道指挥部、锦江区、成华区、xxx共同出资组成。（二）主要职责主要职责是：根据xxx城市建设投融资体制改革投、建、管分离的原则，按照xxx政府批准的内容、标准、规模、总投资等，对xxx综合整治工程进行全过程的建设管理及投融资运作。（三）主要任务主要任务是：按照省、市领导关于“把xxx整治得比府南河更好更美”的要求，以水资源保护、污染治理、生态建设、促进东郊工业结构调整和引导城市向东发展为主线，用3-5年时间，对xxx22.22公里主河道及沿岸规划范围内进行全面综合整治。整治的内容为：截污、河堤整治、绿化景观建设、沿岸道路桥梁、环卫设施、文化及光彩设施、拆迁安置、涉及部分企业跨

11、河管线迁改等工程。第三章 项目区域概况一、项目区域位置xxx是xxx中心城区之一，位于上风上水的西北面，总面积108平方公里，总人口120余万，是国家可持续发展先进示范区，也是xxx主城区中人口最多、商贸最繁荣、经济最活跃的中心城区，经济总量连续19年位居xxx各区（市）县第一，西南与青羊区相邻，东靠成华区，北接新都区（大丰镇）。xxx下辖15个街道办事处（区政府驻抚琴街道）：西安路街道、西华街道 、人民北路街道、荷花池街道、驷马桥街道、茶店子街道、抚琴街道、九里堤街道 、五块石街道、黄忠街道、营门口街道、金泉街道、沙河源街道、天回镇街道、凤凰山街道。本项目位于xxx规划范围内。二、xxx综合

12、经济及房地产市场发展概况据初步统计，2014年全区完成地区生产总值815.49亿元，比上年增长5.5%。其中第一产业实现增加值0.13亿元，比上年下降25.2%；第二产业实现增加值193.49亿元，增长0.02%；第三产业实现增加值621.87亿元，增长7.5%。三次产业比重为0.01：23.73：76.26。年末全社会从业人员63.87万人，其中第一产业0.03 万人，第二产业19.19万人，第三产业44.65万人。全年完成全口径财政收入135.74亿元，同比增长3.5%，实现地方财政收入64.78亿元，增长22.8%，地方公共财政收入48.08亿元，增长9.3%，地方税收28.79亿元，增

13、长12.9%。地方公共财政支出56.51亿元，增加12.5% ，其中教育支出11.22亿元，增长10.26%；科学技术支出1.33亿元，增长35.5%；社会保障和就业支出2.99亿元，增长8.5%。全年完成固定资产投资337.17亿元，比上年增长0.2%。其中房地产完成投资额78.65亿元，同比下降21.0%；基建、技改和其他投资完成258.52亿元，增长9.0%。2014年，全区商品房按项目地计算,施工面积559.4万平方米，销售面积67.7万平方米；销售额59.2亿元；新开工面积107.3万平方米。三、本项目建设区位情况xxx位于xxx北大门，府河上游、xxx头，毗邻火车北站，与新都区、成

14、华区、郫县交界，幅员面积14.6平方公里，辖11个社区（其中9个涉农社区），常住人口3.7万人。辖区分布有三横两纵（金府路、三环路、货运大道、北新干道、成彭高架）交通路网，有上府河、xxx、凤凰河，有宝成和铁路西环线，有xxx市政公园、凤凰河湿地公园，云集大型市场、医药业30余家，分布有10余个商品住宅小区及9个集中居住小区。本项目选址于xxx规划红线范围内。地块位于北三环路二段以南、泉水西路以西、洞子口路以北，已建xxxB区以东。目前项目地块征地拆迁已经完成，现场堆有大量建筑垃圾，杂草丛生，极大的影响了xxxB区及周边小区居住环境。图一：临近三环路绿化带位置图二、临近xxxB区住宅位置第四章

15、 项目提出和建设的必要性一、项目提出早在2003年，xxx就已对流经xxx中心城区北、东区域的重要城市河流全长22公里的xxx实施了以水资源保护、污染治理、生态建设、城市防洪为主的“xxx综合整治工程”。该项目于2006年基本完工，项目的实施将进一步改善城市生态环境，提升城市面貌，高效利用土地资源，发挥更好的社会效益和环境效益，该项目在2005年获得国际舍斯河流奖，赢得了xxx人民和国内外认识的普遍赞誉。为保障xxx工程的实施，建立有效的投融资机制，xxx政府在xxx流域和城市部分区域配置了待开发土地，近年来，这些土地开发条件已逐步成熟，土地拆迁安置稳步推进。本项目建设的农迁房安置对象为xxx

16、综合整治工程配置地范围的拆迁群众。近年来，随着统筹城乡综合配套改革的实施，城乡一体化进程的持续推进，在xxx在市委、市政府的正确领导下，继续围绕建设“世界生态田园城市”的长远目标，深入贯彻落实城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，着力实施五大兴市战略。利民惠民的xxx工程配置地拆迁安置工程进入了最后攻坚阶段，项目业主全面贯彻落实城乡统筹战略，在全力配合xxx办开展各项目工作的同时，全力以赴，攻坚克难，完成xxx配置地拆迁户的妥善安置工作，其中位于xxx办的xxx拆迁安置小区已经进入了最后的收尾阶段。早在2006年，已经完成xxx规划红线范围用地整体征收，按照xxx综合整治工程配置地的拆迁安置需要

17、，xxx公司拟在xxx规划用地红线范围内建设总建筑面积约12万平方米（其中规划住宅建筑面积约10.65万平方米，配套商业用房约建筑面积0.3万平方米，配套附属设施用房建筑面积0.15万平方米、地下建筑面积约1万平方米）的农迁房小区，规划分为A、B、C三个区。2006年A、B区开工建设，完成住宅建筑面积约8.5万平方米，配套商业用房建筑面积约0.3万平方米，配套附属设施用房建筑面积约0.08万平方米，已于2007年竣工，并完成了相应搬迁户的安置。当初由于总体规划的18、19栋住宅用地（即xxxC区）范围因受拆迁障碍影响一直未建设，目前xxx公司在xxx范围已无土地和其它房源，按照节约利用土地资源

18、的原则，经过多方共同努力，项目建设用地搬迁阻力已基本解决，急需完成对配置地范围内过渡群众的安置，按规划还需要新建安置住宅建筑面积约2.1万平方米，配套附属设施用房建筑面积约0.07万平方米，地下建筑面积约1万平方米，为进一步保障xxx整治工程配置地尽快完成拆迁安置，加快推动区域城市建设和土地资源流转，按照规划要求完成片区未建建筑，从节约用地原则考虑，建设高层电梯住宅安置小区是十分必要的，由此，某地农民集中住宅小区建设工程被正式提出。二、项目建设的必要性（一）项目建设是认真贯彻落实“五大兴市战略”之“立城优城”战略的迫切需要xxx在深入实施全省发展总体战略，正以“五大兴市战略”作为实施“两化”互

19、动、统筹城乡发展战略的工作抓手。而实施“五大兴市战略”之“立城优城”战略，与省委对xxx发展提出建设开放型区域中心和国际化城市的要求一致。其中，“优城”，则指 “优化”以中心城区为代表的旧城。其核心就是要构建好现代化的城市空间、城市设施、城市建筑形态；具体内涵就是优化市域城镇体系，积极推进城市有机更新。完善土地整理储备机制，规划利用地下空间，向城市二次开发要容量、要资源、要环境、要形象。早在2013年，xxx委提出五大兴市战略，其中“立城优城”是其中的重要组成部分，实施“立城优城”战略将着力推进城市空间优化、产业业态升级、重大项目布局，实现产业品质、城市品质、生活品质全面提升。2015年将进一

20、步深化“立城优城”战略，助推社会经济全面发展，截止目前，xxxxxxC区范围已经完成拆迁，地块内建筑垃圾堆弃较久，杂草丛生，极大影响了周边已建成投入使用的A、B小区居住生活环境，并且和xxxxxx片区形象格格不入。本项目建设将促进xxxxxx片区城市面貌的进一步改善，最终贯彻落实 “立城优城”的战略要求。（二）项目建设将进一步实现xxx配置地土地资源效益最优化的需要xxx在“十二五”规划中，以牢固树立科学发展观为指导思想，认真贯彻落实中央“以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线”的战略思想和省委“一主、三化、三加强”的基本思路，深入贯彻市委实施城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略部署

21、，项目业主在全面贯彻落实“城乡统筹”和“立城优城”两大战略任务的同时，认真研究xxx当前社会经济发展形势，城市土地资源的高效开发利用是筹集城市建设资金的有效渠道，是加快推进城乡一体化建设，提高城市规划建设水平的有效途径。截止目前，xxxxxxC区用地范围内企业已经搬迁完成，项目周边建筑物容积率和建筑密度相对较低，其土地综合利用率不高，片区建设和开发进程有待提高。按照城市建设规划需要，本项目建设不仅是实现xxx配置地土地资源效益最优化的有利举措，而且还将进一步解决xxx综合整治工程配置地被拆迁群众的安置问题，是有力保障xxx工程构建的融资模式顺利运作，实现城市建设的可持续发展。（三）项目建设将加

22、快解决xxx片区拆迁过渡群众住房安置问题的迫切需要早在2008启动xxx第一批（A、B小区）安置房建设任务，当初由于地块红线范围内受拆迁障碍影响一直未实施后续项目建设，截止目前，按照xxx综合整治拆迁安置需要，还需要提供安置面积约2.2万平方米，这部分群众仍处于租房过渡阶段，对安置住房的需求意愿十分强烈，因此，解决好这部分过渡群众的住房安置问题，已经成为当前xxx片区维护社会和谐稳定的一个重要方面。本项目建设的xxxC区将提供约2.1万平方米的安置房源，还存在约0.1万平方米的住房安置缺口，剩余安置缺口将由政府通过统一调配完成安置。（四）项目建设将进一步促进片区人居环境和经济的和谐发展，为xx

23、x建设“世界生态田园城市”总体目标近年来，xxx先后实施的xxx综合整治、农民新居工程建设、城中村改造等一揽子惠民计划，使得xxx城市面貌焕然一新，环境日趋生态，城市形象不断改善，城市综合实力日趋增强，本项目建设将进一步促进片区人居环境和经济的和谐发展，增强和深入推进统筹城乡发展，不断开创xxx经济社会又好又快发展新局面，为胜利完成“十二五”规划宏伟目标，把xxx建设成为中西部地区“创业环境最优”、“人居环境最佳”、“综合竞争力最强”的现代特大中心城市并最终建成“世界生态田园城市”。第五章 项目建设地址及条件一、项目选址及建设地址（一）项目选址区域优势本项目位于xxx片区，项目用地周边规划路网

24、畅通，学校、医院等公共服务设施配套完善，将为规划建设的拆迁安置小区提供较好的交通出行条件及配套需求，本项目选址在满足相关规划条件前提下，同时也满足居住项目的建设要求。（二）项目建设地址本项目选址于xxx规划红线范围内。地块位于北三环路二段以南、泉水西路以西、洞子口路以北，已建xxxA、B小区以东。二、气候、工程地质及水文地质条件（一）气象条件xxx地区位于亚热带暖湿季风气候区，终年温暖湿润，四季分明。气候特征为春旱、夏热、秋雨、冬干，日照少，无霜期长，降雨充沛且集中于69月（占全年降水量的74.2%）据xxx气象资料，xxx地区的气象指标如下： 年平均温度16.2最冷月平均温度5.8极端最低温

25、度-5.9最热月平均温度25.4极端最高温度38.3冬季平均相对湿度78%夏季平均相对湿度82%全年平均日照时间1228.3h冬季日照率19%冬夏季主导风向NNE主导风向频率33%夏季平均风速1.2米/秒（二）地形地貌本项目地形属xxx平原岷江水系级阶地，经现场踏勘，项目红线范围紧临已建成的xxxA、B两个小区，现状用地范围内堆弃有较多的建筑垃圾及杂土，最高建筑垃圾堆放点高约1.5米。待项目正式启动建设时，该部分房屋建渣需要进行全部清理，在本报告估算阶段，计入建渣清除费用。（三）区域地质构造该场地区域构造属新华夏系第三沉降带四川盆地西部，xxx坳陷中部东侧，处于北东走向的龙门山断裂带和龙泉山断

26、裂带之间。由于受喜马拉雅山造山运动的影响，两构造带相对上升，在坳陷盆地内堆积了厚度不等的第四系冰水堆积层和冲洪积层，形成现今的xxx平原景观。xxx位于扬子地台（四川盆地）之上，扬子地台与周边的造山带是完全不同的地质构造单元，整个xxx区域所处地壳为一稳定核块，东侧距龙泉山褶断带约20公里，西侧距龙门山褶断带约50公里，区内断裂构造和地震活动较微弱，历史上从未发生过强烈地震。场地内及其附近无影响工程稳定性的不良地质作用，场地处于非地质构造断裂带，为稳定场地，适宜建筑。（四）地层岩性分布本次勘察钻探揭露深度内，场地土层主要由第四系全新统人工填土层(Q4ml)、第四系全新统冲洪积层(Q4al+pl

27、)组成。各层岩性特征由上至下描述如下：1、第四系全新统人工填土层(Q4ml) 杂填土：杂色，稍湿湿，结构松散，主要由建渣砖块混凝土及块石等组成；分布于大部分场地，层厚0.503.00 m。素填土：黑、灰黑、灰黄色,湿,结构松散，其成分以粘性土、粉土为主，系近期堆填，分布于整个场地，层厚0.703.00 m。2、第四系全新统冲洪积层(Q4al+pl)粉质粘土：灰黄、黄灰色，以可塑状态为主，局部为硬塑，稍湿，含铁锰质氧化物及钙质结核，稍有光泽。层厚1.105.20m。分布于整个场地。粉土：灰黄、黄灰色等，稍湿湿，稍密，含少量粘粒。无光泽反应，层厚0.802.70m，分布于整个场地。细砂：灰绿色、灰

28、褐色，湿，松散，成份以长石、石英为主，含少量白云母碎片。该层分布于场地部分地段卵石顶面，层厚0.501.30m。卵石：主体成灰黄色、绿灰色，卵石成分多为闪长岩、花岗岩及石英岩类，次为灰岩，多呈亚圆形圆形，磨圆度较好，坚硬，粒径一般28cm，大者8-20cm，含少量漂石。卵石含量约50-75%，充填物以中砂为主。根据卵石的成分、粒径、含量、排列方式，充填物性质含量和充填情况及N120动力触探试验成果，结合全取芯孔成果，将其划分为：松散、稍密、中密、密实卵石等四个亚层。-1松散卵石：骨架颗粒含量占总质重的50%55%，排列十分混乱，绝大部分不接触。卵石之间充填细中砂，顶部泥质充填，夹少量中砂透镜体

29、。N120动力触探试验锤击数平均值为2.15击10cm。-2稍密卵石：骨架颗粒含量占总重的55%60%，排列混乱，大部分不接触。卵石之间充填细中砂，局部泥质充填，混个别漂石。N120动力触探试验锤击数平均值为5.31击10cm。-3中密卵石：骨架颗粒含量占总重的60%70%，呈交错排列，大部分接触，混少量漂石。动探施工时，钻杆轻微跳动。N120动力触探试验锤击数平均值为8.27击10cm。-4密实卵石：骨架颗粒含量大于总重的70%，呈交错排列，绝大部分紧密接触，大卵石之间充填小卵石，混少量漂石。动探施工时，钻杆跳动剧烈。N120动力触探试验锤击数平均值为13.29击10cm。中砂：灰灰黑色，松

30、散，湿饱和，成份以长石、石英为主，含少量白云母碎片。该层仅在41号钻孔卵石层有所揭露，层厚0.90m。（五）水文条件场地内存在两种类型的地下水：一种为赋存于第四系全新统人工填土孔隙中的上层滞水，初见水位埋深1.004.00m，主要靠大气降水及地表水下渗补给，仅局部分布，无统一的自由水面，水量较小，易于排除，对施工影响不大；另一种类型的地下水为赋存于砂、卵石层中的孔隙潜水，具微承压性，主要靠大气降水补给，水量丰富，对本工程基础设计和施工影响较大。排泄方式以人工降水为主。本次勘察期间，周边场地在建工程正在实施工程降水，测得钻孔中静止水位埋深为6.909.30m，绝对高程496.15497.58m。

31、待周边场地工程降水结束后，水位将回至原有高程。根据区域水文地质资料，xxx地区场地地下水位年变幅最大在1.003.00 m，故历年最高水位绝对标高可取502.00m。本场地卵石含水层透水性、富水性较好，根据区域水文地质条件和工程经验，渗透系数可取20m/d。三、场地地震效应分析及液化评价（一）场地抗震设防与场地评价根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）的有关规定，场地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为0.10g（g为重力加速度），抗震分组为第三组，设计特征周期为0.45s。根据建筑抗震设计规范的划分与临近场地勘察成果可知，场地覆盖层厚度大于5m，平均等效剪切波速Vse265.00m/s，场地中填土为软弱土，粉质粘土、粉土、砂土、松散卵石土为中软土，稍密以上卵石土为中硬土，场地类别为类，该场地属可进行建设的一般性场地。（二）场地地震液化评价场地内第四系全新统冲洪积成因(Q4al+pl)的粉土及细砂处于地下水最高水位之下，形成饱和土，应对粉土及砂土进行液化判别。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）及xxx地区建筑地基基础设计规范（DB51/T5026-2001）附录P进行液化判别。场地地貌为级阶地，其地质时代为第四纪全新世（Q4），根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）第4.3.3条和依据xxx地