保修期间维修管理办法终版124.docx
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保修期间维修管理办法终版124
保修期间维修管理办法
根据《中华人民国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和所签订的各专业施工合同，经各方协商一致，对五里坨项目保修期间如何进行维保工作制定如下办法。
一、目的
此办法按照《国家工程质量管理条例》容实施，以督促各施工单位完成施工合同的全部义务，规各单位的维修服务工作，确保及时有效解决维保围的维修问题、保证住户的满意入住为目的而制定。
二、维保围、容及责任单位：
1、维保围及容
施工单位在质量保修围，按照有关法律、法规、规章制度和合同约定，承担工程质量保修责任。
质量保修围包括地基基础、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。
供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装，以及双方约定的其他项目。
具体保修的容为施工单位负责施工的所有工程项目，如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，施工单位必须履行保修义务，特别是出现以下情形（不在施工单位承包围的项目除外）时：
1.1楼地面、屋面、墙面渗水；
1.2烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄露；
1.3楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层空鼓、开
裂、松动；
1.4外墙及顶棚抹灰、面砖、油漆等饰面及结合层开裂、脱落，或墙面起碱脱皮；
1.5门窗变形、门窗五金配件及门锁损坏、开启关闭不灵或缝隙超过规规定及渗漏水等；
1.6厕所等有地漏的房间泛水倒坡积水；阳台、露台、走廊、屋面倒坡积水；
1.7水箱、水池、有防水要求的地下室渗漏水；
1.8室外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞；
1.9强电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路；
1.10钢筋砼、砖砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝；
1.11施工产生的其他质量缺陷。
2、维保责任单位及维保责任人详见附件。
若因施工单位未及时书面通知建设单位及物业公司其变更信息造成与维修人员无法联系，而延误维修工作的每次罚款施工单位1000元。
三、质量保修时间本工程质量保修期限从工程取得验收备案证明之日起计算。
根据《建设工程质量管理条例》及施工合同有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理
使用年限；
2、屋面防水工程、防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏
为5年；
3、装修工程为2年；
4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；
5、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
6、住宅小区的给排水设施，道路灯配套工程为2年；
7、其他项目保修期限按照施工合同约定执行。
四、维修责任及时限
1、维修责任
1.1属于保修围、容的项目，施工单位应当在取得报修通知单之日起24小时派人维修，施工单位不在约定期限派人维修的，物业及建设单位经协商之后可委托他人修理；
1.2发生紧急抢修事故的，如：
漏水、停电、电梯故障等，施工单位在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修；
1.3对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防措施；由原设计单位或者相应资质等级的设计单位提出维修方案，施工单位进行实施。
1.4在保修期限，因施工单位原因导致的工程质量缺陷造成房屋业主或第三方人身、财产损害的，施工单位应承担相应的经济与法律责任。
如因房屋所有人、使用人或第三人向建设单位索赔而使建设单位遭受损失的，建设单位有权向责任施工单位追偿；
1.5因施工单位未按有关规定和合同约定及时履行保修义务而造成新的人身、财产损害，施工单位应承担相应的赔偿责任；
1.6在本保修办法规定的各分部分项（除地基基础、主体结构外）保修期限届满后，如因施工单位未按国家有关规定、标准和设计要求施工或采购、使用不合格材料、构配件和设备所造成的质量缺陷，导致影响该工程的使用功能或房屋使用年限的，施工单位应承担相应责任；
1.7由于施工单位原因造成的工程质量缺陷致使建设单位遭受房屋消费者退房或换房等损失的，施工单位应赔偿建设单位的全部损失；
2、质量维修时限一般为：
2.1地下室、楼地面、屋面、墙体渗漏水为十天；
2.2楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层、开裂、松动为七天；
2.3外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面及结合层开裂脱落或墙面起碱、脱皮为七天；
2.4烟道、排气孔道、风道和设备管道不通或泄露为五天；
2.5厕所、厨房阳台、露台、走廊、屋面等倒坡积水为七天；
2.6门窗变形、开启关闭不灵或缝隙超过规规定渗漏水及门窗配件及门锁损坏为五天；
2.7室外上下水管道及其他管道渗漏水或堵塞的一天以必须完成，剩余土建修复工作三天完成；
2.8强弱电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路为三天。
电梯门开关不灵、困人、跑水等事故，以实际故障大小为依据，再行商议维修时间。
2.9如遇特殊维修情况，可与业主进行协商，但需取得业主的书面认可。
以上时限均以住户配合为前提，如住户不予配合，施工单位维修人员应及时告知物业人员到场确认，未经物业人员确认的，均视为住户已配合。
五、质量保修金的返还及扣除
1、保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
本工程建设方与施工方约定，合同结算金额的5%作为质量保修金暂不支付；
2、自规定的质量保修期开始计算之日起满两年时，由建设单位预算部确认已到期保修款金额，由建设单位工程部负责支付；合同约定的防水工程保修期满时，由建设单位工程部负责保修金余额返还工作；
3、属于施工单位保修责任，且因施工单位原因导致建设单位或物业另行雇佣人员进行维修所产生的费用，根据实际报修单，由预算部在三日完成审核，并出具结算单，由财务部在一周从预留保修金中双倍扣除，扣除资金除了按照结算单金额由工程部申请支付维修费用外，剩余部分用于赔偿因维修问题造成的间接损失或奖励在维修过程中表现较好的个人及单位。
如保修金余额不足以抵扣，施工单位须在接到建设单位书面通知后10日偿付建设单位，否则，每逾期一日，
施工单位应按应付款项的万分之四向建设单位支付滞纳金；
4、若因施工单位原因造成业主索赔的，由施工单位指定的工程保修负责人配合建设单位及物业与业主进行协商解决，因解决该索赔问题而由该工程保修负责人签署的文件、协议对施工单位具有法律效力。
若施工单位委托的工程保修负责人不配合建设单位及物业进行协商处理的，则视作施工单位同意委托建设单位全权处理赔偿事宜，建设单位与业主签订的协议对施工单位有法律效力，其协议中所约定的赔偿金由施工单位承担，并认可建设单位可直接从施工单位预留的质量保修金中扣付并予以支付；
5、属于施工单位保修责任，且因施工单位原因导致建设单位或物业另行雇佣人员进行维修所产生的费用，经预算部结算后费用在2000元的，将对施工单位进行三倍罚款。
6、在返还质保金前，施工单位除需向建设单位提交质保金支付申请外，还需同时提供物业公司所出具的《保修情况报告》（见附表），施工单位在质保期满后将该报告送达物业公司，物业公司应在10日给予答复，建设单位在见到物业公司确认的所有维修任务已完成的《保修情况报告》后，即认为施工单位已履行完成保修工作，可进行质保金支付工作。
六、保修工作程序
1、业主发现有需要维修部分时，需向物业客服部报修并根据报修情况填写物业报修处理单。
2、物业客服接到报修单，做好相关登记及分类，通知施工单位保修工作负责人前来领取报修单。
（如不在建筑工程保修围之，则由物业进行处理）。
3、根据本办法中维修人员工作要求规定，施工单位工程保修负责人需在接到后在规定时限至物业处取报修单，并组织人员维修。
4、维修人员到达维修现场首先根据现场实际情况制定维修计划，提出的维修计划征得业主同意后，方可进行维修；如若业主不同意维修计划，则需向业主问明原由后在报修单上填写备注说明，并请业主签字认可，该保修单上报物业单位及建设单位后，由建设单位工程部组织人员入户调查，如业主要求合理即予以解决，如业主要求不合理，则由建设单位法务部人员配合工程部进行协商，收集证据，做好应诉准备。
维修人员需按与业主达成一致的维修计划进行维修，如未按计划维修引起业主投诉的，每次处罚1000元。
5、维修人员维修完毕后，需在报修记录单上填好维修所用材料、维修人及时间，请业主验收，签字确认合格。
6、维修结束后，施工单位应及时将维修情况反馈到物业处；物业应对报修单进行复验或回访，物业公司负责将维修单进行汇总。
7、建设单位、物业公司、施工单位每季度召开保修工作协调会，会上本季度的维修情况进行总结，对下季度的维修工作进行总体安排，同时对施工单位保修未尽事宜进行协商解决。
另外可随机抽出相应维修单，安排人员进行回访，在回访中发现维修不合格处以及业主的建议，可组织二次维修等。
8、如电梯出现故障，物业公司需第一时间通知电梯厂家进行维
修，电梯厂家先对故障电梯进行恢复，以保证业主的正常使用，再由物业牵头建设单位配合进行责任划分，落实责任的承担，如因业主原因造成电梯损坏的，则由物业公司对赔偿事宜进行协调解决；如因总包单位原因造成电梯损坏的，则由建设单位工程部对赔偿事宜进行协调解决。
流程补充：
以上流程只是普通的日常报修流程，有紧急报修（如停电，跳闸，电梯停，困人，漏水等）根据总包房屋建筑工程质量保修书规定物业及专业维修人员应做好应急处理，迅速到达现场，不以见到报修单再去维修为准则，但事后需做好事件详实记录。
七、维修人员工作要求
1、工程保修期间，施工单位应将其指定的工程保修负责人、联系方式以书面形式报建设单位及物业。
如建设单位在需进行维修时仍未收到施工单位的通知，则视为施工单位同意指定该工程项目经理为保修负责人；
2、施工单位指定的工程保修负责人的联系应随时保持畅通，如保修负责人联系发生变动，施工单位应及时以书面形式通知建设单位及物业公司，有关变更在建设单位收到施工单位的通知之日起正式生效。
当发生质量投诉时，建设单位或物业可按施工单位提供的联系通知施工单位指定的保修负责人，该保修负责人应于接到通知时起，24小时到物业公司领取报修单，该通知以物业公司留存的录音为准。
逾期未来领取，或通知时该保修负责人的联系无法接通，为了避免各方损失扩大化，视为施工单位同意由建设单位另行委托其他施工单位维修，所发生的费用及代办费由建设单位预算部结算后双倍从质量保修金中扣付。
3、施工单位从物业处领取报修单后，如需进行现场核查，可与物业公司约定现场核查时间，并按时到现场核查、完成维修。
4、施工单位维修人员在领取报修单后应妥善保管，在完成维修后，将经业主签名确认后的保修单及时交回物业处。
否则视为施工单位未履行保修义务，建设单位有权按照返修容计算返修费用，按照本条第3款规定从施工单位预留的质量保修金中扣付；如施工单位维修人员履行了保修义务而业主无正当理由不在报修单上签名确认，施工单位维修人员应及时通知物业，经物业签字确认后，可认定为施工单位已履行了保修义务。
八、保修工作流程图
报修流程简图
附件:
五里坨定向安置房项目保修情况报告
建设单位：
实兴腾飞置业发展公司物业管理单位：
兴泰嘉园物业管理服务中心
工程项目名称
五里坨建设组团01#地块定向安置房B地块
合同编号
TFWY20110506E010
施工单位名称
集团
施工围
B-15#楼
保修期限
两年期限：
（2013年10月9日至
2015年10月8日）
保修情况：
根据合同约定，在保修期，根据业主提出问题，不管是土建装修工程还是水、电、暖、消防工程等，在第一时间进行了维修，履行了总包保修义务，全部整
改完毕。
施工单位：
集团
2015
年10月30日
兴泰嘉园物业管理服务中心
实兴腾飞置业发展公司
意见及盖章：
意见及盖章：
经办人签字
经办人签字
日期
日期
序号
各部位及专业划分
负责人员
联系
单位名称
备注
1
1#、2#、4#、5#、7#、9#、10#、北区地下车
库及人防、车库及自行车岀口棚
卢进军
省建设集团
隶属总包管理围
2
3#、6#、8#、南区地下车库及人防
志远
3
11#、12#、南区地下车库及人防
吴子江
4
小区雨污水管线
卢进军
5
二次热力及消防管线
树贤
6
电梯
峰
四季海星电梯公司
7
小区消防系统及设备
如全
安迪盛安全系统自动化
8
全部门禁系统、监控系统、停车管理系统
阿木
讯通畅达通讯科技开发
9
通风
小兵
鑫众达建设
10
北区塑钢门窗
英林
金星卓宏
11
南区塑钢门窗
华文军
金星卓宏
12
户门
书旺
龙甲门业
13
单元门
英林
金星卓宏
14
园林绿化、小区道路、围墙
郭松鹤
首钢园林
15
小区低压供水
96116
自来水公司
16
小区供电
95598
电力公司
17
一次热力及换热站
96069
热力集团
18
室外天燃气
96777
燃气集团
19
电视
96196
歌华有线
20
10010
中国联通
序号
各部位及专业划分
负责人员
联系
单位名称
备注
1
4#、5#、6#、9#、10#、13#、15#、
2#地下车库及人防
景国防
集团
隶属总包管理围
2
7#、11#14#、16#、17#、18#、1#
地下车库B段及人防
王少聪
3
1#、2#、3#、8#、12#、1#地下车库
A段及人防、雨棚
仓基军
4
塑钢门窗
加志
国风建业门窗制造
5
户门
书旺
龙甲门业
6
单元门及雨棚
经理
国风建业门窗制造
7
全部门禁系统、监控系统、停车管理
系统
治
万事利达
8
园林绿化、小区道路、围墙
小明
绿茵
9
二次热力、小区市政管线
壮
隆城市政
10
电梯
马晓旭
日立
11
通风
玉忠
现代北安
12
消防
金存
晟彤永恒
13
小区低压供水
96116
自来水公司
14
小区供电
95598
电力公司
15
一次热力及换热站
96069
热力集团
16
室外燃气
96777
燃气集团
17
电视
96196
歌华有线
18
10010
中国联通
序号
各部位及专业划分
负责人员
联系
单位名称
备注
1
1-14#楼、地下车库及人防
智
中铁建设集团
隶属总包管理围
2
塑钢外门窗
加志
国风建业门窗制造
3
通风
玉忠
市现代北安机电工程
4
消防
仁经理
中建华威
5
全部门禁系统、监控系统、
停车管理系统
程工
新神剑经济技术发展公司
6
单元门及雨棚
经理
建磊国际装饰工程
7
电梯
峰
四季海星电梯公司（巨人通力）
8
防盗门
王兴盛
龙甲门业
9
园林绿化、小区道路、围墙
郭松鹤
城市之光园林工程
10
雨、污水、中水及二次热力
壮
市隆城市政工程
11
自行车、汽车库岀口棚
经理
华诚博远建筑工程
12
小区供水
96116
石景山区自来水公司
13
小区供电
95598
石景山电力公司
14
电视
96196
歌华有线
15
10010
中国联通
16
室外燃气
96777
市燃气集团
17
一次供热及换热站
96069
市热力集团
升级会员 