重庆戴斯大酒店项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

1、主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方沿 金开大道形成 70 米90 米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了 150 多 个车位以备来宾使用。主体建筑设有客房 285 间，餐饮用建筑面积近 20000 平方米。 裙楼设客梯电梯 4 台，塔楼设高速客梯 5 台。大厅空高 3 层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。1、3 项目现状及进度计划 项目已完成土建和机电安装，外装饰已完工。 2006 年 6 月-2006 年 12 月份为酒店精装修期。 2007 年元月份酒店对外试营业。第二章 项目市场背景调查 4 21 宏观区域市场概况 1、重庆市概况 人口状况 2004 年末，

2、重庆市户籍人口 3144.23 万人，比上年增加 14.13 万人。常住人口 2770.98 万人，比上年减少 6.49 万人，下降 2%， 其中居住在城镇的人口为 1205.70 万人，比上年增加 41.94 万人 城镇化率达到 43.5%，比上年末提高了 1.6 个百分点。全市人口出生率 9.45，比上年下降 0.45 个千分点，人口自然增长率 2.85，下降 0.15 个千分点。尚处于目前国际上所谓的城市化中级的前期，低于目前北京 77.5%的城市化率，城 市化水平较低，未来提升的空间较大。重庆市城市规划：2010 年总人口将达到 3229 万人，其中非农业人口 1204 万人，城市化水

3、平 37.3%。2020 年总人口达到 3300 万人，其中非农业人口 1546 万人，城市化水平 46.7%。经济状况 2004 年，重庆市 GDP 总值 2665.39 亿元，按照常住人口 2700 万算，人均 GDP 达 到 9608 元，突破 1000 美元大关。2005 年 111 月全市实现总值 2843 亿元，同比增长 12%。96 年以来，重庆 GDP 年均增长 9.7%。2004 年增长速度最快，达到 12.2%。预计重庆未来 10 年的经济将保持良好的增长势头，根据重庆市发展计划委员会预 测，未来 10 年重庆经济将保持年均 910%的增长速度。发达国家的发展经验告诉我们，

4、人均 GDP 达到 1000 美元到 3000 美元阶段，其房 地产业发展处于高峰期。2004 年，重庆市第一、第二、第三产业占 GDP 的比重分别为 16.2%、44.3%和 39.5%。2005 年前三季度，重庆市第一、第二、第三产业 GDP 的比重分别为 14.5%、45.5%、 40.0%。根据重庆市政府“十五”计划中对产业结构的规划，在 2005 年底，全市三 5 大产业结构比例将调整为 13：43：44。第三产业比例将超越第一、第二产业，通 过产业结构改造，将加快 GDP 增长，提高市民可支配收入，加快消费结构升级。重庆市城市总体规划 总体规划将重庆市定位于西南和长江上游重要的中心

5、城市，全国重要的工业基地、 交通枢纽和贸易口岸。规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育 事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交 通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带 动西南地区和长江上游经济社会的发展。22 项目区域概况 221 北部新区概况 重庆北部新区于 2001 年 4 月 25 日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产 业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。设 立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社 会的最重大战略

6、举措。“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一 流开发区，发挥其示范带动和窗口作用，是重庆 3100 万各族人民的共同心愿和坚强决 心。目前，北部新区通过了国家验收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发 建设势头良好。独特的区位优势 广阔的发展空间 北部新区建设用地 91.73 平方公里，规划人口 110 万人。由 7 个组团构成，组团之 间由生态林地、公园绿地间隔；分为北部新区经开园、北部新区高新园（以下简称北 部新区两园）。北部新区汽车城和现代制造业、出口加工业、现代物流业基地建在经 开园内，已引进长安福特轿车、力帆乘用车、凯瑞特种车、可口可乐饮料、法国罗兰 石墨、延锋伟

7、世通饰件、伟世通发动机、延锋江森座椅、卡福汽车零配件、百力通汽 6 油机、中南铝轮毂、福耀汽车玻璃、中国重汽康明斯发动机和油泵油嘴、萨摩亚现代 发展冲压、联伟汽车部件、台湾元创模具、永俊模具、阿文美驰排气系统、雅丰汽车 线束、友德汽车线束、东洋滤机、敏俘汽车部件、香港国际汽配、库博汽配、博泰汽 车配件、兆帮汽车垫片、大江东阳、大晃康达环保、益丰密封条、邦迪汽车油路、优 意恩科技、万达仪器、迪洋仪表、华克排气系统、秦川汽车电子、航盛汽车电子、徐 港电子、世晟油箱、万虎机电、锐思电子、台东日化、法腾机械、扬州亚普、灵龙电 子、长安玉柴、长安长科、华电能源、金固齿轮、安航科技、凌豪钢钎维、润丰纺织

8、机械、超力科技汽车空调、康尔威一类新药、维格制药、新世纪卫星激光陀螺仪、龙 华交通能源、友谊光学、香港无纺制品、砂之船服饰、香港招商局物流、西南物流中 心、民生物流、汽车博展销售中心、嘉斯特汽摩检测公司等知名企业和项目。北部新区光电、医疗器械、软件三大产业基地和涉外商务中心，重庆火车新客站、 重庆汽车新客站建在高新园内。已引进信威手机、海扶医疗设备、爱思软件、中兴软件、数码模具、药友制药、 华邦制药、太极 西南药业、庆余堂制药、希尔安制药、益拓生物、宗申君辉、黑格 红豆杉研究院、重庆药监所、重庆医工院、联合研究院、纳米材料研发、KBB 增压器、 前卫仪表、工业自动仪表、四联仪表、耐德集团、西南

9、信息中心、重庆电信、重庆移 动、重庆网通、东电通信、渝江压铸、宇通系统、伟岸测器、海王仪器、水利水电开 发、永固电池、香港置地、香江国际财富中心、奥伦多国际医院、和记黄埔地产、中 法水务、重啤集团等知名企业和项目。 重庆出口加工区建在经开园内，规划面积 2.8 平方公里。已引进日本利时德汽车部件、日本风琴针业、贝特尔科技实业、美国西 亚斯国际贝斯特、美国现代美联制药、台湾合通生物、中日吉西西车用空调压缩机、 润际合金添加剂等企业和项目，年出口能力近亿美元，已迈入中西部地区一流出口加 工区行列。突出的产业特色 北部新区产业布局以发展汽车城和光电产业基地为重点。7 北部新区汽车城是以长安福特轿车、

10、重型汽车、力帆乘用车为主体的汽车和零部 件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等综合功能为一体的新型 工业区；高新园集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点培育发展电子 信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；办好留学 人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发 园五个专业孵化器。引进和发展一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软 件项目。良好的基础设施和生态环境 一批重要的基础设施已经建成投入使用，即将形成一纵一横北部新区交通骨架， 能基本满足企业入驻需要。从 2003 年开始的新一轮综合交通、能源、给

11、排水、信息设 施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资 450 亿，打造良好产业发展和人 居环境，2007 年左右将基本建成。一批体现重庆直辖市水平的科技、教育、文化、体育、卫生、旅游等标志性、功能 性项目正在兴建，北部新区现代都市风貌正逐步展露。正在加快推进的金海会展中心、 竹塔大酒店、金山城市广场、重医附一院北部新区医疗中心、重医附属儿童医院北部 新区分院、国际学校、高档生活区、人和民俗文化村等将提供最佳的经贸、居住、休 闲、旅游环境。北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共 存的生活、工作环境。分期建成保利森林体育公园（高尔夫球场）、亚太友谊林、龙

12、湖体育公园、龙湖动步公园、龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、柏林公园、 人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间 优惠的扶持政策 北部新区充分运用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办” 的政策，形成了明显的“政策洼地”。工业用地实行优先优惠；租用标准厂房实行优惠价 8 格；生产性企业享受优惠电价；财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金；工业企 业所得税按 1510%的税率征收；高新技术企业所得税实行“两免三减半”；实行高新 技术成果转化项目“两税”增长部分由财政安排企业使用；企业建设费实行优惠；重大项 目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。令人鼓舞的发展

13、前景 北部新区发展战略目标是：到 2010 年“再造一个重庆工业”，即到 2010 年在北 部新区包括经开区和高新区（以下简称北部新区和两区）实现年工业总产值 1500 亿元， 相当于 2000 年时全市工业规模。这个目标分三阶段实现：三年打造基础：从 2003 年到 2005 年，7 个组团的基础设施骨干网络基本建成，北 部新区两园工业总产值力争达到 240 亿元。五年构建框架：到 2007 年，7 个组团全面开发建设，水电气讯等基础设施网络和 水运、航空、公路、铁路、管道的综合立体交通网络形成，北部新区两园工业总产值 力争达到 500 亿元以上。八年基本建成新区：到 2010 年，7 个组

14、团基础设施建设全面建成，实现“再造一 个重庆工业”的目标，为在 2015 年建成全面建设小康社会示范区奠定基础。良好的发展态势 2004 年北部新区和两区全年引进项目 300 个，合同投资总额 150 亿元，北部新区 正在成为投资热土，其中 235 个项目落户北部新区两园，合同投资总额 131 亿元。到 2004 年底，北部新区两园累计引进项目 352 个，合同投资总额 404 亿元。这批项目开 工并达产后，可形成 600800 亿的工业产值；其中已有 204 个项目开始投用。2004 年北部新区和两区全年完成固定资产投资 179 亿元，其中北部新区两园完成 120 亿元。在北部新区两园固定资

15、产投资中，路水电气讯等基础设施完成 57.2 亿元（其 中市级企业集团投资 3.5 亿元），工业投资完成 24.1 亿元，房地产投资完成 27.8 亿 元。9 北部新区两园已基本形成“3 个 1”的发展格局：“1 座汽车城”，基本完成汽车 城一期 3 平方公里建设，二期项目正在从基础设施和招商项目两个方面加紧推进；“ 个星系列百万方高新技术楼宇产业区”，总体进展较快，已完成海王星、金星两幢产 业楼宇建设，并全部入驻了高新技术企业，火星、水星、木星三幢产业楼宇已投放使 用；区内规划的两家五星级酒店正在筹建中，“1 条嘉陵江滨江景观带”，其规划已经 市政府批准，将逐步启动实施。“3 个 1”发展格

16、局的形成，奠定了在北部新区建设以 高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布 局构架。2004 年北部新区和两区实现 GDP146 亿元，比上年增长 31.8%，其中北部新区两园 实现 30.2 亿元，是上年的 2 倍；工业总产值 482 亿元，比上年增长 31.1%，其中北部 新区两园 106 亿元，是上年的 2.6 倍；入库税金 36.6 亿元，比上年增长 22.5%，其中 北部新区两园 12.6 亿元，是上年的 3 倍；留存财政收入 30.2 亿元（含基金收入 12.7 亿元），其中北部新区两园 18.3 亿元（含基金收入 9.2 亿元）。加速走向全国、走

17、向世界。北部新区成功承办 2004 中国企业 500 强发布会暨高层 论坛，提高了在国内外的知名度。年亚太城市市长峰会期间，北部新区将承 办第二次市长圆桌会、亚太友谊林植树、冷餐会、参观考察等重要活动和工作，这是 北部新区展示形象、走向世界的一次机遇。21 世纪重要战略机遇期属于全球、属于中国、属于重庆，更属于重庆北部新区。 机遇迎面而来，机遇擦肩而过。我们热忱欢迎有识之士到北部新区看一看、算一算， 看出您投资的兴趣，算出您投资的预期。愿您在北部新区发展事业、积累财富、丰富 生活、辉煌人生。北部新区的七大组团 人 和 组 团（重庆戴斯大酒店所在） 北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地 1

18、8.72 平方公里，人口 20 万人。 主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。10 鸳 鸯 组 团 以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地 11.69 平方公里， 人口 10 万人。服务业、高档社区。黄 茅 坪 组 团 以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地 5.95 平方公里，人口 3.5 万人。现代制造业。礼 嘉 组 团 以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地 16.15 平方公 里，人口 18 万人。高新技术研发、高档社区。大 竹 林 组 团 以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地 18.31 平方公

19、里，人 口 10 万人。信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。金 山 组 团 包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地 9.53 平方公里，人口 1.5 万人。 主 要功能：出口加工业现代物流 翠 云 组 团 规划用地 11.3 平方公里，人口 6 万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和 新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。23 美国戴斯酒店集团背景 具体情况介绍请参阅美国戴斯酒店集团（中国） 网站 11 第三章 重庆酒店市场调研 31 重庆酒店行业市场调查 目前重庆市投入使用的三星或以上酒店共计 91 家，其中五星级酒店 6 家，四星级酒店 2

20、4 家。1、主城区三星级以上酒店客房及床位数结构分析 酒店星级 客房量 床位数三星级 3723 7160四星级 2170 3472五星级 1330 合计 7223 据调查，当前市场上各星级酒店标房、套房比例并没有明显的规律分布，以五星级 酒店为例，海逸酒店标套比例为 5.09：1，而万豪酒店标套比例为 11.16：1，其中 差距巨大，没有明显的规律可循。当前各星级酒店标套普遍分布规律是除总统套房 外，普通宾客楼层一般设有 1-2 间套房，总统套房的数量极为有限，重庆三星级以 上酒店一般仅有一套总统套房。2、主城区三星级以上酒店客房价格实施标准及出租情况（单位：标价 RMB 元/天） 酒 店 单

21、间 标间 套房 整体出租率 备注星级三 星 198-328 198-328 328-588 约 60% 价格为折后价：一般需另级 加收 10%的服务费四 星 208-492 208-492 488-880 50-90% 价格为折后价：需另加收级 10-15%的服务费五 星 508-662 508-662 827-1280 50-70%（平 价格为折后价：级 均 61.7%） 15%的服务费12 3、住店客人特征及消费习惯分析 过夜数 据调查，四星级以上酒店住店客人平均过夜数为 1 夜；超过半数以上的客人没有在 酒店大额消费。住客类别 四星级酒店主力客群来自商务客，占总量的 60% 。外籍人士所

22、占比例相对低，只 有 18%的份额。渝中区作为全市行政、商贸、金融中心，每年各方面的公务、商务往来较为频繁， 往来的人员构成主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为五星级酒店 的主力，约占总量的 70%，外籍人士与国内人士的比例为 40：60。4、重庆五星级酒店案例 重庆万豪酒店 重庆首家五星级酒店，档次较高，但与其同处于解放碑的另一家五星级酒店海逸酒店 相比位置较差。酒店投资规模巨大，总投资额达到 14.7 亿元人民币，成为重庆投资最 高的酒店。客房供应供应量 功能分布 楼层分布 客房设置 套房设置普通楼层 11-31F 22 间/层（11-22F） 2 间/层（24-31F）20

23、间/层（24-31F）公寓楼层 32-33F 8 间/层 均为套房行政楼层 34-37F 20 间/层 2 间/层总套楼层 38F 3 间 总统套房 1 套，万豪套房 2 套。客房供应收费标准 13 指标 标间 套房 总套数量 474 42 1面积（） 30 60-100 600成交价格 580-680 元/天 880 元/天 标价 1480-1789 元/天 2180 元/天 38800 元/天协议价格 480-640 元/天 1000-1200 元/天 客房供应客房配套 中央控制空调、电子保险箱、迷你酒吧、独立卫生间、数据传递插座可接驳到传真机 及电话留音信箱。餐厅：酒店内设有酒吧、中餐、

24、日本料理、西餐、咖啡厅， 万豪轩不单精于烹调地道的本埠佳肴，中国各大菜系也在这里交相辉映； 豪咖啡厅呈现琳琅满目的国际自助餐及零点美食；万米卡多是一个令人赏心悦目的传统日式餐厅，特设的一个踏踏米间，风格典雅， 装饰地道。商务 商务中心 接受信用卡 外币兑换服务；华丽的宴会厅可同时接待 450 人，并可根据活动规模分隔空间；此外，拥有 4 个大小不一的会议室，一流的影音，灯光设备。配合酒店优越的地理位置，商务中心的设施提供专业秘书、翻译等，满足客人的各 种需求。酒店还专为高品味的贵宾设置了五个行政楼层，提供更多周全的服务。休闲娱乐 桑拿浴室、健身房 游泳池 14 迪斯科舞厅 卡拉 OK 厅 理发

25、美容室 海逸酒店（五星） 重庆海逸酒店矗立在重庆市的商业中心地带，毗邻解放碑，交通便捷，联接大都会购物广场及 综合办公楼，于 1998 年揭幕，是重庆首家 5 星级国际酒店 客房及设备 餐厅及酒吧 商 务套房及服务式套房共计 酒店拥三间食府、398 间，客房面积 35-80 两间酒吧，海逸轩平米，分为高级客房、 提供传统粤菜及精豪华客房、豪华套房以 选四川美馔；及行政楼层，拥市景、 重庆咖啡厅格调清园景或长江景。 馨，一如它的咖啡、房间每日清洁，长住、 美点。短住两相宜。 自助餐及菜单定食行政楼层住客专享更多 形形色色，欧、美、私人空间、独一无二的 亚洲风味林林总客房特色及清幽的贵宾 总。周日

26、另设特色酒廊。 早晚餐 ；服务式套房内设厨、浴、 在巴蜀山城重庆，起居室及卧室（附全套 只有一家五星级酒家具）。套房面积 店内有火锅飘香，85-252 平米，分为一 那就是海逸酒店；室一厅、两室一厅或三 大堂酒廊静谧轻室一厅，并按时清洁。 松，是上午小憩或与市内公寓楼相比，酒 下午茶的好去处！店套房租期灵活，无须 精选鸡尾酒、各国管理费、保养费及订金。 烈酒、啤酒和红酒此外，住客还兼享餐饮、 佳酿，洗衣折扣及酒店的一流 大堂另有一家杨子 设施。 酒吧；除商务中心之外，酒店还特设 7 个多功能厅及大宴会厅：处理商 务所需的各种设备和协助，商务 中心都能提供，多功能办公服务中心为贵公司度 身定造，面积 35/42 平米，设备 先进，风格专业、格调高雅、位 置尊荣，会议室、文秘服务一应 俱全；贵宾酒廊是为入住酒店行政楼层 （32 楼至 37 楼）宾客所专用。贵宾酒廊典雅时尚的唯美设计， 细微之处更显不凡品位。大宴会厅面积 520 平米 （5,597 平呎） （可划分为一号和二号宴 会厅）可容纳 600 位嘉宾出席会 议或宴会；珍珠厅、碧玉厅、珊瑚厅、琥珀 厅这 4 个多功能厅可单独使 用，还可贯通构成更大空间；市长厅位于酒店顶楼，阔绰高贵。在这里，可以举行正式商谈或者 无拘无束的碰头会。西亚大酒店 地点：重庆市渝中区石桥铺渝州路 33 号西亚广场