鲅鱼圈南城区市场报告Word文档下载推荐.doc
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随着时间的推移、季节转暖，鲅鱼圈外来流动人口将逐渐回归，这也会带动鲅鱼圈整体的房地产市场的复苏。
经了解，鲅鱼圈老城区楼盘价格与去年一样，新城区除了尾盘的鸿基国际每平米降100元，部分楼盘稍有涨价趋势，例如：
湖海假日每平米涨价300元，恒基河畔花园每平米上涨200元，银河上园每平米上涨200元，渤海玉珠每平米上涨200元，MOMA峰会每平米上涨200元。
其他新城区楼盘项目价格与去年一致
南城区项目市场分析
1、御海明珠
项目地址：
辽东湾大街与海平路交汇处，月亮湖公园对面
开盘时间：
2011年4月27号
占地面积:
94000平方米
建筑面积:
300000平方米
开发商:
营口御海房地产开发有限公司
总户数:
2006户
建筑类别及数量：
一期推出11栋产品，高层7栋，小高层4栋，其中13#、15#、18#、20#为11层；
16#、17#、19#、21#为17层、22#、25#为26层、23#为32层。
户型：
一室一厅（45㎡），两室一厅（58㎡、65㎡、78㎡）二室二厅（85㎡、95㎡、97㎡、96㎡）
三室二厅（98㎡、112㎡118㎡、132㎡、135㎡）,四室二厅（168㎡）。
小结：
御海明珠项目位于鲅鱼圈辽东湾大街南端、地处南部新城区核心地段。
周边配套主要有市直中小学、开发区中心医院、红旺购物广场、家乐福大型连锁超市等。
毗邻月亮湖海边公园及红海河公园。
小区风格是现代简欧风格，总开发期数为两期。
本月动态：
目前在售13#、15#、16#、18#、19#、21#、22#、23#，8栋高层,推出的户型从45平——168平都有，主打户型60-90㎡的两室户型。
御海明珠主要依赖外地客户，由于受季节性影响，成交量骤减，本月预计成交1套左右。
价格及优惠：
价格起价4380，均价5800，最高价7500。
目前优惠政策全款9.8折，贷款9.9折。
2、中南世纪城
鲅鱼圈区辽东湾大街和熊岳河交汇处
2011年10月1日
占地面积：
430000平方米
建筑面积：
1120000平方米
开发商：
中南集团
容积率：
2.0
建筑风格：
西班牙风格
房地产业是中南集团目前重点发展的业务领域，专业从事房地产开发、销售及物业管理、园林景观等多种业务。
目前房地产业务主要集中在住宅地产的开发，年开发面积200万平方米，业务遍及海南、青岛、寿光、南京、南通、盐城、镇江、常熟、海门等地，以土地竞拍、软投资经营、整体捆绑打包的运作方式，致力于成为国内最具发展活力二三线城市综合大盘开发的领跑者，2008年中南房地产业有限公司获“江苏省房地产20强企业”第五名，“中南世纪城”已成为沿海地区房地产界知名品牌之一。
据调研得知，中南世纪城目前采取一种保守的销售策略，对有购买意向的客户进行价格的调整，执行一房一价的策略，没有意向的房源则不标示价格。
近日通过自己在南方的关系组织了一批南方看房团，预计成交在100套左右。
中南世纪长从推出到现在销售房源200套左右，1#楼已经基本售罄。
最近推出两年内无条件退房的政策，但是在目前的市场下起不到任何的作用，预计本月成交量在2套左右。
中南世纪城目前依旧采取房交会的政策全款9.3折，贷款9.5折的优惠活动。
起价3680，均价4400，最高价5200。
3、鸿基海岸
230000平方米
500000平方米
营口鸿基地产开发有限公司
物业管理公司:
营口新鸿基物业服务有限公司
目前在售：
共6栋，3栋18层（C6#.C5#.C2#），3栋11层（C1#.C3#.C4#）
一梯三户，一梯两户，其中3栋18层每栋有一单元18-19
越层。
楼间距：
50--58m
户型：
一室一厅（69㎡），二室二厅（89㎡、94㎡、98㎡）
三室二厅（109㎡、124㎡139㎡）,四室二厅（146㎡）.69--146㎡
鸿基海岸由于有外销团队，其开发商在外地人脉较广，所以在目前惨淡的市场下，还取得一些生机。
预计本月成交量在2套左右。
目前采取的政策是一次性减200，贷款减100的优惠活动。
起价5200，最高价6400，平均价5600-5800，层差50-150。
D1#公寓产品南侧起价6300，均价6900，最高价7400.北侧起价5600，均价6400，最高价6900。
优惠之后的价格，起价5000，均价5400，最高价6200。
D1#公寓产品南侧起价6100，均价6700，最高价7200.北侧起价5400，均价6200，最高价6700。
4、湖海假日
110000平方米
营口红兴房地产开发有限公司
高层10栋，小高层2栋，多层16栋
26--70m
楼层状况：
多层5F，小高层11F，高层24F，一梯2户，一梯4户
面积区间：
多层132--275㎡，小高层99--142㎡，高层90--132㎡
最新动态：
五一期间推出三栋高层产品10#（32层）12#（32层）
13#（24层），每栋都是两梯四户，面积有90㎡130㎡140㎡
户型为两室两厅和三室两厅。
均价在5200左右。
湖海假日的户型设计比较合理和突出，多层户型88-138平方米，高层户型45-98平方米，小高层户型120-125平方米。
项目10年下半年开盘首先推出的一期产品去化率达到了80%，其中多层已经全部售罄，剩余的房源总量在9万平左右。
湖海假日本月到访客户惨淡，平均每天有三四组客户，但成交量十分惨淡，本月预计成交量在1套左右。
价格及优惠后价格：
价格方面：
多层起价7030，均价8000，最高价10900.小高层起价5750，均价6100，最高价6800.高层起
价5210，均价5650，最高价6450。
采取的优惠活动为每平米减100。
湖海假日在开年以后价格略微上涨，每平米上涨300元。
5、金泰城
物业现状:
18栋主体封顶
650000平方米
1276370平方米
辽宁金泰房地产开发有限公司
投资商:
金泰地产集团
高层18层
主力户型：
二居，三居
90--200㎡
金泰城是新城区最为高档的项目，总占地面积65万平方米，由金泰地产斥资50亿元所建。
金泰城集低密度住宅组团、白金五星级酒店、体育运动公园、海滨别墅、人文区、商业中心等六大组团，汇海景、马术、游艇、帆板、网球五大顶级滨海俱乐部于一体。
金泰城在本地区的口碑较好，影响很大。
一期已经完全售罄，现在在为三期蓄客中，三期初步开盘时间定在10月中旬。
金泰城目前处于三期蓄客中，今年应该不会开盘，只是进行蓄客，所以没有太大的动静。
目前蓄客量在100组左右。
金泰城三期预计均价在6500左右。
6、华海城
186800平方米
600000平方米
2337
营口华海（集团）有限公司
物业顾问公司:
美国世邦魏理仕
建筑设计单位:
中国建筑东北设计研究院
建筑形态：
9栋33层高层一梯二和一梯三
50--240㎡
华海城项目占地18.6万平分两期开发，10年一期30万平9栋33层得高层，中央整体的5万平园林3000平米的内部人工湖，内部配套设施齐全。
单元入口大堂高档豪华装修，高科技的安保设施以及豪华的温泉会所等，充分的体现出项目的高贵性。
从10年6月份开盘至今一期推出3栋楼销售接近70%，现阶段均价为5300元，从年初到现在没有进行价格调整，还在继续消化去年推出的产品。
最近也没有推出新产品的动向。
华海城在当地有一定影响，而且大量的广告投入也使华海城有了一定知名度。
华海城目前的状态是，他们已经收回成本，没有资金的压力，有卖现房的打算，现已经封盘，收两万元诚意金。
起价4870，均价5600，最高价11200（一楼带小院）。
7、昌宇星河湾
140000平方米
220000平方米
昌宇房地产开发有限公司
别墅，高层，小高层
50-60m
户型：
69㎡96㎡（两室两厅）、105㎡111㎡122㎡138㎡
（三室两厅）168㎡（五室两厅）、176（四室两厅）
其中三室两厅的105㎡、111㎡、122㎡、138㎡为主力户型
昌宇•星河湾项目是昌宇建设集团有限公司继“昌宇花园”和“海韵风情”开发项目后，正在全力打造的又一精品力作。
“昌宇•星河湾”项目规划用地11.2公顷，总建筑面积22万平方米，分两期开发完成，产品形态丰富，风格独特，高层住宅、花园洋房、联排别墅。
项目前期的宣传时间较长，抢在去年10月份开盘，开盘期的价格较高导致开盘期内销售不畅，现在依然在推去年的产品，项目前两排的别墅已经封盘，准备出手现房。
其余高层除了12#、21#、22#、23#其他产品全部在售。
整个项目从整体包装上来看很有档次，小木屋售楼处很有特点。
但是整个项目的户型并不是很好，再加上价格偏高，所以这个项目的销售情况一直不算太好。
预计本月成交量在1套左右。
起价5380，最高价7000，均价5800。
8、亚龙湾壹号
74000平方米
361340平方米
2230
米高（辽宁）置业有限公司
米高物业
15栋高层（26层、28层、31层）1栋酒店，
44~129㎡
亚龙湾壹号位于日月大道以南，西侧隔辽东湾大街与月亮湖公园相互辉映，南侧与二道河滨河景观带相得益彰。
项目涵盖景观住宅，五星级酒店，商务办公，购物超市，时尚会馆，幼儿园等功能。
项目的地段较好与月亮湖公园只有一街之隔，包含酒店和相关的商业配套，属于小型的商业综合体。
附属的价值较高，现阶段销售的1#、3#、4#、5#四栋楼的去化量已经达到90%，剩余房源的总面积在5000-6000平方米左右。
去年的销售情况不是太好，最近将要推出10#高层产品。
亚龙湾壹号取消了优惠政策政策，到访客户明显减少，都是以前的老业主带来的客户，本月预计成交量在1套左右。
价格方面起价4700，均价6100，最高价9700。
9、MOTA峰汇
东二道河南新区政府对面
110000
280000
绿化率：
38%
1901户
营口汇明房地产开发有限公司
日本豪之英物业（中国）
全案代理：
北京达观
高层小高层
73㎡（一室两厅）、92㎡（两室两厅）、120㎡130
㎡154㎡160㎡180㎡185㎡189㎡。
MOMA峰汇项目位于营口经济技术开发区新城核心，；
建筑面积28万平方米的MOMA峰汇项目，由汇明地产斥巨资倾力打造，将恒温、恒湿、有氧、降噪等高科技住居理念引入东北，属东北首个精装科技住宅。
项目由4幢高层住宅、12幢高层、1幢酒店式公寓及业主会所组成。
该项目到目前为止已经开盘两年时间，工程形象却一直没有起色，该项目引进的高科技技术是唯一特点。
在当地引起的关注不是很大，客户60%都是外地人。
MOMA峰汇没有太大的动向，本月预计成交在0套左右。
价格方面起价6700，均价8500，最高价9700。
目前采取的优惠政策是一次性付款打9.8折，贷款打9.9折。
价格上较去年每平米上涨200元。
10、金沙滩澜湾
400000平方米
1570000平方米
开工时间:
2009-08-01
7000户
中房集团营口置业有限公司
户型：
30㎡50㎡（一室一厅）70㎡77㎡（两室一厅）118㎡（三室一厅）
价格区间：
住宅均价5500-5600，公寓均价6500。
朝向差同层200-300.送精装修，装修标准1300。
“金沙滩澜湾”是中房集团在营口区域的开山力作，位于山海大道，辽东湾大街，平大街之间。
金沙滩澜湾目前在售住宅四栋（B1#、B2#、B3#、G1#）和公寓两栋（C5#、C6#）全部都是18层高层。
其中B区为一梯两户都是118㎡三室两厅的户型，G1#二梯六户，面积70㎡、77㎡。
都是两室两厅的户型。
C5#、C6#为公寓三梯十六户，是30㎡-50㎡的一室的小户型。
金沙滩澜湾总体的销售成绩不太理想。
最近金沙滩澜湾的销售团队聘请了一些年轻人在各个展位门口蹲点，拉客户，遭到了业内人士的一致反感。
金沙滩澜湾这个月没有成交，销售量为0套。
价格方面清水起价4500，均价5300，最高价6000。
精装起价5300，均价6000，最高价8000。
优惠政策为全款减200，贷款减100。
总结:
由于受政策、季节因素及全国市场低迷的影响，目前鲅鱼圈地区的房地产处于一个低迷的状态，各家都开始潜伏，按兵不动，准备熬到市场转暖。
由于南部城区项目的开发商实力都较强，所以在目前的形势下还没有楼盘推行降价的政策来吸引客户。
鲅鱼圈房地产市场主要是以吸引外地客户投资为主的一个市场，受季节性影响，外地客户明显减少，这也对市场造成了影响。
预计到4月份，市场将稍微回暖。
附：
鲅鱼圈南部新城区部分楼盘均价及优惠政策
项目
楼盘名称
价格
全额付款优惠
贷款优惠
1
亚龙湾壹号
均价6100
（无）
2
辽海中盐新城
均价4700
一次性全额付款享受9.8折
贷款优惠享受9.9折
3
MOMa峰会
均价8500
4
华海城
封盘
接受诚意金2万元
5
银河上园
6
恒基河畔花园
均价5000
一次性付款每坪优惠100元
7
群星国际新城
均价4500
一次性全额付款享受9.85折
贷款优惠享受9.9折
8
盛景公馆
均价5300
9
湖海假日
均价5800
一次性全额付款享受9.6折
贷款优惠享受9.8折
10
鸿基国际
贷款每坪优惠50元
11
唯美新海
一次性付款每坪优惠200元
贷款每坪优惠100元
2011年上半年鲅鱼圈土地放量
序号
土地位置
面积
规划用途
使用条件
出让年限
挂牌起始价
竞买保证金
容积率
建筑系数
建筑密度
建筑限高
绿化率
商业
居住
长江路南、青龙山大街西
137830.86
商住
≤2.0≥1.0
＜40%＞20%
＜85
＜40%＞30%
40
70
1500
10400
130661.07
9800
平安西街西、海华路北
49274.82
商住
≤2.7≥1.5
≤35%≥15%
≤80
≤35%≥30%
2000
5000
昆仑大街西、第二十九中学南
6074.22
≤2.0≥1.5
≤45%≥20%
≤20
≤40%≥30%
2100
400
长江路南、钱塘江路东
7116.08
＜6.0≥3.0
≤30%≥15%
≤100
2800
600
平安大街东、蝴蝶泉路南
11711.68
≤1.8≥1.0
1200
500
滨海大道东、沙河大街南
92032.15
≤28%≥15%
≤57
1000
9000
合计
429230.88
17
升级会员 