桥北项目规划设计委托书97.docx
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桥北项目规划设计委托书97
桥北项目（暂命名）规划设计委托书
-长春华大房地产开发有限公司技术部
一、项目简介：
1.1场地基本特征
1.1.1区位和项目规模
本项目由J和K两个地块构成，位于长春市宽城区三环以北，小南街以东，铁道线以西。
项目J地块用地面积为96806M2，K地块用地面积为64820M2，合计用地面积为161626M2。
项目规划容积率为2.35，估计地上总建筑面积379821M2。
1.1.2环境
项目为棚户区改造项目，项目周边环境为原有棚户区和农用地，市政道路和绿化还未投入建设，居住环境一般。
但未来随着多个大型居住区的陆续建成，整体环境将会大幅提升。
1.1.3交通
目前小南街道路相对较好，为项目对外交通的主要道路，小南路北环城立交正在建设中，建成后将大大加强铁北区域的对外交通。
1.1.4生活配套
项目位于宽城区北三环和北四环之间，目前生活配套较为匮乏，业主的未来生活将主要依赖于项目内的底层商业。
小南街欧亚超市距离本项目约1.5公里，宽城区政府广场距离本项目约3公里左右。
项目内规划有2所小学和2块城市绿化用地。
1.1.5用地现状
本项目J和K地块周边规划路还未形成，从小南路有一条约5米的自然现状道路通向J和K地块。
1.2开发目标
1.2.1项目总投资和开发周期
项目总投资约5至6亿元，预计开发周期为3-5年。
1.2.2项目定位
本项目开发形象定位为中档，其中J地块开发商品房，K地块为回迁安置房。
项目90M2以下户型需占总户数70%，商品房购买人群以初次置业为主。
1.2.3开发思想
项目应延续华大天朗国际开发的成功经验，重视成本控制，最大限度的规避开发风险。
项目应重视建筑空间和景观环境的整体塑造，利用项目自身规模化优势，建设成具有良好居住氛围的中大型居住社区。
二、规划设计依据
《城市居住区规划设计规范》、《长春市城市规划管理条例》、规划主管部门的《规划设计条件通知书》、《长春市建筑物配建停车场（库）标准（2005）》、以及其他国家、地方相关规范、规定、条例和技术要求等。
三、总体规划设计思想
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总体规划设计目标：
建设铁北一流的大型居住社区，营造具有良好居住氛围的环境空间。
3.1前瞻性和风险意识
项目所在铁北区域竞争激烈，预计2011年将有约400万平方米商品房投放市场。
因此，项目规划设计应有前瞻性，在宽城区现有住宅设计水平基础上要有一定超越。
要求在项目规划布局、户型、建筑造型、环境、以及生活气息营造上均要做好控制。
另外，应高度重视成本控制，创造具有良好性价比和高度竞争性的产品。
3.2均好性
以实现资源的均好性为目标，最大限度的均衡匹配景观资源。
另外，要充分考虑市政、商业和铁路的噪音和粉尘等因素，尽可能削弱噪音、粉尘对主要房间的污染。
其次，应考虑商业配套、教育配套、运动配套的均好性。
3.3人性化
应在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面应用人性化设计。
为居民建设好舒适的居住空间、塑造宜人的建筑尺度、设计易于维护的景观绿化和人车分流的交通，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处营造良好的生活氛围。
3.4经济性
充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段的成本控制；方案中要合理利用现有的资源优势，科学平衡土方量，可以考虑设置底层局部架空层、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。
3.5规范性
规划设计方案必须在符合国家有关规范和标准的同时，遵守长春市相关城市规划对日照间距、消防、人防等方面的要求，按计划保质、保量的完成规划报建设计任务，并能够获得政府部门审批。
四、总体规划具体要求
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4.1总体规划布局
总体规划布局应明确组团、核心绿化、配套（商业、教育、运动）布局，要求指标准确。
组团与公共绿化体系要在规划上予以分隔考虑，预留适当卫生视线距离，要在总体规划设计上为未来园林景观设计预留可发挥的空间。
4.2分期开发建设
应明确开发分期，并表达出示范区、各期开发界限，跨越分区布局的商业或地下车库，应予以注明栋号。
4.3核心绿化（带）、广场设置
核心绿化带布置应处理好和个组团之间的关系，处理好人、车动线的交叉，处理好与各出入口之间的关系。
4.4道路交通组织
应满足消防车扑救环形车道处理，内部交通要最大限度的减少对人行的干扰，要保证搬家车辆的便捷，要处理好停车位和方便看护。
4.5社区配套（商业配套、教育配套、运动配套）
应按照规范千人指标设置足够规模和数量的商业配套和教育配套，要科学合理的适当设置全民健身设施和运动、健身场地，并最大限度的减少运动多居住和休憩的干扰。
4.6车库和停车位布置
车位数量配置要符合地方规定，力争最大限度的减少地下车库规模，要提高车库利用率，严格控制设备用房面积，进一步做好成本控制。
4.7物管房和入口设置
应科学合理的布置物管用用房，方便业主出入管理，减少巡视路线长度。
入口设置应保证人车分流，对于非人工值守入口采取IC卡配合摄像监控头。
五、户型设计要求
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5.1赠送面积
本项目产品以高层住宅为主，为提高产品竞争力，建议采取赠送面积手法，拟定赠送3%~8%的面积。
在设计中利用假凸窗、假空调机位、阳台以及壁柜等节点处理。
5.2减小分摊，提高实用率
杜绝无用的交通空间，设计高利用率的紧凑型户型，进一步提高产品的性价比。
5.3户型具体设计要求
可以考虑阳光室、情景阳台、半地下仓储室、方阳台等作为产品卖点，要注重玄关设计和厨房厕所灵活隔断或者利用阳台转换为厨房。
所有户型在厨房中预留冰箱位置，在厕所中考虑洗衣机位置，厨房操作台面长度（含洗涤池和灶台）要保证3M。
5.4户型规划配置要求
商品部分户型，底层为商业的上部住宅，配置2房、1房1厅或1.5房等小户型。
建议建筑东侧端头靠近核心绿化带的户型配置为3房经济型，建筑西侧端头靠近核心绿化带的户型配置为2房经济型。
视线无遮挡的部分户型配置为2房豪华型户型或3房舒适型，北侧景观视线良好的配置为2房1厅北厅户型。
单元错开的户型在规划设置上，应避免侧山墙对视线的影响以及对采光影响。
商品部分户型，除因户型比例需要特殊处理的以外，11层户型原则应设计为75M2以下户型，18层户型设计为75~85M2户型，25~30层户型设计为85~110M2户型，大于110M2户型不予考虑。
回迁房部分户型预计6种户型，按照面积分为三段，49M2（增加37M2户型一个）、54~56M2（增加58M2户型一个）、64M2（增加68M2户型一个）。
六、设计阶段和成果要求
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6.1设计阶段
本次委托规划设计分为3个阶段，即总体规划、修建性详细规划（五图一书）、规划报建。
总体规划主要解决规划布局、指标、户型比例和典型住宅单体造型风格问题问题；修建性规划主要解决场地竖向设计、管线综合问题；规划报建主要是指规划报建图的制作。
本项目规划报建需要做2套规划方案，每套的风格和格局不能雷同，其中每个规划方案还需要对沿街商业做2套立面效果图。
6.2成果要求
修建性详细规划需要提供兰图8套。
规划报建图需要提供完整的规划方案图册（A3图幅）其中：
1）报公司方案图册一式8份。
2）报建方案图册一式8份。
其内容报建图册包括（报公司图册应增加户型手册部分）
1．方案设计总说明，包括：
A）基本设计概念
B）详细建筑设计说明：
功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）
C）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）
D）结构、设备容量、指标和接口说明等
E）投资估算
2．地块位置图
3．地块现状图
4．彩色总体平面布置图（要求场地规划分析图）
5．方案分析图
包括：
功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析；
6．竖向规划图
7.住宅、会所及其它建筑平立剖报建图纸
8.外部街景立面图（每套2个方案）
9.场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一份）
10．彩色效果图
A）整体鸟瞰图（一份）
B）景观设计效果图
C）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）
D）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）
11．报建模型一个（比例1：
1000）
包含以上规划内容的数据光盘两份。
七、设计计划和工作协调要求
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7.1设计计划表
成果提报
提交时间
审核确认时间
备注
1总体规划设计
2总图、户型、效果图定稿签字
3修建性详规
4规划报建图
7.2工作协调要求
要求设计方必须在合同签订3日内提交设计计划给甲方，并提交设计团队名单，名单中应注明联系方式和责任分工。
要求设计方指定项目负责人专门负责本项目，开展设计后原则上不允许更换项目负责人。
要求设计方必须高度重视设计计划的执行，需要甲方确定的要积极主动与甲方沟通。
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