房地产开发申请建设可研报告大型项目分六期第二部分.docx

1、房地产开发申请建设可研报告大型项目分六期第二部分归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！第三章规划设计方案3.1设计理念及设计指导思想1.设计理念设计强调居住、景观、商业的一体化整合，遵循生活高品质及智能化的整体概念。从地块的地形特点及环境特质入手，合理安排项目的空间形态和平面布置，打造高品质的住宅小区。1以人为本，以享受生活为目的，以景观自由为参照点，塑造富有特点的居住空间。2注重小区公共空间的组成，实现小区“客厅”居民交流的功能。3合理搭配小区整体环境及空间序列布局及构成，围绕中心景观，交通轴线，并通过建筑物的高低错落，与景观、绿化的纵横穿插搭接，精心营造一个舒适的居住环境。4科学安排小区

2、的智能化配套设施，合理组织人车道路系统，巧妙梳理商业住宅之间的关系，为小区居民提供了合理，景色宜人的均好性居住条件。2.指导思想项目的开发充分运用现代科学技术、人文思想和审美观念，注重建筑形式和户型的设计、社区环境的营造以及配套设施的建设，追求大气和精致的和谐统一，倾心打造富有影响力的建筑作品。1充分考虑日照、通风、建筑环境与防噪音、防空气污染等要求，以追求特色景观环境、现代智能化建筑价值与性价比的最大化。2精心的布局，使每一幢楼都获得最佳视野与采光，使整个建筑群的平面布局合理且交通顺畅、功能齐全、便捷经济。3规划力求体现生态型城市小区的风貌特色，尊重城区的自然特征，留足自然生态空间，组织网络

3、化的田园绿化空间体系，塑造低密度、生态型、人工与自然和谐发展的城市环境。4建筑作为历史、文化的再现，设计应与通辽市的色彩基调、地理环境和风土人情相一致。综上所述，小区将以“现代、时尚、名居”为规划主题，以“智能化、生态、特色精品”为设计主线，努力打造一个适合成功人士的“第一居所”，提供他们所需的任何后备资源。3.2建筑规模建设项目用地129469.28，总建筑面积411780。住宅建筑总面积约281660，居住总户数2456户；商业面积59400，园区大堂（含会所）2210，景观架空层（车库）42178，公共服务设施面积3500，地下室22832（其中地下停车场7900），室外停车场4000。

4、3.3建筑规划及设计方案3.3.1项目整体布局根据项目地块平面形状首先确定中心位置及其内容，进而形成主轴，确定主入口位置，将住宅以不同形式进行组合，形成不同层次不同结构的住宅组团，形成较活泼的空间格局。小区部分设置架空层，利用这种空间特点，将三级路与绿化完美地穿插、结合，形成动态的入户空间模式；同时，利用自然场地的空间特点将低处做水体，高处做景亭，打造动静结合的享受性居住环境。1.主入口小区共设三个主入口，全部设于北侧，临柳荫路。中部为人流主入口，与人流主入口相临，东西两侧向北各设一个车行主入口，与小区内两条南北车行主道相通。原因：柳荫路作为城市干道，居民出入小区便捷。2.标志性建筑小区的标志

5、性建筑为“地王花园”大堂，位于人流主入口处，同时也是项目开发建设的主线，一层挑空作为与大门相连的通路，将其设于此，有利于开发商形象的展示，同时也可以增强小区的识别性以及居民的归属感。3.布局规划小区建筑物成错落形排列，以小区中心景观区为中心，并使小区(中观)、住户环境（微观），这二级环境合理融合，达到“人动景变”，从而产生一个富有创意、合理的空间变化，并具有良好的视觉享受和空间效果的居住空间。3.3.2小区的平面布置小区住宅分区域排列，共分7个区域，A-G区；建筑类型分为三种：高层，小高层，多层。分区域依次为：A区：13#、14#、15#、16#、17#楼，位于小区中央正北部，15#是“地王花

6、园”大堂，位于13#与14#之间，整个中央景观区也位于此。以位于人流门东西两侧的，与车行入口大门相边的道路和贯穿小区中央的东西道路，与B、C、D、G区相临。B区：4#、5#、10#楼，位于小区东中部，贯穿东西的小区道路在此处相叉，向东北与东南延伸，此区域就位于分叉的中间，通过道路与A、C、G区相临。C区：6#、7#、11#、12#、18#、19#楼，位于小区东南部，以贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道相隔，通过道路与与A、B、F区相临。D区：20#、21#、23#、24#、26#、28#、29#、31#楼，位于小区西北部，通过贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道，位于南北车行道西部，与A、E、F

7、区相临。31#楼为公共服务建筑。E区：27#、30#楼，位于小区西南部，以贯穿东西的小区道路和南侧西景观门道路与D、F区相临。F区：22#、25#楼，位于小区南部正中，通过西侧南北车行主路、贯穿东西的小区道路、南侧西景观门道路，与C、D、E区相临。位于小区东南部，以贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道相隔，通过道路与与A、B、F区相临。G区：1#、2#、3#、8#、9#楼，位于小区东北部，以贯穿东西的小区道路北分叉和小区东部南北车行道路与A、B区相临。3.3.3小区入口及道路设计入口设计根据入口的规模等级大小和使用要求，小区入口设计分为：主入口3个，一个人行入口，两个车行入口。这三个入口都设于向

8、北临柳荫路。；次入口6个，其中车行入口3个，人行入口3个。3个车行入口2个位于向北临柳荫路，全位于北侧东部车行主入口东侧；1个位于小区西侧，临库伦路延长线，与小区贯通东西的道路相连。3个人行入口全部位于小区南侧，与西辽河北大堤大堤路相通，是小区的人行次入口同时也是小区的出口，也是本小区的亮点。从入口的设置可以看出，本项目道路系统设置采取的是人车分流，以达到入口空间的丰富及居民人车安全的要求。道路设计小区道路体系按要求分为三级：一级为道路主干8M宽，二级为入组团道路6M，三级则为引入住户的宅间小路3M，且道路系统呈外环内通的格式连接6个次入口，以达到通行及疏散的便利。具体设计如下：小区道路设计将

9、交通空间和生活空间作为一个整体来考虑，并对三级道路的线形、宽度、景观小品进行精心的设计，同时做好小区内部车道的限速，以达到人车共存的目的。以枝状或环状道路伸入小区，结合网格式、多样化的人行道和自行车道路系统，保证出行安全通畅。在空间形态特征上，枝状或环状道路设计时结合住宅楼的入口、停车位、廊道等，扩展出形态各异的院落空间。3.3.4消防设计根据国家高层民用建筑设计防火规范及项目实际情况，小区的主要消防设计如下：小区外围及高层建筑周围均设环形消防车道，并与小区的主、次入口相通。按照防火间距的要求，小区内高层建筑排间间距大于35m，多层排间间距大于30m，排内各单体最小间距为1 7米。住宅楼主要分

10、为17栋一类高层，14栋二类民用建筑，设计耐火等级均为一级，且每单元每层设置一个防火分区。包括多层建筑在内，每个单元内均设剪刀楼梯间一座，消防电梯一部。剪刀楼梯的梯段之间采用耐火极限为2小时不燃烧墙分割。疏散楼梯均通至屋顶，在首层采用极限不低于2小时的隔墙与地下室分割开，隔墙上开设乙级防火门，并且所用疏散门均向疏散方向开启。单体建筑屋顶安装消防水箱，并设置室内消火栓系统，室内消防给水管道在地下室顶板与顶层连接成环状。大堂、会所均按中危险级设置自动喷水灭火系统。消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等消防设备用电按一级要求采用双电源供电，并在配电箱处设置自动切换装置。住宅楼楼梯间、前室、消

11、防控制室等处设置应急照明，在疏散走道及安全出口处设置灯光疏散指示标志。3.3.5绿化系统设计为了满足居民对环境品质的要求，本项目绿化系统的设计的主要特征：构建丰富的表皮绿化，建立从地面到屋面的连续花园，消除城市粉尘与噪音。小区绿化建设以乔木为主，根据小区所处环境，在小区的周边，尤其是靠近城市道路的一侧，布置高大的乔木组成的林木隔离带，以此来减少周边相邻道路或其他建筑产生的噪音和尘土。在小区的主干道的两侧，较为空旷的地方也布置高大的乔木，靠近建筑物的一侧布置相对矮小的灌木。不仅可以遮挡道路的反射热，还可以减少道路灰尘对住宅室内的侵害。为了加大小区绿化群落的丰实度与生态效益，在布置时，以乔木为绿化

12、骨架，乔、灌、草相结合的方式，并且在自然草地上复种乔木、灌木、花木、及藤木等植物群，充分发挥各种植物净化空气及固土保水等作用。小区绿化系统中加大了立体绿化设计，充分利用屋顶、阳台、墙面、围墙等进行空中绿化错层布置，扩大绿化率。除此之外，绿化设计以“中央景观区”为中心，连接各组团绿地，强调景观空间的贯通，做到层次分明，“步行景异”。以创造人性化的中心绿地和强调空间景观节点设计为原则。首先从小区空间形态上进行合理规划，形成梯度景观渗透（中心-组团-宅前绿地），最充分有效地利用周围环境优良的景观资源。在绿化环境的营造上，结合绿地和硬质景观曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭

13、院”。小区组团绿地是中心绿地的有效延伸，直至每栋，每单元门口的庭院设计，始终体现一种简洁几何图案所表达的现代绿地景观设计风格。空间景观节点例如小区主入口广场，中心绿地景观点等的设计则更多的强调人性化的设计，从人的行为、人的尺度、人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适、亲切的小区景观环境。3.3.6停车设计小区停车主要采用两个途径：一挑空层车库，主要解决小区业主的小型汽车停放问题；二是地下停车场，主要解决小区业主的小型汽车停放问题；三是利用有围护的道路边露天车位停靠，主要解决社会车辆以及弥补住户的停车不足。小区内部设置露天停车位4000m2。由于住宅小区地下停车应最大限度地提供停车位数量

14、，合理布置的地下停车场每车所占面积约为1315（不含行车道路），共有车位500个。3.3.7建筑单体和户型设计单体设计住宅单体设计中贯彻“适用、经济、安全、美观、卫生、舒适”的建设方针和“以人为本”的指导思想，以现代家庭的居住行为方式为依据，综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，合理组织室内外空间，努力提高住宅功能质量和居住环境质量，创造一个符合人们生活、生理、心理、社会交往及精神需要的高质量居住空间环境。设计原则：以人为本，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活方式为依据，合理组织住宅套型平面。通行设计住宅单体入口采用流线型与小区主干道连接，每个入口设置智能化平开自动门，每个单体

15、设置1部高速电梯。立面设计建筑单体采用现代主义风格，层高3米，并以淡蓝为主的冷色调。户型设计项目位于商业中心区，户型的设计应该符合一个高品质、时尚住宅区的要求，同时体现舒适性、功能性、合理性、美观性和经济性。小区住宅户型设计多样，主要为三室一厅和三室两厅，并设置部分四室两厅、五室两厅作为销售辅助，面积从80-250不等，部分户型中附设儿童房、书房等，同时在建筑顶层设置跃层住宅，并配置大面积露台，增加住宅活动空间及立体绿化空间；套内空间设计做到动静分明、功能分明、洁污分明，弧型观景阳台设计丰富了建筑立面效果。户型设计的舒适主要也体现在功能分区，具体如下：内外分区：把住宅分成内区和外区，按照空间使

16、用功能和私密程度的层次来区分，使住宅内部空间内外有别。动静分区：本住宅的设计将安静的空间与交往所用空间分区。另外，卫生间设置在动静分区，以方便使用。洁污分区：洁污分区主要指把住宅的厨房、卫生间与起居、卧室之间进行分区，主要体现在用水与非用水的分区上，即干湿分区。而厨房、卫生间的污水、垃圾、烹调的油烟等，在设计中也加以分离，以保证居室清洁卫生的要求，从而提高厨房、卫生间的功能质量。流线设计：厨房流线设计为“L”型，以满足使用方便，适应现代化、标准化、系列化的发展趋势；卫生间的流线设计为“一”型，从而满足方便、洗浴、洗漱及洗衣四种功能要求，分组分间布置，提高使用效率。3.3.8结构设计本项目多层住

17、宅采用条形基础，转混结构。高层住宅和大堂工程采用独立桩基础，建筑物采用框架剪力墙结构，地下室为框架结构以及现浇筑钢筋混凝土梁板等。主体结构设计使用寿命为70年，抗震烈度为7度，建筑安全等级为一级，耐火等级建筑物为二级，地下室为一级。3.3.9建筑管线设计小区内部管线种类较多，通常有雨水、污水、给水、电力、电信、热力、热水、燃气、有线电视、宽带网等近十种管线，同时还有化粪池、检查井、进水井、变压器、热交换站、灯杆等附属设施。城市住宅小区幢间的地下空间有限，对绿化和环境的要求也日益严格，本项目大部分管线通过地下管线直接输入用户，其他敷设方式采用地下车库接入。其中雨水管采用钢筋混凝土排水管，煤气管为

18、PE管，其余均为PVC管道及PVC电缆套管。根据城市工程管线综合规划规范的要求，工程管线布置在道路下，从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序宜为：电力管、通信信号管、煤气管、给水管、雨水管、污水管；工程管线在庭院内，由建筑红线向外依次平行布置的次序为：电力管、通信信号管、污水管、煤气管、给水管。为减少各种管线的进户管与其他干管交叉的机会，而电信等弱电管线在建筑物两侧中任一侧引入均能满足要求，也可将弱电管线置于建筑物的另一侧。对于竖向的排列顺序，从地表面向下的排列顺序宜为：弱电管线、热力管线、电力管线、燃气管线、给水管线、雨水管线、污水管线。若管线在高程上不能满足规范要求，管线交叉节点处理则按

19、照“压力管让重力管、小管径让大管径、支管让干管、可弯曲管线避让不可曲管线”的原则进行。为有效利用地下空间，节约造价，本次设计采用水暖同沟敷设方式沟内安装4类共2趟管道，即采暖管道(4根)、自来水管道(3根)、消火栓给水管道(2根)、自动喷淋给水管道(2根)，综合管沟各末端直接与楼前出户管检漏沟衔接，整个热力管网为枝状异程式。3.3.10景观设计在小区景观空间设计中，亲近自然，营造绿色的生活空间，与小区主入口相通，大堂南侧处理成小区主入口小型广场中心景观区，辅以大堂的现代化造型、变化的硬质铺地及现代化的大门设计，充分体现现代化小区的整体形象。景观设计以中心景观区为主线，以名花、自然、阳光为主题，

20、各组团的景观进行统一规划设计，以提升小区环境品质。1.名花：世界各国适宜通辽生存的名花，由业主挑选在中心景观区栽种，通过小区物业的统一管理，达到高品质的自由选择。2.自然：充分整合山、林、风、景四方面的环境，利用山丘的竖向高度，使景观具有空间层次的叠落；树种的多样性，以乔木、灌木及草丛三个竖向层次全方位的反映小区自然生态特征；考虑景观设计多角度的视觉效果，打造完美的生活环境。3.阳光：注意建筑的高低排列及各空间的穿透与连通，合理的解决阳光覆盖问题，为小区赋予强烈的自然色彩。小区中心通过高层住宅与中心景观区的立体围合及地坪的高低，营造一个回归自然的生态园林景观，设计中结合地坪高低错落设计布置儿童

21、游戏场、小型喷泉、主道水景、跌落水景、水景源、木桥、木平台、环廊、亭架等景观，从而形成一个人与人之间互相交往空间。人们从城市环境进入家庭环境，从家庭进入中心庭院，会产生彼此互补的亲切感，能够停留、驻足、小憩、活动，自然地发生人际交往行为，从而达到社会活动与家庭生活的双向交流。3.3.11安防设计小区综合安防系统主要由视频监视系统、门禁管理系统、防盗报警系统、对讲系统、巡更系统等组成。1.视频监视系统采用电视摄像等手段监测被保护对象，并设置统一的监控室；2.门禁系统用卡片、按键、电子门锁等装置控制出入口的开关。小区的3个车行出入口，1个人行出入口均采用智能化非接触智能卡门禁管理系统，即个人识别卡

22、的工作方式小区居民在入住时办理个人识别卡，相当于该人员的身份证和各个出入口通行的钥匙，出入刷卡通行；3.防盗报警系统采用运动物体监测器，监测接近被保护对象的运动物体；4.对讲系统利用可视电话或对讲电话来辨别访客身份，访客可以通过可视电话与住户联系，得到允许后方可进入小区；5.巡更系统是在保安人员巡逻路线上设置发信器，以确认保安人员的巡视记录、时间等。另外，各子系统的数据采用同一数据库管理，卡片发行在同一发卡中心完成，同时利用系统的一体化及与项目地下商铺的合作，可在同一张卡上实现出入、考勤、保安、工作证件、消费等功能，可代替房卡、停车卡、考勤卡、出入卡、会员卡等。3.3.12项目技术指标根据以上

23、的分析说明，项目的技术指标如下：1. 绝对指标表3-1项目绝相对指标表序号技术指标名称指标量(m2)1建设项目用地129469.282总建筑面积4117803地上建筑面积388948.003.1住宅建筑总面积312308.17居住总户数2456户3.2商铺面积56925.903.3园区大堂面积(含会所)1807.813.4架空层(车库)14406.123.5公共服务面积35003.5.1幼儿园18003.5.2卫生服务站3003.5.3社区组织用房6003.5.4物业办公用房6003.5.5垃圾收集房（2处）803.5.6公共厕所（2处）1204地下室总面积228324.1集中人防面积1234

24、04.2A、D、G普通地下室面积25924.3E、F区地下停车场面积79002.相对指标表3-2 项目相对指标表技术指标名称指标量容积率3.0建筑密度21.11%绿地率40%3.主要设计成果指标本表中，将各类设备间，包括换热站、变电所、弱电控制等，计入住宅建筑面积，进入公摊。表3-3 项目主要设计成果表单位：m2楼号层数结构建筑面积备注商业住宅车库公共设施1#24框剪45720.00商业45720.000.002#18框剪12436.86含卫生服务、物业、公厕11476.86960.003#7、8砖混6015.366015.364#7、8砖混7487.12含架空层车库5945.881541.2

25、45#7砖混3901.47含架空层车库3614.55286.926#7砖混3795.23含架空层车库3531.19264.047#7砖混11694.67含C区全部架空层车库5134.486560.198#32框剪16558.24含商业、垃圾站7595.008923.2440.009#18框剪11588.8011588.8010#11框架5874.25含架空层车库5699.16175.0911#7、11框架7967.69含架空层车库7408.83558.8612#7砖混2980.16含架空层车库2980.16425.7413#18框剪17411.65含商业、架空层车库1302.7614271.4

26、01837.4914#18框剪17281.34含商业、架空层车库1423.4813910.781947.0815#3框架2692.47大堂、商业884.660.001807.8116#18框剪12559.98含架空层车库12201.92358.0617#12、16框剪12310.44含架空层车库11911.96398.4818#9、10框架7808.49含架空层车库7329.82478.6719#7砖混5390.545390.5420#30、32框剪30663.60含公厕30603.6060.0021#18框剪10390.50含商业10390.5022#12、19框剪10552.3210552

27、.3223#32框剪30949.3130949.3124#19框剪10253.3110253.3125#12、19框剪9349.709349.7026#19框剪8651.238651.2327#12、19框剪9297.099297.0928#30、32框剪27513.93含商业27513.9329#16、19框剪9174.029174.0230#30框剪18238.2418238.2431#3框架2440.00幼儿园、社区、垃圾站0.002440.00合计388948.0056925.90312308.1714831.865307.814.户型指标表3-4 项目户型指标表面积(m2)套数（套）

28、面积合计(m2)86.2015813619.119826025480.0010740042800.00118.9750059485.00128.3352066731.60139.830041940.00168.4714824933.56196.299017666.10245.668019652.80合计2456312308.175.全部工程明细表3-5全部工程明细表名称单位全部土地面积M2129469.28总建筑面积M2411780.00总地上建筑面积M2388948.00 框架M226782.90 框剪M2320900.55 砖混M241264.55 其中：住宅M2312308.17 商业M256925.90 大堂M21807.81 公共服务设施M23500.00 架空层车库M214406.12 地下室总面积M222832.00 普通地下面积个2592.00 集中人防M212340.00 停车场M27900.00 变电站个3.00 弱电控制个1.00 换热站个1.00 自来水泵房个1.00 道路M28109.00 管网m1803.00 围墙m1131.00 地面硬化M25998.00 绿化M251859.71 主人行入口个1.00 主车行