旅游小城镇的业态规划古镇项目.docx

1、旅游小城镇的业态规划古镇项目旅游小城镇的业态规划古镇项目业态规划是旅游小城镇规划 的重点之一。无论是面向本地消费者还是旅游者 ,旅游小 城镇必须得有足够的休闲业态才能留住人 ，才能吸引消费者消费，才能具有活力。本文将从休闲业态角度进行梳理，借鉴国内外成功案例，尝试建立古镇类旅游小城镇的休闲业态 配比关系，以及核心商业区规模与客流量 、消费力的关系，从而指导现实中的开发与建 设。一、休闲业态的类型作为以旅游者为主要服务对象的休闲业态 ，绿维创景通过梳理，认为旅游小城镇的业 态主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆客栈类、演艺类和服务配套类 六大 类。休闺旅游小繭的业憩分荽类别囁引力叢现方衣

2、银饰.珠宝迂器、民蕨服谕、土特产（茶叶、牛肉干 等了.诵品、各种工艺品店、古玩肓.书画话草药 店（谨浴尊措赳等-装修+商品+服笛方式饗厅、酒吧、特色茶曙厅、休闵倉品店、民巌饕厅、呱啡厅、茶吧、书吧、水吧、果吧、刚吧、冷诙霽面包店善曙恢制住響饮+自然凤 昌，潜诙+人立凤惴（娱乐表演、 街边风惜J休闲娱乐类各类最医娱為休闲配奪、民f务活弧健身島动感盘 朕、KT叽洗潜、足浴、按摩匡尊宾谓客檯奕包括现出宾馆和特邑営揍奘亠花厲旅游晉为主要服雰 对象的怵闲旋游小铉1恃色客妆较具唳引力.如青年 客栈*家取客检、名人故居客就祐菜客栈、納西 客械等.特色、主痔尊特色立化耳民俗箱（含非物虜立化遑产类）特色.塞当式

3、、自夭+瞬上服务配廷类锻th邮卑S票务、药店、诊所、超市、眼镐障、鬼 草、音翻灵箱包彗.二、从旅游小城镇案例看 休闲商业 业态配比（一）从国内旅游小城镇案例看休闲商业业态配比1、大理古城大理，文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，有30余年的近代旅游发展史。大理 古城总营业面积3万平方米，核心商业区面积为 2万平方米。2014年，共接待游客918.17 万人次，实现旅游收入135.01亿元，人均消费1470元。(1)商业业态大理古城业态，按照商铺面积分，商品经营占46% ,服务及配套占37% ,餐饮业占7%，休闲娱乐占10%。大理古城商业街业态分布(技面积分)比例，配套行业餐钦业7%休闲娱乐

4、10%大理古城业态，按照商铺数量分，商品经营占80%，服务及配套占7%，餐饮业占8%，休闲娱乐为5%。大理古城商业街业态分布（按数量分比例翟欧业8% 休闲娱乐5%穴理古城核心商业区槪况（定量）街道街道宽度经营頁秩（m!）占总比開C妙商尸數量（个）尸均面积曲）租金/说丿月f元）150010134013 12KT1100-150150020&6 67*376葢比500150010194413 86X3221. 1310010QQ1&6104.35%35( 30)1T 43902、丽江古城从上世纪80年代末开始，丽江古城至今有将近 30年的旅游发展史，22个少数民族聚集,6200多户，3万多人。丽江

5、古城总商业经营面积 3万平方米，核心商业区面积约1.6万平米。2014年，接待游客1731.17万人次，实现旅游收入238.38亿 元，人均消费1377元。（1）商业业态丽江古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占46% ,餐饮酒吧占17% ,休闲娱乐占 10%。丽江古城商业街业态分布（按数量分）比例丽江古城商q尿j业态分布（按面枳分）比例丽江古城商业街业态分布（按数量分）比例耶il古爼林心屹五和坯卜W4耳戸农I i尸站珂血相 i/nf / q ：元，3KS4WBI.S900-1000L8SH审眉干进直氐海两喪忖币川奇*“蘇血T曲.iwt药圖&CO-1000Ta；*舅舸LETLIIlC 4 9

6、n比慌F ao尸均面职*丁亦血屣帝Till? t2ttz J七向品奇600祎B米:胖19,3339 ST3、凤凰古城凤凰古城是一个以苗族、土家族为主的少数民族聚集地 ，风景秀丽、历史悠久、名胜古迹甚多，商业总经营面积约1.5万平米。2014年，凤凰古城共接待国内外游客 956.18万人次，旅游社会收入80.98亿元，人均消费846.9元。(1)商业业态凤凰古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占45%，餐饮业占27%，休闲娱乐占19%，服务及配套占10%。凤岚古城商业街业态分布(按面积分)比例IjS監游商品45%凤凰古城业态，按照商铺数量分，商品经营占78% ,休闲娱乐占4%,餐饮占14% ,服

7、务及配套占4%。休闲娱乐4帑冋嵐古輙怙商业区撫况C竜呈術道K5tci至度5经营面祝就）面户数尸均面秽（mJ租金;月（云）豐桥连變亲F城古姗必经左毗jOCEL9 52开业年嫌万元/间（老营哨）1.519C54245. 3655-05施游商品街&豕正清）6502490024520300旅谓街（北门）28-规代商品衙C律诰持fiOCCin4S ?（主力辅忖和新、isn（二）未来中国旅游小城镇开发商业业态借鉴三齐古卿廿頤护换游:礦古ta!斑帝方改套CLiifi （）尚适宜陪（n 當隹丿口c A去瓷ifc祀（.1 核也蔺业氐両积轅心奁业区遇 SCk 4E釜壬力店柑和上述三座古城（或称旅游小城镇）是国内目

8、前开发运营非常成功的经典案例 。借鉴其古城面积、小镇 商业营业面积、客流量、常住人口的关系可以对未来我国旅游小城镇的开发规模形成非常高的适用度 ，且可保证商业经营的丰满度。旅游小城镇的总面积不宜超过 3平方公里，核心区不宜超过1平方公里，小镇常住人口约2万左右，开发成熟期年客流量约 1200万（日均约3.3万人），人均消费约1200元。旅游小城镇的规模不宜再大。因为在现有水平上，大理餐饮业和旅馆业由于旅客停留时间短住宿少 ，生存状态欠佳；丽江古城新建三条商街营业率为 20%，经营惨淡，只有开发时定位为旅游商街而最终沦为为本地人服务的七星街经营状况良好 。2、业态配比根据前述对中国三大知名休闲古

9、镇的相关统计 ，按照面积计算，理想的旅游小城镇业态配比为：餐饮7% （向上浮动一般不超过 3个百分点，最高不超过15个百分点）、旅游商品经营50%、休闲娱乐10% （未来休闲娱乐比重可适度上浮 ）、服务及配套10%、宾馆客栈5%、剩余18个百分点在旅游商品经营、 休闲娱乐和服务及配套之间灵活分配 。三犬古朗观光林阑接览床阑龊游白天H点夜间节目停留吋间凤凰九咼：涛从文敢届、議希龄故 居、桶凉祠堂、东门堀楼、沱江泛 舟、万寿宫、古wi墙、主酬 虹桥.另州时近还有不少苗泰最視駄天下凤凰舞火喘会、魅力凤凰董火晩合.泡吧、夜市、戲河灯收门票后主要是团隅客（停留时间t倣短丈理立站楼、南城门楼、五华楼，北城

10、 门楼、基臂数莹、牡文勞帅府、宋 湘（沖松）碑、革命热士纪念笹、 水悬一条街等荒游者在大淮州人均停留天数匕11天大理古城內也就几个小时而已航木壬府、古街、古薪.福国寺五風楼複冒、納西古乐、丽水金沙、匸腹 丽江. 丽江涓经古乐、沿吧、烧惨民族舞跻 细西族民族打跳团臥爲在丽江平均停留时 间不足2天古城内停圖时 间釣0 &天根据研究发现，旅游小城镇商业街（步行）宽度在3-4m比较宜人且宜于氛围打造，如果宽在10-20 m，需要通过街心景观、排水沟等控制步行街道宽度部分在 2-3m，不宜再宽。商街长度600m为最佳，通过后期延伸，不宜超过1500m。商业街核心商业区面积约 1.5万就，总营业面积约3万

11、就，商户量在500以上，户均面积约20-25 就，其中商品类高度密集商业街，户均面积不超过10就，其他约18-25就，其中大的餐厅和酒吧等一般 面积较大。4、商业业态分布除旅馆客栈外，其他的商业街业态呈现相对集中的混合业态 ，绝对集中的业态一般商街长度比较宜人，便于旅游者到附近商街处餐饮、休闲。（三）旅游观光休闲产品（白天+黑夜）开发较为成功的旅游小城镇，无论是像丽江、大理和凤凰这样的历史古镇，还是像彝人古镇、滦州古 城这样的新建仿古旅游小城镇，旅馆客栈类业态与其他业态比均呈绝对弱势 ，究其原因是游客停留时间少，住宿客少。三大古植观光休硼览点孜個予宫貝魁九豐:沈从立能居、旅驀龄憩 呑杨獄徊氢东

12、门城楼、说江眨 咏 万箱宮sw-主题-am, 虹棒.另夕卜聞近还商不歩苜廉、杲視晨，天下凤凰螯火瞬会、離出風圍董火晩蠱.泡屯、復市.戲河灯收门票焉主要昙团趴客，停盟时间比较殖文就楼、購团门楼、五华楼，北域 J楼、墓督戦堂、社文秀帅府、塞 圳i种松）礎、荃倩烈士圮您碑： 水疑一眾街尋複幕.泡也 烧烤尋旅诉若在大理州人均停席2.11天，大理古城内也就几亍小时而巴瞬江耒壬府，古當、古馬、朗国寻五凤楼視昙.個西古好-丽水金眇*印兼两江.flfi茁鰹古乐滔乜烧烤、民後期6、倔旗民畝打龍閒肚蓉在丽迁平均停韶时 洞不足2天吉城內停曙时 闫约d柱天在大众度假时代来临的背景下，国民的休闲度假需求逐步显现，但不少

13、散客认为这些古城商业化氛围 过浓，丧失了古城风貌和底蕴，服务差，过于喧嚣的酒吧夜生活让古城变得妖冶媚俗而避之唯恐不及 ，因此停留时间短。团队客在上述古城停留时间更短 。有限的平均停留时间，不得不造成 走马观花”的观光旅游方式和 拉练式”、赶鸭式”的食、住、行服务接待方式，使游客无法体验旅游资源的文化品位和丰富内 涵，直接造成游客的人均消费水平偏低和旅游产业的整体收益偏低 。这形成了一个恶性循环。从旅游团队的运作方式来看，短期内团队客在古城的停留时间弹性不大，因此旅游小城镇要想赢得未 来红利，需要在散客上下功夫，延长散客停留时间，变观光客为休闲客和度假客，相应配备优质的、白天 和夜晚结合的休闲产品和度假产品 。