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1、10.2 阶段2：形成一个全新的工作生活方式 2110.3 阶段3：引入休闲和娱乐 2110.4 阶段4：添加独有的蝶屿设计元素 21第11章 第十章规划实施 2211.1 完善法制建设 2211.2 加强行政管理 2211.3 强化宣传力度 2211.4 严格实施规划 2211.5 深化规划设计 2211.6 推进城镇化进程 2211.7 推动房地产开发 2211.8 依法适时修订调整规划 23第1章 前言1.1 项目背景在新福州市总体规划（2009-2030）与长乐市总体规划（2010-2030）的基础上，修订了本次福州长乐市滨海新城启动区总体规划。也是为统筹安排福州长乐市滨海新城启动区各

2、项建设事业，为土地开发、修建性详细规划及城市设计提供依据，特制定本规划。并以此规划为基础，有效地指导滨海新区实施建设，合理配置空间资源，保障公共利益，将本区建设成为海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。规划在落实地方的发展目标和要求的同时，还要贯彻国家的政策要求，如集约利用土地、节能环保等政策。本区规划运用合理的策略选择、科学的指标制定、完善的系统设计等规划手段，发挥规划综合效能，打造用地集约、设施高效与环境优美的城市新区，实现社会、经济与环境效益的统一。1.2 规划范围及要求本次控制性详细规划福州长乐市滨海新城起步区控制性详细规划规划范围：北至文武砂南岸，西南至新规划福北

3、线（快速路），东至外文武内围堤。总规划面积2.77平方公里。本次规划分期建设与福州市总体规划（2009-2030）评审稿对接，近期至2015年，远期至2030年。本次规划旨在制定一套控制性法定规划文件，以期指导规划区合理的开发建设，具体的要求主要包括以下几点：（1）在工作组织方面，注重公众参与与部门协调，项目组积极与政府、开发商以及村民多次深入沟通，了解政府、市场和公众的不同需求，及时在规划方案中予以协调落实。（2）在工作内容方面，落实和深化总体规划对该片区的规划要求和目标定位，完善片区功能。（3）在工作成果方面，注重新老区规划管理的适用性，重视保障公共利益和营造公共空间，争取形成多方共赢的局

4、面，探索弹性的规划控制手段。1.3 规划依据与原则1.3.1 规划依据（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）中华人民共和国城市规划编制办法；（3）福州市城市规划管理技术规定；（4）城市用地分类与规划建设用地标准GB-50137-2011（5）福建省综合改革试点镇规划导则（试行）主要专项规划控制性详细规划；（6）长乐市文武砂控制性详细规划（2011-2030）评审稿；（7）其它相关规划法规、技术标准、用地分类、控制办法、规范以及管理文件。1.3.2 规划原则1整体性原则落实和深化上位规划要求启动区是长乐滨海新城的重要组成部分，其建设具有重要的示范作用，决定滨海新城未来的走向。规划必须按照长乐县滨

5、海新城分区规划的要求，进一步细分用地功能，深化城市交通、城市景观等内容，特别要使涉及公共利益的要求落到实处，使启动区成为滨海新城的有机组成部分。2保障公共利益原则发挥规划的调控和引导作用控制性详细规划是土地使用和开发的依据，也是地方规划行政主管部门依法行政的依据，是政府对社会施加影响的公共政策。因此本规划要突出保障公共利益，区分政府行为和市场行为，明确社会各利益集团和个人在城市发展中的权力和义务，对公共空间、公共设施和市政设施进行控制和引导。3综合协调原则规划用地集约、设施高效、环境优美的城市新区启动区规划运用合理的策略选择、科学的指标制定、完善的系统设计等规划手段，发挥规划综合效能，打造用地

6、集约、设施高效与环境优美的城市新区，实现社会、经济与环境效益的统一。4可操作性原则符合规划管理的实际要求本规划作为指导城市开发建设的法定文件，要充分结合地方规划管理的实际要求，条理清晰，容易操作。可操作性主要体现在规划要求的刚性和弹性上，将涉及公共利益的开发建设要求作为强制内容，是刚性的，其他要求为引导性内容，具有弹性。第2章 现状分析2.1 区域位置规划区位于滨海新城的东南部，出东海口的海域水面中心，是滨海新城乃至福州的东部门户，距长乐市区15KM，与老城联系紧密；距离新规划的福州东站仅3KM，距福州国际机场9KM，对外交通快捷方便；东面靠海，北部是新规划的高尔夫球场，南部是下沙景区，区位条

7、件非常优越。2.2 基本概况用地规模：规划区范围总面积为277公顷。建设用地面积126.07公顷。地块现状：基本为大片滩涂地，人口稀少，有大片防护林。2.3 自然条件与地形地貌规划区场地周边自然环境良好，丘陵地植被较少，周边无重大污染源，沿海大片滩涂湿地水生植物茂盛，是多种禽鸟的栖息地。规划区内主要为浅海及浅海海养殖田地，围垦地范围水质良好。2.4 地质条件和场地安全场地稳定性总体较好，适宜工程建筑。主要地质不良问题为规划区位于出海口，要处理好场地基础，严格按规程回填处理。规划场地主要受洪水和海潮威胁。建设防洪堤坝，场地标高填到海拔3.5以上，规划确定建设用地标高基本达到4.0米。场地标高只要

8、设计要求回填，洪水威胁也将迎刃而解。2.5 现状用地及开发建设规划区内土地为滩涂填海形成，场地高程一般达到2.5米左右，基地现状主要为浅海及浅海海养殖田地，属于江田镇范围内的围垦海域，规划区内土地大部分未经开发建设，属于外文武围垦区，西面是江田镇中心。规划范围277公顷，其中水域和其他不适宜建设用地150多公顷。2.6 关注问题规划区的建设对于滨海新城的开发建设起到承上启下的作用，对于规划区的开发建设有以下几点值得关注问题： 1滨海新城建设，距东海最近的长乐具有巨大的地理优势，面山靠海，是福州的门户；铁路的建设使长乐又将迈入高铁时代，必须充分利用这区位优势。2规划区位于沿海带，是台风高发地区，

9、建设时要重视防风、防潮问题，建设好防风林带，健全排水设施。3江田镇土地资源紧缺，土地是不可再生的宝贵资源，规划区建设既要集约、高效利用土地，又要创造良好的生活环境。4规划区是滨海新城的重要组成部分，要处理好近期建设与长远发展的关系，为新城可持续发展打下良好基础。第3章 规划定位及发展策略3.1 上位规划3.1.1 区域性规划（福州总体规划2009-2030）1.规划范围与层次市域：福州市行政区范围，面积11968平方公里；城市规划区：包括福州市区、长乐市、连江县和闽侯县南部11个乡镇（白沙镇、甘蔗街道、荆溪镇、鸿尾乡、竹岐乡、上街镇、南屿镇、祥谦镇、尚干镇、青口镇），以及永泰县葛岭镇、塘前乡，

10、罗源县松山镇、碧里乡，规划区域面积4792平方公里；中心城区：包括福州市5区（晋安区除寿山、日溪、宦溪），以及闽侯的荆溪镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、上街镇和连江县的王官头镇，面积为1443平方公里。2.规划期限规划期限为2009-2030年，其中近期为2009-2015年，远期为2016-2030年，并对2030年以后做远景展望。3.规划指导思想全面落实科学发展观，加强福州城市发展与人口、资源、环境的协调，建设资源节约型、环境友好型城市，落实国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见，加强福州与台湾的联系与合作，提升福州城市在区域中的战略地位，坚持以人为本的规划理念，

11、重点关注教育、文化、医疗、住房、社会福利、等设施规划布局，建设和谐城市，继承和发展福州城市文化特色，提高城市建设品质和环境质量，建设宜居城市。4.发展总目标 将福州市建设成为经济繁荣的中心城市、生活舒适的宜居城市、环境优美的山水城市、人文和谐的文化名城。5.发展战略区域协作策略：落实国家海西反战战略，强化榕台经济合作；加强福州与沿海及内陆的协作，提升海西的区域影响力；强化城市中心带动，推进区域一体化进程。经济发展策略：大力发展电子及通信设备制造、高新技术、汽车及配件、临港产业和装备机械等主导产业，形成产业集群优势；强化空港、海港带动，结合空港建设高新技术产业基地，结合江阴港、罗源湾港和松下港建

12、设工业集中区；加快现代服务业发展，大力发展和提升旅游业；大力发展循环经济，促进经济转型与提升。社会和谐发展策略：加强社会公共服务配套，建立基本住房保障制度，完善社会福利保障机制，缩小城乡差距；优先发展公共交通，加大对公共交通建设的投入；保障城市公共安全，建立资源供应与公共安全保障机制。3.2 发展定位启动区将建设成为海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。充分利用区位、交通和滨海资源，打造中高端滨海休闲地，形成与下沙度假村、海峡高尔夫文化中心互动共赢的发展地带，同时，也是省会福州重要的会议和商务活动的接待中心。第4章 地块划分与布局结构4.1 布局结构启动区以中心岛屿为核心，

13、向三个方向发散，形成“一心三轴”的空间结构。4.1.1 一心：度假休闲中心核心区位于规划区水面中心，设有游艇等设施。围绕中心周围，布局有大量服务设施以及广场、公共绿地等开放空间。在水体包围下，核心区在建筑、景观、功能等各个方面都是全区最大的亮点。4.1.2 三轴：两条水路航道轴线，一条主体辐射轴线两条水路航道轴线是结合安全功能、水面景观以及通航使用等多重考虑的设计。规划因地制宜，根据原有垦区泄洪通道的自然地形，结合游艇通航需要设计形成两条水道。4.1.3 两区：旅游休闲接待区，高尚住宅区旅游休闲接待区主要位于规划区东部，包括国宾馆、体育中心、演艺中心、购物中心、宾馆酒店、主题公园。接待区北与海

14、峡高尔夫文化交流中心对接，南与下沙度假区对接，互补共赢，形成福州滨海中高端旅游休闲区。住宅区为环湖路串接的居住用地空间，规划注重对滨水地区的开发，并多样化设计场地，力求成为独特滨海居住风情区。4.1.4 两园：北主题公园、南主题公园主题公园充分利用场地内的原有的防风林和风成沙丘等自然条件，结合周边滨海旅游资源，打造富有吸引力的文化、生态、休闲相结合的主题公园。具体建设内容根据招商情况以及开发商主题设计而定。4.2 地块划分4.2.1 用地分类与地块划分（一）用地分类本规划按照最新城市规划编制办法的要求对用地进行细分。依照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准GB-50137-20

15、11。（二）地块划分全规划区划分为10个街道，并进一步细分为85个地块。为了与土地开发出让以及片区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。1地块划分原则（1）土地使用性质单一（2）土地的产权界限（3）道路河流等边界（4）长乐市开发建设规模特点2最小规模控制本规划细分后的居住用地应作为最小出让单位，不宜再细分；其他各类用地可根据实际建设需要细分，细分土地规模应满足以下要求：（1）公共设施用地的最小出让单位不宜小于0.5公顷。（2）工业用地的最小出让单位不宜小于1.5公顷。3地块合并开发原则在可能的条件下，规划鼓励进一步合并土地统一开发，当几个地块合并开发时，允许内

16、部用地边界根据实际需要进行调整，但合并后地块的外部边界应与规划的界限吻合。合并后的地块要符合以下控制要求：（1）用地构成比例与原规划相同。（2）绿地、广场、社会公益性设施用地要保证。（3）建设开发总容量不大于原各开发地块之和。建筑平均高度不应大于原各地块平均高度，同时建筑限高应不大于原各地块建筑限高。（4）城市主、次干路线形、断面均不得变化，基本走向和开口位置不得调整。附表1 规划用地汇总表序号类别名称面积（公顷）占总用地比例1总用地277100.00%2城市建设用地126.0745.51%3水域和其它用地150.9354.49% 其中 水域142.8251.56%其他用地 8.112.93%

17、附表2 规划建设用地平衡表 用地性质 用地代号比例（%）居住用地R32.25 25.58%其中 一类居住用地R19.537.55%二类居住用地R219.4915.45%二类居住用地（服务设施用地）R223.232.56%公共管理与公共服务用地13.3710.60%科研教育用地A22.011.59%文化设施用地A39.557.57%其中图书展览设施用地A216.695.30%文化活动设施用地A222.862.26%医疗卫生用地A51.811.43%医院用地A51商业服务业设施用地B25.5320.25%中商业设施用地B1 13.3810.61%零售商业用地B114.033.19%餐饮用地B132

18、.021.60%旅馆用地B147.345.82%商务设施用地B2 7.796.17%金融保险用地B217.79娱乐康体设施用地B34.363.46%娱乐用地B31公共设施营业网点用地B40.410.33%4道路与交通设施用地S19.3815.37%城市道路用地S114.9311.84%交通场站用地S44.453.52%社会停车场站用地S411.070.85%公共交通场站用地S423.382.68%5公共设施用地U1.521.20%供应设施用地U10.670.53%环境设施用地U20.950.75%6绿地与广场用地G34.0226.98%公园绿地G123.8318.90%综合公园G11防护绿地G

19、20.460.36%广场绿地G39.737.72%总计第5章 道路交通控制5.1 道路网规划启动区规划形成主干路次干路支路三级路网结构，规划道路广场用地面积为19.38公顷。对外交通：启动区主要依靠南北两条城市主干道进行对外交通，两条城市主干道进行对外交通。东西面各接上长乐城市快速路。路网结构清晰。对内交通：启动区内道路分为五个等级，通过城市主干道到达本区，各岛屿以环路组织交通，均分为各个地块，再而以地块为单位，通过支路的合理设置来满足地块需求5.2 控制指标体系规划对各地块做出了用地强度及各类控制指标的规定，为规划管理及修建性详细规划的编制提供依据。5.2.1 强制性指标1）用地性质：地块主

20、导性质。2）用地面积：不含道路的用地面积。3）容积率：规定值为地块土地开发强度的控制上限。4）建筑密度：指地块内各类建筑基底面积与该地块面积比值的上限。5）建筑限高：规定值为地块内建筑高度的上限值。6）绿地率：指绿地用地面积与地块总面积比值的下限值。7）配建车位：各个地块所应当建设的停车位的下限值。8）配套设施：规划地块内须配套的公共设施、交通设施及市政设施项目。9）机动车出入口方位、建筑间距和建筑后退道路红线等。5.2.2 指导性指标指导性指标为形成宜人的空间环境、良好的景观界面，或使地区风貌、功能上统一协调而提出，对地块的开发和建设具有指导性意义。指导性指标主要选取以下指标：空间组织结构、

21、建筑形体控制（包括建筑退线、贴线、建筑前遮蔽空间、体量、形式、色彩等）、公共开放空间、公共通道、及绿化、广告、标识等其它环境设计要求。5.2.3 土地使用兼容性兼容性本次规划规定了每一块用地的主导使用性质，规划土地使用性质不得轻易改变。由于开发过程存在不确定因素，为了应对这种不确定性，增强规划的灵活性和可操作性，规划对地块还规定了一类和二类土地兼容利用性质。其中，一类土地兼容性质为另外一组性质相近、无相互干扰的用地性质，须经规划主管部门批准方可变更；二类土地兼容性质是与规定的土地利用性质存在一定差异的用地性质，必须经市人民政府批准方可变更。依据国家规范及控规要求，考虑到土地的适用性与土地市场的

22、需求，在规定了土地使用兼容性的基础上，进一步明确了各类建筑的在不同性质地块内的适建要求（详见表5-1）。表5-1： 各类建筑适建范围表 用地类别 建设项目 市政公用设施用地U绿地第一类R1第二类R2办公C1商贸C2教科文卫C3-C61. 低层独立式住宅2. 其他低层居住建筑3. 多层居住建筑4. 单身宿舍5. 居住小区教育设施（中小学、幼托机构）6. 居住小区商业服务设施7. 居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）8. 居住小区体育设施9. 居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）10. 居住小区市政公用设施（含出租汽车站）11. 居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）1

23、2. 居住小区日用品修理、加工场13. 小型农贸市场14. 小商品市场15. 行政办公建筑16. 商业服务设施17. 体育设施18. 文化设施（图书馆、美术馆、纪念性建筑等）19. 娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部等）20. 医疗卫生设施21. 办公建筑、商办综合楼22. 一般旅馆23. 旅游宾馆24. 商住综合楼25. 科研设计机构26. 对环境有轻度干扰、污染的工厂27. 普通储运仓库28. 社会停车场、库29. 加油站30. 客、货运公司站场31. 施工维修设施及废品场32. 污水处理厂33. 其他市政公用设施注：允许设置；不允许设置；允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规

24、划要求确定。5.3 控制指标5.3.1 开发强度控制开发强度控制既要考虑到地块的使用性质、土地的利用效率，又要考虑到基础设施承受能力、交通设施的运输能力和城市景观要求、建筑空间艺术质量，并兼顾当地的社会经济发展水平，综合各种相关因素，与建筑密度、建筑高度、绿地率等指标综合考虑。为了营造宜人的城镇空间环境和减少对生态环境的破坏，按照越靠近山体、水体以及公园、广场等开放空间，开发强度就越低的原则，本地区开发强度划分成四个分区来控制：（1）高强度开发地区：交通便利、地势平坦的村民自建住宅区，建筑密度较高，开发强度较大，容积率5.0以上；（2）中高强度开发地区：交通便利、地势平坦的多层或小高层居住地区以及部分商业和部分滨水的村民自建住宅区，容积率为3.05.0；（3）中强度开发地区：依山而建的山地居住地区、旅馆区、文化娱乐区、商业等，容积率为2.03.0；（4）低强度开发地区：底层（3层及以下）低密度住宅区或休疗养用地，容积率小于等于2.0。5.3.2