桥北项目规划设计委托书97.docx

1、桥北项目规划设计委托书97桥北项目（暂命名）规划设计委托书-长春华大房地产开发有限公司技术部一、 项目简介：1.1 场地基本特征1.1.1 区位和项目规模本项目由J和K两个地块构成，位于长春市宽城区三环以北，小南街以东，铁道线以西。项目J地块用地面积为96806M2，K地块用地面积为64820M2，合计用地面积为161626M2。项目规划容积率为2.35，估计地上总建筑面积379821 M2。1.1.2 环境项目为棚户区改造项目，项目周边环境为原有棚户区和农用地，市政道路和绿化还未投入建设，居住环境一般。但未来随着多个大型居住区的陆续建成，整体环境将会大幅提升。1.1.3 交通 目前小南街道路

2、相对较好，为项目对外交通的主要道路，小南路北环城立交正在建设中，建成后将大大加强铁北区域的对外交通。1.1.4 生活配套项目位于宽城区北三环和北四环之间，目前生活配套较为匮乏，业主的未来生活将主要依赖于项目内的底层商业。小南街欧亚超市距离本项目约1.5公里，宽城区政府广场距离本项目约3公里左右。项目内规划有2所小学和2块城市绿化用地。1.1.5 用地现状本项目J和K地块周边规划路还未形成，从小南路有一条约5米的自然现状道路通向J和K地块。1.2 开发目标1.2.1 项目总投资和开发周期项目总投资约5至6亿元，预计开发周期为3-5年。1.2.2 项目定位本项目开发形象定位为中档，其中J地块开发商

3、品房，K地块为回迁安置房。项目90M2以下户型需占总户数70%，商品房购买人群以初次置业为主。1.2.3 开发思想项目应延续华大天朗国际开发的成功经验，重视成本控制，最大限度的规避开发风险。项目应重视建筑空间和景观环境的整体塑造，利用项目自身规模化优势，建设成具有良好居住氛围的中大型居住社区。二、 规划设计依据城市居住区规划设计规范、长春市城市规划管理条例、规划主管部门的规划设计条件通知书、长春市建筑物配建停车场(库)标准(2005)、以及其他国家、地方相关规范、规定、条例和技术要求等。三、 总体规划设计思想1 2 3 总体规划设计目标：建设铁北一流的大型居住社区，营造具有良好居住氛围的环境空

4、间。3.1 前瞻性和风险意识项目所在铁北区域竞争激烈，预计2011年将有约400万平方米商品房投放市场。因此，项目规划设计应有前瞻性，在宽城区现有住宅设计水平基础上要有一定超越。要求在项目规划布局、户型、建筑造型、环境、以及生活气息营造上均要做好控制。另外，应高度重视成本控制，创造具有良好性价比和高度竞争性的产品。3.2 均好性以实现资源的均好性为目标，最大限度的均衡匹配景观资源。另外，要充分考虑市政、商业和铁路的噪音和粉尘等因素，尽可能削弱噪音、粉尘对主要房间的污染。其次，应考虑商业配套、教育配套、运动配套的均好性。3.3 人性化应在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面应用人性化设

5、计。为居民建设好舒适的居住空间、塑造宜人的建筑尺度、设计易于维护的景观绿化和人车分流的交通，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处营造良好的生活氛围。3.4 经济性充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段的成本控制；方案中要合理利用现有的资源优势，科学平衡土方量，可以考虑设置底层局部架空层、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。3.5 规范性规划设计方案必须在符合国家有关规范和标准的同时，遵守长春市相关城市规划对日照间距、消防、人防等方面的要求，按计划保质、保量的完成规划报建设计任务，并能够获得政府部门审批。四、 总体规划具

6、体要求1 2 3 4 4.1 总体规划布局总体规划布局应明确组团、核心绿化、配套（商业、教育、运动）布局，要求指标准确。组团与公共绿化体系要在规划上予以分隔考虑，预留适当卫生视线距离，要在总体规划设计上为未来园林景观设计预留可发挥的空间。4.2 分期开发建设应明确开发分期，并表达出示范区、各期开发界限，跨越分区布局的商业或地下车库，应予以注明栋号。4.3 核心绿化（带）、广场设置核心绿化带布置应处理好和个组团之间的关系，处理好人、车动线的交叉，处理好与各出入口之间的关系。4.4 道路交通组织应满足消防车扑救环形车道处理，内部交通要最大限度的减少对人行的干扰，要保证搬家车辆的便捷，要处理好停车位

7、和方便看护。4.5 社区配套（商业配套、教育配套、运动配套）应按照规范千人指标设置足够规模和数量的商业配套和教育配套，要科学合理的适当设置全民健身设施和运动、健身场地，并最大限度的减少运动多居住和休憩的干扰。4.6 车库和停车位布置车位数量配置要符合地方规定，力争最大限度的减少地下车库规模，要提高车库利用率，严格控制设备用房面积，进一步做好成本控制。4.7 物管房和入口设置应科学合理的布置物管用用房，方便业主出入管理，减少巡视路线长度。入口设置应保证人车分流，对于非人工值守入口采取IC卡配合摄像监控头。五、 户型设计要求1 2 3 4 5 5.1 赠送面积本项目产品以高层住宅为主，为提高产品竞

8、争力，建议采取赠送面积手法，拟定赠送3%8%的面积。在设计中利用假凸窗、假空调机位、阳台以及壁柜等节点处理。5.2 减小分摊，提高实用率杜绝无用的交通空间，设计高利用率的紧凑型户型，进一步提高产品的性价比。5.3 户型具体设计要求可以考虑阳光室、情景阳台、半地下仓储室、方阳台等作为产品卖点，要注重玄关设计和厨房厕所灵活隔断或者利用阳台转换为厨房。所有户型在厨房中预留冰箱位置，在厕所中考虑洗衣机位置，厨房操作台面长度（含洗涤池和灶台）要保证3M。5.4 户型规划配置要求商品部分户型，底层为商业的上部住宅，配置2房、1房1厅或1.5房等小户型。建议建筑东侧端头靠近核心绿化带的户型配置为3房经济型，

9、建筑西侧端头靠近核心绿化带的户型配置为2房经济型。视线无遮挡的部分户型配置为2房豪华型户型或3房舒适型，北侧景观视线良好的配置为2房1厅北厅户型。单元错开的户型在规划设置上，应避免侧山墙对视线的影响以及对采光影响。商品部分户型，除因户型比例需要特殊处理的以外，11层户型原则应设计为75M2以下户型，18层户型设计为7585 M2户型，2530层户型设计为85110 M2户型，大于110 M2户型不予考虑。回迁房部分户型预计6种户型，按照面积分为三段，49 M2（增加37M2户型一个）、5456 M2（增加58 M2户型一个）、64 M2（增加68 M2户型一个）。六、 设计阶段和成果要求1 2

10、 3 4 5 6 6.1 设计阶段本次委托规划设计分为3个阶段，即总体规划、修建性详细规划（五图一书）、规划报建。总体规划主要解决规划布局、指标、户型比例和典型住宅单体造型风格问题问题；修建性规划主要解决场地竖向设计、管线综合问题；规划报建主要是指规划报建图的制作。本项目规划报建需要做2套规划方案，每套的风格和格局不能雷同，其中每个规划方案还需要对沿街商业做2套立面效果图。6.2 成果要求修建性详细规划需要提供兰图8套。规划报建图需要提供完整的规划方案图册（A3图幅）其中：1）报公司方案图册一式8份。2）报建方案图册一式8份。其内容报建图册包括（报公司图册应增加户型手册部分）1方案设计总说明，

11、包括：A）基本设计概念B）详细建筑设计说明：功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）C）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）D）结构、设备容量、指标和接口说明等E）投资估算 2地块位置图3地块现状图4彩色总体平面布置图(要求场地规划分析图)5方案分析图包括：功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析；6竖向规划图7.住宅、会所及其它建筑平立剖报建图纸8.外部街景立面图（每套2个方案）9.场地剖面

12、图（纵、横向、景观主轴各一份）10彩色效果图A）整体鸟瞰图（一份）B）景观设计效果图C）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）D）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）11报建模型一个（比例1：1000）包含以上规划内容的数据光盘两份。七、 设计计划和工作协调要求1 2 3 4 5 6 7 7.1 设 计 计 划 表成果提报提交时间审核确认时间备注1总体规划设计2总图、户型、效果图定稿签字3修建性详规4规划报建图7.2 工作协调要求要求设计方必须在合同签订3日内提交设计计划给甲方，并提交设计团队名单，名单中应注明联系方式和责任分工。要求设计方指定项目负责人专门负责本项目，开展设计后原则上不允许更换项目负责人。要求设计方必须高度重视设计计划的执行，需要甲方确定的要积极主动与甲方沟通。