长春南部新城钜城商业综合体项目的初步建议2011.doc

1、长春南部新城钜城商业综合体项目的初步建议深圳新摩尔商业管理公司杨宝民2011年8月日从2004年开始深圳新摩尔公司已经投资万元了解长春总体规划和商业现状，根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨提出项目商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。根据市场需要确定长春南部新城钜城商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组合开发计划，找到最优的盈利模式方向。一、产品定位和物业组合比例本项目位于南部新城核心，人民大街高速公路收费站西侧。项目建筑面积占地面积22.6457万平方米 地块名称容积率单位：万平方米7A1 1.82 A2 1.8847 A31.88471.

2、5 B1 0.6392 B2 0.6638 B3 0.62721.5C1 0.6354 C2 0.6592 C3 0.62315D1 1.74 D2 1.9434 D3 1.94343.5E1 1.5804 E2 3.0671 E3 2.92 万平方米综合体 地上万平方米 地下接近万平方米地上万平方米住宅 万平方米综合体万平方米综合体 ，红星美凯龙万平方米万平方米综合体物业组合建议方案五星酒店万平方米定位五星商务酒店酒店公寓万平方米写字楼万平方米万平方米购物中心万平方米商业街区万平方米方案五星酒店万平方米酒店公寓万平方米写字楼万平方米万平方米购物中心万平方米商业街区万平方米方案 增加可销售的公

3、寓面积，减少购物中心面积，短期现金流会更好。万平方米住宅公寓类小户型小户型面积平方米 小户型住宅平方米中等户型平方米大户型豪宅平方木 写字楼和高档餐饮 家居公寓和购物中心和五星酒店、公寓和国际名品将蓝色框内作为购物中心和五星酒店综合体整体设计，从二楼相连，形成整体的综合体。五星酒店和购物中心以及商业街区的参考标杆设计思想：消费目的地 可参与性 满足顾客好奇心国内的类似模型二、确定项目商业综合体平方米初步业态方案考虑综合体业态设计和商业设施规划的总体意见，确定基本的出租和销售比例，计算年经营租金收入，确定初步的总体经营策略。万平方米为红星家居MALL.万购物中心和商业街区业态设计思路在万购物中心

4、基础上减少百货万平方米，减少购物中心内品牌街区万平方米和娱乐场万平方米。万购物中心和商业街区业态设计思路电视购物和电子主题卖场万平方米与湖南快乐购物合作精品超市万平方米对面有家乐福，引进品牌精品超市书城.5万平方米儿童职业体验中心万平方米参考朝阳大悦城电影院和滑冰场万平方米引进平方米电影院，平方米滑冰场娱乐场万平方米引进太空体验旅游等高科技娱乐和电子游戏餐饮万平方米武汉金钱豹自助餐，与空中花园结合青年时尚百货万平方米北京大悦城 ZARA,HM等品牌系统引进，必要时候做人信自主品牌的百货品牌街区万平方米品牌专卖店为主小计万平方米半开放室内街区加盖 万平方米日本与韩国青年时尚服饰为主室外街区万平方

5、米运动万平方米女装品牌万平方米合计万平方米建议在城市设计基础上，根据招商实际要求，帮助确定项目客流动线与货流动线，优化建筑设计方案工作，指导招商手册要点，启动招商摸底工作。配合甲方邀请的设计院同步进行概念设计深化工作。讲授商业街区与超市、百货的视觉营销体系及其与商业建筑装修衔接方法，讲解主力店和步行街项目招商知识和实际操作，专题研讨项目与对手的竞争策略。 讲授现代综合体、购物中心的招商与经营体系，确定项目主要招商目标，帮助判断最佳开业时间，指导开业综合方案。a) 与发展商共同确定长春南部新城商业综合体经营策略包含购物中心运营管理体系三、长春南部新城钜城商业综合体项目投入产出分析万平方米综合体核

6、心部分物业类别单位亿元五星酒店万平方米万元/平方米酒店公寓万平方米元写字楼万平方米/平方米万平方米元购物中心万平方米元商业街区万平方米元 地下面积万平方米今后可能有万平方米用于商业用途4.5合计亿元31.58亿元总的土地价格亿元 万平方米部分土地分摊价格8.94（ ）=亿元采用第一物业组合方案，可以销售的物业计算物业类别单位亿元酒店公寓万平方米元写字楼万平方米元/平方米万平方米元商业街区万平方米元合计亿元 如果减少购物中心面积万，增加公寓万平方米，将会增加销售额亿元左右，实际可以达到40.5亿元销售额。通过销售物业，基本收回万平方米综合体投资，保留万平方米街区，万平方米购物中心和五星酒店五万平

7、方米保留综合体物业价值计算3+61.5+51.6=20亿元关于地下建筑面积：假定红星美凯龙地下面积为6万平方米，万平方米综合体的地下面积为万平方米关于万平方米住宅计算地价分摊万平方米部分土地价格8.94（ ）=2.65亿元地下万平方米成本估算住宅26*35009.1地下2.7地价2.65合计14.45亿元销售住宅物业计算万元亿元住宅小户型比例在第一期左右的依据 第一 内的消费人群主要为白领人群，对地铁小户型消化能力较强。第二 周边吉林大学等青年教师群体大部分需要小户型 第三 大户型豪宅拥有替代品净月别墅 当我们的大户型总价超越别墅时候，投资者选择净月别墅会更多。我们的真正优势是商住产品。第四

8、周边公里半径的住宅，例如，绿地.中央墅、保利.林语都有小户型，大户型消化速度慢。第五 万达红旗街区项目公寓大部分都是平方米户型，单价最高冲到1.3万元/平方米。四、招商与营销策略招商策略招商顺序业态招商目标替代目标五星酒店洲际酒店，万豪酒店希尔顿酒店高档餐饮俏江南国际名品购物中心青岛海信广场北京燕莎日本伊势丹精品超市华润营销策略小户型住宅吉林大学等青年教师定向销售 投资意识较强的银行证券系统员工地铁小户型面向白领群体类似公寓产品大户型住宅面向金领和商务人士含红星美凯龙经商人士类似企业家群体五、长春南部新城钜城商业综合体项目最佳盈利模式设计第一 以正确的开发顺序 实现最佳盈利模式住宅户型组合合理，能够快速回笼资金，减少资金占用，取得11.55亿元毛利润，用于万平方米综合体和红星美凯龙家居的开发，这是关系项目成败的关键点，如果户型比例不合理，形成亿元以上严重产品积压，将损害每个股东的利益。通过优先建设五星酒店提升物业价值，聚集人气，尔后开发公寓以及写字楼和商业街区，最后建设购物中心，取得最佳盈利红星美凯龙家居可以提前开发聚集人气，形成目的地消费。第二 以最佳盈利模式指导规划设计和产品开发