重庆戴斯大酒店项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。
在主建筑群正前方沿金开大道形成70米×
90米的景观广场，并可作地面停车使用；
设计了150多个车位以备来宾使用。
主体建筑设有客房285间，餐饮用建筑面积近20000平方米。
裙楼设客梯电梯4台，塔楼设高速客梯5台。
大厅空高3层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。
1、3项目现状及进度计划
项目已完成土建和机电安装，外装饰已完工。
2006年6月-2006年12月份为酒店精装修期。
2007年元月份酒店对外试营业。
第二章项目市场背景调查
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2．1宏观区域市场概况
1、重庆市概况
人口状况
2004年末，重庆市户籍人口3144.23万人，比上年增加14.13万人。
常住人口2770.98万人，比上年减少6.49万人，下降2%，
其中居住在城镇的人口为1205.70万人，比上年增加41.94万人
城镇化率达到43.5%，比上年末提高了1.6个百分点。
全市人口出生率9.45‰，比上年下降0.45个千分点，人口自然增长率
2.85‰，下降0.15个千分点。
尚处于目前国际上所谓的城市化中级的前期，低于目前北京77.5%的城市化率，城市化水平较低，未来提升的空间较大。
重庆市城市规划：
2010年总人口将达到3229万人，其中非农业人口1204万人，城市化水平37.3%。
2020年总人口达到3300万人，其中非农业人口1546万人，城市化水平46.7%。
经济状况
2004年，重庆市GDP总值2665.39亿元，按照常住人口2700万算，人均GDP达到9608元，突破1000美元大关。
2005年1—11月全市实现总值2843亿元，同比增长12%。
96年以来，重庆GDP年均增长9.7%。
2004年增长速度最快，达到12.2%。
预计重庆未来10年的经济将保持良好的增长势头，根据重庆市发展计划委员会预测，未来10年重庆经济将保持年均9—10%的增长速度。
发达国家的发展经验告诉我们，人均GDP达到1000美元到3000美元阶段，其房地产业发展处于高峰期。
2004年，重庆市第一、第二、第三产业占GDP的比重分别为16.2%、44.3%和39.5%。
2005年前三季度，重庆市第一、第二、第三产业GDP的比重分别为14.5%、45.5%、
40.0%。
根据重庆市政府“十五”计划中对产业结构的规划，在2005年底，全市三
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大产业结构比例将调整为13：
43：
44。
第三产业比例将超越第一、第二产业，通
过产业结构改造，将加快GDP增长，提高市民可支配收入，加快消费结构升级。
重庆市城市总体规划
总体规划将重庆市定位于西南和长江上游重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸。
规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带动西南地区和长江上游经济社会的发展。
2．2项目区域概况
2．2．1北部新区概况
重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产
业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。
设
立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社
会的最重大战略举措。
“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一
流开发区，发挥其示范带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决
心。
目前，北部新区通过了国家验收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发
建设势头良好。
独特的区位优势
广阔的发展空间
北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口110万人。
由7个组团构成，组团之
间由生态林地、公园绿地间隔；
分为北部新区经开园、北部新区高新园（以下简称北
部新区两园）。
北部新区汽车城和现代制造业、出口加工业、现代物流业基地建在经
开园内，已引进长安福特轿车、力帆乘用车、凯瑞特种车、可口可乐饮料、法国罗兰
石墨、延锋伟世通饰件、伟世通发动机、延锋江森座椅、卡福汽车零配件、百力通汽
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油机、中南铝轮毂、福耀汽车玻璃、中国重汽康明斯发动机和油泵油嘴、萨摩亚现代
发展冲压、联伟汽车部件、台湾元创模具、永俊模具、阿文美驰排气系统、雅丰汽车
线束、友德汽车线束、东洋滤机、敏俘汽车部件、香港国际汽配、库博汽配、博泰汽
车配件、兆帮汽车垫片、大江东阳、大晃康达环保、益丰密封条、邦迪汽车油路、优
意恩科技、万达仪器、迪洋仪表、华克排气系统、秦川汽车电子、航盛汽车电子、徐
港电子、世晟油箱、万虎机电、锐思电子、台东日化、法腾机械、扬州亚普、灵龙电
子、长安玉柴、长安长科、华电能源、金固齿轮、安航科技、凌豪钢钎维、润丰纺织
机械、超力科技汽车空调、康尔威一类新药、维格制药、新世纪卫星激光陀螺仪、龙
华交通能源、友谊光学、香港无纺制品、砂之船服饰、香港招商局物流、西南物流中
心、民生物流、汽车博展销售中心、嘉斯特汽摩检测公司等知名企业和项目。
北部新区光电、医疗器械、软件三大产业基地和涉外商务中心，重庆火车新客站、重庆汽车新客站建在高新园内。
已引进信威手机、海扶医疗设备、爱思软件、中兴软件、数码模具、药友制药、
华邦制药、太极·
西南药业、庆余堂制药、希尔安制药、益拓生物、宗申君辉、黑格
红豆杉研究院、重庆药监所、重庆医工院、联合研究院、纳米材料研发、KBB增压器、
前卫仪表、工业自动仪表、四联仪表、耐德集团、西南信息中心、重庆电信、重庆移
动、重庆网通、东电通信、渝江压铸、宇通系统、伟岸测器、海王仪器、水利水电开
发、永固电池、香港置地、香江国际财富中心、奥伦多国际医院、和记黄埔地产、中
法水务、重啤集团等知名企业和项目。
重庆出口加工区建在经开园内，规划面积
2.8平方公里。
已引进日本利时德汽车部件、日本风琴针业、贝特尔科技实业、美国西
亚斯国际贝斯特、美国现代美联制药、台湾合通生物、中日吉西西车用空调压缩机、
润际合金添加剂等企业和项目，年出口能力近亿美元，已迈入中西部地区一流出口加
工区行列。
突出的产业特色
北部新区产业布局以发展汽车城和光电产业基地为重点。
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北部新区汽车城是以长安福特轿车、重型汽车、力帆乘用车为主体的汽车和零部
件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等综合功能为一体的新型
工业区；
高新园集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；
重点培育发展电子
信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；
办好留学
人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发
园五个专业孵化器。
引进和发展一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软
件项目。
良好的基础设施和生态环境
一批重要的基础设施已经建成投入使用，即将形成一纵一横北部新区交通骨架，能基本满足企业入驻需要。
从2003年开始的新一轮综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿，打造良好产业发展和人居环境，2007年左右将基本建成。
一批体现重庆直辖市水平的科技、教育、文化、体育、卫生、旅游等标志性、功能
性项目正在兴建，北部新区现代都市风貌正逐步展露。
正在加快推进的金海会展中心、
竹塔大酒店、金山城市广场、重医附一院北部新区医疗中心、重医附属儿童医院北部
新区分院、国际学校、高档生活区、人和民俗文化村等将提供最佳的经贸、居住、休
闲、旅游环境。
北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作环境。
分期建成保利森林体育公园（高尔夫球场）、亚太友谊林、龙湖体育公园、龙湖动步公园、龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、柏林公园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间
优惠的扶持政策
北部新区充分运用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”
的政策，形成了明显的“政策洼地”。
工业用地实行优先优惠；
租用标准厂房实行优惠价
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格；
生产性企业享受优惠电价；
财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金；
工业企业所得税按15—10%的税率征收；
高新技术企业所得税实行“两免三减半”；
实行高新技术成果转化项目“两税”增长部分由财政安排企业使用；
企业建设费实行优惠；
重大项目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。
令人鼓舞的发展前景
北部新区发展战略目标是：
到2010年“再造一个重庆工业”，即到2010年在北部新区包括经开区和高新区（以下简称北部新区和两区）实现年工业总产值1500亿元，相当于2000年时全市工业规模。
这个目标分三阶段实现：
三年打造基础：
从2003年到2005年，7个组团的基础设施骨干网络基本建成，北部新区两园工业总产值力争达到240亿元。
五年构建框架：
到2007年，7个组团全面开发建设，水电气讯等基础设施网络和水运、航空、公路、铁路、管道的综合立体交通网络形成，北部新区两园工业总产值力争达到500亿元以上。
八年基本建成新区：
到2010年，7个组团基础设施建设全面建成，实现“再造一个重庆工业”的目标，为在2015年建成全面建设小康社会示范区奠定基础。
良好的发展态势
2004年北部新区和两区全年引进项目300个，合同投资总额150亿元，北部新区
正在成为投资热土，其中235个项目落户北部新区两园，合同投资总额131亿元。
到
2004年底，北部新区两园累计引进项目352个，合同投资总额404亿元。
这批项目开
工并达产后，可形成600—800亿的工业产值；
其中已有204个项目开始投用。
2004年北部新区和两区全年完成固定资产投资179亿元，其中北部新区两园完成
120亿元。
在北部新区两园固定资产投资中，路水电气讯等基础设施完成57.2亿元（其
中市级企业集团投资3.5亿元），工业投资完成24.1亿元，房地产投资完成27.8亿
元。
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北部新区两园已基本形成“3个1”的发展格局：
“1座汽车城”，基本完成汽车
城一期3平方公里建设，二期项目正在从基础设施和招商项目两个方面加紧推进；
“１
个星系列百万方高新技术楼宇产业区”，总体进展较快，已完成海王星、金星两幢产
业楼宇建设，并全部入驻了高新技术企业，火星、水星、木星三幢产业楼宇已投放使
用；
区内规划的两家五星级酒店正在筹建中，“1条嘉陵江滨江景观带”，其规划已经
市政府批准，将逐步启动实施。
“3个1”发展格局的形成，奠定了在北部新区建设以
高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布
局构架。
2004年北部新区和两区实现GDP146亿元，比上年增长31.8%，其中北部新区两园实现30.2亿元，是上年的2倍；
工业总产值482亿元，比上年增长31.1%，其中北部新区两园106亿元，是上年的2.6倍；
入库税金36.6亿元，比上年增长22.5%，其中北部新区两园12.6亿元，是上年的3倍；
留存财政收入30.2亿元（含基金收入12.7亿元），其中北部新区两园18.3亿元（含基金收入9.2亿元）。
加速走向全国、走向世界。
北部新区成功承办2004中国企业500强发布会暨高层论坛，提高了在国内外的知名度。
２００５年亚太城市市长峰会期间，北部新区将承办第二次市长圆桌会、亚太友谊林植树、冷餐会、参观考察等重要活动和工作，这是北部新区展示形象、走向世界的一次机遇。
21世纪重要战略机遇期属于全球、属于中国、属于重庆，更属于重庆北部新区。
机遇迎面而来，机遇擦肩而过。
我们热忱欢迎有识之士到北部新区看一看、算一算，看出您投资的兴趣，算出您投资的预期。
愿您在北部新区发展事业、积累财富、丰富生活、辉煌人生。
北部新区的七大组团
人和组团（重庆戴斯大酒店所在）
北部新区的中心商务服务区。
规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。
主要功能：
商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。
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鸳鸯组团
以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。
规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人。
服务业、高档社区。
黄茅坪组团
以发展现代制造业为主的工业园区。
规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。
现代制造业。
礼嘉组团
以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。
规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。
高新技术研发、高档社区。
大竹林组团
以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。
规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。
信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。
金山组团
包括出口加工区、寸滩港地区。
规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人。
主要功能：
出口加工业\现代物流
翠云组团
规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。
新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。
2．3美国戴斯酒店集团背景
具体情况介绍请参阅《美国戴斯酒店集团（中国）》网站
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第三章重庆酒店市场调研
3．1重庆酒店行业市场调查
目前重庆市投入使用的三星或以上酒店共计91家，其中五星级酒店6家，四星级酒店
24家。
1、主城区三星级以上酒店客房及床位数结构分析
酒店星级客房量床位数
三星级37237160
四星级21703472
五星级1330——
合计7223——
据调查，当前市场上各星级酒店标房、套房比例并没有明显的规律分布，以五星级酒店为例，海逸酒店标套比例为5.09：
1，而万豪酒店标套比例为11.16：
1，其中差距巨大，没有明显的规律可循。
当前各星级酒店标套普遍分布规律是除总统套房外，普通宾客楼层一般设有1-2间套房，总统套房的数量极为有限，重庆三星级以上酒店一般仅有一套总统套房。
2、主城区三星级以上酒店客房价格实施标准及出租情况（单位：
标价RMB元/天）
酒店单间标间套房整体出租率备注
星级
三星198-328198-328328-588约60%价格为折后价：
一般需另
级加收10%的服务费
四星208-492208-492488-88050-90%价格为折后价：
需另加收
级10-15%的服务费
五星508-662508-662827-128050-70%（平价格为折后价：
级均61.7%）15%的服务费
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3、住店客人特征及消费习惯分析
过夜数
据调查，四星级以上酒店住店客人平均过夜数为1夜；
超过半数以上的客人没有在酒店大额消费。
住客类别
四星级酒店主力客群来自商务客，占总量的60%。
外籍人士所占比例相对低，只有18%的份额。
渝中区作为全市行政、商贸、金融中心，每年各方面的公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为五星级酒店的主力，约占总量的70%，外籍人士与国内人士的比例为40：
60。
4、重庆五星级酒店案例
重庆万豪酒店
重庆首家五星级酒店，档次较高，但与其同处于解放碑的另一家五星级酒店海逸酒店
相比位置较差。
酒店投资规模巨大，总投资额达到14.7亿元人民币，成为重庆投资最
高的酒店。
客房供应——供应量
功能分布楼层分布客房设置套房设置
普通楼层11-31F22间/层（11-22F）2间/层（24-31F）
20间/层（24-31F）
公寓楼层32-33F8间/层均为套房
行政楼层34-37F20间/层2间/层
总套楼层38F3间总统套房1套，万豪套房2套。
客房供应——收费标准
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指标标间套房总套
数量474421
面积（㎡）3060-100600
成交价格580-680元/天880元/天——
标价1480-1789元/天2180元/天38800元/天
协议价格480-640元/天1000-1200元/天——
客房供应——客房配套
中央控制空调、电子保险箱、迷你酒吧、独立卫生间、数据传递插座可接驳到传真机及电话留音信箱。
餐厅：
酒店内设有酒吧、中餐、日本料理、西餐、咖啡厅，
万豪轩不单精于烹调地道的本埠佳肴，中国各大菜系也在这里交相辉映；
豪咖啡厅呈现琳琅满目的国际自助餐及零点美食；
万米卡多是一个令人赏心悦目的传统日式餐厅，特设的一个踏踏米间，风格典雅，装饰地道。
商务
商务中心接受信用卡外币兑换服务；
华丽的宴会厅可同时接待450人，并可根据活动规模分隔空间；
此外，拥有4个大小不一的会议室，一流的影音，灯光设备。
配合酒店优越的地理位置，商务中心的设施提供专业秘书、翻译等，满足客人的各种需求。
酒店还专为高品味的贵宾设置了五个行政楼层，提供更多周全的服务。
休闲娱乐
桑拿浴室、健身房
游泳池
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迪斯科舞厅
卡拉OK厅
理发美容室
海逸酒店（五星）
重庆海逸酒店矗立在重庆市的商业中心地带，毗邻解放碑，交通便捷，联接大都会购物广场及综合办公楼，于1998年揭幕，是重庆首家5星级国际酒店
客房及设备餐厅及酒吧商务
套房及服务式套房共计酒店拥三间食府、
398间，客房面积35-80两间酒吧，海逸轩
平米，分为高级客房、提供传统粤菜及精
豪华客房、豪华套房以选四川美馔；
及行政楼层，拥市景、重庆咖啡厅格调清
园景或长江景。
馨，一如它的咖啡、
房间每日清洁，长住、美点。
短住两相宜。
自助餐及菜单定食
行政楼层住客专享更多形形色色，欧、美、
私人空间、独一无二的亚洲风味林林总
客房特色及清幽的贵宾总。
周日另设特色
酒廊。
早晚餐；
服务式套房内设厨、浴、在巴蜀山城重庆，
起居室及卧室（附全套只有一家五星级酒
家具）。
套房面积店内有火锅飘香，
85-252平米，分为一那就是海逸酒店；
室一厅、两室一厅或三大堂酒廊静谧轻
室一厅，并按时清洁。
松，是上午小憩或
与市内公寓楼相比，酒下午茶的好去处！
店套房租期灵活，无须精选鸡尾酒、各国
管理费、保养费及订金。
烈酒、啤酒和红酒
此外，住客还兼享餐饮、佳酿，
洗衣折扣及酒店的一流大堂另有一家杨子
设施。
酒吧；
除商务中心之外，酒店还特设7
个多功能厅及大宴会厅：
处理商
务所需的各种设备和协助，商务
中心都能提供，
多功能办公服务中心为贵公司度
身定造，面积35/42平米，设备
先进，风格专业、格调高雅、位
置尊荣，会议室、文秘服务一应
俱全；
贵宾酒廊是为入住酒店行政楼层
（32楼至37楼）宾客所专用。
贵宾酒廊典雅时尚的唯美设计，
细微之处更显不凡品位。
大宴会厅面积520平米（5,597
平呎）（可划分为一号和二号宴
会厅）可容纳600位嘉宾出席会
议或宴会；
珍珠厅、碧玉厅、珊瑚厅、琥珀
厅－这4个多功能厅可单独使
用，还可贯通构成更大空间；
市长厅位于酒店顶楼，阔绰高贵。
在这里，可以举行正式商谈或者
无拘无束的碰头会。
西亚大酒店地点：
重庆市渝中区石桥铺渝州路33号西亚广场
升级会员 