君悦酒店项目产品定位书Word文档下载推荐.doc

1、本地块规划建设用地约132325m2（含26650的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。项目规划设计条件建设用地面积 14595.6平方米总建筑面积（塔楼） 196409平方米地上建筑面积（塔楼） 147989平方米酒店建筑面积 67251平方米地下建筑面积 48420平方米机动车位 750个（地下） （其中酒店：275个、办公：155个、公寓：320个）容积率 10.12建筑密度 22.80%绿地率 21.00%项目现状（

2、须附图）项目现处于设计阶段。项目合作单位情况（独资项目除外） 为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备温州本土开发经验和人脉资源的杭州家景房地产开发有限公司，共同打造绿城温州鹿城广场，双方股权比例为：绿城60%，杭州家景40%。 杭州家景房地产开发有限公司经杭州工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。其控股的公司有附件家景置业有限公司、温州家景置业有限公司、南昌云翔实业发展有限公司、温州家景房地产开发有限公司、瑞安市创新时代房地产开发有限公司、浙江华瓯创业投资有限公司；对外投资参股的公司有浙江国信创业投资有限公司、福鼎家景房地产开发有限公司、临安同人

3、置业房地产开发有限公司、杭州君和实业有限公司、05、16省道有限公司等单位。第二节 酒店管理（品牌）公司选择产品定位与选择酒店管理公司产品定位：白金五星级酒店。酒店管理公司及品牌：凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。酒店管理公司情况 凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。 目前，凯悦在中国现有酒店有北京柏悦酒店、上海柏悦酒店、

4、北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、上海外滩茂悦大酒店、广州富力君悦大酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、西安凯悦（阿房宫）酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店、台北君悦大饭店；中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天津、广州、义乌、大连和重庆等。第三节 酒店整体规划设计情况酒店规划设计情况（须附图）规划设计项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。详附图。项目规划总图项目俯视图建筑设计超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。国内施工图配合设计单位为上海建筑设计研究院和浙江绿城建筑设计有限公司。超高

5、层塔楼效果图室内设计酒店室内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室内设计单位。客房平面图客房透视图景观设计景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。景观平面图下层广场景观方案专业设计 项目整体交通设计委托香港MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。厨房洗衣房委托香港FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。酒店规划设计计划 （详见附表一）设计分段开始结束方案设计2008年12月扩初设计2009年1月2009年4月30日施工图设计2009年5月1日2009年11月30日2009年3月1日2009年6月30日2009年7

6、月1日2009年12月1日2010年6月30日样板房设计2009年1月1日2009年5月30日2009年6月1日2009年8月30日2009年9月1日酒店室内设计2010年5月30日第四节 项目营造计划项目营造整体计划表（详见附表二）项目工程营造计划工程阶段基础工程 2009年3月1日 2010年12月31日 主体工程施工 2011年1月1日 2012年6月31日 外立面施工 2011年10月1日 2012年10月30日 精装修施工2012年5月1日2013年4月30日景观施工 2012年12月1日 2013年5月30日 达到可交付的最后条件 2013年6月30日 交房 容积率限高、日照.土建

7、工程幕墙工程安装工程精装修工程景观工程标识工程.第二章 项目总投资、成本情况目的 加强对总投资、总成本的把控。第一节 酒店的总规模、总投资计划（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数（表一） 温州君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数项目总投资金额（万元）总建筑面积（平方米）客房总数（套 ）171715.4119640989254350351注：此表说明项目整体规模。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（二）总投资金额与客房总数的比值（表二）温州君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值（套）比值（万元/套）489.22此表说明总投资的强度。（三）各公共配套面积与客房总数的比值（表三）温州

8、君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值序号区域名称面积（平方米）与客房数的1大堂200031008.832大堂吧3宴会厅5000700019.94中餐厅180022506.415西餐厅150018505.276特色餐厅7餐饮包厢8雪茄红酒吧9商务中心701000.2810健康区域11行政酒廊3003400.9712SPA2200235014104.0213棋牌室14室内泳池9402.6815室外泳池16会议室A137014504.1317会议室B18公共走道（标准层）1232535.1119电梯厅697520厨房13003.71821地下室车道20005.7022合计41040116.92说明

9、：未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。说明酒店的基本定位标准。公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：商务酒店的会议服务面积指标强；度假酒店的娱乐功能面积指标强等。（四）客房数量比值及客房总造价（表四） 温州君悦酒店各类型客房数量及比值名 称数量（套）占总套数的比值（）客房总造价备 注普通标准客房2522567272.936716.96其中总造价含：精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。说明酒店精装修定位指标。（五）项目总投资一览表（表五） 温州君悦项目总投资一览表总成本 （万元）单方成本 （元/m2）备注土地费用264002957.85前期费用5657.32633.84工程费

10、用107564.0912051.3746期间费用财务费用300003361.19计息至03年底，按10.98%年利率估管理费用（建造过程中）2094234.61按开发成本1.5%估开办费用合 计171715.4119238.95第二节 酒店的主要经济指标（一）酒店主要技术经济指标 （表六） 温州君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表基地总用地面积14595.6m2其中酒店用地面积塔楼总建筑面积196409m2酒店建筑面积67251m2办公建筑面积27081 m2公寓建筑面积53657m2地上建筑面积147989m2地下建筑面积48420m2裙房建筑面积4180m2主楼建筑面积147809m2机动车

11、停车位750个辆（其中酒店：275个，办公155个，公寓320个）未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第三节 酒店的成本控制计划（一）项目工程预算费用表（详见附表三）（二）项目精装修工程成本表（按功能分） （详见附表四）（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）（四）项目安装工程设施设备配置表（详见附表六）（五）项目开业预算情况第三章 酒店功能区域配置情况目的说明酒店的投资强度，酒店类型定位的指标，是酒店可比性的直观数据。第一节 酒店各功能分区面积及数量（表七） ） 温州君悦酒店各功能分区面积及数量表区 域面积（m2）占总面积比例造价占总造价的比例310020000.034732

12、3431.41 0.031901700050000.0784274361.720.040550225018000.025209961.800.008942185015000.0207272047.780.019038100700.00112049.790.004633403000.003809300.440.0027932350141022000.026329157971319.99791.990.012272073630.010532528.000.004909145013700.016246753.590.0070060.1380882979.560.0277000.0781471686.

13、200.0156760.014565166.080.00154421180.022408383.260.0035630.45980818441.630.1714481造价指室内精装修成本； 2未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第二节 酒店客房控制主要指标（一）客房类型和数量汇总表（表八） 温州君悦酒店客房类型和数量汇总表占总套数比值单套总造价占客房总造价比值1131150.32763526.233016.030.237551 景观标准客房普通单人间1391410.40170926.253700.930.291496 景观单人间行政客套房290.08262151.531494.390.11

14、7702 商务套房豪华套房610.17378958.753583.570.282252 行政套楼层客房0.011396173.05692.190.054519 总统套房0.002849209.230.016480 35136.1712696.35（二）各公共配套面积与客房总数的比值（表九） 温州君悦酒店各公共配套面积与造价面积区域单方造价区域总备 注11069.083431.416231.044361.724274.674979.1149.798836.46300.445616.971319.99719.995197.201818公共走道（标准层）2417.491277.6421地下室车道19

15、16.314493.57 2未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。第四章 项目收益情况评估目的 预估酒店收益，为项目决策提供依据。第一节 周边同类项目经营情况对比（表十） ） 温州君悦酒店周边同类酒店经营情况比对酒店名称开房均价客房出租率年收入年利润A酒店B酒店开业时间建筑面积客房数量万和豪生大酒店08年1月12日20000170多间750-760元75-80%香格里拉大酒店09年1月16日52550409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓800-900元万和豪生酒店正立面实景图万和豪生酒店侧面实景图万和豪生酒店部分套型装修图香格里拉大酒店立面实景图香格里拉大酒店室内装修图第二节 酒店项目收入成本测算表 （表十一） ） 温州君悦酒店收入成本测算表科目 时间第一年第二年 第三年第四年第五年第六年.财务天数客房间数总间天数出租率出租间天数平均房价（元/间天）客房收入（万元）餐饮收入（万元）其他收入（万元）收入合计192961223944260069275749284022292542财务成本人力成本能源成本维修成本其他成本营业税金成本合计税前收入所得税率第五章 同类型酒店项目对比分析了解同类酒店及国内同品牌酒店情况，为项目决策提供依据。第一节 同区域、同级别酒店分析 （一）周边同类项目规模情况对比（表十二） ） 温州君悦酒店周边同类项目规模情况比对万和豪生酒店正立面实景图