房地产企业样板间装修成本核算1.docx

房地产企业样板间装修成本核算1.docx

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房地产企业样板间装修成本核算1

房地产企业样板间装修成本核算

售楼处与样板间：

1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支。

而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。

土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。

售楼部和样板房会计处理、纳税处理-转自张伟老师

房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。

一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理

《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。

出售时按照销售开发产品进行税务处理。

【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下：

1、住宅楼建造成本会计处理：

借：

开发成本400万元

贷：

应付账款400万元

2、样板间装饰装修费用会计处理：

借：

开发间接费用50万元

贷：

相关科目50万元

借：

开发成本150万元

贷：

开发间接费用150万元

装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。

3、结转完工开发产品

借：

开发产品550万元

贷：

开发成本550万元

4、样板间出售时的会计处理：

借：

银行存款100万元

贷：

预收账款100万元

5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：

借：

预收账款100万元

贷：

主营业务收入100万元

借：

主营业务成本27.50万元

贷：

开发产品27.50万元

二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理

对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发[2009]31号文件规定判断处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：

一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：

（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；

（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；

（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路

等。

这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开

发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。

3．对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，除企业自用由“开发成本——配套设施开发成本”转入“固定资产”科目外，项目完工后由“开发成本——配套设施开发成本”转入“开发产品”科目，企业可以根据需要进行“开发产品”科目的项目核算。

即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。

如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。

非企业自用，则计入开发成本核算处理。

即企业应当采用上述的第3种核算方式。

这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。

【例】将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。

由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。

另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。

其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。

三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理

房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。

这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。

对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。

临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？

|2011-2-1513:

58:

00有关这个问题争论较多，现予以分析：

一、国家税务总局答疑：

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？

如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？

回复意见：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

欢迎您再次提问。

国家税务总局

二、国税发

（2009）31号文件：

国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

6、

开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套建设费建筑安装工程费开发间接费用土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费政府土地征用费土地出让金（或转让金）土地效益xx应缴契税土地开发费耕地占用税土地变更用途和超面积补交的地价合作价款补偿合作方地价合作项目建房转入分给合作方房屋成

本和税金

拆迁补偿费

地上、地下建筑物或附着物的拆迁

补偿净支出

安置及动迁支出

农作物补偿费

危房补偿费

红线外市政设施费

红线外道路建设费

红线外供水建设费

红线外供电建设费

红线外天然气建设费

红线外通讯建设费

管线铺设费

接口补偿费前期工程费

规划设计费

方案设计费

xx设计费

园林设计费

自来水设计费

电力设计费

人防设计费

其他费用前期勘探费用

地质勘察文物钻探费基础设施费道路工程费

供电工程费

给排水工程费

煤气工程费

供暖工程费

通讯工程费

电视工程费

照明工程费

绿化工程费

环卫工程费

其他

三通一平

临时水

临时电

临时道路

场地平整

临时设施费

临时围墙、临时围板

临时办公室

其他费用行政事业收费办理规划许可证的费用基础设施配套费人防异地建设费消防图纸审查费日照分析办理施工许可证的费用工程质检费

建筑两金

人防质检费防雷审查费施工图纸审查费检测费用室内环境检测消防电气检测建材检测费其他检测费用

其他办证费用

拨地定桩费

放线验线费其他办证费用预编审费前期其他费用建筑安装工程费开发间接费用土建工程费项目管理费

基础工程费工资主体工程费福利费甲供材料办公费安装工程费办公用品电气（强电）安装工程费书报资料费电讯（弱电）安装工程费办公设施维修费给排水安装工程费电脑网络费电梯安装工程费办公耗材空调安装工程费饮水费消防安装工程费租花费煤气安装工程费固定话费采暖安装工程费通讯费甲供材料、设备交通费装修工程费业务招待费

内外墙水电费地板（毯）低值易耗品摊销门窗资本化利息电梯间工程监理费

其他装修工程可行性研究费工程监理费方案招标费其他工程招标代理费

公共配套建设费审计费用消防设施贷款评估费水泵房、水塔其他球场物业前期介入管理费岗亭其他费用室外健身场地自行车棚

X项目商业主体建安工程费

预算

序号成本项目

计价基础数量单价（元）合价（万元）

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0.00可售面积单方建安成本

000工程量及单价说明三主体建筑工程费

1基础工程费

♦土方工程

♦护壁护坡

♦桩基础

♦桩基检测费

♦降水

2结构及粗装修

♦基底面积

混凝土框架砌体找平及抹灰防水其它幕墙、门窗工程幕墙工程单元门入户门户内门窗、阳台门公共部位装修大堂精装修电梯厅装修单元入口装修楼梯间外立面装修外墙外保温屋面栏杆楼梯栏杆阳台栏杆私家花园栏杆空调板装饰其他室内装修厨房装修卫生间装修厅房装修建筑面积建筑面积建筑面积防水面积建筑面积安装面积单元数户数户数建筑面积单元数电梯厅数

单元数

楼梯间面积

建筑面积

建筑面积

建筑面积

楼梯间数量

户数

底层户数

户数标注含钢量、砼含量含条基或独立柱基等基础♦♦♦

♦屋面防水、厨卫防水脚手、超高、垂直运、散水等总承包项目

♦含窗台及护栏

房地产企业样板间装修成本核算

售楼处与样板间：

1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支。

而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣

除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。

土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。

售楼部和样板房会计处理、纳税处理-转自张伟老师

房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。

一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理

《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。

出售时按照销售开发产品进行税务处理。

【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的

临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下：

1、住宅楼建造成本会计处理：

借：

开发成本400万元

贷：

应付账款400万元

2、样板间装饰装修费用会计处理：

。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。

三、可以这样理解：

国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的：

1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中列支。

而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。

土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。