鲅鱼圈南城区市场报告Word文档下载推荐.doc

1、随着时间的推移、季节转暖，鲅鱼圈外来流动人口将逐渐回归，这也会带动鲅鱼圈整体的房地产市场的复苏。经了解，鲅鱼圈老城区楼盘价格与去年一样，新城区除了尾盘的鸿基国际每平米降100元，部分楼盘稍有涨价趋势，例如：湖海假日每平米涨价300元，恒基河畔花园每平米上涨200元，银河上园每平米上涨200元，渤海玉珠每平米上涨200元，MOMA峰会每平米上涨200元。其他新城区楼盘项目价格与去年一致南城区项目市场分析1、御海明珠项目地址：辽东湾大街与海平路交汇处，月亮湖公园对面开盘时间：2011年4月27号占地面积:94000平方米建筑面积:300000平方米 开发商:营口御海房地产开发有限公司总户数:200

2、6户建筑类别及数量：一期推出11栋产品，高层7栋，小高层4栋，其中13#、15#、18#、20#为11层；16#、17#、19#、21#为17层、22#、25#为26层、23#为32层。户 型： 一室一厅（45），两室一厅（58、65、78）二室二厅（85、95、97、96）三室二厅（98、112118、132、135）, 四室二厅（168）。小结：御海明珠项目位于鲅鱼圈辽东湾大街南端、地处南部新城区核心地段。周边配套主要有市直中小学、开发区中心医院、红旺购物广场、家乐福大型连锁超市等。毗邻月亮湖海边公园及红海河公园。小区风格是现代简欧风格，总开发期数为两期。本月动态：目前在售13#、15#、

3、16#、18#、19#、21#、22#、23#，8栋高层,推出的户型从45平168平都有，主打户型60-90的两室户型。御海明珠主要依赖外地客户，由于受季节性影响，成交量骤减，本月预计成交1套左右。价格及优惠：价格起价4380，均价5800，最高价7500。目前优惠政策全款9.8折，贷款9.9折。2、中南世纪城鲅鱼圈区辽东湾大街和熊岳河交汇处2011年10月1日占地面积： 430000平方米建筑面积：1120000平方米开发商：中南集团容积率：2.0建筑风格：西班牙风格房地产业是中南集团目前重点发展的业务领域，专业从事房地产开发、销售及物业管理、园林景观等多种业务。目前房地产业务主要集中在住宅

4、地产的开发，年开发面积200万平方米，业务遍及海南、青岛、寿光、南京、南通、盐城、镇江、常熟、海门等地，以土地竞拍、软投资经营、整体捆绑打包的运作方式，致力于成为国内最具发展活力二三线城市综合大盘开发的领跑者，2008年中南房地产业有限公司获“江苏省房地产20强企业”第五名，“中南世纪城”已成为沿海地区房地产界知名品牌之一。据调研得知，中南世纪城目前采取一种保守的销售策略，对有购买意向的客户进行价格的调整，执行一房一价的策略，没有意向的房源则不标示价格。近日通过自己在南方的关系组织了一批南方看房团，预计成交在100套左右。中南世纪长从推出到现在销售房源200套左右，1#楼已经基本售罄。最近推出

5、两年内无条件退房的政策，但是在目前的市场下起不到任何的作用，预计本月成交量在2套左右。中南世纪城目前依旧采取房交会的政策全款9.3折，贷款9.5折的优惠活动。起价3680，均价4400，最高价5200。3、鸿基海岸230000平方米500000平方米 营口鸿基地产开发有限公司物业管理公司: 营口新鸿基物业服务有限公司 目前在售：共6栋，3栋18层（C6#.C5#.C2#），3栋11层（C1#.C3#.C4#） 一梯三户，一梯两户，其中3栋18层每栋有一单元18-19越层。楼间距： 50-58m 户 型： 一室一厅（69），二室二厅（89、94、98）三室二厅（109、124139）, 四室二厅

6、（146）.69-146 鸿基海岸由于有外销团队，其开发商在外地人脉较广，所以在目前惨淡的市场下，还取得一些生机。预计本月成交量在2套左右。目前采取的政策是一次性减200，贷款减100的优惠活动。起价5200，最高价6400，平均价5600-5800，层差50-150。D1#公寓产品南侧起价6300，均价6900，最高价7400.北侧起价5600，均价6400，最高价6900。优惠之后的价格，起价5000，均价5400，最高价6200。D1#公寓产品南侧起价6100，均价6700，最高价7200.北侧起价5400，均价6200，最高价6700。 4、湖海假日110000平方米 营口红兴房地产开

7、发有限公司 高层10栋，小高层2栋，多层16栋26-70m楼层状况：多层5F，小高层11F，高层24F，一梯2户，一梯4户面积区间：多层132-275，小高层99-142，高层90-132最新动态：五一期间推出三栋高层产品10#（32层）12#（32层）13#（24 层），每栋都是两梯四户，面积有90 130 140 户型为两室两厅和三室两厅。均价在5200左右。湖海假日的户型设计比较合理和突出，多层户型88-138平方米，高层户型45-98平方米，小高层户型120-125平方米。项目10年下半年开盘首先推出的一期产品去化率达到了80%，其中多层已经全部售罄，剩余的房源总量在9万平左右。湖海假

8、日本月到访客户惨淡，平均每天有三四组客户，但成交量十分惨淡，本月预计成交量在1套左右。价格及优惠后价格：价格方面：多层起价7030，均价8000，最高价10900.小高层起价5750，均价6100，最高价6800.高层起价5210，均价5650，最高价6450。采取的优惠活动为每平米减100。湖海假日在开年以后价格略微上涨，每平米上涨300元。5、金泰城物业现状:18栋主体封顶650000平方米 1276370平方米 辽宁金泰房地产开发有限公司投资商:金泰地产集团高层18层 主力户型：二居，三居90-200 金泰城是新城区最为高档的项目，总占地面积65万平方米，由金泰地产斥资50亿元所建。金泰

9、城集低密度住宅组团、白金五星级酒店、体育运动公园、海滨别墅、人文区、商业中心等六大组团，汇海景、马术、游艇、帆板、网球五大顶级滨海俱乐部于一体。金泰城在本地区的口碑较好，影响很大。一期已经完全售罄，现在在为三期蓄客中，三期初步开盘时间定在10月中旬。金泰城目前处于三期蓄客中，今年应该不会开盘，只是进行蓄客，所以没有太大的动静。目前蓄客量在100组左右。金泰城三期预计均价在6500左右。6、华海城186800平方米 600000平方米2337营口华海（集团）有限公司物业顾问公司:美国世邦魏理仕建筑设计单位:中国建筑东北设计研究院 建筑形态：9栋33层高层 一梯二和一梯三50-240 华海城项目占

10、地18.6万平分两期开发，10年一期30万平9栋33层得高层，中央整体的5万平园林3000平米的内部人工湖，内部配套设施齐全。单元入口大堂高档豪华装修，高科技的安保设施以及豪华的温泉会所等，充分的体现出项目的高贵性。从10年6月份开盘至今一期推出3栋楼销售接近70%，现阶段均价为5300元，从年初到现在没有进行价格调整，还在继续消化去年推出的产品。最近也没有推出新产品的动向。华海城在当地有一定影响，而且大量的广告投入也使华海城有了一定知名度。华海城目前的状态是，他们已经收回成本，没有资金的压力，有卖现房的打算，现已经封盘，收两万元诚意金。起价4870，均价5600，最高价11200（一楼带小院

11、）。7、昌宇星河湾140000平方米220000平方米 昌宇房地产开发有限公司 别墅，高层，小高层50-60m户 型：6996（两室两厅）、105111122138 （三室两厅） 168（五室两厅）、176（四室两厅） 其中三室两厅的105、111、122、138为主力户型昌宇星河湾项目是昌宇建设集团有限公司继“昌宇花园”和“海韵风情”开发项目后，正在全力打造的又一精品力作。“昌宇星河湾”项目规划用地11.2公顷，总建筑面积22万平方米，分两期开发完成，产品形态丰富，风格独特，高层住宅、花园洋房、联排别墅。项目前期的宣传时间较长，抢在去年10月份开盘，开盘期的价格较高导致开盘期内销售不畅，现在

12、依然在推去年的产品， 项目前两排的别墅已经封盘，准备出手现房。其余高层除了12#、21#、22#、23#其他产品全部在售。整个项目从整体包装上来看很有档次，小木屋售楼处很有特点。但是整个项目的户型并不是很好，再加上价格偏高，所以这个项目的销售情况一直不算太好。预计本月成交量在1套左右。起价5380，最高价7000，均价5800 。 8、亚龙湾壹号74000平方米361340平方米 2230米高（辽宁）置业有限公司米高物业15栋高层（26层、28层、31层） 1栋酒店， 44129亚龙湾壹号位于日月大道以南，西侧隔辽东湾大街与月亮湖公园相互辉映，南侧与二道河滨河景观带相得益彰。项目涵盖景观住宅，

13、五星级酒店，商务办公，购物超市，时尚会馆，幼儿园等功能。项目的地段较好与月亮湖公园只有一街之隔，包含酒店和相关的商业配套，属于小型的商业综合体。附属的价值较高，现阶段销售的1#、3#、4#、5#四栋楼的去化量已经达到90%，剩余房源的总面积在5000-6000平方米左右。去年的销售情况不是太好，最近将要推出10#高层产品。亚龙湾壹号取消了优惠政策政策，到访客户明显减少，都是以前的老业主带来的客户，本月预计成交量在1套左右。价格方面起价4700，均价6100，最高价9700。9、MOTA峰汇东二道河南新区政府对面 110000280000 绿化率：38%1901户 营口汇明房地产开发有限公司 日

14、本豪之英物业（中国）全案代理：北京达观高层 小高层 73（一室两厅）、92（两室两厅）、120 130 154 160 180 185 189。 MOMA峰汇项目位于营口经济技术开发区新城核心，；建筑面积28万平方米的MOMA峰汇项目，由汇明地产斥巨资倾力打造，将恒温、恒湿、有氧、降噪等高科技住居理念引入东北，属东北首个精装科技住宅。项目由4幢高层住宅、12幢高层、1幢酒店式公寓及业主会所组成。该项目到目前为止已经开盘两年时间，工程形象却一直没有起色，该项目引进的高科技技术是唯一特点。在当地引起的关注不是很大，客户60%都是外地人。MOMA峰汇没有太大的动向，本月预计成交在0套左右。价格方面起

15、价6700，均价8500，最高价9700。目前采取的优惠政策是一次性付款打9.8折，贷款打9.9折。价格上较去年每平米上涨200元。10、金沙滩澜湾400000平方米 1570000平方米 开工时间:2009-08-017000户中房集团营口置业有限公司户型：30 50 （一室一厅）70 77（两室一厅） 118（三室一厅）价格区间：住宅均价5500-5600 ，公寓均价6500 。朝向差同层200-300.送精装修，装修标准1300。“金沙滩澜湾”是中房集团在营口区域的开山力作，位于山海大道，辽东湾大街，平大街之间。金沙滩澜湾目前在售住宅四栋（B1#、B2#、B3#、G1#）和公寓两栋（C5

16、#、C6#）全部都是18层高层。其中B区为一梯两户都是118三室两厅的户型，G1#二梯六户，面积70、77。都是两室两厅的户型。C5#、C6#为公寓三梯十六户，是30-50的一室的小户型。金沙滩澜湾总体的销售成绩不太理想。最近金沙滩澜湾的销售团队聘请了一些年轻人在各个展位门口蹲点，拉客户，遭到了业内人士的一致反感。金沙滩澜湾这个月没有成交，销售量为0套。价格方面清水起价4500，均价5300，最高价6000。精装起价5300，均价6000，最高价8000。优惠政策为全款减200，贷款减100。总结:由于受政策、季节因素及全国市场低迷的影响，目前鲅鱼圈地区的房地产处于一个低迷的状态，各家都开始潜

17、伏，按兵不动，准备熬到市场转暖。由于南部城区项目的开发商实力都较强，所以在目前的形势下还没有楼盘推行降价的政策来吸引客户。鲅鱼圈房地产市场主要是以吸引外地客户投资为主的一个市场，受季节性影响，外地客户明显减少，这也对市场造成了影响。预计到4月份，市场将稍微回暖。附：鲅鱼圈南部新城区部分楼盘均价及优惠政策项目楼盘名称价格全额付款优惠贷款优惠1亚龙湾壹号均价6100（无）2辽海中盐新城均价4700一次性全额付款享受9.8折贷款优惠享受9.9折3MOMa峰会均价85004华海城封盘接受诚意金2万元5银河上园6恒基河畔花园均价5000一次性付款每坪优惠100元7群星国际新城均价4500一次性全额付款享

18、受9.85折贷款优惠享受9.9 折8盛景公馆均价53009湖海假日均价5800一次性全额付款享受9.6折贷款优惠享受9.8折10鸿基国际贷款每坪优惠50元11唯美新海一次性付款每坪优惠200元贷款每坪优惠100元2011年上半年鲅鱼圈土地放量序号土地位置面 积规划 用途使 用 条 件出让年限挂牌起始价竞买保证金容积率建筑系数建筑 密度建筑 限高绿化率商业居住长江路南、青龙山大街西137830.86商住 2.01.040%20%8540%30%4070150010400130661.079800平安西街西、海华路北49274.82商住2.71.535%15%8035%30%20005000昆仑大街西、第二十九中学南6074.222.01.545%20%2040%30%2100400长江路南、钱塘江路东7116.086.03.030%15%1002800600平安大街东、蝴蝶泉路南11711.681.81.01200500滨海大道东、沙河大街南92032.1528%15%5710009000合计429230.8817