世纪花园小区物业管理方案.docx

1、世纪花园小区物业管理方案世纪花园小区物业管理方案 一、物业概况世纪花园住宅小区概况世纪花园小区项目规划用地北起王肃街，南至龙科大街，西为龙源路，东为龙滨路，紧邻美丽的黑龙江公园，交通便利。占地面积为10.41万平方米，总建筑面积约14.0万平方米，(其中住宅建筑面积12.01万平方米，商服建筑面积2.0万平方米)，高层住宅楼46749平方米，多层住宅楼为94518平方米，容积率为1.344。总计19栋住宅楼，其中高层住宅4栋，多层住宅楼15栋，合计78个单元（其中高层住宅8个单元，多层70个单元）。总居住户数984户，商服56户，车库359个，地下停车场车位171个，商业建筑在规划中，预计居住

2、人口3150人小区内主要设备设施：地下停车场1个，变电站3座，电梯8部,供水泵站,排污泵,供热泵等二、物业管理级别的确定物业管理是有偿的服务和管理，物业类型、功能和物业级别将决定物业管理服务的项目和质量标准及收费标准。世纪花园小区为8个单位开发建设的集资住宅小区，业主对象为电力、铁路、政府公务员等的工薪阶层。由于黑河地处经济欠发达地区，工资水平不高。又由于黑河市地处高寒地区，冬夏温差大，物业管理成本远远高于南方，管理难度大。小区内还建有4栋高层住宅，高层住宅的设备运行成本较高，再加上电梯费，如果物业的服务标准定的过高，势必增加管理成本，物业费业主可能难以承受。综合以上因素，结合黑河市物业服务价

3、格标准将世纪花园小区的物业服务标准定为黑河市物业服务价格标准中的一级。三、管理指标承诺和实施措施物业管理的目标和服务承诺，达到黑河市物业服务价格标准中规定一级服务的标准。将世纪花园建设成为安全、文明、祥和、整洁的小区。四、小区整体规划的建议由于世纪花园小区为多家单位开发的集资住宅小区，在小区建设过程中存在整体协调的问题。经调研除电业名苑的住宅楼和21#楼、20#楼18#楼之外，其于住宅楼的一楼均为车库，使小区道路都需与每栋的楼前后相通，与原有的道路和车流规划不同。鉴于以上原因，对小区的整体的规划提出如下建议：（详见规划图）1、小区出入口的设置建议：设立一个主出入口，三个次出入口，龙科大街方向一

4、个，龙滨路方向一个，在龙源路方向设一个主出入口和一个次出入口。2、小区公共广场的用地建议：小区的公共广场的开发，根据小区的建设规模和原规划方案，达不到小区绿化活动场所标准，建议建设体育活动场地（网球场、羽毛球）、会所等，用于小区居民的休闲和健身娱乐活动。3、小区物业管理用房的建议：需提供物业管理用房用于小区物业管理站的办公用房，每个站需建设物业管理办公用房30平方米，或租用住宅楼用于办公用房。4、小区的公共秩序管理建议方案一：建议小区进行封闭式管理，除出入口外与街道连接的通道用铁艺围栏隔离，这样有助于小区公共秩序的管理，因为小区内没有建设小区监控系统，如果不予隔离，公共秩序的管理将很困难。（物

5、业管理方案中物业管理费用测算按方案测算的）方案二：小区进行开放式管理，则需要建设小区监控系统，电子寻更系统，还需要增加综合管理员的数量，这样将加大物业管理的成本，增加业主的负担。五、物业公司的组织构架及人员配置物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供效率的目的。1、组织构架公司设置综合管理部、物业管理部、工程管理部三个部门。将世纪花园小区分为三个组团，下设三个物业管理站，负责组团内公共区域的保洁和维护工作，及日常的维修维护工作。2、公司的岗位编制物业公司人员配置部门岗位人数工作职责综合部总经理1负责公司的全面工作会计1负责公司

6、的财务管理出纳员1资料员兼打字员1负责工程资料及人员档案资料，物管资料的收集、整理工作库管员1负责物品入库保存、发放、领用工作。客服接待员1负责物业管理的咨询及业主的报修接待和投诉接待，商务、票务的有偿服务。物业管理部小区管理副经理1负责小区公共区域的保洁、公共区域的秩序维护、停车场、消防等项目的物业管理工作监控室值班3负责监控中心值班工作巡逻值班11负责巡逻值班工作电业名苑物业管理站站长1负责管理站的全面工作供水值班3负责二次供水的运行值班保洁员4负责所辖物业内外的公共场所绿化工1负责小区内草坪和树木的养护和修整地下停车场负责地下停车场出入口的值班工作门卫值班3负责维护院区内的公共秩序楼管员

7、1负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费财政名苑物业管理站站长1负责管理站的全面工作保洁员3负责所辖物业内外的公共场所的保洁工作绿化工1负责小区内草坪和树木的养护和修整门卫值班3负责维护院区内的公共秩序楼管员1负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费信合名苑物业管理站站长1负责管理站的全面工作保洁员3负责所辖物业内外的公共场所的保洁工作绿化工1负责小区内草坪和树木的养护和修整门卫值班3负责维护院区内的公共秩序楼管员1负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费工程管理部维护副经理1负责物业的日常维修维护的管理工作电梯维修工2负责电梯保养和维护水暖维修工1负责小区强电

8、设备的使用与维护，确保小区用电系统正常工作，协助电梯工维护电梯设备土建维修工1负责物业土建的维护工作水暖维修工（物业管理站）3负责物业给排水、供暖系统、消防设备的正常运作与管理、维护,负责土建部分的维护工电气维修工（物业管理站）3专职负责防盗门和弱电系统设备的正常运作与管理、维护，协助电梯工维护电梯设备。人员岗位汇总表序号岗位汇总人员汇总备注1总经理12物业副经理13工程副经理14会计15出纳员16资料员兼打字员17库管员18客服接待员19管理站站长310监控室值班311供水工312综合管理员2013保洁员1014绿化工315楼管员316维修工817电梯维修工2合计63人员岗位汇总表序号岗位汇

9、总人员汇总备注1总经理12物业副经理13工程副经理14会计15出纳员16资料员兼打字员17库管员18客服接待员19管理站站长310监控室值班311供水工312综合管理员2013保洁员1014绿化工315楼管员316维修工817电梯维修工2合计63 六、物业管理费用的预测：物业管理费用主要包含物业的前期投入和物业管理运行的费用1、物业接管期间的前期投入前期投入费用测算汇总表序号项目费用备注1办公用品27870.002工具及设备31100.003综合管理员服装及装备22920.004保洁工具及设备44720.00合计126610.002、员工工资及物业管理运行支出费用年运行费用测算汇总表序号项目取

10、费的比例费用备注1人员工资682800.002福利费3%20484.003职工工会经费2%13656.004职工培训费1.50%10242.005办公费(管理人员工资）15.00%25920.006公用部分维护费118664.00201118.167设备运行费及其他费用872449.488固定资产折旧费10.00%12173.00小计1744215.488税金5.50%95931.859利润2.00%34884.31合计1875031.64费用测算结果：物业管理的前期投入为126650.00元。世纪花园小区物业管理运行费用年为支出为1875031元。3、高层住宅物业费的测算：高层住宅物业管理人

11、员工资测算表：高层住宅物业管理人员工资测算表序号岗位名称人数元/人.月元/人.年金额（元）1总经理1300036000360002副总经理2280033600672003资料员兼打字员1120014400144004库管员1700840084005客服接待员1800960096006会计1100012000120007出纳员190010800108008监控室值班员3600720021600540001800009管理站站长11200144001440010供水工360072002160011综合管理员380096002880012楼管员1900108001080013绿化工170084008

12、40014保洁员470084003360015电梯维护工21200144002880016维修工29001080021600合计222000高层住宅年物业管理费用测算表： 高层住宅的费用测算序号项目总额高层占建筑面积的比例合计1员工工资22200012220002高层水泵的运行维护费用132398.641132398.643（按2台24小时运行）90271.8190271.84高区供暖系统103874.41103874.45公共区域照明电费122400.336726高压排污泵264791264797高层避雷系统安全检测费7251.317251.38二次供水水箱（18立米）4000140009消

13、防设施维护费（高区）3273.213273.210（低区）1306.8411306.8411垃圾清运费29030870012污水井清淘324001280013公用部分维护费467490.156098.814积雪清运210000.3元/平米630015绿化费用8938.60.45元/平米4022.3716办公费5400015%810017福利费2220003%666018职工工会经费2220002%444019职工培训费2220002%333020固定资产折旧费1217310%1217.3706195.6521税金706195.655.50%38840.7607522利润706195.652%1

14、4123.913合计759160.3238高层住宅楼的年运行费用为759160元，高层建筑面积为46749平米，按建筑面积计算每平米的月物业费=759160/46749平米/12月=1.35元/建筑面积.月。多层住宅部分年物业管理费用为=1875031-759160（高层住宅楼费用）-310808（电梯费）=834934元多层的住宅楼的每平方米年物业费=805063/94518/12=8.52元/平方米.年每月的物业费=8.52/12=0.7元/建筑面积.月。此物业费不含公共部位、公共设施和公众责任保险费，此项费用将根据业主委员会的意见确定是否收取。七、社区文化建设与便民服务1、注重青少年文化

15、活动关心他们的身心健康，积极利用，发挥社区活动室和户外活动场所的优势，积极举办形式多样，实用性强的文体活动，旨在提高青少年的综合素质和自立能力。2、开展社区环境文化建设，实施社区环境形象战略，设立各类标识牌，使小区具有独特的自然景观和人文景观；制订小区环境保护标准倡导环境意识，鼓励社区参与环境保护工作，共同建立绿色家园。3、开展便民服务提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。八、物业管理整体设想为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三项措施”的管理方针。一种模式创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地

16、满足业主的需求。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业主、打造管理精品。二项承诺1.在一年内通过“黑河市优秀物业管理住宅小区”的评比。2.在两年内通过“黑河市物业管理示范住宅小区”的评比。三项措施1.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业主的目的。2.全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。3.采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。九、公司管理制度和规范目录1.公众制度(1)业主手册。(2)业主公约。(3)精神文明公约。(5)二次装修管理规定

17、。(6)二次装修管理协议。(7)装修人员管理规定。(8)出入物品管理规定。(9)安全管理规定。(10)消防管理规定。(11)清洁卫生管理规定。(12)园林绿化管理规定。2.岗位职责（1）总经理岗位职责。（2）物管副经理岗位职责。（3）工程副经理岗位职责（4）财务会计岗位职责。（5）财务出纳岗位职责。（6）打字员、资料员岗职责（7）库管员岗位职责。（8）物业管理站站长职责（9）楼管员岗位职责。（10）综合管理员岗位职责。（11）客服接待员岗位职责。（12）清洁员岗位职责。（13）电梯工岗位职责（14）电气维修工岗位职责。（15）强电技工岗位职责。（16）水暖工岗位职责。（17）木木维修工岗位职责

18、。3.运作管理制度（1）员工手册。（2）管理人员文明服务准则。（3）员工办公制度。（4）各部门月工作计划及总结制度。（5）物业管理工作廉洁制度。（6）员工培训制度。（7）内部财务管理制度。（8）档案资料管理制度。（9）值班管理制度。（10）办公用品申请、购买、领用制度。（11）接待投诉处理及回访制度。（12）维修回访制度。（13）机电设备的编号方法。（14）机电设备的统计制度。（15）物业防火安全检查制度。（16）业主投诉处理程序。（17）业主入住装修管理工作程序。（18）物业管理档案建立工作程序。（19）公共设施维修、养护工作程序。（20）机电设备维修工作程序。（21）安全管理工作程序。（22）园林绿化管理工作程序。（23）清洁管理工作程序。4.员工培训考核制度(1)新员工入职培训制度。(2)在岗员工循环培训制度。(3)员工工作考核及奖罚制度。(4)员工岗位责任月考核成绩汇总表。(5)部门经理岗位月工作考核表。(6)部门员工岗位月工作考核表。(7)业主意见月上访统计表。(8)员工违章违纪处理意见申报表。(9)物业管理工作情况一览表。