君悦酒店项目产品定位书Word文档下载推荐.doc
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本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：
147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。
项目规划设计条件
建设用地面积14595.6平方米
总建筑面积（塔楼）196409平方米
地上建筑面积（塔楼）147989平方米
酒店建筑面积67251平方米
地下建筑面积48420平方米
机动车位750个（地下）
（其中酒店：
275个、办公：
155个、公寓：
320个）
容积率10.12
建筑密度22.80%
绿地率21.00%
项目现状（须附图）
项目现处于设计阶段。
项目合作单位情况（独资项目除外）
为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备温州本土开发经验和人脉资源的杭州家景房地产开发有限公司，共同打造绿城·
温州鹿城广场，双方股权比例为：
绿城60%，杭州家景40%。
杭州家景房地产开发有限公司经杭州工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。
其控股的公司有附件家景置业有限公司、温州家景置业有限公司、南昌云翔实业发展有限公司、温州家景房地产开发有限公司、瑞安市创新时代房地产开发有限公司、浙江华瓯创业投资有限公司；
对外投资参股的公司有浙江国信创业投资有限公司、福鼎家景房地产开发有限公司、临安同人置业房地产开发有限公司、杭州君和实业有限公司、05、16省道有限公司等单位。
第二节酒店管理（品牌）公司选择
产品定位与选择酒店管理公司
产品定位：
白金五星级酒店。
酒店管理公司及品牌：
凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。
酒店管理公司情况
凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。
目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。
另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。
目前，凯悦在中国现有酒店有北京柏悦酒店、上海柏悦酒店、北京东方君悦大酒店、上海金茂君悦大酒店、上海外滩茂悦大酒店、广州富力君悦大酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、西安凯悦（阿房宫）酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店、台北君悦大饭店；
中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天津、广州、义乌、大连和重庆等。
第三节酒店整体规划设计情况
酒店规划设计情况（须附图）
规划设计
项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。
详附图。
项目规划总图
项目俯视图
建筑设计
超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。
国内施工图配合设计单位为上海建筑设计研究院和浙江绿城建筑设计有限公司。
超高层塔楼效果图
室内设计
酒店室内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室内设计单位。
客房平面图
客房透视图
景观设计
景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。
景观平面图
下层广场景观方案
专业设计
项目整体交通设计委托香港MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。
厨房洗衣房委托香港FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。
酒店规划设计计划（详见附表一）
设计分段
开始
结束
方案设计
2008年12月
扩初设计
2009年1月
2009年4月30日
施工图设计
2009年5月1日
2009年11月30日
2009年3月1日
2009年6月30日
2009年7月1日
2009年12月1日
2010年6月30日
样板房设计
2009年1月1日
2009年5月30日
2009年6月1日
2009年8月30日
2009年9月1日
酒店室内设计
2010年5月30日
第四节项目营造计划
项目营造整体计划表（详见附表二）
项目工程营造计划
工程阶段
基础工程
2009年3月1日
2010年12月31日
主体工程施工
2011年1月1日
2012年6月31日
外立面施工
2011年10月1日
2012年10月30日
精装修施工
2012年5月1日
2013年4月30日
景观施工
2012年12月1日
2013年5月30日
达到可交付的最后条件
2013年6月30日
交房
容积率
限高、日照
……..
…………
土建工程
幕墙工程
安装工程
精装修工程
景观工程
标识工程
………….
第二章项目总投资、成本情况
[目的]
加强对总投资、总成本的把控。
第一节酒店的总规模、总投资计划
（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数
（表一）温州君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数
项目总投资金额
（万元）
总建筑面积
（平方米）
客房总数
（套）
171715.41
19640989254
350351
注：
此表说明项目整体规模。
由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。
（二）总投资金额与客房总数的比值
（表二）温州君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值
（套）
比值
（万元/套）
489.22
此表说明总投资的强度。
（三）各公共配套面积与客房总数的比值
（表三）温州君悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值
序号
区域名称
面积（平方米）
与客房数的
1
大堂
20003100
8.83
2
大堂吧
3
宴会厅
50007000
19.9
4
中餐厅
18002250
6.41
5
西餐厅
15001850
5.27
6
特色餐厅
7
餐饮包厢
8
雪茄红酒吧
9
商务中心
70100
0.28
10
健康区域
11
行政酒廊
300340
0.97
12
SPA
220023501410
4.02
13
棋牌室
14
室内泳池
940
2.68
15
室外泳池
16
会议室A
13701450
4.13
17
会议室B
18
公共走道（标准层）
12325
35.11
19
电梯厅
6975
20
厨房
1300
3.7
1821
地下室车道…………
2000
5.70
22
合计
41040
116.92
说明：
未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。
说明酒店的基本定位标准。
公共配套面积中功能配置的不同，确定了酒店定位如：
商务酒店的会议服务面积指标强；
度假酒店的娱乐功能面积指标强等。
（四）客房数量比值及客房总造价
（表四）温州君悦酒店各类型客房数量及比值
名称
数量（套）
占总套数的比值（％）
客房总造价
备注
普通标准客房
252256
7272.93
6716.96
其中总造价含：
精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。
说明酒店精装修定位指标。
（五）项目总投资一览表
（表五）温州君悦项目总投资一览表
总成本（万元）
单方成本（元/m2）
备注
土地费用
26400
2957.85
前期费用
5657.32
633.84
工程费用
107564.09
12051.3746
期间费用
财务费用
30000
3361.19
计息至03年底，按10.98%年利率估
管理费用
（建造过程中）
2094
234.61
按开发成本1.5%估
开办费用
合计
171715.41
19238.95
第二节酒店的主要经济指标
（一）酒店主要技术经济指标
（表六）温州君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表
基地总用地面积
14595.6m2
其中酒店用地面积
塔楼总建筑面积
196409m2
酒店建筑面积
67251m2
办公建筑面积
27081m2
公寓建筑面积
53657m2
地上建筑面积
147989m2
地下建筑面积
48420m2
裙房建筑面积
4180m2
主楼建筑面积
147809m2
机动车停车位
750个辆（其中酒店：
275个，办公155个，公寓320个）
……
未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
第三节酒店的成本控制计划
（一）项目工程预算费用表（详见附表三）
（二）项目精装修工程成本表（按功能分）（详见附表四）
（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）
（四）项目安装工程设施设备配置表（详见附表六）
（五）项目开业预算情况
第三章酒店功能区域配置情况
[目的]
说明酒店的投资强度，酒店类型定位的指标，是酒店可比性的直观数据。
第一节酒店各功能分区面积及数量
（表七））温州君悦酒店各功能分区面积及数量表
区域
面积（m2）
占总面积比例
造价
占总造价的比例
31002000
0.034732
3431.41
0.031901
70005000
0.078427
4361.72
0.040550
22501800
0.025209
961.80
0.008942
18501500
0.020727
2047.78
0.019038
10070
0.001120
49.79
0.00463
340300
0.003809
300.44
0.002793
235014102200
0.02632915797
1319.99791.99
0.01227207363
0.010532
528.00
0.004909
14501370
0.016246
753.59
0.007006
0.138088
2979.56
0.027700
0.078147
1686.20
0.015676
0.014565
166.08
0.001544
2118
0.022408
383.26
0.003563
0.459808
18441.63
0.171448
1．造价指室内精装修成本；
2．未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。
第二节酒店客房控制主要指标
（一）客房类型和数量汇总表
（表八）温州君悦酒店客房类型和数量汇总表
占总套数比值
单套
总造价
占客房总造价比值
113115
0.327635
26.23
3016.03
0.237551
景观标准客房
普通单人间
139141
0.401709
26.25
3700.93
0.291496
景观单人间
行政客套房
29
0.082621
51.53
1494.39
0.117702
商务套房
豪华套房
61
0.173789
58.75
3583.57
0.282252
行政套楼层客房………
0.011396
173.05
692.19
0.054519
总统套房
0.002849
209.23
0.016480
351
36.17
12696.35
（二）各公共配套面积与客房总数的比值
（表九）温州君悦酒店各公共配套面积与造价
面积
区域单方造价
区域总
备注
11069.08
3431.41
6231.04
4361.72
4274.67
4979.11
49.79
8836.46
300.44
5616.97
1319.99719.99
5197.20
1818
公共走道（标准层）…………
2417.49
1277.64
21
地下室车道
1916.31
4493.57
2．未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。
第四章项目收益情况评估
[目的]预估酒店收益，为项目决策提供依据。
第一节周边同类项目经营情况对比
（表十））温州君悦酒店周边同类酒店经营情况比对
酒店名称
开房均价
客房出租率
年收入
年利润
A酒店
B酒店
开业时间
建筑面积
客房数量
万和豪生大酒店
08年1月12日
20000㎡
170多间
750-760元
75-80%
——
香格里拉大酒店
09年1月16日
52550㎡
409间客房+10套附带全套厨房设施的服务式公寓
800-900元
万和豪生酒店正立面实景图
万和豪生酒店侧面实景图
万和豪生酒店部分套型装修图
香格里拉大酒店立面实景图
香格里拉大酒店室内装修图
第二节酒店项目收入成本测算表
（表十一））温州君悦酒店收入成本测算表
科目时间
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年………..
财务天数
客房间数
总间天数
出租率
出租间天数
平均房价（元/间天）
客房收入（万元）
餐饮收入（万元）
其他收入（万元）
收入合计
192961
223944
260069
275749
284022
292542
财务成本
人力成本
能源成本
维修成本
其他成本
营业税金
成本合计
税前收入
所得税率
第五章同类型酒店项目对比分析
了解同类酒店及国内同品牌酒店情况，为项目决策提供依据。
第一节同区域、同级别酒店分析
（一）周边同类项目规模情况对比
（表十二））温州君悦酒店周边同类项目规模情况比对
万和豪生酒店正立面实景图
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