世纪花园小区物业管理方案.docx

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世纪花园小区物业管理方案

世纪花园小区物业管理方案 

一、物业概况 

世纪花园住宅小区概况 

世纪花园小区项目规划用地北起王肃街，南至龙科大街，西为龙源路，东为龙滨路，紧邻美丽的黑龙江公园，交通便利。

占地面积为10.41万平方米，总建筑面积约14.0万平方米，（其中住宅建筑面积12.01万平方米，商服建筑面积2.0万平方米），高层住宅楼46749平方米，多层住宅楼为94518平方米，容积率为1.344。

总计19栋住宅楼，其中高层住宅4栋，多层住宅楼15栋，合计78个单元（其中高层住宅8个单元，多层70个单元）。

总居住户数984户，商服56户，车库359个，地下停车场车位171个，商业建筑在规划中，预计居住人口3150人 

小区内主要设备设施：

地下停车场1个，变电站3座，电梯8部,供水泵站,排污泵,供热泵等 

二、物业管理级别的确定 

物业管理是有偿的服务和管理，物业类型、功能和物业级别将决定物业管理服务的项目和质量标准及收费标准。

世纪花园小区为8个单位开发建设的集资住宅小区，业主对象为电力、铁路、政府公务员等的工薪阶层。

由于黑河地处经济欠发达地区，工资水平不高。

又由于黑河市地处高寒地区，冬夏温差大，物业管理成本远远高于南方，管理难度大。

小区内还建有4栋高层住宅，高层住宅的设备运行成本较高，再加上电梯费，如果物业的服务标准定的过高，势必增加管理成本，物业费业主可能难以承受。

综合以上因素，结合《黑河市物业服务价格标准》将世纪花园小区的物业服务标准定为黑河市物业服务价格标准中的一级。

三、管理指标承诺和实施措施 

物业管理的目标和服务承诺，达到《黑河市物业服务价格标准》中规定一级服务的标准。

将世纪花园建设成为安全、文明、祥和、整洁的小区。

四、小区整体规划的建议 

由于世纪花园小区为多家单位开发的集资住宅小区，在小区建设过程中存在整体协调的问题。

经调研除电业名苑的住宅楼和21#楼、20#楼18#楼之外，其于住宅楼的一楼均为车库，使小区道路都需与每栋的楼前后相通，与原有的道路和车流规划不同。

鉴于以上原因，对小区的整体的规划提出如下建议：

（详见规划图） 

1、小区出入口的设置建议：

设立一个主出入口，三个次出入口，龙科大街方向一个，龙滨路方向一个，在龙源路方向设一个主出入口和一个次出入口。

2、小区公共广场的用地建议：

小区的公共广场的开发，根据小区的建设规模和原规划方案，达不到小区绿化活动场所标准，建议建设体育活动场地（网球场、羽毛球）、会所等，用于小区居民的休闲和健身娱乐活动。

3、小区物业管理用房的建议：

需提供物业管理用房用于小区物业管理站的办公用房，每个站需建设物业管理办公用房30平方米，或租用住宅楼用于办公用房。

4、小区的公共秩序管理建议 

方案一：

建议小区进行封闭式管理，除出入口外与街道连接的通道用铁艺围栏隔离，这样有助于小区公共秩序的管理，因为小区内没有建设小区监控系统，如果不予隔离，公共秩序的管理将很困难。

（物业管理方案中物业管理费用测算按方案测算的） 

方案二：

小区进行开放式管理，则需要建设小区监控系统，电子寻更系统，还需要增加综合管理员的数量，这样将加大物业管理的成本，增加业主的负担。

五、物业公司的组织构架及人员配置 

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供效率的目的。

1、组织构架 

公司设置综合管理部、物业管理部、工程管理部三个部门。

将世纪花园小区分为三个组团，下设三个物业管理站，负责组团内公共区域的保洁和维护工作，及日常的维修维护工作。

2、公司的岗位编制 

物业公司人员配置 

部门 岗位 人数 工作职责 

综合部 总经理 1 负责公司的全面工作 

会计 1 负责公司的财务管理 

出纳员 1 　 

资料员兼打字员 1 负责工程资料及人员档案资料，物管资料的收集、整理工作 

库管员 1 负责物品入库保存、发放、领用工作。

客服接待员 1 负责物业管理的咨询及业主的报修接待和投诉接待，商务、票务的有偿服务。

物业管理部 小区管理副经理 1 负责小区公共区域的保洁、公共区域的秩序维护、停车场、消防等项目的物业管理工作 

监控室值班 3 负责监控中心值班工作 

巡逻值班 11 负责巡逻值班工作 

电业名苑物业管理站 站长 1 负责管理站的全面工作 

供水值班 3 负责二次供水的运行值班 

保洁员 4 负责所辖物业内外的公共场所 

绿化工 1 负责小区内草坪和树木的养护和修整 

地下停车场 　 负责地下停车场出入口的值班工作 

门卫值班 3 负责维护院区内的公共秩序 

楼管员 1 负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费 

财政名苑物业管理站 站长 1 负责管理站的全面工作 

保洁员 3 负责所辖物业内外的公共场所的保洁工作 

绿化工 1 负责小区内草坪和树木的养护和修整 

门卫值班 3 负责维护院区内的公共秩序 

楼管员 1 负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费 

信合名苑物业管理站 站长 1 负责管理站的全面工作 

保洁员 3 负责所辖物业内外的公共场所的保洁工作 

绿化工 1 负责小区内草坪和树木的养护和修整 

门卫值班 3 负责维护院区内的公共秩序 

楼管员 1 负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费 

工程管理部 维护副经理 1 负责物业的日常维修维护的管理工作 

电梯维修工 2 负责电梯保养和维护 

水暖维修工 1 负责小区强电设备的使用与维护，确保小区用电系统正常工作，协助电梯工维护电梯设备 

土建维修工 1 负责物业土建的维护工作 

水暖维修工（物业管理站） 3 负责物业给排水、供暖系统、消防设备的正常运作与管理、维护,负责土建部分的维护工 

电气维修工（物业管理站） 3 专职负责防盗门和弱电系统设备的正常运作与管理、维护，协助电梯工维护电梯设备。

人员岗位汇总表 

序号 岗位汇总 人员汇总 备注 

1 总经理 1 　 

2 物业副经理 1 　 

3 工程副经理 1 　 

4 会计 1 　 

5 出纳员 1 　 

6 资料员兼打字员 1 　 

7 库管员 1 　 

8 客服接待员 1 　 

9 管理站站长 3 　 

10 监控室值班 3 　 

11 供水工 3 　 

12 综合管理员 20 　 

13 保洁员 10 　 

14 绿化工 3 　 

15 楼管员 3 　 

16 维修工 8 　 

17 电梯维修工 2 　 

合计 　 63 　

人员岗位汇总表 

序号 岗位汇总 人员汇总 备注 

1 总经理 1 　 

2 物业副经理 1 　 

3 工程副经理 1 　 

4 会计 1 　 

5 出纳员 1 　 

6 资料员兼打字员 1 　 

7 库管员 1 　 

8 客服接待员 1 　 

9 管理站站长 3 　 

10 监控室值班 3 　 

11 供水工 3 　 

12 综合管理员 20 　 

13 保洁员 10 　 

14 绿化工 3 　 

15 楼管员 3 　 

16 维修工 8 　 

17 电梯维修工 2 　 

合计 　 63 　 

六、物业管理费用的预测：

物业管理费用主要包含物业的前期投入和物业管理运行的费用 

1、物业接管期间的前期投入 

前期投入费用测算汇总表 

序 号 项 目 费用 备 注 

1 办公用品 27870.00 　 

2 工具及设备 31100.00 　 

3 综合管理员服装及装备 22920.00 　 

4 保洁工具及设备 44720.00 　 

合计 　 126610.00 　 

2、员工工资及物业管理运行支出费用 

年运行费用测算汇总表 

序 号 项 目 　取费的比例 费用 备 注 

1 人员工资 　 682800.00 　 

2 福利费 3% 20484.00 　 

3 职工工会经费 2% 13656.00 　 

4 职工培训费 1.50% 10242.00 　 

5 办公费（管理人员工资） 15.00% 25920.00 　 

6 公用部分维护费 　 118664.00 201118.16 

7 设备运行费及其他费用 　 872449.48 　 

8 固定资产折旧费 10.00% 12173.00 　 

小计 　 　 1744215.48 　 

8 税金 5.50% 95931.85 　 

9 利润 2.00% 34884.31 　 

合计 　 　 1875031.64 　 

费用测算结果：

物业管理的前期投入为126650.00元。

世纪花园小区物业管理运行费用年为支出为1875031元。

3、高层住宅物业费的测算：

高层住宅物业管理人员工资测算表：

高层住宅物业管理人员工资测算表 

序号 岗位名称 人数 元/人.月 元/人.年 金额（元） 

1 总经理 1 3000 36000 36000 

2 副总经理 2 2800 33600 67200 

3 资料员兼打字员 1 1200 14400 14400 

4 库管员 1 700 8400 8400 

5 客服接待员 1 800 9600 9600 

6 会 计 1 1000 12000 12000 

7 出纳员 1 900 10800 10800 

8 监控室值班员 3 600 7200 21600 

　 　 　 　 54000 180000 

9 管理站站长 1 1200 14400 14400 

10 供水工 3 600 7200 21600 

11 综合管理员 3 800 9600 28800 

12 楼管员 1 900 10800 10800 

13 绿化工 1 700 8400 8400 

14 保洁员 4 700 8400 33600 

15 电梯维护工 2 1200 14400 28800 

16 维修工 2 900 10800 21600 

　 合计 　 　 　 222000 

高层住宅年物业管理费用测算表：

高层住宅的费用测算 

序号 项目 总额 高层占建筑面积的比例 合计 

1 员工工资 222000 1 222000 

2 高层水泵的运行维护费用 132398.64 1 132398.64 

3 （按2台24小时运行） 90271.8 1 90271.8 

4 高区供暖系统 103874.4 1 103874.4 

5 公共区域照明电费 12240 0.3 3672 

6 高压排污泵 26479 1 26479 

7 高层避雷系统安全检测费 7251.3 1 7251.3 

8 二次供水水箱（18立米） 4000 1 4000 

9 消防设施维护费（高区） 3273.2 1 3273.2 

10 （低区） 1306.84 1 1306.84 

11 垃圾清运费 290 30 8700 

12 污水井清淘 32 400 12800 

13 公用部分维护费 46749 0.1 56098.8 

14 积雪清运 21000 0.3元/平米 6300 

15 绿化费用 8938.6 0.45元/平米 4022.37 

16 办公费 54000 15% 8100 

17 福利费 222000 3% 6660 

18 职工工会经费 222000 2% 4440 

19 职工培训费 222000 2% 3330 

20 固定资产折旧费 12173 10% 1217.3 

　 　 　 　 706195.65 

21 税金 706195.65 5.50% 38840.76075 

22 利润 706195.65 2% 14123.913 

　 合计 　 　 759160.3238 

高层住宅楼的年运行费用为759160元，高层建筑面积为46749平米，按建筑面积计算每平米的月物业费=759160/46749平米/12月=1.35元/建筑面积.月。

多层住宅部分年物业管理费用为=1875031-759160（高层住宅楼费用）-310808（电梯费）=834934元 

多层的住宅楼的每平方米年物业费=805063/94518/12=8.52元/平方米.年 

每月的物业费=8.52/12=0.7元/建筑面积.月。

此物业费不含公共部位、公共设施和公众责任保险费，此项费用将根据业主委员会的意见确定是否收取。

七、社区文化建设与便民服务 

1、注重青少年文化活动 关心他们的身心健康，积极利用，发挥社区活动室和户外活动场所的优势，积极举办形式多样，实用性强的文体活动，旨在提高青少年的综合素质和自立能力。

2、开展社区环境文化建设，实施社区环境形象战略，设立各类标识牌，使小区具有独特的自然景观和人文景观；制订小区环境保护标准倡导环境意识，鼓励社区参与环境保护工作，共同建立绿色家园。

3、开展便民服务 

提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。

八、物业管理整体设想 

为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三项措施”的管理方针。

一种模式 

创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业主的需求。

管理思想是：

安全服务第一、人性规范管理、提前服务业主、打造管理精品。

二项承诺 

1.在一年内通过“黑河市优秀物业管理住宅小区”的评比。

2.在两年内通过“黑河市物业管理示范住宅小区”的评比。

三项措施 

1.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。

如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业主的目的。

2.全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

3..采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

九、公司管理制度和规范目录 

1.公众制度 

（1）《业主手册》。

（2）《业主公约》。

（3）《精神文明公约》。

（5）《二次装修管理规定》。

（6）《二次装修管理协议》。

（7）《装修人员管理规定》。

（8）《出入物品管理规定》。

（9）《安全管理规定》。

（10）《消防管理规定》。

（11）《清洁卫生管理规定》。

（12）《园林绿化管理规定》。

2.岗位职责 

（1） 总经理岗位职责。

（2） 物管副经理岗位职责。

（3） 工程副经理岗位职责 

（4） 财务会计岗位职责。

（5） 财务出纳岗位职责。

（6） 打字员、资料员岗职责 

（7） 库管员岗位职责。

（8） 物业管理站站长职责 

（9） 楼管员岗位职责。

（10） 综合管理员岗位职责。

（11） 客服接待员岗位职责。

（12） 清洁员岗位职责。

（13） 电梯工岗位职责 

（14） 电气维修工岗位职责。

（15） 强电技工岗位职责。

（16） 水暖工岗位职责。

（17） 木木维修工岗位职责。

3.运作管理制度 

（1） 《员工手册》。

（2） 《管理人员文明服务准则》。

（3） 《员工办公制度》。

（4） 《各部门月工作计划及总结制度》。

（5） 《物业管理工作廉洁制度》。

（6） 《员工培训制度》。

（7） 《内部财务管理制度》。

（8） 《档案资料管理制度》。

（9） 《值班管理制度》。

（10） 《办公用品申请、购买、领用制度》。

（11） 《接待投诉处理及回访制度》。

（12） 《维修回访制度》。

（13） 《机电设备的编号方法》。

（14） 《机电设备的统计制度》。

（15） 《物业防火安全检查制度》。

（16） 《业主投诉处理程序》。

（17） 《业主入住装修管理工作程序》。

（18） 《物业管理档案建立工作程序》。

（19） 《公共设施维修、养护工作程序》。

（20） 《机电设备维修工作程序》。

（21） 《安全管理工作程序》。

（22） 《园林绿化管理工作程序》。

（23） 《清洁管理工作程序》。

4.员工培训考核制度 

（1） 《新员工入职培训制度》。

（2） 《在岗员工循环培训制度》。

（3） 《员工工作考核及奖罚制度》。

（4） 《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。

（5） 《部门经理岗位月工作考核表》。

（6） 《部门员工岗位月工作考核表》。

（7） 《业主意见月上访统计表》。

（8） 《员工违章违纪处理意见申报表》。

（9）《物业管理工作情况一览表》。