房地产企业样板间装修成本核算1.docx

1、房地产企业样板间装修成本核算1房地产企业样板间装修成本核算售楼处与样板间：1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计 上处理作开发间接费中列支。而土地增值税扣除规定不作 1+2 项目中进行扣 除，而作为期间费用扣除。2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售 楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销 售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时 样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除 处理。售楼部和样板房会计处理、纳税处理 -转自张伟老师房地产开发企业为了扩展影响，

2、便于接待客户使其充分了解开发产品的性 质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相 应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的 通知国税发 200931 号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发 项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的 费用可以按

3、照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销 售开发产品进行税务处理。【例】 A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的 临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积 100平方米，装饰装修后对外开放，该 项目楼盘建筑面积 2000平方米，发生建造成本 400 万元，另外样板间装饰装修 费用 50万元，其它开发间接费用 100万元，项目结束样板间销售价款 100万 元，会计处理如下：1、住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本 400 万元贷：应付账款 400 万元2、样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用 50 万元贷：相关科目 50 万元借：开发成本 150 万元贷：开发间接费用 150

4、 万元装饰装修费用 50万元可以和其它开发间接费用 100 万元一并在该项目所有 商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也 可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。3、结转完工开发产品借：开发产品 550 万元贷：开发成本 550 万元4、样板间出售时的会计处理：借：银行存款 100 万元贷：预收账款 100 万元5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款 100 万元贷：主营业务收入 100 万元借：主营业务成本 27.50 万元贷：开发产品 27.50 万元二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理对于项目小区之内主体之外的售楼部、样

5、板间等营销设施一般不可以直接 计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发 200931 号文件规定判断处 理。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体 场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关 规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无 偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企 业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。在会计处理中对于房地产开发企业

6、开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、 居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划 中规定的大配套设施项目，包括：（ 1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类 中，计入房屋开发成本。相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方 式：1对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接 计入有关房屋

7、等开发成本，并在 “开发成本 房屋开发成本 ”账户中归集其发生 的支出。2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在 “开发成本 配套设施开发成本 ”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配 计入有关房屋等开发成本。3对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在 “开发成本 配套设施开发 成本”账户进行归集，除企业自用由 “开发成本 配套设施开发成本 ”转入“固定 资产”科目外，项目完工后由 “开发成本配套设施开发成本 ”转入“开发产品 ” 科目，企业可以根据需要进行 “开发产品 ”科目的项目核算。即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国 税发200931

8、号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处 理，企业可以选择上述第 1 种或第 2 种的核算方式。如果符合上述国税发 200931 号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样 板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产 进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。即企业应当采 用上述的第 3 种核算方式。这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资 产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差 异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同 时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。

9、【例】将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承 担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（ 10% 30%）的余 值的 1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规 定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时 才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税 收资金的时间价值。另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包 含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售 缴纳营业税和按照国税发 200931 号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。其次，对于

10、售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支 出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同 房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收 入并根据财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通 知（财税 2008170 号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税 人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按 2%征收率征收增值税。三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区 之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设 施有可能是房地

11、产企业租入使用，也有可能为自建行为。对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该 属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费 用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入 营业费用或销售费用处理。临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？ | 2011-2-15 13:58:00有关 这个问题争论较多，现予以分析：一、国家税务总局答疑：房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发 成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣 除？回复意见：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细

12、则规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职 工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作 为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。欢迎您再次提问。国家税务总局二、国税发（ 2009） 31 号文件：国税发 200931 号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：6、开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套建设费 建筑安装工程费 开发间接费用 土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费 政府土地征用费 土地出让金 （或转让金） 土地效益

13、xx 应缴契税 土地开发费 耕地占用税 土地变更用途和超面积补交的地价 合作价款 补偿合作方地价 合作项目建房转入分给合作方房屋成本和税金拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出安置及动迁支出农作物补偿费危房补偿费红线外市政设施费红线外道路建设费红线外供水建设费红线外供电建设费红线外天然气建设费红线外通讯建设费管线铺设费接口补偿费前期工程费规划设计费方案设计费xx 设计费园林设计费自来水设计费电力设计费人防设计费其他费用 前期勘探费用地质勘察 文物钻探费基础设施费 道路工程费供电工程费给排水工程费煤气工程费供暖工程费通讯工程费电视工程费照明工程费绿化工程费环卫工程费其他三通一平临时水

14、临时电临时道路场地平整临时设施费临时围墙、临时围板临时办公室其他费用 行政事业收费 办理规划许可证的费用 基础设施配套费 人防异地建设费 消防图纸审查费 日照分析 办理施工许可证的费用 工程质检费建筑两金人防质检费 防雷审查费 施工图纸审查费 检测费用 室内环境检测 消防电气检测 建材检测费 其他检测费用其他办证费用拨地定桩费放线验线费 其他办证费用 预编审费 前期其他费用建筑安装工程费开发间接费用 土建工程费项目管理费基础工程费工资 主体工程费福利费 甲供材料办公费 安装工程费办公用品 电气 （强电）安装工程费书报资料费 电讯 （弱电）安装工程费办公设施维修费 给排水安装工程费电脑网络费 电

15、梯安装工程费办公耗材 空调安装工程费饮水费 消防安装工程费租花费 煤气安装工程费固定话费 采暖安装工程费通讯费 甲供材料、设备交通费 装修工程费业务招待费内外墙水电费 地板（毯）低值易耗品摊销 门窗资本化利息 电梯间工程监理费其他装修工程可行性研究费 工程监理费方案招标费 其他工程招标代理费公共配套建设费审计费用 消防设施贷款评估费 水泵房、水塔其他 球场物业前期介入管理费 岗亭其他费用 室外健身场地 自行车棚X项目商业主体建安工程费预算序号成本项目计价基础数量单价 （元）合价 （万元 ）0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000

16、.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 可售面积单方建安成本000 工程量及单价说明三主体建筑工程费1 基础工程费土方工程护壁护坡桩基础桩基检测费降水2 结构及粗装修基底面积混凝土框架 砌体 找平及抹灰 防水 其它 幕墙、门窗工程 幕墙工程 单元门 入户门 户内门 窗、阳台门 公共部位装修 大堂精装修 电梯厅装修 单元入口装修 楼梯间 外立面装修 外墙外保温 屋面 栏杆 楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰 其他 室内装修 厨房

17、装修 卫生间装修 厅房装修建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 建筑面积 安装面积 单元数 户数 户数 建筑面积 单元数 电梯厅数单元数楼梯间面积建筑面积建筑面积建筑面积楼梯间数量户数底层户数户数标注含钢量、砼含量含条基或独立柱基等基础 屋面防水、厨卫防水脚手、超高、垂直运、散水等总承包项目 含窗台及护栏房地产企业样板间装修成本核算售楼处与样板间：1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计 上处理作开发间接费中列支。而土地增值税扣除规定不作 1+2 项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售 楼处，以后出售）

18、，所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销 售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时 样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除 处理。售楼部和样板房会计处理、纳税处理 -转自张伟老师房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性 质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相 应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的 通知国税发 200931 号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和

19、管理开发 项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的 费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销 售开发产品进行税务处理。【例】 A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积 100平方米，装饰装修后对外开放，该 项目楼盘建筑面积 2000平方米，发生建造成本 400 万元，另外样板间装饰装修 费用 50万元，其它开发间接费用 10

20、0万元，项目结束样板间销售价款 100万 元，会计处理如下：1、 住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本 400 万元贷：应付账款 400 万元2、 样板间装饰装修费用会计处理：。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成 本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销 设施建造费等。房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销 设施建造费，理应计入房地产开发成本。三、可以这样理解：国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样 的：1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计 上处理作开发成本中列支。而土地增值税扣除规定不作 1+2 项目中进行扣除， 而作为期间费用扣除。2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售 楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销 售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时 样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除 处理。