保修期间维修管理办法终版124.docx

1、保修期间维修管理办法终版124保修期间维修管理办法根据中华人民国建筑法 、建设工程质量管理条例和所签订 的各专业施工合同， 经各方协商一致， 对五里坨项目保修期间如何进 行维保工作制定如下办法。一、目的此办法按照国家工程质量管理条例容实施，以督促各施工单 位完成施工合同的全部义务， 规各单位的维修服务工作， 确保及时有 效解决维保围的维修问题、保证住户的满意入住为目的而制定。二、维保围、容及责任单位：1、维保围及容施工单位在质量保修围，按照有关法律、法规、规章制度和合同 约定，承担工程质量保修责任。质量保修围包括地基基础、主体结构 工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防渗漏

2、。 供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装，以及双方约定 的其他项目。具体保修的容为施工单位负责施工的所有工程项目， 如出现施工 质量缺陷或施工质量隐患， 施工单位必须履行保修义务， 特别是出现 以下情形（不在施工单位承包围的项目除外）时：1.1楼地面、屋面、墙面渗水；1.2烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄露；1.3楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层空鼓、开裂、松动；1.4外墙及顶棚抹灰、面砖、油漆等饰面及结合层开裂、脱落， 或墙面起碱脱皮；1.5门窗变形、 门窗五金配件及门锁损坏、 开启关闭不灵或缝隙 超过规规定及渗漏水等；1.6厕所等有地漏的房间泛水倒坡积水；

3、阳台、露台、走廊、屋 面倒坡积水；1.7水箱、水池、有防水要求的地下室渗漏水；1.8室外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞；1.9强电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路 漏电、短路；1.10钢筋砼、砖砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝；1.11施工产生的其他质量缺陷。2、维保责任单位及维保责任人详见附件。若因施工单位未及时书面 通知建设单位及物业公司其变更信息造成与维修人员无法联系， 而延 误维修工作的每次罚款施工单位 1000 元。三、质量保修时间 本工程质量保修期限从工程取得验收备案证明之日起计算。 根据建设工程质量管理条例及施工合同有关规定，约定本工 程的质量保修期如下：1、

4、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；2、屋面防水工程、防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年；3、装修工程为 2 年；4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为 2 年；5、供热与供冷系统为 2 个采暖期、供冷期；6、住宅小区的给排水设施，道路灯配套工程为 2 年；7、其他项目保修期限按照施工合同约定执行。四、维修责任及时限1、维修责任1.1属于保修围、 容的项目，施工单位应当在取得报修通知单之 日起 24 小时派人维修 ，施工单位不在约定期限派人维修的，物业及 建设单位经协商之后可委托他人修理；1.2发生紧急抢修事故的，如：漏水、停电、电梯故障等，施工 单位

5、在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修；1.3对于涉及结构安全的质量问题， 应当按照房屋建筑工程质 量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全 防措施；由原设计单位或者相应资质等级的设计单位提出维修方案， 施工单位进行实施。1.4在保修期限，因施工单位原因导致的工程质量缺陷造成房屋 业主或第三方人身、 财产损害的， 施工单位应承担相应的经济与法律 责任。如因房屋所有人、 使用人或第三人向建设单位索赔而使建设单 位遭受损失的，建设单位有权向责任施工单位追偿；1.5因施工单位未按有关规定和合同约定及时履行保修义务而 造成新的人身、财产损害，施工单位应承担相应的赔偿责任；1.6在

6、本保修办法规定的各分部分项 （除地基基础、主体结构外） 保修期限届满后， 如因施工单位未按国家有关规定、 标准和设计要求 施工或采购、使用不合格材料、构配件和设备所造成的质量缺陷，导 致影响该工程的使用功能或房屋使用年限的， 施工单位应承担相应责 任；1.7由于施工单位原因造成的工程质量缺陷致使建设单位遭受房 屋消费者退房或换房等损失的，施工单位应赔偿建设单位的全部损 失；2、质量维修时限一般为：2.1地下室、楼地面、屋面、墙体渗漏水为十天；2.2楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层 、开裂、 松动为七天；2.3外墙及顶棚抹灰、 面砖、墙纸、油漆等饰面及结合层开裂脱 落或墙面起碱、脱皮

7、为七天；2.4烟道、排气孔道、风道和设备管道不通或泄露为五天；2.5厕所、厨房阳台、露台、走廊、屋面等倒坡积水为七天；2.6门窗变形、开启关闭不灵或缝隙超过规规定渗漏水及门窗配 件及门锁损坏为五天；2.7室外上下水管道及其他管道渗漏水或堵塞的一天以必须完 成，剩余土建修复工作三天完成；2.8强弱电系统不能正常使用， 电气设备及开关、 插座故障， 线 路漏电、短路为三天。电梯门开关不灵、困人、跑水等事故，以实际 故障大小为依据，再行商议维修时间。2.9如遇特殊维修情况， 可与业主进行协商，但需取得业主的书 面认可。以上时限均以住户配合为前提， 如住户不予配合， 施工单位维修 人员应及时告知物业人

8、员到场确认， 未经物业人员确认的， 均视为住 户已配合。五、质量保修金的返还及扣除1、保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。本工程建设方与施 工方约定，合同结算金额的 5%作为质量保修金暂不支付；2、自规定的质量保修期开始计算之日起满两年时，由建设单位 预算部确认已到期保修款金额， 由建设单位工程部负责支付； 合同约 定的防水工程保修期满时， 由建设单位工程部负责保修金余额返还工 作；3、属于施工单位保修责任，且因施工单位原因导致建设单位或 物业另行雇佣人员进行维修所产生的费用， 根据实际报修单， 由预算 部在三日完成审核， 并出具结算单， 由财务部在一周从预留保修金中 双倍扣除，扣除资金除了按

9、照结算单金额由工程部申请支付维修费用 外，剩余部分用于赔偿因维修问题造成的间接损失或奖励在维修过程 中表现较好的个人及单位。 如保修金余额不足以抵扣， 施工单位须在 接到建设单位书面通知后 10 日偿付建设单位，否则，每逾期一日，施工单位应按应付款项的万分之四向建设单位支付滞纳金；4、若因施工单位原因造成业主索赔的，由施工单位指定的工程 保修负责人配合建设单位及物业与业主进行协商解决， 因解决该索赔 问题而由该工程保修负责人签署的文件、 协议对施工单位具有法律效 力。若施工单位委托的工程保修负责人不配合建设单位及物业进行协 商处理的， 则视作施工单位同意委托建设单位全权处理赔偿事宜， 建 设单

10、位与业主签订的协议对施工单位有法律效力， 其协议中所约定的 赔偿金由施工单位承担， 并认可建设单位可直接从施工单位预留的质 量保修金中扣付并予以支付；5、属于施工单位保修责任，且因施工单位原因导致建设单位或 物业另行雇佣人员进行维修所产生的费用，经预算部结算后费用在 2000 元的，将对施工单位进行三倍罚款。6、在返还质保金前，施工单位除需向建设单位提交质保金支付 申请外，还需同时提供物业公司所出具的 保修情况报告（见附表）， 施工单位在质保期满后将该报告送达物业公司，物业公司应在 10 日 给予答复，建设单位在见到物业公司确认的所有维修任务已完成的 保修情况报告后，即认为施工单位已履行完成保

11、修工作，可进行 质保金支付工作。六、保修工作程序1、业主发现有需要维修部分时，需向物业客服部报修并根据报 修情况填写物业报修处理单。2、物业客服接到报修单，做好相关登记及分类，通知施工单位 保修工作负责人前来领取报修单。 （如不在建筑工程保修围之，则由 物业进行处理）。3、根据本办法中维修人员工作要求规定， 施工单位工程保修负 责人需在接到后在规定时限至物业处取报修单，并组织人员维修。4 、维修人员到达维修现场首先根据现场实际情况制定维修计 划，提出的维修计划征得业主同意后，方可进行维修；如若业主不同 意维修计划， 则需向业主问明原由后在报修单上填写备注说明， 并请 业主签字认可， 该保修单上

12、报物业单位及建设单位后， 由建设单位工 程部组织人员入户调查， 如业主要求合理即予以解决， 如业主要求不 合理，则由建设单位法务部人员配合工程部进行协商，收集证据，做 好应诉准备。 维修人员需按与业主达成一致的维修计划进行维修， 如 未按计划维修引起业主投诉的，每次处罚 1000 元。5、维修人员维修完毕后， 需在报修记录单上填好维修所用材料、 维修人及时间，请业主验收，签字确认合格。6、维修结束后，施工单位应及时将维修情况反馈到物业处；物 业应对报修单进行复验或回访，物业公司负责将维修单进行汇总。7、建设单位、物业公司、施工单位每季度召开保修工作协调会， 会上本季度的维修情况进行总结，对下季

13、度的维修工作进行总体安 排，同时对施工单位保修未尽事宜进行协商解决。 另外可随机抽出相 应维修单， 安排人员进行回访， 在回访中发现维修不合格处以及业主 的建议，可组织二次维修等。8、如电梯出现故障，物业公司需第一时间通知电梯厂家进行维修，电梯厂家先对故障电梯进行恢复，以保证业主的正常使用，再由 物业牵头建设单位配合进行责任划分， 落实责任的承担， 如因业主原 因造成电梯损坏的， 则由物业公司对赔偿事宜进行协调解决； 如因总 包单位原因造成电梯损坏的， 则由建设单位工程部对赔偿事宜进行协 调解决。流程补充：以上流程只是普通的日常报修流程， 有紧急报修（如停电， 跳闸， 电梯停，困人，漏水等）根

14、据总包房屋建筑工程质量保修书规定物业 及专业维修人员应做好应急处理， 迅速到达现场， 不以见到报修单再 去维修为准则，但事后需做好事件详实记录。七、维修人员工作要求1、工程保修期间，施工单位应将其指定的工程保修负责人、联系 方式以书面形式报建设单位及物业。 如建设单位在需进行维修时仍未 收到施工单位的通知， 则视为施工单位同意指定该工程项目经理为保 修负责人；2、施工单位指定的工程保修负责人的联系应随时保持畅通，如保 修负责人联系发生变动， 施工单位应及时以书面形式通知建设单位及 物业公司，有关变更在建设单位收到施工单位的通知之日起正式生 效。当发生质量投诉时， 建设单位或物业可按施工单位提供

15、的联系通 知施工单位指定的保修负责人， 该保修负责人应于接到通知时起， 24 小时到物业公司领取报修单 ，该通知以物业公司留存的录音为准。 逾 期未来领取， 或通知时该保修负责人的联系无法接通， 为了避免各方 损失扩大化，视为施工单位同意由建设单位另行委托其他施工单位维 修，所发生的费用及代办费由建设单位预算部结算后双倍从质量保修 金中扣付。3、施工单位从物业处领取报修单后，如需进行现场核查，可与物 业公司约定现场核查时间，并按时到现场核查、完成维修。4、施工单位维修人员在领取报修单后应妥善保管， 在完成维修后， 将经业主签名确认后的保修单及时交回物业处。 否则视为施工单位未 履行保修义务，

16、建设单位有权按照返修容计算返修费用， 按照本条第 3 款规定从施工单位预留的质量保修金中扣付；如施工单位维修人员 履行了保修义务而业主无正当理由不在报修单上签名确认， 施工单位 维修人员应及时通知物业， 经物业签字确认后， 可认定为施工单位已 履行了保修义务。八、保修工作流程图报修流程简图附件:五里坨定向安置房项目保修情况报告建设单位：实兴腾飞置业发展公司 物业管理单位：兴泰嘉园物业管理服务中心工程项目名称五里坨建设组团01#地 块定向安置房B地块合同编号TFWY 20110506E010施工单位名称集团施工围B-15# 楼保修期限两年期限：（2013年10月9日至2015 年10月8日）保修

17、情况：根据合同约定，在保修期，根据业主提出问题，不管是土建装修工程还是水、 电、暖、消防工程等，在第一时间进行了维修，履行了总包保修义务，全部整改完毕。施工单位：集团2015年10月30日兴泰嘉园物业管理服务中心实兴腾飞置业发展公司意见及盖章：意见及盖章：经办人签字经办人签字日期日期序号各部位及专业划分负责人员联系单位名称备注11#、2#、4#、5#、7#、9#、10#、北区地下车库及人防、车库及自行车岀口棚卢进军省建设集团隶属总 包管理 围23#、6#、8#、南区地下车库及人防志远311#、12#、南区地下车库及人防吴子江4小区雨污水管线卢进军5二次热力及消防管线树贤6电梯峰四季海星电梯 公

18、司7小区消防系统及设备如全安迪盛安全系 统自动化8全部门禁系统、监控系统、停车管理系统阿木讯通畅达通讯 科技开发9通风小兵鑫众达建设10北区塑钢门窗英林金星卓宏11南区塑钢门窗华文军金星卓宏12户门书旺龙甲门业13单元门英林金星卓宏14园林绿化、小区道路、围墙郭松鹤首钢园林15小区低压供水96116自来水公司16小区供电95598电力公司17一次热力及换热站96069热力集团18室外天燃气96777燃气集团19电视96196歌华有线2010010中国联通序号各部位及专业划分负责人员联系单位名称备 注14#、5#、6#、9#、10#、13#、15#、2#地下车库及人防景国防集团隶 属 总 包 管

19、 理 围27#、11# 14#、16#、17#、18#、1#地下车库B段及人防王少聪31#、2#、3#、8#、12#、1#地下车库A段及人防、雨棚仓基军4塑钢门窗加志国风建业门窗制造5户门书旺龙甲门业6单元门及雨棚经理国风建业门窗制造7全部门禁系统、监控系统、停车管理系统治万事利达8园林绿化、小区道路、围墙小明绿茵9二次热力、小区市政管线壮隆城市政10电梯马晓旭日立11通风玉忠现代北安12消防金存晟彤永恒13小区低压供水96116自来水公司14小区供电95598电力公司15一次热力及换热站96069热力集团16室外燃气96777燃气集团17电视96196歌华有线1810010中国联通序号各部位

20、及专业划分负责人员联系单位名称备注11-14#楼、地下车库及人防智中铁建设集团隶属总 包管理 围2塑钢外门窗加志国风建业门窗制造3通风玉忠市现代北安机电工程4消防仁经理中建华威5全部门禁系统、监控系统、停车管理系统程工新神剑经济技术发展公司6单元门及雨棚经理建磊国际装饰工程7电梯峰四季海星电梯公司（巨人通力）8防盗门王兴盛龙甲门业9园林绿化、小区道路、围墙郭松鹤城市之光园林工程10雨、污水、中水及二次热力壮市隆城市政工程11自行车、汽车库岀口棚经理华诚博远建筑工程12小区供水96116石景山区自来水公司13小区供电95598石景山电力公司14电视96196歌华有线1510010中国联通16室外燃气96777市燃气集团17一次供热及换热站96069市热力集团