某商业大厦房地产项目财务评价Word文档格式.docx

1、设备层1929层30层3139层1386940停机坪180谢谢你看完全篇文本，希望所编写的内容对你有所帮助！你有好的想法和见解可以编辑文档添加上去。64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表管理中心、维修间、变压器房等2048管理中心、低压配电房组织者，支持者和参与者。我们的任务不再是讲解教科书，而是努力创设适宜的活动环境和条件，灵活多样地选用教学活动和组织形式，帮助学生去体验、去探究。为达成这样的目标，我们要放低姿态，与学生平等对话，倾听他们的需要；要尊重学生的体验和判断，不用既定的结论代替学生的思考；要和学生交朋友，勇于承认并面对真实的自己；要关注生活，开阔视野，勤于

2、学习，不断吸收时代的信息，与时俱进；对于教材倡导的教学活动，要在教学实践中进行探索和创新！此外，为了体现一种儿童文化，使教材能真正成为学生喜爱的朋友，让他们愿意于教材中的儿童对话，我们4096生动性和实效性。2、树立以人为本的学生观生的品德形成和社会性发展源于他们对生活的体验、认知和感悟，我们引导他们区关注生活，珍视学生独特的生活经验，强调体验式、探究式和研讨式等学习方式，帮助他们尝试着自己区解决生活中的问题；我们要关注学生的健康成长，就要尊重他1层1803技术夹层618层2662419层2035层15363276836层37层3845层128884649层1024409650层50层核心部2

3、83919535155层5120101169二、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价1、开发成本（静态）907992780897560037

4、1392836515083641721.1 土地购置费29249739828912075026025000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用505845050358855086470002.3 不可预见费2.4 财务费用66483489657471645121136

5、480012.5 销售费用276012893853、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计

6、划与资金筹措表序号建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资2资金筹措2.1自有资金972058269660172.2借款资金4550060004500350002.3销售收入再投资660511767228760196193资金缺口（2.1+2.2）552006582519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表售价13000销售率30

7、%销售面积17428销售收入（万元）226561400075%261423659813500100%1452319606合计（万元）78861年份2006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480410出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%租赁费用（万元）5333536383934租金收入（万元）307410354835963683272907210720866106175582162412019202020212

8、0222023202420252026202720282029203020312032472.5496.1254165536881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表14715015516516814015%60%80%94%91%82%1314126099980137551739018106170241752016455141441273413311商场（1至4层）25%70%82512979397943974593454345414164389036663931东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206120619180331640

9、117241续表7东塔楼出租收入测算表157.5165.3751397714675412743331810419009四、 项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。表8 借款还本付息表（单位：元）

10、年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255575506275年末借款累计五、 项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表计算依据销售收入78860销售税金及附加13912247120

11、44842营业税（1）*5113318309803943城市维护建设税（2.1）*77912869276教育费附加（2.1）*355291182.4防洪工程维护费（1）*0.092018712.5交易印花税（1）*0.0511102.6交易管理费（1）*0.511318398394土地增值税（1）*1227366196789表10 租赁税金及附加估算一览表租赁收入685530496318442236972861929989287762926927229242082222223482租赁税金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414

12、234276152489221185143114991439146313611210111111742399176583100105101102958578821028728434544617421262725223439房产税（1）*1282264375962213284434343599345335123267290526672818续表10租赁税金及附加估算一览表2465725890434945671233129586912329593107六、 项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、 价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按