房地产开发申请建设可研报告大型项目分六期第二部分.docx
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房地产开发申请建设可研报告大型项目分六期第二部分
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第三章规划设计方案
3.1设计理念及设计指导思想
1.设计理念
设计强调居住、景观、商业的一体化整合，遵循生活高品质及智能化的整体概念。
从地块的地形特点及环境特质入手，合理安排项目的空间形态和平面布置，打造高品质的住宅小区。
1 以人为本，以享受生活为目的，以景观自由为参照点，塑造富有特点的居住空间。
2 注重小区公共空间的组成，实现小区“客厅”居民交流的功能。
3 合理搭配小区整体环境及空间序列布局及构成，围绕中心景观，交通轴线，并通过建筑物的高低错落，与景观、绿化的纵横穿插搭接，精心营造一个舒适的居住环境。
4 科学安排小区的智能化配套设施，合理组织人车道路系统，巧妙梳理商业住宅之间的关系，为小区居民提供了合理，景色宜人的均好性居住条件。
2.指导思想
项目的开发充分运用现代科学技术、人文思想和审美观念，注重建筑形式和户型的设计、社区环境的营造以及配套设施的建设，追求大气和精致的和谐统一，倾心打造富有影响力的建筑作品。
1 充分考虑日照、通风、建筑环境与防噪音、防空气污染等要求，以追求特色景观环境、现代智能化建筑价值与性价比的最大化。
2 精心的布局，使每一幢楼都获得最佳视野与采光，使整个建筑群的平面布局合理且交通顺畅、功能齐全、便捷经济。
3 规划力求体现生态型城市小区的风貌特色，尊重城区的自然特征，留足自然生态空间，组织网络化的田园绿化空间体系，塑造低密度、生态型、人工与自然和谐发展的城市环境。
4 建筑作为历史、文化的再现，设计应与通辽市的色彩基调、地理环境和风土人情相一致。
综上所述，小区将以“现代、时尚、名居”为规划主题，以“智能化、生态、特色精品”为设计主线，努力打造一个适合成功人士的“第一居所”，提供他们所需的任何后备资源。
3.2建筑规模
建设项目用地129469.28㎡，总建筑面积411780㎡。
住宅建筑总面积约281660㎡，居住总户数2456户；商业面积59400㎡，园区大堂（含会所）2210㎡，景观架空层（车库）42178㎡，公共服务设施面积3500㎡，地下室22832㎡（其中地下停车场7900㎡），室外停车场4000㎡。
3.3建筑规划及设计方案
3.3.1项目整体布局
根据项目地块平面形状首先确定中心位置及其内容，进而形成主轴，确定主入口位置，将住宅以不同形式进行组合，形成不同层次不同结构的住宅组团，形成较活泼的空间格局。
小区部分设置架空层，利用这种空间特点，将三级路与绿化完美地穿插、结合，形成动态的入户空间模式；同时，利用自然场地的空间特点将低处做水体，高处做景亭，打造动静结合的享受性居住环境。
1.主入口
小区共设三个主入口，全部设于北侧，临柳荫路。
中部为人流主入口，与人流主入口相临，东西两侧向北各设一个车行主入口，与小区内两条南北车行主道相通。
原因：
柳荫路作为城市干道，居民出入小区便捷。
2.标志性建筑
小区的标志性建筑为“地王花园”大堂，位于人流主入口处，同时也是项目开发建设的主线，一层挑空作为与大门相连的通路，将其设于此，有利于开发商形象的展示，同时也可以增强小区的识别性以及居民的归属感。
3.布局规划
小区建筑物成错落形排列，以小区中心景观区为中心，并使小区（中观）、住户环境（微观），这二级环境合理融合，达到“人动景变”，从而产生一个富有创意、合理的空间变化，并具有良好的视觉享受和空间效果的居住空间。
3.3.2小区的平面布置
小区住宅分区域排列，共分7个区域，A-G区；建筑类型分为三种：
高层，小高层，多层。
分区域依次为：
A区：
13#、14#、15#、16#、17#楼，位于小区中央正北部，15#是“地王花园”大堂，位于13#与14#之间，整个中央景观区也位于此。
以位于人流门东西两侧的，与车行入口大门相边的道路和贯穿小区中央的东西道路，与B、C、D、G区相临。
B区：
4#、5#、10#楼，位于小区东中部，贯穿东西的小区道路在此处相叉，向东北与东南延伸，此区域就位于分叉的中间，通过道路与A、C、G区相临。
C区：
6#、7#、11#、12#、18#、19#楼，位于小区东南部，以贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道相隔，通过道路与与A、B、F区相临。
D区：
20#、21#、23#、24#、26#、28#、29#、31#楼，位于小区西北部，通过贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道，位于南北车行道西部，与A、E、F区相临。
31#楼为公共服务建筑。
E区：
27#、30#楼，位于小区西南部，以贯穿东西的小区道路和南侧西景观门道路与D、F区相临。
F区：
22#、25#楼，位于小区南部正中，通过西侧南北车行主路、贯穿东西的小区道路、南侧西景观门道路，与C、D、E区相临。
位于小区东南部，以贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道相隔，通过道路与与A、B、F区相临。
G区：
1#、2#、3#、8#、9#楼，位于小区东北部，以贯穿东西的小区道路北分叉和小区东部南北车行道路与A、B区相临。
3.3.3小区入口及道路设计
入口设计
根据入口的规模等级大小和使用要求，小区入口设计分为：
主入口3个，一个人行入口，两个车行入口。
这三个入口都设于向北临柳荫路。
；
次入口6个，其中车行入口3个，人行入口3个。
3个车行入口2个位于向北临柳荫路，全位于北侧东部车行主入口东侧；1个位于小区西侧，临库伦路延长线，与小区贯通东西的道路相连。
3个人行入口全部位于小区南侧，与西辽河北大堤大堤路相通，是小区的人行次入口同时也是小区的出口，也是本小区的亮点。
从入口的设置可以看出，本项目道路系统设置采取的是人车分流，以达到入口空间的丰富及居民人车安全的要求。
道路设计
小区道路体系按要求分为三级：
一级为道路主干8M宽，二级为入组团道路6M，三级则为引入住户的宅间小路3M，且道路系统呈外环内通的格式连接6个次入口，以达到通行及疏散的便利。
具体设计如下：
小区道路设计将交通空间和生活空间作为一个整体来考虑，并对三级道路的线形、宽度、景观小品进行精心的设计，同时做好小区内部车道的限速，以达到人车共存的目的。
以枝状或环状道路伸入小区，结合网格式、多样化的人行道和自行车道路系统，保证出行安全通畅。
在空间形态特征上，枝状或环状道路设计时结合住宅楼的入口、停车位、廊道等，扩展出形态各异的院落空间。
3.3.4消防设计
根据国家《高层民用建筑设计防火规范》及项目实际情况，小区的主要消防设计如下：
小区外围及高层建筑周围均设环形消防车道，并与小区的主、次入口相通。
按照防火间距的要求，小区内高层建筑排间间距大于35m，多层排间间距大于30m，排内各单体最小间距为17米。
住宅楼主要分为17栋一类高层，14栋二类民用建筑，设计耐火等级均为一级，且每单元每层设置一个防火分区。
包括多层建筑在内，每个单元内均设剪刀楼梯间一座，消防电梯一部。
剪刀楼梯的梯段之间采用耐火极限为2小时不燃烧墙分割。
疏散楼梯均通至屋顶，在首层采用极限不低于2小时的隔墙与地下室分割开，隔墙上开设乙级防火门，并且所用疏散门均向疏散方向开启。
单体建筑屋顶安装消防水箱，并设置室内消火栓系统，室内消防给水管道在地下室顶板与顶层连接成环状。
大堂、会所均按中危险Ⅱ级设置自动喷水灭火系统。
消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等消防设备用电按一级要求采用双电源供电，并在配电箱处设置自动切换装置。
住宅楼楼梯间、前室、消防控制室等处设置应急照明，在疏散走道及安全出口处设置灯光疏散指示标志。
3.3.5绿化系统设计
为了满足居民对环境品质的要求，本项目绿化系统的设计的主要特征：
构建丰富的表皮绿化，建立从地面到屋面的连续花园，消除城市粉尘与噪音。
小区绿化建设以乔木为主，根据小区所处环境，在小区的周边，尤其是靠近城市道路的一侧，布置高大的乔木组成的林木隔离带，以此来减少周边相邻道路或其他建筑产生的噪音和尘土。
在小区的主干道的两侧，较为空旷的地方也布置高大的乔木，靠近建筑物的一侧布置相对矮小的灌木。
不仅可以遮挡道路的反射热，还可以减少道路灰尘对住宅室内的侵害。
为了加大小区绿化群落的丰实度与生态效益，在布置时，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草相结合的方式，并且在自然草地上复种乔木、灌木、花木、及藤木等植物群，充分发挥各种植物净化空气及固土保水等作用。
小区绿化系统中加大了立体绿化设计，充分利用屋顶、阳台、墙面、围墙等进行空中绿化错层布置，扩大绿化率。
除此之外，绿化设计以“中央景观区”为中心，连接各组团绿地，强调景观空间的贯通，做到层次分明，“步行景异”。
以创造人性化的中心绿地和强调空间景观节点设计为原则。
首先从小区空间形态上进行合理规划，形成梯度景观渗透（中心-组团-宅前绿地），最充分有效地利用周围环境优良的景观资源。
在绿化环境的营造上，结合绿地和硬质景观曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭院”。
小区组团绿地是中心绿地的有效延伸，直至每栋，每单元门口的庭院设计，始终体现一种简洁几何图案所表达的现代绿地景观设计风格。
空间景观节点例如小区主入口广场，中心绿地景观点等的设计则更多的强调人性化的设计，从人的行为、人的尺度、人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适、亲切的小区景观环境。
3.3.6停车设计
小区停车主要采用两个途径：
一挑空层车库，主要解决小区业主的小型汽车停放问题；二是地下停车场，主要解决小区业主的小型汽车停放问题；三是利用有围护的道路边露天车位停靠，主要解决社会车辆以及弥补住户的停车不足。
小区内部设置露天停车位4000m2。
由于住宅小区地下停车应最大限度地提供停车位数量，合理布置的地下停车场每车所占面积约为13㎡—15㎡（不含行车道路），共有车位500个。
3.3.7建筑单体和户型设计
单体设计
住宅单体设计中贯彻“适用、经济、安全、美观、卫生、舒适”的建设方针和“以人为本”的指导思想，以现代家庭的居住行为方式为依据，综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，合理组织室内外空间，努力提高住宅功能质量和居住环境质量，创造一个符合人们生活、生理、心理、社会交往及精神需要的高质量居住空间环境。
设计原则：
以人为本，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活方式为依据，合理组织住宅套型平面。
通行设计
住宅单体入口采用流线型与小区主干道连接，每个入口设置智能化平开自动门，每个单体设置1部高速电梯。
立面设计
建筑单体采用现代主义风格，层高3米，并以淡蓝为主的冷色调。
户型设计
项目位于商业中心区，户型的设计应该符合一个高品质、时尚住宅区的要求，同时体现舒适性、功能性、合理性、美观性和经济性。
小区住宅户型设计多样，主要为三室一厅和三室两厅，并设置部分四室两厅、五室两厅作为销售辅助，面积从80-250㎡不等，部分户型中附设儿童房、书房等，同时在建筑顶层设置跃层住宅，并配置大面积露台，增加住宅活动空间及立体绿化空间；套内空间设计做到动静分明、功能分明、洁污分明，弧型观景阳台设计丰富了建筑立面效果。
户型设计的舒适主要也体现在功能分区，具体如下：
内外分区：
把住宅分成内区和外区，按照空间使用功能和私密程度的层次来区分，使住宅内部空间内外有别。
动静分区：
本住宅的设计将安静的空间与交往所用空间分区。
另外，卫生间设置在动静分区，以方便使用。
洁污分区：
洁污分区主要指把住宅的厨房、卫生间与起居、卧室之间进行分区，主要体现在用水与非用水的分区上，即干湿分区。
而厨房、卫生间的污水、垃圾、烹调的油烟等，在设计中也加以分离，以保证居室清洁卫生的要求，从而提高厨房、卫生间的功能质量。
流线设计：
厨房流线设计为“L”型，以满足使用方便，适应现代化、标准化、系列化的发展趋势；卫生间的流线设计为“一”型，从而满足方便、洗浴、洗漱及洗衣四种功能要求，分组分间布置，提高使用效率。
3.3.8结构设计
本项目多层住宅采用条形基础，转混结构。
高层住宅和大堂工程采用独立桩基础，建筑物采用框架剪力墙结构，地下室为框架结构以及现浇筑钢筋混凝土梁板等。
主体结构设计使用寿命为70年，抗震烈度为7度，建筑安全等级为一级，耐火等级建筑物为二级，地下室为一级。
3.3.9建筑管线设计
小区内部管线种类较多，通常有雨水、污水、给水、电力、电信、热力、热水、燃气、有线电视、宽带网等近十种管线，同时还有化粪池、检查井、进水井、变压器、热交换站、灯杆等附属设施。
城市住宅小区幢间的地下空间有限，对绿化和环境的要求也日益严格，本项目大部分管线通过地下管线直接输入用户，其他敷设方式采用地下车库接入。
其中雨水管采用钢筋混凝土排水管，煤气管为PE管，其余均为PVC管道及PVC电缆套管。
根据《城市工程管线综合规划规范》的要求，工程管线布置在道路下，从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序宜为：
电力管、通信信号管、煤气管、给水管、雨水管、污水管；工程管线在庭院内，由建筑红线向外依次平行布置的次序为：
电力管、通信信号管、污水管、煤气管、给水管。
为减少各种管线的进户管与其他干管交叉的机会，而电信等弱电管线在建筑物两侧中任一侧引入均能满足要求，也可将弱电管线置于建筑物的另一侧。
对于竖向的排列顺序，从地表面向下的排列顺序宜为：
弱电管线、热力管线、电力管线、燃气管线、给水管线、雨水管线、污水管线。
若管线在高程上不能满足规范要求，管线交叉节点处理则按照“压力管让重力管、小管径让大管径、支管让干管、可弯曲管线避让不可曲管线”的原则进行。
为有效利用地下空间，节约造价，本次设计采用水暖同沟敷设方式．沟内安装4类共2趟管道，即采暖管道（4根）、自来水管道（3根）、消火栓给水管道（2根）、自动喷淋给水管道（2根），综合管沟各末端直接与楼前出户管检漏沟衔接，整个热力管网为枝状异程式。
3.3.10景观设计
在小区景观空间设计中，亲近自然，营造绿色的生活空间，与小区主入口相通，大堂南侧处理成小区主入口小型广场——中心景观区，辅以大堂的现代化造型、变化的硬质铺地及现代化的大门设计，充分体现现代化小区的整体形象。
景观设计以中心景观区为主线，以名花、自然、阳光为主题，各组团的景观进行统一规划设计，以提升小区环境品质。
1.名花：
世界各国适宜通辽生存的名花，由业主挑选在中心景观区栽种，通过小区物业的统一管理，达到高品质的自由选择。
2.自然：
充分整合山、林、风、景四方面的环境，利用山丘的竖向高度，使景观具有空间层次的叠落；树种的多样性，以乔木、灌木及草丛三个竖向层次全方位的反映小区自然生态特征；考虑景观设计多角度的视觉效果，打造完美的生活环境。
3.阳光：
注意建筑的高低排列及各空间的穿透与连通，合理的解决阳光覆盖问题，为小区赋予强烈的自然色彩。
小区中心通过高层住宅与中心景观区的立体围合及地坪的高低，营造一个回归自然的生态园林景观，设计中结合地坪高低错落设计布置儿童游戏场、小型喷泉、主道水景、跌落水景、水景源、木桥、木平台、环廊、亭架等景观，从而形成一个人与人之间互相交往空间。
人们从城市环境进入家庭环境，从家庭进入中心庭院，会产生彼此互补的亲切感，能够停留、驻足、小憩、活动，自然地发生人际交往行为，从而达到社会活动与家庭生活的双向交流。
3.3.11安防设计
小区综合安防系统主要由视频监视系统、门禁管理系统、防盗报警系统、对讲系统、巡更系统等组成。
1.视频监视系统采用电视摄像等手段监测被保护对象，并设置统一的监控室；
2.门禁系统用卡片、按键、电子门锁等装置控制出入口的开关。
小区的3个车行出入口，1个人行出入口均采用智能化非接触智能卡门禁管理系统，即个人识别卡的工作方式——小区居民在入住时办理个人识别卡，相当于该人员的身份证和各个出入口通行的钥匙，出入刷卡通行；
3.防盗报警系统采用运动物体监测器，监测接近被保护对象的运动物体；
4.对讲系统利用可视电话或对讲电话来辨别访客身份，访客可以通过可视电话与住户联系，得到允许后方可进入小区；
5.巡更系统是在保安人员巡逻路线上设置发信器，以确认保安人员的巡视记录、时间等。
另外，各子系统的数据采用同一数据库管理，卡片发行在同一发卡中心完成，同时利用系统的一体化及与项目地下商铺的合作，可在同一张卡上实现出入、考勤、保安、工作证件、消费等功能，可代替房卡、停车卡、考勤卡、出入卡、会员卡等。
3.3.12项目技术指标
根据以上的分析说明，项目的技术指标如下：
1.绝对指标
表3-1项目绝相对指标表
序号
技术指标名称
指标量（m2）
1
建设项目用地
129469.28
2
总建筑面积
411780
3
地上建筑面积
388948.00
3.1
住宅建筑总面积
312308.17
居住总户数
2456户
3.2
商铺面积
56925.90
3.3
园区大堂面积（含会所）
1807.81
3.4
架空层（车库）
14406.12
3.5
公共服务面积
3500
3.5.1
幼儿园
1800
3.5.2
卫生服务站
300
3.5.3
社区组织用房
600
3.5.4
物业办公用房
600
3.5.5
垃圾收集房（2处）
80
3.5.6
公共厕所（2处）
120
4
地下室总面积
22832
4.1
集中人防面积
12340
4.2
A、D、G普通地下室面积
2592
4.3
E、F区地下停车场面积
7900
2.相对指标
表3-2项目相对指标表
技术指标名称
指标量
容积率
3.0
建筑密度
21.11%
绿地率
40%
3.主要设计成果指标
本表中，将各类设备间，包括换热站、变电所、弱电控制等，计入住宅建筑面积，进入公摊。
表3-3项目主要设计成果表
单位：
m2
楼号
层数
结构
建筑面积
备注
商业
住宅
车库
公共设施
1#
24
框剪
45720.00
商业
45720.00
0.00
2#
18
框剪
12436.86
含卫生服务、物业、公厕
11476.86
960.00
3#
7、8
砖混
6015.36
6015.36
4#
7、8
砖混
7487.12
含架空层车库
5945.88
1541.24
5#
7
砖混
3901.47
含架空层车库
3614.55
286.92
6#
7
砖混
3795.23
含架空层车库
3531.19
264.04
7#
7
砖混
11694.67
含C区全部架空层车库
5134.48
6560.19
8#
32
框剪
16558.24
含商业、垃圾站
7595.00
8923.24
40.00
9#
18
框剪
11588.80
11588.80
10#
11
框架
5874.25
含架空层车库
5699.16
175.09
11#
7、11
框架
7967.69
含架空层车库
7408.83
558.86
12#
7
砖混
2980.16
含架空层车库
2980.16
425.74
13#
18
框剪
17411.65
含商业、架空层车库
1302.76
14271.40
1837.49
14#
18
框剪
17281.34
含商业、架空层车库
1423.48
13910.78
1947.08
15#
3
框架
2692.47
大堂、商业
884.66
0.00
1807.81
16#
18
框剪
12559.98
含架空层车库
12201.92
358.06
17#
12、16
框剪
12310.44
含架空层车库
11911.96
398.48
18#
9、10
框架
7808.49
含架空层车库
7329.82
478.67
19#
7
砖混
5390.54
5390.54
20#
30、32
框剪
30663.60
含公厕
30603.60
60.00
21#
18
框剪
10390.50
含商业
10390.50
22#
12、19
框剪
10552.32
10552.32
23#
32
框剪
30949.31
30949.31
24#
19
框剪
10253.31
10253.31
25#
12、19
框剪
9349.70
9349.70
26#
19
框剪
8651.23
8651.23
27#
12、19
框剪
9297.09
9297.09
28#
30、32
框剪
27513.93
含商业
27513.93
29#
16、19
框剪
9174.02
9174.02
30#
30
框剪
18238.24
18238.24
31#
3
框架
2440.00
幼儿园、社区、垃圾站
0.00
2440.00
合计
388948.00
56925.90
312308.17
14831.86
5307.81
4.户型指标
表3-4项目户型指标表
面积（m2）
套数（套）
面积合计（m2）
86.20
158
13619.11
98
260
25480.00
107
400
42800.00
118.97
500
59485.00
128.33
520
66731.60
139.8
300
41940.00
168.47
148
24933.56
196.29
90
17666.10
245.66
80
19652.80
合计
2456
312308.17
5.全部工程明细
表3-5全部工程明细表
名称
单位
全部
土地面积
M2
129469.28
总建筑面积
M2
411780.00
总地上建筑面积
M2
388948.00
框架
M2
26782.90
框剪
M2
320900.55
砖混
M2
41264.55
其中：
住宅
M2
312308.17
商业
M2
56925.90
大堂
M2
1807.81
公共服务设施
M2
3500.00
架空层车库
M2
14406.12
地下室总面积
M2
22832.00
普通地下面积
个
2592.00
集中人防
M2
12340.00
停车场
M2
7900.00
变电站
个
3.00
弱电控制
个
1.00
换热站
个
1.00
自来水泵房
个
1.00
道路
M2
8109.00
管网
m
1803.00
围墙
m
1131.00
地面硬化
M2
5998.00
绿化
M2
51859.71
主人行入口
个
1.00
主车行
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